（2015）庐民一初字第03724号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-05-30
案件名称
1合肥市方圆房地产开发有限责任公司与徐学东、潘月红等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥市方圆房地产开发有限责任公司,徐学东,潘月红,潘尚宝
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第一百八十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）庐民一初字第03724号原告：合肥市方圆房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。法定代表人：谢娣娣，董事长。委托代理人：郭爱，安徽王良其律师事务所律师。委托代理人：罗亚民，安徽王良其律师事务所实习律师。被告：徐学东，男，1972年9月19日出生，汉族，公司负责人，住安徽省合肥市包河区。被告：潘月红，女，1974年9月4日出生，汉族，无固定职业，住安徽省合肥市包河区。被告：潘尚宝，男，1969年2月12日出生，汉族，无固定职业，住安徽省合肥市包河区。原告合肥市方圆房地产开发有限责任公司（以下简称合肥方圆房地产公司）与被告徐学东、潘月红、潘尚宝房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序由审判员吕炎担任审判长，与人民陪审员谷雨、杨开德组成合议庭于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告合肥方圆房地产公司法定代表人谢娣娣，委托代理人郭爱、罗亚民，被告徐学东到庭参加诉讼。被告潘月红、潘尚宝经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合肥方圆房地产公司诉称：徐学东、潘月红、潘尚宝系安徽徐记茶叶有限公司的股东。2011年7月1日，安徽徐记茶叶有限公司与合肥方圆房地产公司签订《房屋租赁合同》，约定合肥方圆房地产公司将位于合肥市庐阳区含山路**号（一楼和二楼）营业用房出租给安徽徐记茶叶有限公司作为茶叶经营场所使用，租赁期限自2011年7月1日至2014年7月31日止，租金为第一年140万元整，第二年160万元整，第三年180万元整；租金每季度（三个月）一结，先付租金后使用，每季度租金需按合同时间提前一个月向合肥方圆房地产公司缴纳。合同签订后，合肥方圆房地产公司即向安徽徐记茶叶有限公司交付了房屋，但安徽徐记茶叶有限公司未按约定支付租金。2013年11月份，安徽徐记茶叶有限公司退出二楼房屋，一楼门面房屋则继续使用至2014年12月1日。截止到2014年12月1日，安徽徐记茶叶有限公司共欠合肥方圆房地产公司房屋租金1425000元。除此之外，安徽徐记茶叶有限公司未经合肥方圆房地产公司同意，拆除承租房屋一楼通往二楼的二台手扶式电梯，在终止租赁合同时，也未按约定恢复二台手扶式电梯的安装使用，后合肥方圆房地产公司另行委托专业安装人员进行恢复安装，支付安装费88000元。后经查，安徽徐记茶叶有限公司于2012年11月办理公司注销登记，并由徐学东、潘月红、潘尚宝组成清算组进行清算，徐学东任清算组负责人，但徐学东、潘月红、潘尚宝未通知合肥方圆房地产公司向清算组申报债务，也未通知合肥方圆房地产公司解除或终止《房屋租赁合同》，导致合肥方圆房地产公司的债权未能获得清偿，并造成合肥方圆房地产公司租金损失不断扩大。综上所述，合肥方圆房地产公司认为，徐学东、潘月红、潘尚宝作为安徽徐记茶叶有限公司的股东及清算组成员，未履行相应的告知义务，给合肥方圆房地产公司造成经济损失，应当由徐学东、潘月红、潘尚宝承担清偿责任。为维护合肥方圆房地产公司合法权益，现诉至法院，请求判令：一、徐学东、潘月红、潘尚宝支付合肥方圆房地产公司房屋租金1425000元及利息141666元（利息按年利率5%计算至2015年10月15日，款清息止）；二、徐学东、潘月红、潘尚宝支付合肥方圆房地产公司电梯恢复安装费用88000元；三、本案诉讼费用由徐学东、潘月红、潘尚宝承担。徐学东在庭审中辩称：双方当事人自2005年起即订立房屋租赁合同，在合同约定的租赁期限到期后，双方又续签租赁合同即为本案《房屋租赁合同》。合同履行期间，因合肥市中菜市进行改造，导致承租人营业情况不佳，徐学东提出减租要求，但双方未能就此协商成功，此后徐学东将安徽徐记茶叶有限公司注销，将公司货物搬走，另选他址办公。安徽徐记茶叶有限公司已经支付了截至2012年12月前两层房屋的租金。对合肥方圆房地产公司诉请持有异议，认为诉请数额过高。潘月红未作答辩。潘尚宝未作答辩。经审理查明：2011年7月1日，安徽徐记茶叶有限公司与合肥方圆房地产公司签订《房屋租赁合同》一份，约定合肥方圆房地产公司将位于合肥市含山路**号（一楼和二楼）营业用房出租给安徽徐记茶叶有限公司作为茶叶经营场所使用，租赁期限自2011年7月1日至2014年7月31日止，租金为第一年140万元，第二年160万元，第三年180万元。租金每季度（三个月）一结，先付租金后使用，安徽徐记茶叶有限公司从第二个季度开始每季度租金需按照合同时间提前一个月交纳。同时双方约定，由于安徽徐记茶叶有限公司在前租赁期间未经合肥方圆房地产公司同意拆除了该营业用房一楼通向二楼的二台手扶式电梯，在合同终止时，安徽徐记茶叶有限公司必须无条件恢复二台手扶式电梯的正常使用，且要通过具有资质单位的年度合格检查。此外，上述合同还就双方当事人的其他权利义务作出了具体约定。上述合同订立后，合肥方圆房地产公司将上述房屋交付安徽徐记茶叶有限公司使用。安徽徐记茶叶有限公司在房屋租赁合同履行期间，向合肥方圆房地产公司支付了2012年7月31日前的租金，自2012年8月1日开始部分拖欠租金，仅支付了租金95万元后即未交纳租金。2012年11月30日，合肥方圆房地产公司向安徽徐记茶叶有限公司发出解除房屋租赁合同的通知，要求安徽徐记茶叶有限公司在2013年2月15日前搬出租赁房屋，并终止租赁合同。但此后双方并未办理房屋交接手续，安徽徐记茶叶有限公司仍实际占有、使用涉案租赁房屋。2013年11月开始，安徽徐记茶叶有限公司仅使用了涉案租赁房屋中一层门面部分（建筑面积43.51平方米）。2014年11月，合肥方圆房地产公司再次就涉案房屋组织催收。2014年12月1日之后，合肥方圆房地产公司收回了涉案租赁房屋。因承租人未能按照约定将涉案租赁房屋内安装的二台手扶式电梯恢复正常使用，合肥方圆房地产公司聘请了安徽锦冠机电有限责任公司对二台手扶式电梯予以维修，并支付维修费88000元。另查明：安徽徐记茶叶有限公司实际于2012年7月30日成立清算组，徐学东、潘月红、潘尚宝系清算组成员，徐学东任清算组负责人。该公司于2012年10月11日清算完毕，于2012年11月9日办理注销登记。安徽徐记茶叶有限公司清算注销期间，徐学东、潘月红、潘尚宝未向合肥方圆房地产公司通知申报债权，公司注销后亦未通知合肥方圆房地产公司。上述事实，由合肥方圆房地产公司提交的房屋租赁合同、房屋产权证、维修合同、自动手扶梯大修报价文件、收据、合肥市工商行政管理局档案、房屋催收现场录像，徐学东提交的解除房屋租赁合同的通知以及双方当事人当庭陈述予以证实。合肥方圆房地产公司申请证人证明其于2014年11月催收涉案房屋，该事实徐学东亦予以认可，本院对其证明目的予以确认。徐学东申请的证人谢某、付某原系安徽徐记茶叶有限公司员工，与本案有利害关系，其证人证言效力本院不予采信。徐学东提交的银行个人业务凭证及支票存根合肥方圆房地产公司对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。徐学东主张上述款项包含了2012年10月至2012年12月、2013年至2014年期间房屋租金，但合肥方圆房地产公司提出异议，认为上述款项包含在合肥方圆房地产公司自认已收取的租金之内，结合上述租金支付期限以及徐学东未能提交其他相关租金支付凭证的事实，本院对上述证据的证明目的不予采信。本院认为：合肥方圆房地产公司与安徽徐记茶叶有限公司订立的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。在安徽徐记茶叶有限公司主体依法存续的前提下，根据合肥方圆房地产公司提交证据，可确认安徽徐记茶叶有限公司应支付2012年8月1日至2013年7月31日欠付租金65万元、2013年8月1日至2013年10月31日租金45万元以及2013年11月至2014年12月1日期间一层房屋13个月租金。关于涉案房屋一层房屋租金价值，结合一层房屋门面建筑面积43.51平方米以及合同约定涉案房屋总面积1116.88平方米、第三年期间租金为180万元的事实，可计算出该一层房屋门面租金比值为70122元/年（计算方式：43.51平方米÷1116.88平方米180万元），同时考虑到该43.51平方米房屋位于租赁房屋一层门面房的事实情况，本院酌定该层房屋租金为9万元/年，据此，2013年11月至2014年12月1日期间一层房屋13个月租金为97500元。综上，上述租金合计1197500元。关于合肥方圆房地产公司主张安徽徐记茶叶有限公司承担的利息，该利息实指拖欠租金的利息损失。根据双方订立的《房屋租赁合同》约定，房屋租金三个月一结，先付租金后使用，据此，合肥方圆房地产公司主张按照5%计算其租金利息损失不超出中国人民银行同期同类贷款基准利率，本院予以支持。合肥方圆房地产公司主张的利息截止日期为2015年10月15日。据此，合肥方圆房地产公司租金损失本院支持141666元（计算方式：欠付18万元利息损失从2012年10月1日计算为27375元、欠付24万元利息损失从2013年1月1日计算为33500元、欠付23万元利息损失从2013年4月1日计算为29229元、欠付45万元利息损失从2013年7月1日计算为51562元）。此外，根据涉案合同约定，在合同终止时，安徽徐记茶叶有限公司必须无条件恢复二台手扶式电梯的正常使用，但安徽徐记茶叶有限公司怠于履行上述义务，导致合肥方圆房地产公司聘请安徽锦冠机电有限责任公司对二台手扶式电梯予以维修，并支付维修费88000元，该费用系因安徽徐记茶叶有限公司未能妥善履行合同义务产生，应由该公司承担。因安徽徐记茶叶有限公司实际于2012年7月30日成立清算组并在此后注销工商登记，徐学东、潘月红、潘尚宝系清算组成员，怠于履行通知合肥方圆房地产公司申报债权义务，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，清算组未按照法律规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，清算组成员对此造成的损失应承担赔偿责任。此外，安徽徐记茶叶有限公司实际注销后，徐学东、潘月红、潘尚宝作为清算组成员，并未将公司注销的事实通知合肥方圆房地产公司，对此具有过错，应对延续产生债务即租金及利息损失承担给付责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第一百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐学东、潘月红、潘尚宝于本判决生效之日起十五日内共同向原告合肥市方圆房地产开发有限责任公司支付房屋租金1197500元，并赔偿利息损失141666元（上述利息损失计算至2015年10月15日，自2015年10月16日起的利息损失按照年利率5%的标准计算至租金实际付清之日止）；二、被告徐学东、潘月红、潘尚宝于本判决生效之日起十日内赔偿原告合肥市方圆房地产开发有限责任公司电梯恢复安装费用88000元;三、驳回原告合肥市方圆房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为19692元，由合肥市方圆房地产开发有限责任公司负担2707元，徐学东、潘月红、潘尚宝负担16985元。保全费5000元，由徐学东、潘月红、潘尚宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 吕 炎人民陪审员 谷 雨人民陪审员 杨开德二〇一六年四月十九日书 记 员 王柳君附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国公司法》相关条文第一百八十五条清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。在申报债权期间，清算组不得对债权人进行清偿。三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：搜索“”来源：