（2015）临兰商初字第602号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2017-12-22

案件名称

山东国众机械科技有限公司与临沂市兰山区东风印刷厂租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

临沂市兰山区人民法院

所属地区

临沂市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

山东国众机械科技有限公司,临沂市兰山区东风印刷厂

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第二百二十三条第一款，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十四条

全文

山东省临沂市兰山区人民法院民事判决书（2015）临兰商初字第602号原告（反诉被告）：山东国众机械科技有限公司（原名称：临沂恒跃齿轮有限公司），住所地临沂经济技术开发区梅埠办事处金升路109号，组织机构代码74453979-7.法定代表人：姜英杰，董事长。委托代理人：王平达，山东上和律师事务所律师。委托代理人：李宾，山东上和律师事务所律师。被告（反诉原告）：临沂市兰山区东风印刷厂，住所地临沂市兰山区开源路中段东侧，组织机构代码16832775-2.法定代表人：张淑兴，厂长。委托代理人：张剑波，山东元开律师事务所律师。委托代理人：焦庆宝，山东元开律师事务所律师。原告（反诉被告）山东国众机械科技有限公司与被告（反诉原告）临沂市兰山区东风印刷厂租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月25日作出（2013）临兰商初字第2957号民事判决，原、被告均不服，提出上诉。临沂市中级人民法院于2014年12月9日作出（2014）临商终字第1183号民事裁定，撤销本院（2013）临兰商初字第2957号民事判决，发回本院重审。本院于2015年2月12日重新立案，案号为（2015）临兰商初字第602号，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人王平达、李宾，被告（反诉原告）临沂市兰山区东风印刷厂的法定代表人张淑兴及其委托代理人张剑波、焦庆宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年4月1日，临沂市国土资源局与原告签订了国有土地使用权收回协议，约定将原告位于临沂市兰山区解放路174号的老厂区土地收回；待乙方腾空原厂区并移交该宗地给临沂市国土资源局10日内，由临沂市国土资源局和临沂市交通运输公司共同支付剩余补偿款1000万元，协议签订24个月内，原告需搬迁完毕。临沂市政府协调后，定于2013年4月1日前原告搬迁完毕，交出土地。2013年2月，原告向全部60余户租赁户发出租房合同终止和房屋收回通知书，告知因政府收回土地，原告即将开始全部搬迁，租赁房屋务必于2013年3月31日前交回，2013年4月1日起仍未交回的，承担不利后果。至2013年3月31日，只有包括被告在内的3家未搬迁。原告此后虽多次做被告工作，被告至今仍在两处房屋继续生产经营，拒不腾空返还。被告的行为，不仅严重影响了市政府的加快城市改造建设工作，还严重拖延了新经济项目的开工建设进程，而且给原告带来巨大的经济损失。被告自2013年4月1日起就处于非法占用两处房屋状态。被告应支付自2013年2月起至返还房屋之日的租金，每月3720元。原告本应在2013年4月收到剩余补偿款1000万元，由于被告的行为，导致临沂市国土资源局和临沂市交通运输公司至今不予给付。原告迟迟得不到补偿款，不仅产生相应的实际利息损失，还严重影响了原告的生产经营。被告应承担原告1000万元的利息损失每月6万元（自2013年4月起至实际返还房屋之日止，按同期银行贷款利率计算）。综上所述，原告为维护合法权益，特起诉，请求法院判令解除原、被告的房屋租赁合同，被告立即腾空返还房屋，支付自2013年2月至返还房屋之日的租金29760元（暂计算至2013年9月），赔偿原告利息损失30万元（暂计算至2013年9月）。被告（反诉原告）东风印刷厂辩称，1、租赁合同未到期，虽然原告给被告发了解除合同的通知，但因原、被告就搬迁补助费、临时安置方式、还有补助和经营性补助没有达成协议。同时，在原告发出通知后，被告按约定向原告交付租金，但原告拒收，因此，被告不同意解除租赁合同，不同意返还房屋。2、原告主张的利息损失30万元，没有任何法律依据，被告不同意赔偿。原告提到还有3家没有搬迁，可见原告主张迟迟得不到补偿款的原因并不全在被告。被告不是不配合原告的工作，而是被告主张的补偿得不到原告的支持。3、拆迁部门对被告等租户的搬迁补助费、临时安置费、经营性补助已经由原告代领，被告是经营性租赁，需要搬迁机器、材料等花费很大，原告却置之不理，只是要求被告解除合同，腾出房屋，对被告不公平。我们不同意支付租金。反诉原告（被告）东风印刷厂并反诉称，2000年，反诉人为了生产经营，租赁了被反诉人的房屋并附带场地，并于2000年9月25日与被反诉人签订了一份租房合同。对于场地，双方约定反诉人因生产需要可以自建房屋。合同签订后，反诉人随后在该场地上建造楼房，作职工宿舍等用，该楼上层是352平方，下层是288.88平方，三层是78.8平方，共计649.58平方。2010年4月份，临沂市国土资源局与原告签订了国有土地使用权收回协议，并对涉案房以及所占地进行了补偿，被反诉人得到补偿后，在没有对我厂进行任何赔偿的情况下，以搬迁事由要求反诉人搬离该房以及所租赁的场地。当初双方签订租赁合同时，对于附带场地口头约定反诉人可以在附带场地盖楼使用，因需搬迁时，给反诉人应有的补偿。虽然场地是被反诉人的，但反诉人已经向被反诉人交了场地使用费，而政府拆迁时是分项补偿的，其中补偿项目包括场地和地上房屋的补偿。现被反诉人拿到补偿后一分钱也未给反诉人，被反诉人的行为严重违约，且对反诉人显失公平。为了维护自己的合法权益，现反诉人提起反诉，请求法院依法判令被反诉人赔偿反诉人房屋拆迁损失及搬迁损失等费用40万元，诉讼中增加至1199919.56元。反诉被告（原告）辩称，东风印刷厂的反诉请求不能成立。首先，东风印刷厂在原告所有的场地上搭建附着物，由东风印刷厂自搭建之日一直免费使用至今，原告未向其收取过任何费用，自东风印刷厂在2000年9月份租赁原告场地至今，两处场地的租金未有任何变化。2、作为在原告所有的场地上产生的任何附着物，其所有权和相关权利均属恒跃齿轮公司所有，与东风印刷厂无任何关系。3、在原告搬迁过程中的补偿问题，政府作为补偿主体，没有对租赁户的经济损失及搬迁费用给予具体的补偿，东风印刷厂主张的600多平方，拆迁人没有进行赔偿。所以，请法院驳回东风印刷厂的诉讼请求。经审理查明，2000年9月25日，原告与被告东风印刷厂签订“租房合同”，被告东风印刷厂租用原告位于临沂市××山区××与××路交汇处东南角院内的房屋（即锻造车间）一处，用于开展印刷业务。合同约定每月租金1600元，期限自2000年9月1日至2003年9月1日。租赁合同约定，承租方必须爱护出租方的房屋及设施，未经出租方同意，承租方不得随便改造或破坏，如需改造要经出租方同意，合同期满后全部产权归出租方。2003年1月，被告东风印刷厂又承租了原告的位于临沂市××山区××路东侧××沿街楼房屋两间，用于印刷业务的对外接待等。自2003年2月起，房屋租赁费调整至2200元，此后，被告即与原告存在两个并列的租赁合同，租赁期间租金数额也不断调整，被告一直持续租用经营。但2010年之前的合同，除2000年9月25日签订的合同之外，双方均未提交。在租赁期间，被告将租赁原告院内的房屋即锻造车间进行了改造，在该车间内建立框架，建设了框架结构的二层厂房。2002年4月，被告东风印刷厂还在租赁原告院内的锻造车间的东边即原告厂区东南部空地上建起了三层楼房（第三层为板房），做职工宿舍及加工车间使用，该房没有取得房产证；另被告还沿原告厂区南院墙边缘另行搭建了其他复合板房多处共自己使用。自2006年起，原告除收取租赁给东风印刷厂的沿街楼房屋和院内锻造车间的房屋租赁费外，开始一并收取被告增加的建筑部分的场地使用费，但合同中一直未约定场地使用费的问题。在收取费用的单据中，前期房租的收据和场地使用费的收据分别开具，后期两费合并收取，统一简写为房租费。被告自建房所占场地是合同标的物房屋两间之外的重大增加，但双方对被告在租赁场地上的自建房屋于合同解除或合同终止后的处置问题并未做出明确的约定。2011年12月18日，双方续签了最后一次“租房合同”两份。其中关于原告院内的房屋一处（锻造车间）的合同载明：“甲方：临沂恒跃齿轮有限公司，乙方：东风印刷厂。甲方有沿街房屋壹间，乙方愿租赁，双方协商制定如下协议：1、乙方租甲方沿街房屋（平方、楼房）壹间（处），用于经营，每月租金贰仟肆佰贰拾元，（小写）2420元。2、乙方必须向甲方一次性交足租房押金，乙方退房时一次性按原数退给乙方（不计利息）。3、出租时间自2012年元月1日始到年月日止。4、按先交费用后租房原则，每月10日前到甲方财务科交纳本月房屋租金，到期不交者，按自愿退房处理，合同解除。5、甲方向乙方提供用水、用电条件，按月向乙方收取水、电费（水3.79元∕方、电1.00元∕度），水、电费价格甲方将根据水电管理部门价格作相应调整。乙方不得表外接电、接水，如发现，按水电表实数处以5倍罚款。6、乙方必须爱护甲方的房屋及设施，未经甲方同意，乙方不得随便改造或破坏，如需改造要经甲方同意，合同期满后全部产权归甲方。如发现违约，甲方按房屋损坏程度，对乙方罚款（数额不限），并终止合同。7、乙方不准随便转租甲方的房屋或非法经营，如发现，甲方立即停止出租，并全部扣除乙方的租房押金。8、乙方应遵守社会治安条例、消防法、政府关于计划生育管理的有关规定和城市卫生制度等法律、法规，合法经营，如有违法行为，责任由乙方自负，本合同同时生效。9、甲方或乙方如遇特殊情况，可提前一个月书面通知对方解除合同。本合同自签字之日起生效，甲乙双方各执一份。乙方收到消防制度及水电表管理通知。甲方（代表签字）：周允征印乙方（签字）张淑兴。2011年12月18日”。该合同第1条中的“沿街房屋（平方、楼房）壹间（处）”为工作人员套用原格式合同未予更正，该合同的实际租赁物应为“院内的房屋一处即锻造车间”。约定的每月租金2420元，实际包括了原告院内的房屋一处锻造车间的月租金1700元和自建房场地使用费720元。双方同日还签订了关于被告租用原告的沿街楼房屋两间的合同，其内容格式与上述的租赁合同基本一致，载明内容的差异仅仅是月租金数额为1300元，并交纳了租房押金2000元。上述两份合同每月的租金共计3720元，有被告的交费收据为凭。该两份合同均未约定租赁期限。2010年3月，根据城市规划，政府收回原告位于兰山区××与××路交汇处东南侧土地的建设用地使用权，并对原告解放路厂区的土地、建筑及其他附着物进行了摸底调查；并于2010年4月1日，临沂市国土资源局与恒跃齿轮公司签订《国有土地使用权有偿回收协议》，约定，根据临沂市政府（2010）第15号会议纪要，该宗土地及地上附着物补偿费共计4000万元，根据恒跃齿轮公司新厂区建设进度拨付补偿款；协议签订后6个月内，恒跃齿轮公司向临沂市国土资源局交付土地使用证、房产证等相关产权证明材料，并保证土地无抵押、查封、租赁等限制权利；协议签订24个月内，恒跃齿轮公司需搬迁完毕，并交付土地。2013年2月17日，原告向被告东风印刷厂下达了“租房合同终止通知书”，要求东风印刷厂于2013年3月31日前交回租赁房屋及场地，并不再收取被告的租赁费。东风印刷厂未按期交回房屋及场地，继续经营。被告东风印刷厂将房屋租金交纳至2013年1月31日。自2013年2月起，原告未再收取被告的租赁费。期间，双方因搬迁赔偿问题不能达成一致意见，原告于2013年9月13日诉至本院。在诉讼过程中，被告东风印刷厂提供了政府有关部门对原告土地及地上附着物的“企业拆迁摸底调查表”，证实被告东风印刷厂的多处自建房屋被统计在拆迁补偿的范围中，并根据临沂市人民政府办公室“临政办法（2009）12号”文件（临沂市中心城区房屋拆迁安置和土地补偿实施办法）及上述测量的结果，制作了被告资产补偿明细表，并将其反诉请求由400000元增加至1199919.56元。重审中，被告东风印刷厂变更其反诉请求为：要求被反诉人（原告）恒跃齿轮公司支付东风印刷厂房屋价值补偿款、搬迁费、停业损失等费用6332713.44元。关于被告的自建房部分，原告主张：被告自行搭建的房屋尚未确权，不属于拆迁补偿范围之内，政府的赔偿款不包括非法建筑物。从租赁关系角度看，在租赁期间被告自行搭建房屋用于自身经营，并从经营中获取收益，要求原告给予补偿于法无据，并且被告没有取得建设手续，属于违章建设，在相关部门没有确权的情况下，政府是不予补偿的。作为政府回收原告所有范围内的厂地、建筑和附属物，签订了回收协议，约定了补偿价4000万元，在相关的评估中对所有涉及补偿项目进行了补偿定价，但是在征收补偿款给付时，并没有按评估报告内容具体项目给予赔偿款，协议约定的4000万是政府强制定价，原告被迫接受，相关的评估结果原告并不了解。租赁合同的法律关系和土地回收补偿的法律关系是两个不同的法律关系，在诉讼上不存在牵连性，如果被告主张拆迁补偿，应另行提起诉讼。对于被告东风印刷厂增加的建筑、添附物的价值，双方意见不一致。原告认为，租赁合同明确约定，未经出租方同意，承租方不得随便改造或破坏房屋及设施，如需改造要经出租方同意，合同期满后全部产权归出租方。被告东风印刷厂在审理过程中书面申请对其增加的建筑、添附物的价值予以评估。本院委托临沂天恒信资产评估有限公司进行评估，在评估过程中，被告东风印刷厂法定代表人张淑兴向评估机构书面申请，不要求对其增加的建筑、添附物进行价值评估。临沂天恒信资产评估有限公司进行评估于2016年3月18日向本院作出不予进行评估的说明。另，庭审中，原、被告对2011年12月18日签订的两份租赁合同均无异议。还查明，原告山东国众机械科技有限公司，其原名称为山东临沂齿轮厂，90年代初曾与香港公司合作成立“临沂鑫鑫齿轮有限公司”，2001年终止合作关系，2004年进行企业改制，名称变更为“临沂恒跃齿轮有限公司”，2015年9月15日又变更名称为“山东国众机械科技有限公司”。以上事实，主要有当事人所举书证及当事人陈述并经庭审调查质证予以认定，相关证据均已收集记录在卷。本院认为，原告和被告东风印刷厂于2011年12月18日续签的两份房屋租赁合同，双方当事人均予以认可，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以认定。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期合同。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”涉案的两份合同均没约定租赁期限，应认定为不定期租赁合同。根据合同法第二百三十二条的规定，原告可随时解除合同。现原告要求解除合同，是由于政府规划，原告老厂区土地被政府回收这一不可抗力的原因，致使合同不能继续履行。故原告要求解除租赁合同，并要求被告返还租赁物的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。原告于2013年2月17日通知被告终止合同，要求被告于同年3月31日前返还租赁物，已尽到在合理期限前通知承租人的义务，租赁合同应当于2013年3月31日解除。合同解除前，被告按合同使用租赁物，应当交纳租赁费，故原告要求被告支付2013年2月、3月的租赁费7440元（3720元×2个月）的诉讼请求，理由正当，本院对此予以支持。对原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。对于被告对承租的锻造车间的改造及对承租的沿街办公楼房屋的装修、路面的硬化等添附物，原、被告双方租赁合同第6条明确约定，房屋及设施，未经出租方同意，承租方不得随便改造或破坏，如需改造要经出租方同意，合同期满后全部产权归出租方。故该部分添附物应归原告所有。被告东风印刷厂要求原告对该部分添附物予以补偿，明显与合同的约定不符，亦不符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，本院对此不予支持。对于被告东风印刷厂在承租期间增建的三层楼房及沿南院墙搭建的复合板房（均无合法建设手续，亦无产权证），该部分建筑物系被告于2002年间建设完成，并长期使用，原告对此并未提出异议，且原告在2006年以后为被告开出的收费单据上，大多记明收取场地使用费，应认定被告在原告老厂区自行建房已经得到原告的许可。对于该扩建的建筑物，双方当事人没有约定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。但对该扩建的建筑物的造价费用，被告东风印刷厂未能提交有效证据证实；重审中，本院委托评估机构对该建筑物的残值进行价值评估，在评估机构先后两次到达租赁物现场进行测量时，被告东风印刷厂均不配合评估机构进行实地测量，并于2016年3月17日书面申请不要求对其扩建的建筑物予以价值评估，在本院明确告知其对扩建的建筑物拒绝评估的法律后果后，被告东风印刷厂仍坚持不再进行评估，致使本院无法认定该部分建筑物的现有价值。被告应对其要求原告就该部分建筑物进行赔偿的诉讼请求，承担举证不能的后果。因被告扩建的建筑物无合法建设手续，且至今未补办准建手续，在租赁合同解除后，该部分建筑物应当由被告自行拆除，如被告拒不拆除，应由行政机关依法强制拆除。故对被告东风印刷厂要求原告赔偿其房屋价值补偿款的反诉请求，本院不予支持。原告根据政府规划及国土资源局与其签订的《国有土地使用权有偿回收协议》，提出解除与被告的租赁合同，是由于不可抗力导致合同不能继续履行所致，原告不构成违约。由于双方的租赁合同未就如因不可抗力等原因导致合同解除而产生的搬迁费、停产停业等损失作出约定，故被告东风印刷厂要求原告赔偿其搬迁费、停产停业损失等费用的反诉请求，无证据证实，其理由不能成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、二百二十三条、二百三十二条、二百三十五条、二百三十六条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）山东国众机械科技有限公司和被告（反诉原告）临沂市兰山区东风印刷厂2011年12月18日签订的两份租赁合同于2013年3月31日解除；二、被告（反诉原告）临沂市兰山区东风印刷厂于本判决生效后二十日内腾空所承租的房屋及占用的土地，并将所租赁物（房屋及占用的土地）返还给原告（反诉被告）山东国众机械科技有限公司；三、被告（反诉原告）临沂市兰山区东风印刷厂于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）山东国众机械科技有限公司2013年2月、3月的租赁费7440元；四、驳回原告（反诉被告）山东国众机械科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）临沂市兰山区东风印刷厂的反诉请求。本诉案件受理费6246元，原告（反诉被告）山东国众机械科技有限公司负担6196元，被告（反诉原告）临沂市兰山区东风印刷厂负担50元；反诉案件受理费48830元，由被告（反诉原告）临沂市兰山区东风印刷厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照上诉的标的额预交上诉费，上诉于山东省临沂市中级人民法院，仅提出上诉而不预交上诉费的，视为自动撤回上诉。审判长　　田艳梅审判员　　王发江审判员　　李新广二〇一六年四月十九日书记员　　陆静静百度搜索“”