（2016）粤04民终792号
裁判日期: 2016-04-22
公开日期: 2016-11-10
案件名称
珠海市信隆物业管理有限公司与肖登阁、刘才凤物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖登阁,珠海市信隆物业管理有限公司,刘才凤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终792号上诉人（原审被告）：肖登阁，男，汉族，住珠海市香洲区。身份证号码：×××3443。被上诉人（原审原告）：珠海市信隆物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：黄兴隆。委托代理人：夏洁菲，女，汉族，住广东省云浮市新兴县。委托代理人：林莉丹，女，汉族，住珠海市香洲区。原审被告：刘才凤，女，汉族，住珠海市香洲区。身份证号码：×××4442。上诉人肖登阁与被上诉人珠海市信隆物业管理有限公司（以下简称信隆公司）、原审被告刘才凤物业服务合同纠纷一案，上诉人肖登阁不服珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第1340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，肖登阁、刘才凤是珠海市香洲区前山翠微西路81号泰然花园XX栋XX03房的业主，建筑面积66.61平米，用途为成套住宅。信隆公司成立于2005年10月20日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为三级的物业服务企业资质证书。2007年10月21日，信隆公司与泰然花园小区业主委员会签订物业管理合同，约定委托信隆公司对泰然花园小区进行物业管理，合同期限自2007年11月1日起至2009年10月30日止。合同第九条有增加手写约定“该合同延续至2014年10月30日”，实际上，信隆公司也为小区服务到2014年10月30日，目前已经撤出该小区。《物业管理合同》该合同第六条“管理目标”约定，信隆公司负责公共环境卫生、绿化养护、治安防范、交通及停车场管理、消防管理、房屋建筑共用设施、设备（共用照明等）的维护、养护、管理和运行服务；第七条约定，物管费按建筑面积每月每平米0.5元，商铺每月每平米1.5元，公共水电分摊每户每月3元；第八条约定，业主（住户）或使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，每天按照千分之一的标准缴纳滞纳金。信隆公司管理该小区自2007年10月21日至2014年10月30日止，之后信隆公司已经撤离该小区管理。信隆公司主张，肖登阁自2011年12月至2014年10月（共35个月）拖欠的物业管理服务费共1165.5元、公用电费105元、系统维护费105元。信隆公司原审的诉讼请求为：1.肖登阁支付自2011年12月至2014年10月（共35个月）拖欠物业管理服务费1375.50元、滞纳金973.30元（滞纳金按每日千分之一计，暂计算至2015年5月31日，之后的费用照计）；2.肖登阁承担本案诉讼费。原审法院认为，信隆公司有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格，其根据与泰然花园小区业委会签订的物业管理合同，对泰然花园小区约定范围内的全体业主提供了物业管理服务。肖登阁、刘才凤所有的香洲区前山翠微西路81号泰然花园XX栋XX03房在上述物业管理范围内，该合同对肖登阁、刘才凤具有约束力，肖登阁、刘才凤应当按照合同约定支付物业管理服务费。信隆公司诉请要求肖登阁、刘才凤支付自2011年12月至2014年10月止的物业管理费1165.5元（／月／㎡0.5元×66.61平方×35个月）及公用电费105元、系统维护费105元，计费标准符合合同约定标准、不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故原审法院予以支持。至于信隆公司诉请要求肖登阁、刘才凤支付滞纳金的问题，综合考虑其他系列案件审理查明事实的情况，信隆公司已经撤出小区管理，信隆公司的管理服务确实有不足之处，需要加以整改，肖登阁、刘才凤并非无故不缴纳费用，故信隆公司请求肖登阁、刘才凤支付滞纳金的诉讼请求，理据不足，原审法院不予支持。肖登阁辩称“我方至今有缴纳物管费，我方当庭提交2011年11月3月的交费收据。对其对讲机3元不认可。我方的物管费是缴纳给姓黄的保安，但他已离职了，至今我方还是把物管费交给保安。家里还有其他已交费的收据底���，可庭后补交法院核实。”但肖登阁、刘才凤未提交任何证据证明其曾经在欠费期间以现金交纳过费用，因此，肖登阁、刘才凤的辩称没有依据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，原审法院判决如下：一、肖登阁、刘才凤于判决发生法律效力之日起十日内向信隆公司支付自2011年12月至2014年10月止的物业管理费、公用电费、系统维护费等共计1375.5元；二、驳回信隆公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。原审案件受理费25元，由肖登阁负担。肖登阁不服原审判��，提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.信隆公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、信隆公司未通过法定程序来主张拖欠的物业费。1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持”，物业公司应当履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上述送达方式均无法有效联系到肖登阁的前提下，方可适用通过小区公示牌等等公告方式送达。在本案中，信隆公司并没有证据证明其通过直接送达等方式向肖登阁以书面催缴了物业服务费。2.《物业管理合同》第七条第一项明确约定物业管理费每月缴交。2015年7月，信隆公司起诉要求肖登阁交纳2011年12月至2014年10月的物业管理费，部分已超过两年诉讼时效，信隆公司无权再向肖登阁主张两年以外的物业管理费用。二、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、维护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，肖登阁原审已提交证据证明信隆公司并没有完全履行相关维修、养护、管理和维护义务，违约在先，应承担相应的违约责任，对如有证明催告的合理期限内的物业管理费应减免30%。信隆公司二审辩称，第一，业主委员会有权对外签订合同，合同上签名、盖章是真实的，合同有效。信隆公司���实际提供物业服务，肖登阁也实际享受了信隆公司的服务，因此双方形成了事实上的物业服务合同关系，肖登阁应支付物业费。第二，关于催费的问题。信隆公司在物业管理期间，每月月初都会派收费员上门催费，并且通过电话、发通知等方式催缴费用，这证明在法定期限内信隆公司向肖登阁主张过权利，构成诉讼时效中断，不存在超过诉讼时效的情形。而且，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算，本案也未超过诉讼时效。第三，服务质量问题。相关情况现已无法核实，根据物业服务合同第七条第7点“消防栓维修及更新改造费用由业主分摊承担”及《物业服务收费管理办法》第十条、第十一条“经业主同意，其他费用、物业共有部���，共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”的规定，肖登阁无权代表业主委员会主张赔偿，消防设备问题与本案无关。原审被告刘才凤缺席，且未提交书面答辩状和证据。信隆公司和肖登阁二审期间均未提交证据。本院经审理查明，《物业管理合同》第九条手写增加第7点“该合同延续至2014年10月30日”，且该手写条款上分别加盖珠海市香洲区泰然花园业主委员会和信隆公司的印章。合同落款处亦加盖了珠海市香洲区泰然花园业主委员会和信隆公司的印章，且朱其彬和黄兴隆分别签名，落款时间为2009年11月7日。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，由于珠海市香洲区泰然花园业主委员会与信隆公司在物业服务合同的手写条款上盖章，并于2009年11月7日在落款处盖章，肖登阁并无证据证明上述印章不具真实性，因此对珠海市香洲区泰然花园业主委员会和信隆公司的关于物业合同延期至2014年10月30日的约定真实性应予以认定，该约定未违反法律、行政法规的规定，合法有效。肖登阁以珠海市香洲区泰然花园业主委员会和信隆公司未另行签订书面协议约定合同延期为由抗辩上述手写条款无效，理据不足，本院不予采纳。信隆公司在涉案小区服务至2014年10月30日，肖登阁、刘才凤所有的房屋在涉案小区范围内，实际享受了信隆公司提供的物业服务，因此肖登阁、刘才凤应当向信隆公司支付该期间的物业服务费。《物业服务合同》已明确约定业方应于每月缴交物业服务费，肖登阁自2011年12月起即未交纳物业服务费，信隆公司于2014年10月30日合同到期后已离场，肖登阁仍一直未交纳物业服务费，已违反合同约定，因此信隆公司现起诉要求肖登阁支付物业服务费，符合法律规定，应予支持。关于诉讼时效问题。信隆公司主张的物业服务费是分期履行的同一债务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案所涉物业服务合同于2014年10月30日到期，诉讼时效期间应从履行期限届满之日即2014年11月日起计算，信隆公司于2015年7月20日向原审法院提起本案诉讼，尚未超过两年诉讼时效，因此肖登阁上诉主张信隆公司的起诉已超过诉讼时效，理据不足，不应予以采纳。关于肖登阁上诉主张信隆公司没有完全履行相关维修、养护、管理义务，本院认为，首先，肖登阁原审提交的小区状况的照片，并未显示拍摄时间，因此仅凭该组照片不足以证明信隆公司在合同履行期间未完全履行维修、管理义务。其次，肖登阁主张门禁系统损坏，信隆公司未维修，故不应交纳系统维护费，对此肖登阁未提供证据证明信隆公司管理期间门禁系统损坏一直不能使用。再次，根据物业管理合同的约定，信隆公司履行的服务内容还包括公共区域的卫生保洁、小区绿化的养护、治安防范、公共区域的照明、排水的维护等，即使信隆公司在物业服务一些方面存在管理不善，肖登阁亦应另循法律途径请求信隆公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失的责任，其以此为由拒绝支付物业管理费，依据不足，不应予以支持。原审法院认定肖登阁、刘才凤应向信隆公司支付2011年12月至2014年10月物业管理费1165.50元及公用电费105元、系统维护费105元，认定正确，本院予以维持。综上所述，肖登阁的上诉无理，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，故本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币50元，由肖登阁负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾艺能代理审判员 王 芳代理审判员 朱 玮二〇一六年四月二十二日书 记 员 李立荣 更多数据：