（2016）渝03民终574号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-06-15
案件名称
肖生兰与罗锐,陈素碧等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第三中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肖生兰,罗东,周小林,陈素碧,罗悦,罗锐,罗义武,张生权
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝03民终574号上诉人（原审被告）：肖生兰，女，1966年7月4日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。被上诉人（原审原告）：罗东，男，1976年11月27日出生，汉族，个体工商户，住重庆市武隆县。被上诉人（原审原告）：周小林，男，1949年8月13日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审原告）：陈素碧，女，1948年11月1日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。被上诉人（原审原告）：罗悦，女，1973年9月4日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。被上诉人（原审原告）：罗锐，男，1976年1月8日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。被上诉人（原审原告）：罗义武，男，1943年6月25日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。委托代理人罗权义，男，汉族，1948年12约3日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆县。被上诉人（原审被告）：张生权，男，1966年8月12日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。上诉人肖生兰与被上诉人罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武、张生权房屋租赁合同纠纷一案，重庆市武隆县人民法院于2015年11月11日作出（2015）武法民初字第01918号民事判决。王余进对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明，2014年7月1日，罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武与张生权、肖生兰签订《房屋租赁合同》，约定：罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武将位于武隆县巷口镇XX中路X号（房地证号：307房地证2012字第8XX号）的房屋出租给张生权、肖生兰使用，租期从2014年7月1日至2015年7月1日，租金为每月500元，全年共计6000元整，于2014年12月31日前付清。至讼争时止，张生权、肖生兰仍占有房屋，未按约支付租金。2015年8月26日，罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武起诉至一审法院，请求判令：1、解除双方于2014年7月1日签订的房屋租赁合同，由张生权、肖生兰归还罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武位于武隆县巷口镇XX中路X号（房地证号：307房地证2012字第8XX号）的房屋；2、由张生权、肖生兰支付从2014年7月1日起至起诉时止的租金共计6500元，并支付未归还房屋前的房屋租金。一审法院另查明：张生权、肖生兰原系夫妻，张生权曾因经营需要向罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武分别借款，因到期未归还，罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武分别向重庆市武隆县人民法院提起诉讼，请求由张生权、肖生兰共同偿还借款。2010年，重庆市武隆县人民法院经审理后分别作出了（2010）武法民初字第646、649、650、655、656、659号民事判决，判决二人共同偿还借款。判决生效后，罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武向重庆市武隆县人民法院申请执行。2010年4月14日，张生权和肖生兰在武隆县县民政局协议离婚。2012年1月9日，重庆市武隆县人民法院作出了（2011）武法民执字第62号民事裁定书，裁定将张生权和肖生兰所有的位于武隆县巷口镇XX中路12号的住房抵偿给罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武。2012年1月19日，罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武依据该裁定书办理了该房屋的产权过户手续。张生权一审未予答辩。肖生兰一审辩称，张生权于2010年4月14日与肖生兰离婚。罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武诉称的房屋属于张生权、肖生兰婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，在离婚时该房屋已分割归肖生兰，肖生兰并未与罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武签订租赁合同，请求驳回罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武的诉讼请求。一审法院认为，罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武与张生权、肖生兰之间签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。本案的争议焦点为张生权、肖生兰是否应当归还房屋并支付租金。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。根据双方签订的前述《房屋租赁合同》的约定，租期从2014年7月1日至2015年7月1日止，张生权、肖生兰在2015年7月1日即应当归还房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武主张了13个月的租金，应视为其对合同到期后至2015年8月张生权、肖生兰租赁使用房屋表示认可，根据前述法律规定，原《房屋租赁合同》继续有效，为不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。因此，罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武主张解除合同，归还房屋的请求成立，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。前述租赁协议签订后，罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武向张生权、肖生兰提供了约定的房屋供张生权、肖生兰使用，张生权、肖生兰应当按照约定的数额和期限支付租金。合同期满后，张生权、肖生兰仍占有、使用租赁房屋，至今未予归还。因此，罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武主张支付从2014年7月至2015年8月的租金6500元（13个月×500元／月），符合法律规定，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。租赁合同期满后，张生权、肖生兰拒不返还房屋，其行为已构成违约，应当承担赔偿罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武损失的违约责任。罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武主张由张生权、肖生兰支付2014年8月之后至返还房屋之前的房租费，符合法律规定，应予以支持，租金支付标准可参照前述合同约定的500元每月计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武与张生权、肖生兰于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、张生权、肖生兰在判决生效之日起七日内支付罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武房屋租金6500元；三、张生权、肖生兰在判决生效之日起七日内将位于武隆县巷口镇XX中路X号（房地证号：307房地证2012字第8XX号）的房屋返还给罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武，并按照每月500元的标准赔偿罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武损失（损失从2015年8月1日起计算至返还房屋时止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案一审案件受理费50元，减半收取为25元，由张生权、肖生兰负担。肖生兰对一审判决不服，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判。其主要理由为：一、我与张生权于2010年4月14日离婚，离婚时，已经约定案涉房屋归我所有，债务由张生权负担。之后，罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武才向法院起诉，因此，重庆市武隆县人民法院作出的（2010）武法民初字第646、649、650、655、656、659号民事判决认定我与张生权应共同承担债务并执行我的房屋是错误。二、前述判决执行时，张生权为了还债，哄骗我在执行裁定上和租赁合同上签名，事后才知道是张生权和罗东等六人故意合伙欺骗我，导致我的利益受到损害。三、案涉房屋一直由我居住使用，罗东等六人没有取得案涉房屋物权，该房屋也是我的唯一住房，罗东等六人无权请求我搬离该房。请求二审法院依法改判。罗义武辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。张生权辩称：同意肖生兰的上诉请求和理由。罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐未作答辩。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于案涉房屋的物权。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。从审理查明的事实看，2012年1月9日，重庆市武隆县人民法院作出了（2011）武法民执字第62号民事裁定书，裁定将张生权和肖生兰所有的案涉房屋抵偿给罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武，故案涉房屋属罗东、周小林、陈素碧、罗悦、罗锐、罗义武所有，肖生兰主张案涉房屋属其所有没有相应依据，故对其上诉请求，本院不予采纳。需要指出的是，肖生兰认为裁定物权转移的法律文书存在错误的主张不是本案的审理范围，其可依法向有管辖权的人民法院申诉处理。关于租赁合同的效力。肖生兰上诉主张是其受到欺骗才签订的租赁合同，但其未举示任何证据加以证明，因此，不能认定该协议存在欺诈、胁迫情形，故对肖生兰上诉主张是在欺诈的情况下签订的理由本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由肖生兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 余云中审 判 员 简元华代理审判员 张 艳二〇一六年四月十九日书 记 员 洪 燕 来源：百度“”