（2015）惠城法水民初字第950号
裁判日期: 2016-04-02
公开日期: 2018-01-30
案件名称
惠州市钥升印刷有限公司与惠州市礼裕皮带制造有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市惠城区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
惠州市钥升印刷有限公司,惠州市礼裕皮带制造有限公司,惠州天能源充电技术有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百三十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠城法水民初字第950号原告惠州市钥升印刷有限公司（以下简称“钥升印刷公司”）,住所地：惠州市水口办事处新民大湖园村木棉头地段（厂房）。法定代表人李良清。委托代理人刘志生，广东卓凡律师事务所律师。被告惠州市礼裕皮带制造有限公司（以下简称“礼裕皮带公司”）,住所地：惠州市惠城区水口办事处东江工业区。法定代表人张小礼。委托代理人付红燕，广东尚宏律师事务所律师。第三人惠州天能源充电技术有限公司（以下简称“天能源公司”）,住所地：惠州市惠城区水口办事处东江工业区。法定代表人洪光岱。原告钥升印刷公司与被告礼裕皮带公司、第三人天能源公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告钥升印刷公司委托代理人刘志生、被告礼裕皮带公司委托代理人付红燕到庭参加了诉讼，第三人天能源公司未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月，原告与被告签订了租赁合同，原告租赁被告位于惠城区水口街道办事处东江工业区XX的厂房，租赁范围包括:厂房一楼可用约500平方米、礼裕公司宿舍大楼三楼宿舍共4间、小宿舍楼宿舍1间、四楼楼梯房1间，并因此原告对租赁物进行了装修。可到2015年7月，被告竟然隐瞒原告，暗中将上述租赁物出卖给了第三人惠州天能源充电技术有限公司，无端剥夺了原告的优先购买权。因此，原告不得不另行寻觅厂房租赁使用。被告的此种行为既剥夺了原告的优先购买权，又导致原告对该租赁物的装修损失以及租赁新厂房的租金差价损失。《中华人民共和国合同法》第二百三十条:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。”又《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其它损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。”综上，为维护原告的合法权益，根据有关规定现依法向贵院提起诉讼，请贵院予以支持：1、确认原告对被告租赁物的优先购买权；2、判令被告赔偿因剥夺原告优先购买权而造成的装修费损失及搬运费损失等人民币105321.5元；3、判令被告赔偿因剥夺原告优先购买权而造成的原告厂房租赁费差价损失人民币327360元；4、判令被告承与本案有关的全部的诉讼费用；5、要求被告承担诉讼保全担保费2000元、保全立案费1520元。被告辩称：原有六户承租人对意欲整体买卖房屋均无优先购买权。礼裕皮带公司在意欲整体买卖房地产时共有包括钥升公司在内的六户部分承租人，如果认可房屋所有人在整体买卖房屋时，每个承租人均有独立的优先购买权，则他们之间的权利必定发生冲突，亦不能得到法律保护。因此，房屋所有权人将房屋整体买卖时，各承租人不能独立行使优先购买权。钥升公司承租礼裕公司500多平方米的房屋与礼裕公司意欲整体买卖的其他房屋具有不可分性，其占整体买卖房屋建筑面积24869.48㎡比例仅为2%左右，属于承租比例极小部分房屋的部分承租人，其对未承租的其他房屋也不享有优先购买权。答辩人与第三人在2015年7月1日之前达成的意向只发生普通债权债务法律效力，未经登记不发生物权转让效力。礼裕公司对其所有的位于惠州市惠城区××办事处××村木棉头地段土地使用权面积为22747.3㎡的工业用地及地上建（构）筑物与第三人达成如下意向：先将全部《租赁合同》权利转让给天能源公司，待整体买卖房产没有任何优先购买权的状态下，再订立《房地产买卖合同》并申请该房地产物权的转让登记等。答辩人已将整体买卖房地产的意向告知了全部承租人。全部承租人于2015年7月1日签收了答辩人发出的《关于转让公司厂房后续房租支付的通知》。即使钥升公司有优先购买权，那么其在收到通知后不及时主张视为其已放弃优先购买权。礼裕公司与第三人在2015年7月1日发出通知给全部承租人之前所达成的意向，不影响承租人优先购买权。礼裕公司与第三人实际于2015年11月12日才正式签订《房地产买卖合同》并申请该房地产物权转让登记，此时原、被告间的租赁合同已到期。根据相关法律规定，原告未经被告同意装饰装修或扩建发生的费用，应由其自行承担。原告应在租赁期满恢复原状或赔偿损失。恳请人民法院驳回原告诉请。经审理查明，2013年9月12日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租位于惠城区水口街道办事处XX厂房一楼可用约500平方米及礼裕公司宿舍楼三楼宿舍共4间，小宿舍楼宿舍1间，四楼楼梯房1间；租赁期从2013年10月1日起到2015年9月30日止，每月租金为7700元；合同期满原告要续租需提前与被告协商，同等条件下原告有优先续约权。2015年7月1日，被告向原告等厂区租户发出《通告》，通告内容为：“致各租赁单位：本公司从2015年7月1日起将本公司房产（包括：厂房、办公楼、宿舍A，B楼）全部移交给惠州天能源充电技术有限公司，即日起各租赁单位将接受惠州天能源充电技术有限公司的管理，并请按时向天能源充电技术有限公司支付房租。特此告知”，2015年7月17日，被告向原告发出《通知》，通告内容为：“贵公司与我公司在2013年9月12日所签的租赁合同于2015年9月30日止，现告知此租赁合同到期即终止。我公司于合同期满后解除租赁关系，收回自用，望贵公司接本通知之日起，到合同期满之日前做好搬离工作。特租赁物清扫干净，包括厂房宿舍，搬迁完毕后由甲方进行验收，如租赁方未能通过验收或有租赁物损坏，所造成的损失由租赁方承担，其费用在保证金中扣除。以上所有程序完成后，我公司将保证金退还”。2015年7月21日，原告向被告发出律师函，律师函内容为：“钥升公司在2015年7月1日收到《通知》，得知贵司将该厂房出售给第三人，而贵司并未将出售该厂房的情况提前告知钥升公司。根据《合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买该房屋的权利。根据双方签订的《租赁合同》第四条的约定：钥升公司在同等条件下享有优先续租权；目前该合同离合同期满还有近两个月的时间。现钥升公司向贵司提出继续承租该厂房的续约申请，愿意按照贵司或市场同类同期的租金价格续租。贵司应当按照约定保障钥升公司的优先续租权。……”2015年11月12日，被告与第三人签订《房地产买卖合同》，被告将其所有的包括涉案租赁物在内的位于惠州市惠城区××办事处××村木锦头地段厂房、办公楼、宿舍转让给第三人，并办理了房地产转让登记手续。以上事实，有《租赁合同》、《通告》、《通知》、律师函、《房地产买卖合同》、房地产权证、当事人陈述及开庭笔录在案为据，可以认定。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。依据《合同法》第二百三十条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案原告依法对涉案的租赁物在同等条件下有优先购买权，原告可在知道被告要将涉案租赁物所在房地产出卖给第三人后，向被告提出要求行使优先购买权，按照与第三人一致的条件，整体购买包括涉案租赁物在内位于惠州市惠城区××办事处××村木锦头地段厂房、办公楼、宿舍。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买，其优先购买权不再受保护。原告如有该意向与被告签订整体购买涉案房地产的房产买卖合同，则应在知道被告向第三人转让房产之日起15日内向被告明确表示购买的意向，本案被告在与第三人签订《房地产买卖合同》前，通过《通告》的形式告知了原告房产转让的意向及条件，原告收到通知后，并未在法定期限内向被告明确表示要在同等条件下行使优先购买权，则其优先购买权已不再受法律保护，故原告诉请确定其有优先购买权，本院不予支持。关于原告诉请的损失，被告在出卖房产前，已经在合理期限内通知了原告，被告依照法律规定履行了通知义务，不存在过错，原告诉请被告赔偿损失，没有事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告惠州市钥升印刷有限公司的全部诉讼请求。本案受理费7790元、保全费1520元，共计9310元（原告已预交），由原告惠州市钥升印刷有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 卜 健审 判 员 李 军代理审判员 张 霞二〇一六年四月二日。书 记 员 黄丽芬 来源：百度搜索“”