（2015）甬仑民初字第2213号

裁判日期: 2016-04-02

公开日期: 2016-05-06

案件名称

宁波市北仑金石小额贷款股份有限公司与宁波贝联置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事裁定书

法院

宁波市北仑区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁波市北仑金石小额贷款股份有限公司,宁波贝联置业有限公司,镇海石化海达发展有限责任公司,宁波市北仑新碶贝斯特大酒店

案由

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第一百八十六条；《中华人民共和国合同法》：第一百三十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十五条第一款

全文

宁波市北仑区人民法院民事裁定书（2015）甬仑民初字第2213号原告：宁波市北仑金石小额贷款股份有限公司。法定代表人：刘跃。委托代理人：薛志才。委托代理人：忻美君。被告：宁波贝联置业有限公司。法定代表人：李国兆。第三人：镇海石化海达发展有限责任公司。法定代表人：董勇。委托代理人：孟长春。第三人：宁波市北仑新碶贝斯特大酒店。投资人：陈福娟。原告宁波市北仑金石小额贷款股份有限公司（以下简称金石公司）诉被告宁波贝联置业有限公司（以下简称贝联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭对本案进行了审理，原告金石公司的委托代理人薛志才、被告贝联公司法定代表人李国兆到庭参加诉讼。后追加镇海石化海达发展有限责任公司（以下简称海达公司）、宁波市北仑新碶贝斯特大酒店（以下简称贝斯特大酒店）为第三人参加诉讼，于2016年1月15日公开开庭对本案进行了审理，原告金石公司的委托代理人薛志才、被告贝联公司法定代表人李国兆及第三人海达公司的委托代理人孟长春到庭参加诉讼，第三人贝斯特大酒店经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告金石公司起诉称：2012年10月10日，原被告签订编号为YS0037929的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买商品房预售许可证号为仑房预许字（2010）第009号项下被告开发的摩根国际第1幢101室建筑面积1301.69平方米、201室建筑面积2395.15平方米、301室建筑面积2746.06平方米的商业用房，总计建筑面积6442.9平方米；房屋价格为每平方米3725.03元，合计2400万元；付款时间及方式为2013年3月15日一次性付清；出卖人（被告）应当在2012年10月31日前将经验收合格和具备交付条件的房屋交付原告（买受人）；如逾期超过90日后，应按原告已付房款的日万分之二支付违约金。鉴于2012年10月17日被告法定代表人李国兆向原告借款1000万元，同月18日被告向原告借款1000万元，10月22日被告关联企业宁波联谊投资有限公司向原告借款400万元，合计2400万元，原被告订立《摩根国际补充协议》，约定：若被告（甲方）逾期偿还上述贷款或逾期履行连带保证责任，则被告（甲方）同意将上述贷款自动转为房款，并视原告（乙方）于2013年3月15日一次性向被告（甲方）支付摩根国际商品房款2400万元。至今被告没有按照合同约定向原告还款和向原告承担对编号为Js12-G-00138、Js120126和Js120128《保证贷款合同》项下2400万元借款的连带保证责任。根据《商品房买卖合同》和《摩根国际补充协议》的约定，原告已于2013年3月15日一次性付清全部房款，但至今被告并没有向原告交付所购房屋。此外，原告支付的律师费属于为实现债权的费用，应当按照合同约定由被告承担。现请求判令：1.被告立即将原告购买的仑房预许字（2010）第009号商品房预售许可证项下的“摩根国际”第1幢101室1301.69平方米、201室2395.15平方米、301室2746.06平方米房屋交付原告，并协助原告办妥产权过户登记手续。2.被告按原告实际已付购房款2400万元的日万分之二支付逾期违约金4800000元（现暂计算至2015年9月30日，此后的违约金按合同约定计算至实际交付房屋时止）；3.承担原告已支付的律师费448000元及诉讼费、保全费等损失。原告金石公司为证明诉称事实成立，向本院举证如下：1.编号为YS0037929的《商品房买卖合同》一份、《摩根国际补充协议》、编号Js-G-00138《借款申请书》、Js12-G-00138《保证贷款合同》、《领款单》、《借款凭证》、编号Js120126《借款申请书》、Js120126《保证贷款合同》、《领款单》、《借款凭证》、编号Js120128《借款申请书》、Js120128《保证贷款合同》、《领款单》、《借款凭证》，用以证明：（1）原被告签订商品房买卖合同的事实；（2）原被告签订保证贷款合同，被告向原告借款1000万元和对其关联企业及法定代表人借款1400万元承担连带责任保证的事实；（3）根据《摩根国际补充协议》的约定，原告已经支付全部购房款的事实。2.法律服务委托合同一份、预交上诉案件受理费通知书一份、发票五份、收款收据一份、中国银行现金缴款单一份，用以证明为解决与被告贝联公司之间的纠纷花费大量的费用，包括诉讼费及律师代理费等。3.投资项目备案登记表、建设用地规划许可证、规划用地红线图、建设工程规划许可证及附图、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，用以证明：（1）被告独家建造的摩根国际（贝联大厦）系合法建筑，被告宁波贝联置业有限公司拥有完整的所有权；（2）2010年10月15日摩根国际已经领取预售许可证；（3）注脚部分规定十年内A座餐饮部分被告自留不得销售属于县级行机关的管理性规定，不是国家法规层面的效力性、强制性规定，原被告签订的商品房买卖合同的效力不受影响。4.北仑区中提升工程领导小组会议纪要，用以证明：（1）预售许可证注脚部分规定十年内贝联大厦A座餐饮部分被告自留不得销售是因为被告存在人防费、城市配套费、税款、部分民工工资等债务，政府以企业有未清债务为由限制被告销售，属于政府具体行政行为的结果，不能作为认定合同效力的依据；（2）政府改变原来限制销售决定，同意贝联大厦餐饮部分对外销售。被告贝联公司答辩称：被告贝联公司向原告金石公司借钱是事实，钱也是要还的；原告金石公司并不是真的要买房子，在2013年以后，被告贝联公司也多次付利息给原告金石公司，如果是真的购买的话，利息就不用付了。被告贝联公司在庭后向本院提供如下证据：利息单据存根5份，用以证明被告贝联公司在原告购房后仍向原告支付利息。第三人海达公司陈述称：原被告之间虽订立商品房买卖合同但属虚假的买卖合同，从商品房买卖合同和补充协议可以看出，合同的目的均是为贷款而准备，请求驳回原告金石公司的诉讼请求。第三人海达公司未提供证据。第三人贝斯特大酒店未发表陈述意见也未提供证据。上述证据经原、被告及第三人各方质证，本院综合认证如下：被告贝联公司和第三人海达公司对原告金石公司提供如下证据1、2、3中投资项目备案登记表、建设用地规划许可证、规划用地红线图、建设工程规划许可证及附图、建设工程施工许可证的真实性无异议，但对商品房预售许可证的真实性和对证明目的有异议，认为：原告金石公司和被告贝联公司实际上存在虚假的买卖合同，实际上是为贷款作准备。本院审查后认为，鉴于被告贝联公司和第三人海达公司对原告金石公司提供证据的真实性无异议，第三人贝斯特大酒店未到庭，视为被告自动放弃质证权利。故对原被告订立商品房买卖合同、摩根国际补充协议、保证贷款合同和借款的过程予以确认。原告金石公司对被告贝联公司提供证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为：利息单据存根是被告贝联公司单方面制作的，原告金石公司收到的款项实际为被告贝联公司支付的之前应当支付的利息和部分延期交房违约金。本院审查后认为，基于原告金石公司对收到款项的金额没有异议，故对收款事实予以认定。根据上述认定的证据，结合原、被告及第三人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：从2012年1月起开始原告金石公司与被告贝联公司有借贷款往来。2012年10月10日，原告金石公司和被告贝联公司签订编号为YS0037929的《商品房买卖合同》，合同约定，原告金石公司向被告贝联公司购买被告开发的摩根国际（贝联大厦）第1幢101室、201室、301室的商业用房，房屋建筑面积分别为1301.69平方米、2395.15平方米、2746.06平方米，总计建筑面积6442.9平方米；房屋单价为每平方米3725.03元，合计总价为2400万元；付款时间及方式为2013年3月15日一次性付清；交房时间为2012年10月31日。同时约定，被告贝联公司逾期超过90日交房，原告金石公司又同意接受房屋的，被告贝联公司应按原告金石公司已付房款的日万分之二支付违约金。同日，原被告又订立《摩根国际补充协议》，就原告金石公司与被告贝联公司已签订编号为YS0037929的《商品房买卖合同》和编号为JS120126、JS120128、Js-G-00138保证贷款合同中的未尽事宜约定：鉴于被告贝联公司作为贷款人和担保人已与原告金石公司签订了保证贷款合同，为顺利实现贷款的按期归还，被告贝联公司同意原告金石公司按照每平方米3725.03元购买“摩根国际”第1幢101室、201室、301室的商业用房，房屋总价为2400万元；JS120126、JS120128、Js-G-00138保证贷款合同约定的贷款还款期限为2013年3月15日，若被告贝联公司逾期偿还上述贷款或逾期履行连带保证责任，则被告同意将上述贷款自动转为房款，并视原告金石公司于2013年3月15日一次性向原告金石公司支付“摩根国际”商品房款2400万元；若被告贝联公司按期偿还上述贷款或按期履行连带保证责任，原告金石公司同意解除编号为YS0037929的《商品房买卖合同》；若被告贝联公司因商品房出售需要能够提前一次性向原告金石公司偿还贷款2400万元，原告金石公司同意解除编号为YS0037929的《商品房买卖合同》。合同签订后，该合同申请了网上备案。2012年10月17日，原告金石公司、被告贝联公司及被告的法定代表人李国兆签订Js-G-00138保证贷款合同、被告法定代表人李国兆向原告借款1000万元，保证贷款时间为2012年10月17日至2013年3月14日，被告贝联公司对借款承担连带保证责任。2012年10月18日，原告金石公司和被告贝联公司签订Js120126保证贷款合同，被告贝联公司向原告借款1000万元，保证贷款时间为2012年10月18日至2013年3月14日。2012年10月22日，原告金石公司、被告贝联公司及被告的股东宁波联谊投资有限公司签订Js120128保证贷款合同、宁波联谊投资有限公司向原告借款400万元，贷款时间为2012年10月22日至2013年3月14日，被告贝联公司对借款承担连带保证责任。2013年6月23日，被告贝联公司与第三人海达公司、贝斯特大酒店签订《房屋租赁合同》，约定被告贝联公司将其开发的摩根国际第1幢101室、201室、301室的商业用房及该幢房屋的401、501室出租给第三人海达公司，租赁期为20年，从2013年7月1日至2033年6月30日止，租金为2800万元。第三人贝斯特大酒店作为被告贝联公司履约担保人签字盖章予以确认。2014年1月28日，第三人海达公司与第三人贝斯特大酒店和被告贝联公司签订《房屋转租合同》，将上述租赁房屋转租给贝斯特大酒店，租赁期限为一年，从2014年2月1日起至2015年1月31日止，租金为720万元，被告贝联公司为第三人贝斯特大酒店的租金、违约金等承担连带保证责任。2014年2月1日，被告贝联公司向第三人海达公司交付租赁物，后第三人海达公司又交付第三人贝斯特大酒店，第三人贝斯特大酒店对房屋进行了装修。另查明：2013年5月20日、6月20日、7月3日、8月2日和8月30日，被告贝联公司以支付利息的名义向原告金石公司分别支付50万元、50万元、65万元、80万元和50万元。本院认为，本案原被告虽签订有商品房买卖合同，但与此同时双方还签订过多份保证贷款合同，从原被告双方签订这几份合同的过程、合同约定的内容和合同的实际履行过程来看，商品房买卖合同是为保证贷款合同的履行提供保障的。第一，从商品房买卖合同本身的约定来看，合同约定的交房时间是2012年10月31日，而付款时间在2013年3月15日，付款时间晚于交房时间，这与一般的预售性质商品房买卖合同在交易规则上存在明显的差异；而与此同时双方的保证贷款合同尚在履行过程中，商品房买卖合同约定的所购的商品房的单价仅为3725.03元，又明显低于当时的市场价格，这均有悖于正常的商品房买卖关系。第二、原被告签订的补充合同中，除一般的借款转为购房款的约定外，还有诸多在还清贷款及被告单独出售房屋后还款而解除商品房买卖合同的约定，可以看出，原告强调的是贷款的优先性和必要性，商品房买卖合同仅仅为其安全性而作的准备。第三，原被告的商品房买卖合同和补充合同签订于2012年10月10日，而保证贷款合同2012年10月17日至22日，也就是贷款合同要晚于商品房买卖合同和补充合同，但是在商品房买卖合同和补充合同中却有贷款合同的编号，由此也可以看出，商品房买卖合同是与贷款同时或之后订立的，其目的也是为了保证贷款的安全性。第四、根据原被告之间的商品房买卖合同，在2013年3月15日贷款转为房款后，原被告之间的借贷关系已然结束，但是，在此之后，被告还多次以利息的名义向原告付款，原告虽认为该款是被告之前应付的利息和未按约交房的违约金，付款的用途是被告单方面所写，但未提供相应的证据和计算过程说明其合理性，故可以推断原被告的借款保证合同仍在继续履行。综上，原被告之间存在借贷关系的同时又存在商品房买卖合同关系，双方签订商品房买卖合同并办理商品房备案登记的行为，则系一种非典型担保。经释明，原告金石公司拒绝变更诉讼请求。现原告金石公司作为债权人，请求直接取得房屋所有权的主张，违反了禁止流质和流押原则。第三人贝斯特大酒店经本院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：驳回原告宁波市北仑金石小额贷款股份有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审　判　长　　徐万鑫审　判　员　　张姗珍人民陪审员　　朱华萍二〇一六年四月二日代书　记员　　王　琼百度搜索“”