（2016）川0682民初24号
裁判日期: 2016-04-02
公开日期: 2016-12-22
案件名称
吴京蔚诉被告京瑞集团公司房屋买卖合同案判决书
法院
什邡市人民法院
所属地区
什邡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴京蔚,四川京瑞房地产集团有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0682民初24号原告：吴京蔚，女，生于1997年6月15日，汉族，住四川省双流县。委托代理人：龙平，四川蓉信律师事务所律师（一般授权代理）。委托代理人：陈建容，四川蓉信律师事务所律师（一般授权代理）。被告：四川京瑞房地产集团有限责任公司（以下简称“京瑞集团公司”）。住所地：成都市青羊区蜀金路*号*栋**层****号。组织机构代码证：05491160-0。法定代表人：滕军，该公司总经理。委托代理人：张颖，泰和泰律师事务所律师（特别授权代理）。委托代理人：叶东灵，泰和泰律师事务所律师（一般授权代理）。原告吴京蔚诉被告京瑞集团公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，适用简易程序，依法由代理审判员石娜独任审判，并于同年2月25日在本院公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龙平、陈建容，被告的委托代理人叶东灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月30日，为购买被告开发的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南“什邡青年财富中心”项目中的1幢2层B2-2-326号营业用房，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告依约向被告交纳了购房款共计271,061元。根据合同第11条的约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，且交付时该商品房应当取得建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书等。现原告通过调查得知，被告在合同中约定的交房期限届满时并不具备前述交房条件。根据合同的约定，被告未按照合同约定的期限和条件交付该商品房，逾期超过15日后，原告有权退房。综上，原告认为被告的行为侵犯原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：B2-2-326号），并退还原告购房款271,061元及办理权属证书费用15,211元；被告赔偿原告损失30,388元（按中国人民银行同期贷款利率从支付之日计算至付清之日止）；本案诉讼费由被告承担。被告辩称：第一，被告关于“京瑞财富中心”项目的经营模式是所有业主在合同约定的交房之日起授权被告对商铺进行统一经营管理，在授权经营期限届满前，被告不存在向原告交房的义务。原、被告之间对于商铺的买卖与委托经营是整体的合作经营模式，合同中约定逾期交房可解除合同的条款与双方的经营模式存在冲突，不再具有适用性。第二，商铺自建成之日至授权经营期限届满，实质均由被告占有并经营使用，在此期间被告仅对原告存在观念上的交付，被告在实际经营期间，已经在为业主办理房屋产权的相关证书。即使被告存在逾期交房，但该逾期仅导致被告经营收益的减少，不会对原告造成任何损失，原告解除合同会对被告的经营造成影响，被告要遭受退房和项目经营的双重损失。第三，目前经济环境的萧条导致业主纷纷要求解除合同，该种行为是一种不诚信的行为。综上，原告要求解除合同的请求不成立，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其陈述的事实成立并支持其诉讼请求，在指定的举证期限内，向本院提交了以下证据：1.原告身份证（复印件），被告企业信息。用以证明原四川京瑞房地产开发有限责任公司（以下简称“京瑞公司”）变更为被告京瑞集团公司，原、被告主体适格的事实。2.商品房买卖合同。用以证明原、被告于2014年3月30日签订买卖合同，原告购买被告位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南项目中的1幢第2层B2-2-326号营业用房，商铺价款为271,061元，同时合同约定被告应当在2014年12月31日前向原告交付商品房，且在交付房屋时，该商品房应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；被告未按十一条约定的期限和条件交付商品房的，逾期超过15日，原告有权退房等的事实。3.被告出具的收据。用以证明原告于2014年3月30日向被告交纳房款271,061元，于2015年5月10日向被告缴纳代办房屋权属证书的费用15,211元的事实。4.工程规划验收合格证、竣工验收报告、房屋面积测绘报告等。用以证明被告均是在合同约定交房时间后取得交房时应当具备的相关资料，且逾期超过15天的事实。5.被告在交房现场出示的竣工合格证。用以证明被告以虚假手段欺骗原告办理收房手续的事实。被告对原告提交证据质证认为：证据1,2,3的真实性、合法性无异议，但不能达到原告要求解除合同的证明目的，被告的经营模式使被告在合同约定的交房时间时不存在实质的交房行为；证据4,真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，在被告经营期满前，被告不存在向原告交房的行为，现合同约定的交房条件均已成就，截止目前，被告产权证书尚在办理中；证据5，真实性持有异议，不予认可。被告在本院限定举证期限内向本院提交了以下证据：1.商铺买卖合同、《授权委托书》。用以证明原、被告之间是商铺买卖与委托经营的交易关系，合同中交房时间的约定与授权委托书及双方的交易模式存在冲突，交房时间应当在原告委托被告经营期限届满后，原告要求解除合同的请求不成立的事实。2.《京瑞集团·义乌市日用百货行业协会战略合作协议签字仪式现场照片》、《今日什邡》报道。用以证明基于原告将商铺交与被告授权经营的合作模式，被告已于2014年6月24日与义乌市日用百货行业协会等达成战略合作关系的事实。3.《项目现场经营及外观照片》。用以证明被告已经对包括原告的商铺在内的B2区域以及整个项目进行统一规划、改造、经营、管理，B2区域正处于营业状态的事实。4.《收房确认单》、资料递交登记表、委托书、商铺验收记录。用以证明原告于2015年5月10日在项目现场缴纳相关办证费用，委托被告为其办理商铺权属证书，原告以其行为表明其接受被告的经营模式，被告在经营期满前不存在实质交房的事实。原告对被告提交的证据质证认为：证据1，真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，买卖合同与授权委托是两种不同的法律关系，授权委托书在后，合同约定交房时间在前，授权委托书并未对合同内容进行变更；证据2，真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，被告是否与第三方形成合作关系，与交房无关；证据3，真实性无异议，但不能证明被告符合交房条件；证据4，真实性无异议，只能证明被告虚假交房，不能证明其交房条件满足，原告交付税费的行为不能证明原告认可被告的交房。对原告提交的证据，本院审查认证认为：证据1，原、被告身份信息，客观真实，能够证明双方主体适格，本院予以采信；证据2，《商品房买卖合同》真实合法，能够证明原告之母刘玬阳代原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告“什邡青年财富中心”B2-2-326号商铺，合同对双方权利义务进行了约定的事实，本院予以采信；证据3，被告出具的收据能够证明原告在2014年3月30日向被告交纳商铺价款271,061元，于2015年5月10日向被告缴纳代办房屋权属证书费用15,211元的事实，本院予以采信；证据4，能够证明被告在2014年12月31日的交房时间时不具备合同约定的交房条件，且逾期超过15天的事实，本院予以采信。对被告提交的证据，本院审查认证认为：证据1，商品房买卖合同与原告提交合同一致，本院予以采信，授权委托书能够证明原告在与被告签订商品房买卖合同的同时向被告出具授权委托书，授权被告自2015年1月1日至2019年3月30日期间对其购买的商铺统一经营管理，被告自己承担水电费、物业管理费等全部费用，并无须向原告支付租金、使用费等任何费用的事实，本院予以采信；证据2，证据3，能够证明被告对业主的商铺统一招商经营，原告购买的B2区的商铺已经运营使用的事实，本院予以采信；证据4，能够证明原告于2015年5月10日到项目现场验收商铺，进行收房确认，并向被告交纳相关资料及费用，委托被告办理房屋权属证书的事实，本院予以采信。通过庭审举证、质证、认证，结合原、被告的陈述，本院认定案件事实如下：2014年3月30日，原告委托其母刘玬阳与京瑞公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买其开发的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南“什邡青年财富中心”项目中的1幢2层B2-2-326号营业用房，商铺价款为271,061元；京瑞公司应当在2014年12月31日前向原告交付商品房，交付房屋时，该商品房应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；京瑞公司未按约定的期限和条件交付商品房的，逾期超过15日，原告有权退房。京瑞公司应当自退房通知送达之日起30日被退还全部已付款，并按全部已付款的3%向原告支付违约金等内容。合同签订同时，原告之母刘玬阳代表原告向京瑞公司出具委托书，委托其自2015年1月1日至2019年3月30日期间对原告购买的商铺统一经营管理（含装修），京瑞公司自己承担水电费、物业管理费等全部费用，并无须向原告支付租金、使用费等任何费用，到期后原告可继续委托被告代为出租或者收回房屋自行管理。同日，原告向京瑞公司支付房款271,061元。2014年9月10日，京瑞公司变更为京瑞集团公司。2014年12月31日，被告未向原告交房。2015年2月1日，被告“什邡青年财富中心”项目竣工，2015年4月至5月期间，被告该项目相继取得工程规划验收合格证、竣工验收报告、房屋面积测绘报告等。2015年5月10日，原告对商铺建筑质量及初装情况进行确认，接收商铺，并向被告递交资料及相关办证费用，委托被告为其办理商铺的产权证及土地证。之后，原告认为被告逾期交房，要求解除合同，诉至本院，主张权利。本院认为：原告委托刘玬阳办理“什邡青年财富中心”商铺的选房、签约、交款等事宜，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，商品房买卖合同约定的权利义务由原告承担。原告与被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。虽然双方同时签订了授权委托，但该授权委托系原告将房屋经营权委托给被告行使，其并无对商品房买卖合同内容变更的意思表示，故被告有关“在授权经营期限届满前，被告不存在向原告交房的义务，买卖与委托经营是整体的合作经营模式，合同中约定逾期交房可解除合同的条款与双方的经营模式存在冲突，不再具有适用性”的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。原告按照约定向被告支付了房屋价款，被告应当按照约定在2014年12月31日交付符合合同约定条件的房屋。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告逾期交房超过15日，原告享有合同解除权，被告未在2014年12月31日向原告交付房屋，且逾期超过15日，原告即享有对合同的解除权。但在2015年5月10日，被告逾期交房达四个月之久时，原告并未要求解除合同，而是到项目现场对商铺的质量及初装情况予以了认可，并签字确认其接收商铺，并向被告缴纳了办理房屋权属证书的资料及费用，原告在已经享有解除权的情况下，并未行使其解除权，而是以自己的行为表明了其继续履行合同的意思表示，因此，原告现在要求解除合同的请求，无事实依据，且现在原告所购商铺已完全具备合同约定交房的各项条件，故对原告解除合同的请求，本院不予支持。原告要求被告退还房款、办理产权证书的税费及赔偿损失的请求是建立在合同解除的前提下，故对原告要求被告退还房款并赔偿损失的请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告吴京蔚的诉讼请求。本案受理费减半收取为3,025元，由原告吴京蔚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。代理审判员 石娜二〇一六年四月二日书 记 员 刘唯