（2016）苏10民终555号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-08-08
案件名称
颜吉与谢维荣排除妨害纠纷二审民事判决书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
颜吉,谢维荣
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终555号上诉人(原审原告)颜吉。委托代理人潘卫国，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人(原审被告)谢维荣。上诉人颜吉因与被上诉人谢维荣排除妨害纠纷一案，不服扬州市广区人民法院(2015)扬广民初字第2888号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颜吉在一审中诉称：2015年8月，颜吉与高玉明签订房屋买卖合同，由高玉明将其所有的扬州市广陵区联谊花园D08幢208室房屋以398000元卖给颜吉，颜吉支付了房款并办理了房屋所有权证。由于谢维荣一直居住在上述房屋内，致使颜吉无法实现所有权。现诉至本院，请求：1、判令谢维荣将扬州市广陵区联谊花园D08幢208室房屋腾让给颜吉；2、判令谢维荣向颜吉支付从颜吉主张腾房之日至谢维荣实际腾房之日的房屋使用费，按800元/月计算；3、判令谢维荣结清从使用该房屋至腾让该房屋之日止所发生的所有费用（包括物业费、卫生费、水电费、有线电视费等）。谢维荣在一审中辩称：1、颜吉并未通知谢维荣其买房并让谢维荣搬离；2、颜吉连所购房屋的状况都不清楚就花钱买房，是什么情况；3、房屋是高玉明在2005年就相当于卖给谢维荣了，当时高玉明取得了定销解困房的资格，没有钱又不想失去机会，经洪维明介绍由谢维荣出钱以高玉明的名义购房，本以为三年后可上市交易，但之后一直无法办理手续，直到2015年6月政府才允许定销解困房补差价变更土地证的属性后可以买卖交易，高玉明主动联系我，说完成政府需要的补偿款后再付他一点钱，协助我办理房屋过户手续。之后我多次联系高玉明，他要么不接电话，要么匆匆糊弄两句，若不是颜吉起诉，还不知道高玉明已将房子出售。4、房屋的所有款项均由谢维荣支付，所有交易收据均在谢维荣手中，包括房产证、土地证，这些年的物业费、水电费、有线电视、网络费均由被告交纳，故谢维荣与高玉明之间不存在房屋租赁关系。原审查明：2005年1月10日，谢维荣作为甲方、高玉明作为乙方签订借款协议，约定：1、甲方借给乙方人民币捌万元整（按乙方实际借的款额为准），此款专用于乙方购买解困房，乙方出具借条，此借条同本协议同时生效，同时失效；2、乙方成功购得解困房后，产权归乙方所有，但所购得的解困房归甲方无偿居住使用，六年内不得收回居住使用权，且将房产证抵押在甲方；3、三年内，乙方若不能一次性归还甲方所借款项，则三年后乙方应将其所得解困房的产权转移到甲方名下，不得有任何异议，但过房费用由甲方承担。2005年1月20日，高玉明出具借条，“今借到谢维荣人民币捌万元整（用于购买定销房）”。高玉明交纳联谊花园D08幢208室房款后将房屋交给谢维荣居住使用至今。谢维荣入住后交纳了物业管理费、垃圾清运费等相关费用。2006年5月24日，该房屋领取了房屋所有权证，房屋所有权证现在谢维荣处。2015年8月18日，高玉明与颜吉签订房地产买卖契约，约定高玉明将上述房屋出售给颜吉，成交价格为398000元，给付方式为现金和抵押贷款，于2015年9月15日前付清房款并交付房屋。2015年8月28日，上述房屋转移登记至颜吉名下。一审诉讼中，颜吉称其购房时知道房屋内有房客，与高玉明约定由高玉明负责要求谢维荣让房，后因高玉明未能在约定期限内交付房屋，故直接向本院起诉要求谢维荣腾让房屋。原审认为，颜吉要求谢维荣腾让房屋、支付房屋使用费及其他费用的诉讼请求不予支持。其理由：颜吉明知联谊花园D08幢208室内住有他人，仍与高玉明就该房屋签订房屋买卖合同取得该房屋的所有权，并约定由高玉明负责让房问题并向其交付房屋，且高玉明与谢维荣间的纠纷尚未处理完毕，在此情况下，颜吉作为买房人可以向高玉明主张交付房屋。原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回颜吉的诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由颜吉负担。判决后，颜吉不服，向本院提起上诉称：1、高玉明是联谊花园D08幢208室的所有权人，颜吉向高玉明购房后，支付了房款，并通过合法途径取得了房屋产权。颜吉依据物权法的规定，起诉要求行使物权，排除妨碍。一审要求颜吉向高玉明进行主张，因该房非高玉明占有，而是谢维荣占有，故颜吉只能向谢维荣主张排除妨碍；2、谢维荣在一审中提供了借款协议，这表明其与高玉明之间是民间借贷关系。协议亦明确了高玉明购买解困房后，产权归高玉明所有。双方只是约定所得解困房归颜吉无偿居住，六年内不得回收居住使用权，现约定的六年已经届满。双方协议中的第三条约定因违反法律规定，是无效条款，且谢维荣并没有通过诉讼或向有关机关主张自己的权益，故高玉明与谢维荣之间的民间借贷关系不可对抗颜吉的物权。综上，请求二审查明事实，依法改判或发回。被上诉人谢维荣答辩称：1、高玉明卖房的时候我不知道，直到对方诉讼我才知道房子已经被卖；2、谢维荣从来没有和我联系过，也没有到我们家去看过房子。高玉明与我之间的房屋纠纷必须首先解决掉。请求二审驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：颜吉要求谢维荣滕让房屋并支付房屋使用费等诉请是否应予支持？本院认为：颜吉要求谢维荣腾让房屋并支付房屋使用费等诉请不予支持。其理由：1、颜吉在购房时即知道联谊花园D08幢208室内住有他人居住，其与高玉明就该房屋签订房屋买卖合同时亦约定由高玉明负责让房问题并向其交付房屋，故颜吉可依据房屋买卖协议向高玉明主张交付房屋；2、高玉明曾于2005年1月20日向谢维荣借款8万元，且双方约定该款专门用于购买讼争房屋。高玉明购房后，将房屋交给谢维荣居住使用至今，且讼争房屋的《房屋所有权证》亦在谢维荣处保管，故谢维荣占有讼争房屋系合法占有；3、由于谢维荣占有使用讼争的房屋是由高玉明交付，现高玉明与谢维荣间之间就讼争房屋的纠纷尚未处理完毕。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人颜吉的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人颜吉承担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长 陈明霞代理审判员 刘莉莉代理审判员 韩 冰二〇一六年四月二十二日书 记 员 唐宏杰 百度搜索“”