（2015）台临杜商初字第1640号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-05-04
案件名称
杨建国、朱希连与临海市杜桥镇富沈村村民委员会确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
临海市人民法院
所属地区
临海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨建国,朱希连,临海市杜桥镇富沈村村民委员会
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条
全文
浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2015）台临杜商初字第1640号原告：杨建国。原告：朱希连。两原告委托代理人：吴卫星，浙江回浦律师事务所律师。被告：临海市杜桥镇富沈村村民委员会，住所地：临海市杜桥镇富沈村。负责人：沈仙贵，该村村民委员会主任。委托代理人：王滨，浙江昶日律师事务所律师。原告杨建国、朱希连为与被告临海市杜桥镇富沈村村民委员会（以下简称富沈村委会）确认合同效力纠纷一案，于2015年10月28日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭。2015年10月29日，原告向本院提出财产保全申请，要求冻结被告富沈村委会以临海市杜桥镇富沈村经济合作社名义在临海农村商业银行股份有限公司商城支行开立的账号为20×××74的账户内的资金5000000元，本院于同日作出（2015）台临诉保字第398号民事裁定书裁定予以冻结。本院于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告杨建国、朱希连及其委托代理人吴卫星、被告富沈村委会的负责人沈仙贵及委托代理人王滨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨建国起诉称：被告于2010年向临海市发展和改革局报批临海市杜桥镇富沈村外来人口公寓建设项目，该局于2010年3月20日以临发改投资东字（2010）1号文件批复通过。被告分别于2011年10月9日、2011年12月31日召开村办公会议，一致决定向社会公开公告转让该地块屋基。被告于2011年1月公告转让该村坐落在新光路以北牌门路以西滨海大道以南的外来人口小区集体安置房，并承诺能改变土地性质。原告按公告投标受让其中5间屋基，并于2011年1月30日与被告签订了1份《屋基转让合同》，后原告共支付被告转让费340万元及利息15000元。2011年10月19日，经临海市建设规划局批准，被告取得了建设用地规划许可证。原告的5间房屋已建造一层，由于被告的部分村民阻扰，被临海市城市管理行政执法局、临海市国土资源局责令停止建房。现原告起诉要求：1、确认合同无效；2、判令被告立即归还屋基转让费340万元，并支付按月利率1%计算的利息至履行完毕之日止；3、判令被告偿还已建工程款328000元；4、诉讼费、保全费由被告负责。在庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1、依法确认原告与被告于2011年1月30日签订的《屋基转让合同》无效；2、判令被告返还屋基转让款340万元及已收取的利息15000元，并赔偿相应损失（损失参照当地民间经济交往过程中均能接受的按月利率1%计算至付清款项之日止）；3、判令被告支付已建工程款324438元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告富沈村委会答辩称：一、本案签订合同双方均有民事行为能力，且意思表示明确，故本案的合同成立。临海市发展和改革局已立项同意设立外来人口公寓，同时，临海市国土资源局于2009年10月29日出具临海市具体建设项目用地预审意见书通过预审，被告认为本案诉争合同应属效力待定合同。二、根据诉争合同第4条约定的本意，本案涉及办理过户等审批手续均由原告办理，而被告仅应提供协助。原告在双方签订合同时就已知晓被告仅有两个审批文件，且原告也从来没有要求被告协助其完善土地征用、转让、工程施工等审批手续。鉴于此，被告认为本案可以完善土地使用权转让的相应手续，且该主要义务也由原告履行。三、原告没有报批即自行开工，且临海市国土资源局、临海市杜桥镇杜街办事处及临海市城市管理行政执法局均责令原告停止违法行为，被告也组织村干部干预，故原告违法建设造成的损失应由其自行承担。四、无论法院审理后认定本案诉争合同是否有效，被告均愿意收回诉称合同所涉的土地。原告要求被告赔偿利息损失没有事实和法律依据。被告在2011年1月30日交付款项70万元的收据中载明“余款207万元2011年5月1日前付清，违反时间70万元村方有权没收”，原告于2011年9月19日才付清款项，故被告应返还原告270万元。针对被告的答辩，原告补充陈述称：本案所涉土地系农村宅基地，且原告不是被告集体经济组织成员，案涉土地不能买卖。被告公告的时候是承诺可以改变土地性质的，报批的责任和义务应由被告承担。因被告没有履行自己的义务，导致原告停建，故被告应承担原告的损失。原告对其所主张的事实，向本院提交了以下证据：一、两原告身份证复印件各1份，拟证明原告诉讼主体适格。二、屋基转让合同书1份、收据5张，拟证明被告将5间屋基转让给原告，并约定了双方的权利、义务，原告已支付被告转让费340万元及利息15000元的事实。三、建设用地规划许可证复印件1份，拟证明本案所涉土地已经城乡规划主管部门依法审核的事实。四、临发改投资东字（2010）1号文件复印件1份，拟证明临海市杜桥镇富沈村外来人口公寓建设项目已经政府部门批准的事实。五、会议纪要复印件2份，拟证明被告分别于2010年10月10日、2010年12月31日召开村办公会议，一致决定向社会公开公告转让本案所涉地块屋基的事实。六、联名恳请书复印件1份，拟证明本案所涉屋基转让是经村民代表和全体党员大会通过的事实。七、照片复印件4张，拟证明原告已在本案所涉的5间屋基上建造房屋一层的事实。八、工程造价书复印件1份，拟证明原告已建造房屋一层，损失金额为324438元的事实。九、诉讼保全费发票1张，拟证明原告为了诉讼保全，预交了保全费5000元的事实。经质证，被告对原告提交的证据一无异议。对证据二的真实性无异议，对待证事实有异议，2011年1月30日出具的70万元收据的备注栏里已注明合同约定于2011年5月1日下午4点之前付清，逾期被告可以没收70万元，原告实际的付款时间晚于合同约定时间，利息15000元是因原告延期付款才支付的，并不是本案转让款的本金，对该收据的关联性有异议。证据三与本案没有关联性，该证据审批的项目为富沈村老年公寓，并不是外来人口公寓项目。对证据四的真实性没有异议，对关联性、待证事实均有异议，该土地转让给原告时的性质是明确的。对证据五的三性均有异议，该会议纪要仅在会议结果处盖章，且所盖公章并不是村民委员会的公章，与会人员并没有在会议结果处签名。对证据六的真实性、关联性均有异议，该份证据的来源不明，且签字几乎是同一人所为。对证据七的待证事实有异议，从该照片看房屋外形是一层，但连一层的顶都没有。对证据八的真实性、关联性均有异议，该造价书系原告单方所为，且没有证据证明造价书上签字的人有资质编制造价书。对证据九的真实性没有异议，但认为原告的保全已超过范围。被告为支持其主张，向本院提交了以下证据：十、临海市城市管理行政执法局责令停止违法（章）行为通知书复印件、临海市杜桥镇杜街办事处出具的证明、国庆值班人员安排表、临海市国土资源局责令停止国土资源违法行为通知书各1份，拟证明原告的违建行为经制止后仍在建，原告应自行承担违建造成的损失的事实。经质证，原告对被告提交的证据十的2份通知书的内容的真实性无异议，屋基的审批手续应由被告办理，由于被告的原因没有办理，被告应承担相应的责任。临海市城市管理行政执法局出具的责令停止违法（章）行为通知书系复印件，对该通知书有异议。对证明有异议，该证明的形式不符合法律规定，且不知是谁出具。值班安排表系被告单方制作，对该证据有异议。综上，本院对证据认证如下：对证据一的证明力予以确认。对证据二的真实性予以认定，证据二能够证明双方曾就本案所涉的5间屋基签订转让合同，原告已支付被告转让款340万元及利息15000元的事实。证据三的审批项目名称为临海市杜桥镇富沈村老年公寓，故对该证据的关联性不予认定。对证据四的真实性、关联性予以认定，该证据能够证明临海市发展和改革局对临海市杜桥镇富沈村外来人口公寓建设项目予以批复。证据五、六均系复印件，且原告也没有提供相应的证据予以证明，故本院对证据五、六的证明力不予确认。对证据七的真实性予以认定。证据八系原告单方出具，且原告也没有提供证据证明该造价书上的“葛蔚宇”具有相应的资质，故本院对证据八的证明力不予确认。对证据九的证明力予以确认。证据十能够证明原告在未经相关主管部门审批的情况下，违法在本案所涉的宅基地上建造房屋的事实。综上，本院认定如下事实：被告于2010年向临海市发展和改革局报批临海市杜桥镇富沈村外来人口公寓建设项目，该局于2010年3月20日发布临发改投资东字（2010）1号文件批予以批复。2011年1月30日，原、被告签订了《屋基转让合同书》1份，约定了被告将坐落在新兴路以北、牌门路以西地块（外来人口公寓项目地块）上的5间安置房屋基转让给原告，一次性5间屋基转让费340万元，原告先预付定金70万元，余款270万元于2011年5月1日下午4时前交清等内容。原告于2011年1月30日支付70万元，后又分别于2011年5月1日、2011年7月16日、2011年9月19日共支付270万元，并于2011年10月19日支付利息15000元。2015年，原告在本案所涉的5间宅基地未办理相关审批手续的情况下，违法在该宅基地上建造房屋，被相关主管部门责令停止违法行为。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案所涉土地的行为系农民集体所有土地，且从临海市发展和改革局批复的内容来看，该土地的性质亦属被告村民的宅基地，被告将该土地上的5间宅基地转让给非本集体经济组织成员，违反了农村集体经济组织成员对宅基地使用权的专属性，亦违反了法律、行政法规的强制性规定，故应认定原、被告签订的《屋基转让合同书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案的《屋基转让合同书》无效，因无效合同取得的财产应当返还，故被告应返还原告屋基转让款340万元及原告支付的利息15000元。被告抗辩原告逾期付款，其有权依约没收原告所支付的70万元，但该约定系以《屋基转让合同书》合法有效为前提，故本院不予采纳。被告明知涉案宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，而原告亦在明知土地性质的情况下购买涉案宅基地，双方对于合同无效均有过错。但鉴于《屋基转让合同书》明确约定“转让价68万元包括报批费，如果以后原告此屋基需要办理过户手续，被告无条件、无偿提供提供有效证件，协助办理过户手续”，使得原告产生被告能够办理本案所涉土地的相关合法审批手续的误解，且结合本案的实际情况，本院酬定被告赔偿原告按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。原告在明知该宅基地未办理相关审批手续的情况下，擅自违法在该宅基地上建造房屋，且被相关主管部门责令停止违法行为，其所主张的已建房屋工程款损失系其自身的违法行为所导致，故本院对其要求被告支付已建工程款324438元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告杨建国、朱希连与被告临海市杜桥镇富沈村村民委员会于2011年1月30日签订的《屋基转让合同书》无效。二、被告临海市杜桥镇富沈村村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杨建国、朱希连人民币3415000元，并赔偿利息损失至本判决履行完毕之日止（利息损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，其中的700000元自2011年1月30日开始计算，1000000元自2011年5月1日开始计算，1670000元自2011年7月16日开始计算，30000元自2011年9月19日开始计算，15000元自2011年10月19日开始计算）。三、驳回原告杨建国、朱希连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36624元，由原告杨建国、朱希连负担2504元，由被告临海市杜桥镇富沈村村民委员会负担34120元。保全费5000元，由被告临海市杜桥镇富沈村村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费36624元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局。账号：19-900001040000225089001。开户行：台州市农行。）如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起两年内向本院申请执行。逾期申请的，本院不予受理。审 判 长 李林会人民陪审员 许小荷人民陪审员 陈美英二〇一六年四月十九日代书 记员 李欣潞