（2016）内0426民初1404号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-12-07
案件名称
刘艳利与赤峰宝石房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
翁牛特旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘艳利,赤峰宝石房地产开发有限公司,宋国柱,肖建华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
翁牛特旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0426民初1404号原告刘艳利，男，1972年6月2日出生,汉族，农民，现住翁牛特旗委托代理人郭新久，内蒙古紫城律师事务所律师。被告赤峰宝石房地产开发有限公司。住所地：松山区桥西大街中段路南。法定代表人王桂芹，系董事长。被告宋国柱，男，1972年4月7日出生，汉族，农民，现住翁牛特旗委托代理人杜淑英，女，1971年7月22日出生，汉族，农民，现住址同上。第三人肖建华，男，1972年12月26日出生，汉族，职工，现住翁牛特旗委托代理人郭炳江，内蒙古红城律师事务所律师。原告刘艳利与被告赤峰宝石房地产开发有限公司（以下简称宝石公司）、宋国柱，第三人肖建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理，依法由审判员李丛葆适用简易程序于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告刘艳利的委托代理人郭新久，被告宋国柱的委托代理人杜淑英，第三人肖建华的委托代理人郭炳江到庭参加诉讼。被告宝石公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳利诉称，2012年10月5日和2012年12月20日，原告与被告宋国柱签订了两份《车库买卖协议》，协议约定：被告宋国柱将其所有的位于翁牛特旗乌丹金色港湾商业广场的BZ-4号楼29号、31号车库卖给原告，原告依约将全部车库款付清，并早已实际使用。后来原告得知经被告宋国柱同意，第三人肖建华与被告宝石公司签订了涉案车库的《车库出卖协议》。为保证原告的车库所有权不受侵犯，故诉至法院，要求依法确认原告对BZ-4号楼29号、31号车库享有所有权。被告宝石公司在法定期间内未答辩。被告宋国柱辩称，原告所述属实，宋国柱确实将涉案的两个车库卖给了原告，涉案车库只是抵押给了第三人肖建华，并没有卖给第三人肖建华。第三人肖建华辩称，涉案的两个车库已经房屋开发所有人宝石公司出售给第三人并履行了相应的买卖手续和价款交付，因此第三人已对涉案车库享有物权期待权，且原告所述涉案车库的所有人为宋国柱没有事实依据，只是其杜撰的事实，被告宋国柱答辩中主张涉案车库出售给第三人系出于抵押同样没有事实依据，也体现了本案原告与被告宋国柱有恶意串通之嫌，意在损害第三人的合法权益。综上，请依法驳回原告的诉讼请求，维护第三人合法权益。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.工程房款、房屋划拨申请单1份（复印件）。证明被告宋国柱在为被告宝石公司开发的乌丹镇金色港湾商业广场BZ-4号楼施工过程中，被告宝石公司因欠被告宋国柱工程款，被告宝石公司将包括BZ-4号楼29号、31号车库在内的部分楼房、车库、仓房拨付给宋国柱用于抵顶欠其工程款的事实。同时证明宋国柱对涉案的两个车库享有所有权。被告宋国柱质证认为，无异议。第三人肖建华质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是复印件，无法与原件核对，无法确定其真实性。从该份证据内容的表述看，证明不了涉案车库已由宋国柱出售给本案原告，更证明不了涉案车库为被告宋国柱所有。从物权法讲，该划拨单如果真实存在，也只是意向性的债权文书，不能构成对涉案车库的物权享有和产生物权变化。同时也证明不了涉案车库已经由宝石公司实际交付给宋国柱的事实。故宋国柱在没有取得涉案车库任何物权的情形下，即便是与原告形成了买卖关系，也是无效的买卖行为。更何况，从该份证据内容上看也没有将涉案车库出售给原告的法律行为。如果该证据真的存在，其原件应当在宝石公司，如何在宝石公司的缘由就是二被告已经将涉案车库出售给第三人，致使该划拨单归于消灭。2、《车库买卖协议》2份，证明原、被告于2012年10月5日、2012年12月20日签订车库买卖协议，被告宋国柱将涉案车库卖给原告，原告将车库款已经付清，原告共支付价款253782元。被告宋国柱质证认为，无异议。第三人质证认为，对该协议的真实性、合法性有异议。该协议是否是原告与被告宋国柱真实所签，通过今天的庭审，第三人已经阐述了宋国柱与原告有恶意串通之嫌，不排除该合同系后期为了对抗第三人对车库拥有物权而签订的事实。该证据所述车库的开发人为宝石公司，故宋国柱对涉案车库不具有所有权，即便宋国柱对外签订了车库买卖协议也是不受法律保护的。故我们对该证据所要证明的内容和事项有异议，该证据也证明不了其合法交易的事实存在。3、2014年8月12日15时30分，案外人丛中笑与宝石公司驻乌丹金色港湾项目部经理崔泉的通话录音资料一份。证明经被告宋国柱同意，被告宝石公司与第三人肖建华签订的两份《车库出卖协议》，不是买卖关系而是抵押关系。被告宋国柱质证认为，无异议。第三人质证认为，有异议。该证据系案外人丛中笑与崔泉之间的通话，是否为崔泉本人，第三人无法确定通话的真实性。从录音形式看，体现的只是案外人丛中笑与崔泉的对话，无论真实与否，与本案均不具有关联性，从其内容看，也没有提及第三人所购买涉案车库，同样确定不了该证据与本案的关联性。作为本案原告，如果想让崔泉来证实事项，证人应当出庭接受双方质证，才可得知崔泉的身份及其所表述内容的真实性。故该证据无论从形式还是内容均不能证实原告所要证明的问题，且该存在形式也违背证据规则有关证据应具有的特性，依法不能作为证据使用。被告宝石公司未提供任何证据。被告宋国柱未提供任何证据。第三人肖建华为反驳原告诉讼请求，向本院提供下列证据：车库出卖协议2份。证明第三人于2013年7月6日通过宋国柱购买了被告宝石公司所有的涉案车库，并履行了全部付款手续，因此第三人对涉案车库享有物权期待权，亦享有所有权。原告质证认为，第三人购买车库形成的时间是在2013年7月6日，而我方车库买卖协议形成的时间是在2012年10月5日、2012年12月20日，我们的买卖协议在先。虽然买卖协议有宝石项目部的公章，但都是经出售人宋国柱同意，证明涉案房屋所有权人是宋国柱。能证明涉案两份车库出卖协议都是名为买卖，实为抵押。被告宋国柱质证认为，11套房屋和3个车库都是抵押给范宏旭的，不是卖给范宏旭的。根据原告陈述、被告宋国柱及第三人答辩，以及举证、质证情况，本院综合认证认为，原告提交的1号证据，能够证明被告宋国柱在为被告宝石公司开发的乌丹镇金色港湾商业广场BZ-4号楼施工过程中，被告宝石公司因欠被告宋国柱工程款，被告宝石公司将包括BZ-4号楼29号、31号车库在内的部分楼房、车库、仓房拨付给宋国柱用于抵顶欠其的工程款，本院予以采信。原告提交的2号证据，能够证明原、被告于2012年10月5日、2012年12月20日签订了《车库买卖协议》，同时证明被告宋国柱将涉案车库以253782元的价款卖给原告，原告将车库款全部付清。本院予以采信。原告提供的3号证据，因崔泉未出庭接受质询，且其证实的内容与事实不符，本院不予采信。第三人肖建华提供的证据，能够证明经被告宋国柱同意，第三人购买被告宝石公司的涉案车库，并付清全部车库款，本院予以采信。经审理查明，被告宝石公司是翁牛特旗乌丹镇金色港湾的开发商。被告宋国柱借用赤峰亚殿建筑有限责任公司的资质承建了位于翁牛特旗乌丹镇金色港湾商业广场BZ-4、翁牛特旗乌丹镇金色港湾BS-1（屋面防水和钢结构）的施工工程。2012年10月10日，被告宝石公司将包括BZ-4号楼29号、31号车库在内的部分楼房、车库、仓房拨付给被告宋国柱，用于抵顶被告宝石公司欠被告宋国柱的工程款。另查明，2012年10月5日、2012年12月20日，原告与被告宋国柱签订了两份《车库买卖协议》，被告宋国柱以253782元的价款将涉案车库卖给原告。再查明，2013年7月6日，经被告宋国柱同意，第三人与被告宝石公司签订了两份《车库出卖协议》，被告宝石公司将涉案车库以1129823.70元的价款卖与第三人，签订合同之日，第三人付清了全部车库款264816元。本院认为，被告宝石公司将包括BZ-4号楼29号、31号号车库在内的部分楼房、车库、仓房拨付给被告宋国柱，用于抵顶被告宝石公司欠被告宋国柱的工程款后，被告宋国柱即取得了涉案车库的所有权。在此前提下，原告与被告宋国柱间签订的《车库买卖协议》合法有效，经被告宋国柱同意，第三人与被告宝石公司签订的两份《车库出卖协议》亦合法有效，但由于涉案车库的所有权只能归一个买受人取得。因此，除当事人另有约定或者法律另有规定外，先接受标的物交付的买受人应取得标的物的所有权，对于不能取得标的物所有权的其他买受人，则应由出卖人承担违约赔偿责任。本案原告在交纳全部车库款后，已于2012年12月份占有使用涉案车库至今，所以原告对涉案车库取得了所有权。第三人对被告宝石公司享有的是基于《车库出卖协议》产生的债权请求权，对涉案车库无直接支配及排他的权利。因此，原告要求依法确认其对涉案车库享有所有权的诉讼请求，本院应予支持。第三人以“被告宋国柱对涉案车库没有所有权，被告宋国柱与原告间签订的买卖协议是无效的买卖行为”的辩解，既无事实根据，也无法律依据，其抗辩理由本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：位于翁牛特旗乌丹镇金色港湾商业广场BZ-4号楼29号、31号车库房归原告所有。案件受理费50元，诉讼保全费1844元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 李丛葆二〇一六年四月十九日书记员 衣亚琳 关注微信公众号“”