（2015）庐民二初字第783号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2017-01-03
案件名称
原告张小虎诉被告九江慧龙商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事案件判决书
法院
九江市庐山区人民法院
所属地区
九江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张某某,九江某某公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十五条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十二条，第一百一十九条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条，第二十九条第一款
全文
九江市庐山区人民法院民 事 判 决 书（2015）庐民二初字第783号原告（反诉被告）张某某，男，汉族。委托代理人杨帆，江西赣北律师事务所律师。被告（反诉原告）九江某某公司。法定代表人叶玉柏，该公司总经理。委托代理人李浩挺，江西豫章律师事务所律师。原告张某某诉被告九江某某公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。2016年1月6日被告向本院提起反诉。本院受理本诉及反诉后，于2016年2月18日对本诉及反诉公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人杨帆，被告九江某某公司委托代理人李浩挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某就本诉诉称，2015年5月2日原告与被告签订《慧龙家居广场租赁合同》一份，约定被告将慧龙家居二层01号商铺租给原告经营家具。此后，双方签订《补充协议》一份，对租赁合同进行补充。合同签订后，原告认为根据补充协议约定原告享有三个月的免租期（10月、11月、12月），同时为了解决前后租赁合同的保证金的衔接，原告以补交差额的方式交纳了2015年10月份的租金。后被告于2015年11月23日以原告未交纳2015年11月份的租金提出终止合同和没收保证金，原告于2015年11月30日、2015年12月1日分别向被告发出书面《告知函》，要求被告履行合同，但被告仍未履行合同并停水断电，导致原告停业。原告为维护其合法权益遂诉来法院，要求：一、判令被告继续履行《慧龙家居广场租赁合同》；二、判令被告支付因其违约给原告造成的各项经济损失人民币50000元；三、判令被告退还其强行收取的滞纳金1895元；四、本案的一切诉讼费用由被告承担。被告九江某某公司（以下简称“慧龙公司”）本诉辩称，1、根据原告陈述，《补充协议》是双方2015年5月1日针对2015年9月30日到期的租赁合同（编号为2011067、2011068）补充签订的，该补充协议约定了续租商铺相关事宜。2015年5月2日，双方根据《补充协议》签订了《慧龙家居广场租赁合同》。该《租赁合同》第十一条约定：“本合同签订后，甲、乙双方之前所定的本铺合同无效。”张某某以已失效的《补充协议》向答辩人主张权利无事实与法律依据。2、被告九江慧龙家居有限公司主体变更为九江某某公司。3、被告发函给原告依法解除了本案的租赁合同，原告签收了函件，合同已经解除，原告要求继续履行合同的诉请是不成立的。4、被告公司不存在违约行为，违约的经济损失5万元不存在，而且合同已经解除了，应当返还租赁物。5、根据租赁合同的约定原告违约即存在需要违约滞纳金的情况，而且就是因为原告违约，所以才会向被告缴纳滞纳金，强行收取滞纳金的诉请是不成立的。综上所述，张某某存在重大违约行为，答辩人已依据合同约定解除了双方签订的租赁合同，因此，张某某的诉请没有事实与法律依据，应依法予以驳回。被告九江某某公司反诉诉称，2015年5月2日，反诉原、被告签订《九江慧龙家居广场租赁合同》（合同编号：20150502），约定：反诉原告将慧龙家居广场二层01号商铺租赁给反诉被告经营使用，合同还约定了租赁期限、租赁面积租金及商场物业综合费标准，租金及各项费用交纳时间、合同解除条件及违约责任等双方的权利义务。合同签订后，反诉原告按约履行合同，但反诉被告自签订后却未按时足额向反诉被告缴纳租金及物业综合费等各项费用，反诉原告多次去电去函进行催缴未果，反诉原告向反诉被告发出《函告》，依法解除《租赁合同》，要求被告返还并腾空租赁商铺以及支付拖欠的租金和各项费用，并承担由此给反诉原告造成的损失。但反诉被告在收到《函告》后未腾空店面，经多次交涉无果，反诉原告于2015年12月26日委托有关部门将反诉被告的留置财产登记造册移送仓库留置。鉴于反诉被告的违约行为已造成反诉原告重大的经济损失，且反诉被告提请的诉讼请求无事实与法律依据，为此，反诉原告依法向贵院提起反诉，要求：一、确认反诉原告与反诉被告之间就慧龙家居广场二层01号商铺所签署的《九江慧龙家居广场租赁合同》已依法解除；二、判令反诉被告立即向反诉原告支付腾空租赁商铺所产生的费用计人民币13500元（其中搬迁过程中产生的公证费用为5000元，搬运费用为8500元）；三、判令反诉被告将租赁商铺恢复原状；四、判令反诉原告依法没收反诉被告所交7311元合同保证金；五、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金计人民币5605元及违约金1776元（违约金款暂计至2016年1月5日，实际应算至租金付清时止，以合同约定的应缴费用项目的月应缴额的千分之三每日支付违约金）；六、判令反诉被告向反诉原告支付合同解除后的房屋占有使用费计人民币30561元（从2015年11月23日起，计至2015年12月26日,按慧龙家居广场二楼的平均租金每月30元/M2、物业综合费每月8元/M2的标准计算）；七、判令反诉被告向反诉原告支付保管留置货物产生的费用计人民币4840元（自2015年12月26日起，暂计至2016年1月5日，实际应算至交还房屋之日止，按每月占有使用费25元/M2、保管费8元/M2的标准计算）；八、本案诉讼费用均由反诉被告承担。原告张某某就反诉辩称，1、反诉被告认真履行合同，无违约行为。依据双方2015年5月1日签订的《补充协议》的约定，反诉被告享有三个月免租期，虽然反诉原告以免租期不明确为由要求反诉被告交纳租金，反诉被告为了表明履行合同的诚信仍于2015年12月2日交纳了2015年11月份的租金，而且依据双方之前签订的《联营协议》的约定，无论何种原因合同终止，反诉原告均应给予反诉被告两个月的免费经营使用权。2、2015年5月1日的《补充协议》合法有效，应得到法律保护。该协议签订时间2015年5月1日是笔误，是对2015年5月2日租赁合同的补充，双方之间除了2015年5月2日的《租赁合同》外，再未签订过任何租赁合同，反诉原告员工在反诉被告的告知函中明确认可了《补充协议》中的免租期；双方2015年3-9月租金交纳数额也是按补充协议履行的。3、反诉原告提出解除《租赁合同》无事实法律依据。在反诉被告多次与反诉原告就免租期交涉时，反诉原告以反诉被告未交纳11月份租金为由解除合同，反诉被告为表示履行合同的诚意也于2015年12月2日交纳了11月份的租金，双方的合同目的已实现，反诉原告要求解除合同的条件未成就，应认真履行合同。经审理查明，本案事实可确认如下：2011年10月1日，原告与九江慧龙家居有限公司签订《慧龙家居广场联营合同》一份，约定被告将慧龙家居广场二层01号（见附图）商铺与原告用作联合家具类商品；合同有效期48个月，经营使用期自2011年10月1日起至2015年9月30日止；联营商铺面积为731.14平方米；合同保证金18279元；联营管理费为每月18279元，按月缴付，每月的15日前缴付下一个月联营管理费；合同还约定了双方的其他权利义务。同日，双方签订《补充协议》一份，约定在免5个月联营管理费的基础上增加7个月合计为12个月，第一年享受5个月，第二年享受7个月；补充协议还补充约定了双方其他权利义务。2015年5月1日，双方又签订了《补充协议》一份，约定原、被告双方经协商，就《租赁协议》特做补充：一、租赁期限自2015年10月1日至2017年9月30日止，共两年。其中一层租金25元/月、管理费8元/月；二层租金10元/月、管理费8元/月。此租金价格自2015年3月1日起执行；如原告在2015年10月1日前提出撤场或退铺则以上价格无效。原告撤场前须按合同（编号：2011067、2011068）中约定的单价补缴2015年3月1日至2015年9月30日的租金，费用共计146230元；被告给予原告三个月免租期，免租期内管理费照常缴纳。被告免费提供商场正大门上方及西大门上方广告位共两块。广告位使用期限与租赁合同期限一致。2015年5月2日，原告张某某与被告九江某某公司签订《慧龙家居广场租赁合同》（合同编号：20150502）一份，约定：被告将慧龙家居广场二层01号（见附图）商铺租赁给原告经营国森品牌欧式系列家具类商品；合同期限自2015年10月1日起至2017年9月30日止；租赁面积为731.14平方米；合同保证金7311元；租金为每月7311元，其中商铺租金4387元，商场管理费2924元，租金按月缴付，每月的15日前缴付下一个月租金；合同签订时间不在缴费期内，原告在签定合同时应向被告付清合同签定当月实际天数的租金并预付下两个月的租金；商场物业综合费8元/平方米/月，物业综合费与租金同时缴付；原告向被告缴付产品质量保证金10000元；本合同签定时应缴的费用应在合同签字盖章之前缴清，原告凭被告财务收据向被告申请合同盖章；合同签订之日，原告应按合同约定的所有费用期限履行缴费义务；原告拖欠合同约定的所有费用或其他费用，每逾期一日，由被告按应缴费用项目的月应缴额的3‰向原告加收滞纳金，逾期十日仍未付清上述费用的，被告有权解除合同并责成原告五日内撤出商场，同时没收合同保证金；若被告解除合同后3日内，原告仍未撤出该商铺的，被告应书面通知原告，原告应在2个工作日内退出，否则，被告有权委托有关部门将原告的财产登记造册移送仓库留置，由此产生的一切费用由原告承担；任何一方对合同另一方作出告知或承诺行为，均以书面形式进行，被告需盖有被告的公章（不含部门章）方为有效告知或承诺；本合同签订后，原、被告双方之前所定的本铺合同无效；合同还约定了双方的其他权利及义务。此后，被告向原告交付租赁商铺，原告按约交纳了7311元保证金。后被告认为原告未按时交纳11月份的租金，于2015年11月23日、2015年11月25日通过邮政快递或张贴方式向原告送达函告各一份，函告原告，对于原、被告双方签订的租赁合同（合同编号：20150502），每月租金管理费为13160元，按合同约定原告应于10月15日之前交纳11月份的租金，但截止2015年11月23日止，原告逾期未交纳租金管理费，按合同第八条第（3）款约定，由于原告严重违约，被告终止二层01铺的租赁合同（合同编号：20150502），并没收合同保证金，请原告于2015年11月26日17：30时前缴清所欠租金管理费并缴纳滞纳金人民币1579元，并于2015年11月30日前将慧龙家居二层01号铺撤出商场。原告收到被告的两份函告后于2015年11月30日向被告去告知函一份，告知被告：已收到被告2015年11月23日及25日函告，但被告认为原告拖欠租金，没收合同保证金、撤出商场的要求不能成立，因双方签订的《补充协议》中有3个月的免租期（2015年10、11、12月），11月份的管理费原告已交纳，被告应认真履行双方签订的《补充协议》，若被告单方恶意毁约，一切法律后果由被告承担。在该份告知函上，被告方的管理人员夏丽君在上面注明：免租期为双方约定时间，未明确为2015年11月份，且原告先违约，合同已终止，请原告尽快将商铺清空归还被告。2015年12月9日，被告通过邮政快递和张贴方式再次向原告去函告一份，函告内容：原、被告双方签订的租赁合同（合同编号：20150502），合同期限为2015年10月1日至2017年9月30日。被告已于2015年11月25日正式函告原告：按照第八条（3）款约定，由于原告已严重违约，被告终止二层01铺的租赁合同（合同编号为：20150502）。同时按合同约定没收合同保证金，并通知原告于2015年11月30日前将慧龙家居二层01号铺撤出商场。现已逾期一周，二层01号铺内物品尚未清空，现再次函告你，请你于2015年12月13日前将慧龙家居二层01号铺内所有物品撤出商场，否则被告将收取原告占用慧龙家居二层01号铺面费用（占用费按1元/㎡/天计算，收到占用费时间自2015年12月1日起至你撤场之日止），且视为原告放弃商铺内物品的所有权，被告有权将对商铺内物品自行处理，造成的所有损失由你自行承担。此后，被告因原告未撤出慧龙家居二层01号商铺而对该商铺停水断电，2015年12月1日，原告向被告发函告一份，函告内容：被告于2015年12月1日停止向原告承租的慧龙家居二层01号商铺供电，并阻止原告调出慧龙仓库商品，原告要求被告立即恢复慧龙家居二层01号商铺供电，确保原告正常经营，不得阻止出货，否则一切经济损失由被告承担。原告认为被告停水断电的行为导致原告停业，为维护其合法权益，遂诉来法院，要求支持原告诉请。案件审理过程中，被告于2015年12月25日向江西省九江市匡庐公证处（以下简称“公证处”）申请由公证处于2015年12月26日下午六时三十分对慧龙家居广场二楼01号商铺内物品及现状进行了公证，被告于当日将原告承租商铺内的所有物品清空并搬到慧龙家居广场三楼。2016年1月6日，被告向法院提起反诉，被告认为原告存在逾期交纳租金且在被告催缴后仍未交纳，被告依法解除与原告签订的《租赁合同》，双方之间的租金合同已依法解除，鉴于原告的违约行为已造成被告重大的经济损失，且原告的诉讼请求无事实与法律依据，为此，被告依法向法院提起反诉，要求法院支持被告的反诉诉请。另经审理查明，被告自2015年3月1日开始按补充协议中约定的租金标准向原告收取租金。2015年12月2日原告向被告交纳子2015年11月的租金、管理费13160元和违约金1895元（13160×3‰×48）。上述事实有九江慧龙家居广场《租赁合同》、《补充协议》、告知函（2015年11月30日、2015年12月1日）、函告（2015年11月23日、2015年11月25日、2015年12月9日）、邮寄单、送达现场照片、邮寄情况查询截图、编号2011067和2011068的合同、公证书、公证费发票、搬运费用收据、慧龙家居广场二楼商铺租赁合同两份、慧龙家居广场三楼保管留置货物照片一组、慧龙家居广场三楼商铺租赁合同两份等证据经庭审质证及原、被告双方陈述记录在卷，予以佐证，足以认定。本院认为，原告张某某与被告九江某某公司之间的签订了《房屋租赁合同》是事实，该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护，双方对此均无异议，双方争议的焦点是：2015年5月1日《补充协议》是否有效;双方之间的租赁合同是否已经解除;如合同未解除，产生的法律后果有哪些;如合同已解除，产生的法律后果有哪些。第一个争议焦点：2015年5月1日《补充协议》是否有效。虽然《补充协议》签订时间是2015年5月1日，但由于被告在实际履行过程中已按该协议中的租金标准及时间收取了2015年3月1日以后的租金，因此，不论该补充协议的签订时间是在2015年5月2日《房屋租赁合同》之前还是之后，双方已均以各自的行为明确表示双方均已按该补充协议的约定履行了双方的权利及义务，因此，应认定补充协议是有效的，对双方当事人均具有约束力，被告辩解认为补充协议是对联营协议的补充，依据《房屋租赁合同》的约定，该补充协议是无效的意见没有事实和法律依据，不予采纳。第二个争议焦点：双方之间的租赁合同是否已经解除。依据《中华人民共和国合同法》九十六第及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”“当事人对合同法第九十六条规定的合同解除没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支付。”结合本案，虽然双方对免租期未进行明确约定并导致双方的理解不一致，但原告在收到被告依据租赁合同的约定向原告送达了单方面解除合同的通知后，已积极与被告就免租期的时间问题进行了沟通并在被告停水断电后仍向被告交纳了租金及违约金，原告补缴租金及违约金的行为表明原告有能力且愿意继续租赁房屋，原告之前未交纳租金的行为并非是故意违约而是因双方对免租期的理解不一致，同时原告在收到解除合同的通知后已在合理期限内向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同；考虑到双方签订的租赁合同才刚刚履行且原告有履行合同的能力及意愿，因此，原告要求继续履行合同的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。第三个争议焦点：如合同未解除，产生的法律后果有哪些。现因双方之间签订的《租赁合同》未解除，原告没有违约，租赁合同应继续履行，被告应按租赁合同的约定继续向原告提供租赁商铺并履行其他合同义务，故被告反诉要求确认合同已经解除、要求原告将租赁商铺恢复原状、要求没收原告交纳的合同保证金7311元的诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据，不予支持。另被告在法院依法向被告送达相关应诉材料后尚未判定合同解除的情况下单方面将原告承租商铺内的货物搬离，被告的行为扩大了损失并产生了公证费、搬运费、租金、占用费、保管留置货物费用，对扩大的损失应由被告自己承担不利的法律后果，故被告反诉要求原告支付腾空租赁商铺所产生的公证费、搬运费、支付租金及违约金、支付占用费、支付保管留置货物费用的诉讼请求均没有事实和法律依据，不予支持；而原告要求被告支付因违约给原告造成的各项经济损失50000元的诉讼请求，因为原告在庭审中未能提供50000元经济损失的依据，也未交纳此后的租金，原告的这一诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。至于原告要求被告退还收取的滞纳金1895元的诉讼请求，虽然原告在庭审中认为其交纳滞纳金并非是认可原告应当交纳滞纳金，而且原告逾期交纳租金是双方对补充协议中的免租期理解不一致导致的，并非故意拖欠，但原告未按合同约定交纳租金是事实，在双方未对免租期进行明确约定的情况下，被告收取滞纳金有事实和法律依据，但由于被告收取的滞纳金的标准过高，故本案违约金可按中国人民银行短期(六个月期)贷款年利率4.85%的基准上加收30%的罚息利率（6.3%）标准计算为110.54元（13160×6.3%÷360×48），被告多收取的违约金1784.46元（1895-110.54）应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条的规定，判决如下：一、原告张某某与被告九江某某公司于2015年5月2日签订的《租赁合同》继续有效，双方均应于本判决生效之日起按租赁合同约定继续履行合同义务。二、被告九江某某公司多收取的原告交纳的违约金1784.46元，限被告于本判决生效之日起一日内予以返还。四、驳回原告张某某的其他本诉诉讼请求。五、驳回被告九江某某公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4381元，原告张某某承担1066元，被告九江某某公司承担3315元，反诉案件受理费3063元，由被告九江某某公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉费4381元或反诉上诉费3063元，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 朱雪娟人民陪审员 陈 平人民陪审员 吴小江二〇一六年四月十九日书 记 员 徐嘉镠 关注公众号“”