（2016）吉03民终135号
裁判日期: 2016-04-02
公开日期: 2016-06-16
案件名称
双辽市郑家屯街街道办事处与双辽市阳光物业管理有限公司物业服务合同纠纷案二审民事判决书
法院
吉林省四平市中级人民法院
所属地区
吉林省四平市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
双辽市郑家屯街街道办事处,双辽市阳光物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉03民终135号上诉人（原审被告）：双辽市郑家屯街街道办事处。住所：吉林省双辽市。法定代表人：王大军，主任。委托代理人：王辉，郑家屯街迎新社区主任。委托代理人：张树伟，双辽市郑家屯街法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：双辽市阳光物业管理有限公司。住所：吉林省双辽市组。法定代表人：伊晨莹，经理。委托代理人：伊玉，男，汉族，现住双辽市郑家屯街北兴委。上诉人双辽市郑家屯街街道办事处因物业服务合同纠纷一案，不服吉林省双辽市人民法院于2015年10月17日作出的（2015）双民二初字第314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理，2016年3月16日组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人双辽市郑家屯街街道办事处（以下简称郑家屯街道办）的委托代理人王辉、张树伟，被上诉人双辽市阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业）的委托代理人伊玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光物业在原审法院诉称：被告自2012年12月起到2014年12月止，共计欠缴物业费13099.00元（1047平方米×0.5元每平方米每月×25个月），欠缴二次供水费1900（自2012年12月起到2014年6月止共计19个月），每层楼每月20元，5层共计100元，100元×19个月），原告多次催要，被告未给付，现要求被告立即给付原告物业费及二次供水费，合计14999元。郑家屯街道办辩称：一、原告与被告之间未形成物业服务合同关系，其事实和理由是：（1）原、被告双方未签订物业服务合同，也未形成事实上的物业管理关系，被告也未有书面的委托手续，对原告迎新社区办公楼进行物业服务和物业管理，原告也未对被告的办公楼提供任何服务和管理。被告的办公楼物业管理是由被告自己管理的，与原告无关，原告物业公司的管理权限，只是对本辖区的小区业主的物业进行服务和管理，无权对被告的办公楼进行管理。双辽市发改局和人防办2012年12月1日的变更物业管理公司通知的对象，只是告知发改局和人防办家属楼及业主，该通知对被告无约束力。（2）2013年3月份，被告的办公楼水表出现问题，被告派两名社区干部前去找原告查明丢水原因并要求其维修，原告负责物业管理的人员说不管，由于未及时维修，造成丢水1819吨，导致被告向自来水公司多交水费8185.5元（有水费发票为证）；2013年4月16日被告更换水表，金额为926元；2013年3月下水道堵塞，向双辽市自来水公司交污水处理费1819元（有发票为证），造成被告各项损失的原因系原告未尽物业服务义务所致，以上损失由原告承担。（3）2012年11月1日，被告办公楼二楼下水道漏水，被告社区人员多次找到原告要求其维修，原告一直未履职尽责，水管漏水将一楼阳华超市的商品浸泡，为避免和减少超市损失，被告立即雇人维修，其维修费7356元（有发票为证），因此阳华超市的损失和被告上述各项费用合计18286.5元，应由原告承担。（4）原告起诉被告后，经被告调查了解，据被告楼下一楼两户业主说，几年来该小区物业无人管理，物业服务的事项和范围不清楚，以上事实足以证明原告未尽物业服务和管理义务，无权向业主和被告收取任何费用。二、被告不同意给付物业管理费和二次供水的全部费用，其事实和理由是：（1）由于原被告之间不存在物业服务合同关系，原告事实上也未尽物业服务和管理义务，按照合同法权利义务对等原则，只有尽义务后，才能依法享有权利，也就是说必须现提供服务，然后才有权收费，否则，收费问题无从谈起。因此，被告不同意给付物业管理费，原告也无权向被告收取物业费等。（2）原告二次供水的是事实存在，原告要求给付5层水电费与事实不符，被告只有二楼一个楼层有两个水嘴子（有照片为证），其他楼层没有，因此，被告只同意给付二楼层供水费380元（1层×20元×19个月）。综上所述，根据以上事实、证据和法律规定，原被告之间并未形成物业服务管理关系，原告也无证据予以证明双方建立服务和管理关系，原告要求被告给付物业管理费和水电费无事实根据和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原审法院查明：原告物业公司为被告单位办公楼提供二次供水，原告办公楼只有二楼卫生间有两个水龙头，被告只对原告办公楼二楼提供了二次供水，对此事实经原、被告双方举证、质证，双方无异议，本院予以确认。原审法院认为：被告应给付原告物业费、二次供水费。被告认可原告为被告提供二次供水，被告办公楼和人防办小区的公用设施属一体，包括统一供水、供暖、下水，原告为被告提供物业服务事实存在，被告应向原告缴纳物业费。对于物业费收费标准，在原告提供的双辽市价格监督检查局、双辽市住房和城乡建设局文件中明确物业服务标准是每平方米每月0.4元，原告认为按照惯例被告的办公楼属于商网，应按每平方米每月0.5元收取物业费，本院不予支持，应按每平方米每月0.4元收取。被告水表出现故障导致丢水，向自来水公司多缴纳水费8185元，吉林省物业服务管理办法吉政令第203号文件第54条规定“供水、供电、供气、排水经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：（一）业主终端计量水表及以外的供水设备……”故参照该文件被告单位水表出现故障导致丢水，应与供水经营单位联系，水表故障并不属于原告物业服务管理范围，被告主张原告赔偿因水表故障导致的丢失损失及更换安装水表费用，本院不予支持。2013年3月被告办公楼下水道堵塞，向自来水公司缴纳排污费1819元，因办公楼内下水道不属于物业服务范围，被告对因下水道堵塞产生的排污费应自理。2012年11月1日，被告办公楼二楼下水道漏水，被告为此支付的下水道改造安装费，因原告物业公司于2012年12月1日开始为被告提供物业服务，该笔费用与原告无关。经核算被告欠缴物业费：1047.93平方米×0.4元每平方米每个月×24个月=10060.13元（从2012年12月至2014年12月），欠缴二次供水费用：1层×20元×18个月=360元，合计10420.13元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。”原告与被告形成物业服务合同关系，原告向被告提供物业服务，被告应向原告缴纳物业费、二次供水费用合计10420.13元。综上所述，本院认为：原、被告物业服务事实清楚，证据充分，原告已向被告提供物业服务，被告应给付原告相应费用。原审法院判决：根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，故判决：被告双辽市郑家屯街街道办事处于判决生效后10日内给付原告双辽市阳光物业管理有限公司物业费、二次供水费合计10420.13元.案件受理费175元由被告双辽市郑家屯街街道办事处负担。郑家屯街道办上诉称：一、原审判决认定上诉人与被上诉人形成物业服务合同关系的事实错误。1、上诉人与被上诉人双方并未签订物业服务合同，也未形成事实上的物业管理关系，上诉人也未有书面委托，对上诉人迎新社区办公楼进行物业服务和物业管理，被上诉人也未对上诉人的办公楼提供任何服务和管理。上诉人的办公楼物业管理，是由上诉人自己管理的，与被上诉人无关，被上诉人物业公司的管理权限，只对本辖区的小区业主的物业进行服务和管理，无权对上诉人的办公楼进行管理。双辽市发改局和人防办2012年12月1日的变更物业管理公司的通知对象，只是告知发改局和人防办家属楼及业主，该通知对上诉人无约束力。2、2013年3月份，上诉人的办公楼水表出现问题，然后派两名社区干部前去找被上诉人查明丢水原因并要求其维修，被上诉人负责物业管理的人员说不管，由于未及时维修，造成丢水1819吨，导致上诉人向自来水公司多交水费8185.5元（有水费发票为证）；此责任系被上诉人未尽物业服务义务所致，上诉人要求被上诉人承担因此所受到的损失，而一审法院未保护。3、2014年5月份，上诉人办公楼二楼下水道漏水，上诉人社区人员多次找到被上诉人要求其维修，被上诉人一直未履职尽责，水管漏水将一楼阳华超市的商品浸泡，为避免和减少超市损失，被告立即雇人维修，其维修费7356元全部由上诉人承担，因此阳华超市的损失和上诉人维修费应由上诉人承担。4、被上诉人起诉上诉人后，经上诉人调查了解，据上诉人楼下一楼两户业主说，几年来该小区物业无人管理，物业服务的事项和范围不清楚，以上事实足以证明被上诉人未尽物业服务和管理义务，无权向业主和上诉人收取任何费用。二、原审判决认定上诉人与被上诉人形成物业服务合同关系的证据不足。原审判决在无有效证据的前提下，认定上诉人与被上诉人形成物业服务合同关系实属牵强，被上诉人只是提供了二次供水的服务，并未提供其他物业服务及管理，2015年至现在的物业服务和管理均由上诉人自己负责，由于上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系，被上诉人事实上也未尽物业服务和管理义务，被上诉人也无证据予以证明双方建立服务和管理关系，被上诉人要求给付物业管理费无事实根据和法律依据。因此，上诉人只同意给付二次供水的费用，不同意给付物业管理费，被上诉人也无权向上诉人收取物业费等。请二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。阳光物业辩称：一审认定事实清楚，整个楼是一个楼，上诉人占地面积是1000余平方米，被上诉人已经明确告知自来水表是自来水公司负责，水表丢字也是自来水公司负责，漏水时物业公司没有进入，物业费不含维修费，不是维护费，没有形成物业服务关系，不符合案件事实。本院审理查明事实与原审审理查明事实相一致。本院认为：上诉人诉称阳光物业的管理权限只针对本小区的小区业主的物业进行服务和管理，无权对上诉人的办公楼进行管理，但并未举证证明上诉人的办公楼独立于人防办小区之外。2014年9月18日双价收管联字（2014）18号文件所附《双辽市物业服务企业各小区普通住宅物业服务收费价格标准明细表》已表明人防办小区由阳光物业提供物业服务。上诉人和被上诉人形成了物业服务合同关系。虽然双方并未签订书面的物业服务合同，但已经形成了事实上的物业服务合同关系，上诉人应该支付物业费。《双辽市物业服务企业各小区普通住宅物业服务收费价格标准明细表》已写明阳光物业提供物业服务的人防办小区物业服务收费价格标准是0.4元／平方米，应以此为标准支付物业服务费。上诉人在上诉状中称水表出现问题及下水管道漏水曾要求阳光物业进行维修，也表明其实际上已认可阳光物业对其应提供物业服务。上诉人的办公楼水表出现问题及办公楼二楼下水管道漏水均未能举证证明其属于物业服务范围。综上，对上诉人的上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费175元由被告双辽市郑家屯街街道办事处负担；二审案件受理费175元由上诉人双辽市郑家屯街街道办事处负担。本判决为终审判决。审判长 任 勇审判员 崔巍巍审判员 王国峰二〇一六年四月二日书记员 孙永明 微信公众号“”