（2016）黑01民终152号

裁判日期: 2016-04-02

公开日期: 2016-05-03

案件名称

魏梅苏与黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司,黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司合同纠纷二审民事判决书

法院

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

所属地区

黑龙江省哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

魏梅苏,黑龙江鸿脉房地产开发有限公司,黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事判决书（2016）黑01民终152号上诉人（原审原告）魏梅苏，住哈尔滨市道里区。委托代理人綦宜俊，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审被告）黑龙江鸿脉房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区通达街121号2楼。法定代表人杨景校，职务，董事长。委托代理��赵振杰，住哈尔滨市南岗区。被上诉人黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，住所地哈尔滨市南岗区南开街238号院内。法定代表人马大鹏，职务，总经理。上诉人魏梅苏与被上诉人黑龙江鸿脉房地产开发有限公司（以下简称鸿脉公司）、黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南民二民初字第936号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，以询问、调查阅卷方式审理本案。上诉人魏梅苏的委托代理人綦宜俊，被上诉人鸿脉公司的委托代理人赵振杰到庭参加诉讼。被上诉人地泰公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审判决认定：2002年3月1日，地泰公司与鸿脉公司签订联建协议，约定联合开发位于哈尔滨市南岗区学府三道街鸿朗花园小区。该小区2、3、4、6号楼由鸿脉公司建设施工。双方在对外签订合同时均以地泰公司名义办理。2006年10月11日，鸿脉公司以地泰公司名义将位于该小区6号楼2单元301室房屋出售给魏梅苏。双方在合同中约定于2006年10月31日前交付房屋。逾期交房超过60日，魏梅苏有权解除合同。魏梅苏解除合同的，地泰公司应当自解除合同通知到达之日起20日内退还全部已付款，并按已付款0.001%向魏梅苏支付违约金。魏梅苏要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，地泰公司按日向魏梅苏支付已付房款万分之一违约金。第十五条约定地泰公司在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由地泰公司提供的资料到产权登记机关备案。如因地泰公司责任，魏梅苏不��在规定期限内取得权属证书的，魏梅苏退房，地泰公司在魏梅苏提出退房要求之日60日内将魏梅苏已付房款退回，并按已付房款的0.048%赔偿魏梅苏损失。双方签订的商品房合同中加盖了地泰公司公章。魏梅苏交付了全部购房款203000元。鸿脉公司未能于2006年10月31日前向魏梅苏交付房屋，而是于2007年5月12日向魏梅苏交付房屋。当天魏梅苏向鸿脉公司出具证明一份，内容为魏梅苏不要违约金。2008年4月，魏梅苏以自己被迫放弃违约金和所购房屋存在质量问题为由将鸿脉公司与地泰公司诉至法院，要求给付违约金并维修房屋。南岗法院于2008年2月22日作出（2008）南民一初字第2107号民事判决书，判决鸿脉公司于判决生效后60日内对该房屋进行维修，费用由鸿脉公司承担。其他诉讼请求不予支持。魏梅苏对此判决不服上诉至哈尔滨市中级人民法院。经调解，魏梅苏与鸿脉公司及地泰公司达成和解协议。哈尔滨市中级人民法院于2008年11月11日作出（2008）哈民一终字第1779号民事调解书，内容为鸿脉公司于2008年11月14日一次性给付魏梅苏房屋维修款3000元。其他无争议，了结此案。此调解书双方已履行完毕。另查明，鸿朗花园小区自建成后由于施工合同未备案，不能进行项目验收，该小区包括涉案房产至今均无法办理房屋权属证书。2013年7月11日，魏梅苏与案外人刘凤芹签订房屋买卖协议，约定魏梅苏以330000元价格将涉案房产转让与刘凤芹。后经鸿脉公司同意，商品房买卖合同买受人主体变更为刘凤芹之子黄光宇。魏梅苏将房屋交付黄光宇使用，双方交易完毕。现魏梅苏以鸿脉公司及地泰公司违反合同约定义务未为涉案房产办理房屋权属证书诉至法院，要求鸿脉公司及地泰公司支付违约金并退还更名费，双方形成诉讼。魏梅苏在一审诉称：魏梅苏于2006年10月11日在鸿脉公司售楼处购买现房一套，签有商品房买卖合同。房屋位于学府二道街鸿朗花园小区一期6号楼2单元301室，使用面积49.92平方米，房款203000元。合同中标明有预售许可证号，但至今没有预售许可证。魏梅苏于2013年9月将该房屋出售给刘凤芹（更名为其子黄光宇），该房屋至今没有取得权属证书。因为没有权属证书，市价45-50万元的房子，魏梅苏只卖了33万元（在生活报新晚报前后各打广告14天之久，卖了半年才出售）。魏梅苏从入住到出售房屋六年零十个月，没有取得权属证书，对行使房屋的各种权利及经济利益造成很大损失，权利受到侵害。故请求法院判令：1、鸿脉公司与地泰公司对魏梅苏购房的房屋没有取得权属证书承担违约责任，支付违约金134202元（自2006年10月份开始计算至2013年6月，按银行贷款利率计算）；2、鸿脉公司返还更名费用20000元；3、案件受理费由鸿脉公司与地泰公司承担。鸿脉公司在一审辩称：现在合同已经不是魏梅苏的了，魏梅苏没有主体资格起诉，在作废合同上第15页15条已经明确约定，出卖人在商品房交付60日内办理产权登记及资料备案，因为出卖人责任买受人没有取得权属证书的按下列处理。产权证办理下来的时间是以房地产交易中心通知出卖人后告知买受人，不是魏梅苏陈述的银行贷款利率计算。并且在魏梅苏本人2007年5月进户的时候签署了不要违约金的书面材料。魏梅苏购买房屋后在2013年出卖了，赚取了100000元。鸿脉公司没有收取更名费。收取任何款项鸿脉公司都会出具正规收据。任何一个房屋没有产权证出售的话都需要更名费，即使收取了也是正常收费。请求驳回魏梅苏的起诉，魏梅苏自行承担案件受理费。地泰公司一审辩称，本案纠纷是魏梅苏与鸿脉公司之间发生的，地泰公司不清楚。魏梅苏没有起诉主体资格，不是诉讼权利人。诉争房屋是一期6号楼，由鸿脉公司及地泰公司联合开发的。一期2、3、4、6是鸿脉公司以地泰公司名义开发建设的，买房子的人都是讲购房款交付给鸿脉公司，经营都是鸿脉公司自行经营。6号楼是由于当年施工单位百事兴建筑安装公司一直与鸿脉公司存在诉讼过程，双方签订的建筑施工合同没有备案，该楼房至今没有正常验收，产权证无法办理。此事在386号市法院的判决书中有明确记载。原审判决认为：2006年10月11日至2013年7月11日期间，魏梅苏与鸿脉公司因购买商品房成立商品房买卖合同关系。后魏梅苏将房屋转让与案外人黄光宇，并且办理了商品房买卖合同买受人主体变更手续。魏梅苏转让房产行为是将原合同中的权利义务��并转让给第三人的行为，故自2013年7月11日后，魏梅苏已不是涉案房产权利人，不再享有原商品房买卖合同权利。现魏梅苏以鸿脉公司与地泰公司违反原商品房买卖合同约定义务未为涉案房屋办理房屋权属证书要求鸿脉公司与地泰公司支付违约金的主张，不符合法律规定，不予支持，另关于魏梅苏要求鸿脉公司返还收取的更名费20000元的主张，庭审中，魏梅苏所举证据不能证实公麦公司收取了魏梅苏更名费20000元的事实，故不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回魏梅苏的诉讼请求。魏梅苏预交案件受理费2984元，由魏梅苏自行负担。原审原告魏梅苏不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院没有使用魏梅苏提供的录音证据，致使魏梅苏证据不足；二、一��法院采信鸿脉公司的两份证据，证据一与本案没有任何关系，证据二也不是本案所诉求的违约办证条款；三、一审法院认定上诉人卖房后（2013年9月）起诉开发商逾期办证违约不符合法律规定称卖房是将原合同中的权利义务一并转让给第三人，不再享有原商品房买卖合同权利，魏梅苏认为房子卖了，对房子本身的权利义务没有了，如居住、出租权利、热费、物业费交纳义务，但出售之前所发生的事实还应各负其责，如卖房前所欠热费还要由卖房人补交，不是房子卖了与房子有关的事情也无关了，同理，开发商的违约行为，魏梅苏权益受到的侵害都是真实存在的，也转让不出去，相反上诉人还要承担被上诉人造成的后果，因无产权证，只能低价卖房，既然有加害方，有受害方，法律上就应该能主张，加害方是房屋开发商，受害方是魏梅苏（商品房买受人），商品房买卖式要办理产权证的，法律是有规定的，第三方买房人（案外人）不是受害方，其权益在买房时没有受到侵害，没有产权证，售价低是双方明确的，是双方自愿的，是公平交易，这也可以证明魏梅苏受到的权益侵害没有转让，那么上诉人主张权益是正当要求，如果不让魏梅苏主张受到侵害的权益，那么开发商的违约侵权行为（还有欺诈行为，合同中标明是有预售许可证的）也就逍遥法外了，不符合客观规律，也不是法律的本质和目的；四、关于返还更名费问题，开发商的侵权行为给房屋买受人即魏梅苏造成巨大的经济损失，无产权证使上诉人低价卖房，无产权证不能正常进行房产交易，只能更名，开发商收取两万元更名费是设卡敛财，没有法律依据。不能正常交易是开发商造成的，是责任方、违约方，不应该受害方再付钱给加害方。故请求：1、撤销一审判决；2、��脉公司和地泰公司对房屋没有取得权属证书承担违约责任，支付违约金30000元；3、返还第二次卖房更名费20000元；4、诉讼费用由鸿脉公司和地泰公司承担。鸿脉公司针对魏梅苏的上诉请求辩称：同意一审判决，请求维持原判。地泰公司二审未出庭，未答辩。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审认定的案件事实与一审一致。本案争议焦点在于魏梅苏在已经将房屋卖出的情况下对于2006年10月至2013年9月之间的违约金是否享有权利，以及2007年5月12日魏梅苏签署的证明中承诺放弃违约金是否有效及违约金范围。本院认为：关于魏梅苏在已经将房屋卖出的情况下，是否还对于2006年10月至2013年9月之间的违约金享有权利的问题。本院认为，权利与义务是相伴随的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一��四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，可见违约金是对于因无法按时办理房屋所有权证的风险惩罚，无法办理房屋所有权证的风险在魏梅苏将房屋出卖给第三人时即已经发生转移，魏梅苏本人现在非房屋不能办理所有权证风险的承受人，虽然其在2006年10月至2013年9月承担了该风险，但不能办理房屋所有权证的风险系由房屋的物权风险产生，现房屋物权风险已经随物发生转移，而物权风险不具有期间性质，只是一种状态，而该状态已转移给第三人。从债权角度来讲，如魏梅苏保有对逾期办理房屋所有权证违约金的请求权，则说明其与第三人发生的债权移转是不完整的，这将导致整个债权以及关联的物权处于极度不稳定的状态。魏梅苏在辩论中主张如违约金请求权不能割裂，应由鸿脉公司提出明确法条依据，而魏梅苏提出的该请求本就为单方理论观点而无任何明确法律法规予以支持，本院据此视为魏梅苏对其自身观点主张举证不能，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”之规定，魏梅苏应自行承担对其主张举证不能的法律后果。故本院对魏梅苏关于鸿脉公司应给付违约金的主张不予支持。关于2007年5月12日魏梅苏签署的证明中承诺放弃违约金是否有效及违约金范围的问题，魏梅苏虽主张系受胁迫签订，但其未举示相应证据予以证明，且本院认为如不放弃违约金就不允许进户的情况不属于受到胁迫，魏梅苏在此种情况下仍可以选择诉讼救济途径请求进户并要求给付违约金以及要求相关当��人赔偿其逾期进户造成的损失或选择诉讼要求退房。魏梅苏未主动选择途径进行救济而签署证明，应视为其主动放弃权利。而放弃违约金属于对重大权利义务的放弃，魏梅苏应当尽到足够的注意义务，应当就相关情况进行充分考虑后再做出放弃声明。而按照一般社会观念，在合同中约定了逾期办理房屋产权证明违约金罚则且实际上又存在着可能逾期办理房屋产权证明的风险时，涉及的违约金问题必然会考虑到会包含逾期办理房屋产权证明违约金，魏梅苏关于证明中违约金是不包含逾期办理房屋产权证明违约金的主张已经超出了一般社会预期，魏梅苏亦未举证签署该份证明时双方对违约金的所指进行了特定化，故本院对魏梅苏的该项主张不予支持。关于魏梅苏主张返还第二次卖房更名费20000元的问题，综合两审庭审，其并未举示直接证据如收据等票据或间��证据如汇款记录等以证明该费用的发生，仅以通话录音认定其交纳了卖房更名费用证明力明显不足，无法证明其将更名费用交给了鸿脉公司、地泰公司，或该费用应由鸿脉公司、地泰公司返还的事实，故本院对该主张不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费1050元，由上诉人魏梅苏负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘松江审　判　员　　安红霞代理审判员　　张惟光二〇一六年四月二日书　记　员　　徐　翀微信公众号“”