（2016）辽12民终605号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-12-21
案件名称
上诉人辽宁天意房地产集团有限公司与被上诉人于义勇商品房预售合同纠纷一案判决书
法院
辽宁省铁岭市中级人民法院
所属地区
辽宁省铁岭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
辽宁天意房地产集团有限公司,朱丽丽
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽12民终605号上诉人（原审被告）：辽宁天意房地产集团有限公司，住所地铁岭市银州区南马路银州大厦四楼。法定代表人：李艳华，公司经理。（未到庭）委托代理人：邓锦文，辽宁正业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱丽丽，女，1985年9月5日生，汉族，住所地铁岭市银州区。（未到庭）委托代理人：胡淑娥，辽宁富洲律师事务所律师。上诉人辽宁天意房地产集团有限公司与被上诉人于义勇商品房预售合同纠纷一案，铁岭市银州区人民法院于2016年1月28日作出（2015）铁银民一初字第00501号民事判决，宣判后，辽宁天意房地产集团有限公司不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人辽宁天意房地产集团有限公司的委托代理人邓锦文、被上诉人朱丽丽的委托代理人胡淑娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱丽丽一审诉称：原告预购被告天意房地产公司立项开发的帝景豪庭小区2#楼2单元1302室，在分三次支付50%房价款即269,929元后，双方于2011年4月25日签订了商品房销售预约合同。但被告至今亦未开工建设帝景豪庭小区。请求判决确认原、被告间的商品房销售预约合同无效，被告返还原告购房款269,929元并计付利息。被告天意房地产公司一审辩称：经查，被告处并无与原告朱丽丽签订的商品房销售预约合同，亦无收取原告商品房首付款的凭证，因此，原、被告间不存在商品房预售合同关系，请求判决驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理认为：原告朱丽丽预购被告天意房地产公司立项开发的帝景豪庭小区2#楼2单元1302室，在分三次支付了50%房价款即269,929元后，被告（甲方）与原告（乙方）于2011年4月25日签订了商品房销售预约合同，约定：乙方认购甲方开发建设的帝景豪庭2#楼2单元1302室（建筑面积111.49m²）；价格4,753.15元/m²，总房款529,929元（4,753.15元/m²×111.49m²），签订本预约合同时乙方已支付50%即269,929元；乙方需在甲方通知后3日内持本预约合同、交款收据、身份证到甲方销售部与甲方签订商品房买卖合同，双方签订商品房买卖合同后，本预约合同由甲方收回并自动失效。被告至今未开工建设帝景豪庭小区，且不具备商品房预售的所有条件。一审法院认为：原告朱丽丽与被告天意房地产公司签订的合同虽名商品房销售预约合同，但因其已具备了商品房预售合同的基本内容，故应认定系商品房预售合同。被告不具备预售商品房的所有条件，故该商品房预售合同依法应认定无效，被告应返还原告已付购房款及利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第㈤项（有下列情形之一的，合同无效：㈤违反法律、行政法规的强制性规定）、第五十八条（合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任）、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款（商品房预售，应当符合下列条件：㈠已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；㈡持有建设工程规划许可证；㈢按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；㈣向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明）、法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条（出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效）、第九条第一项（出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：㈠故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明）的规定，判决如下：一、原告朱丽丽与被告辽宁天意房地产集团有限公司订立的商品房销售预约合同无效；二、被告于本判决生效后10日内返还原告购房款269,929元，并按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计付自2011年4月25日起至本判决限定的返还之日止的利息，逾期履行按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费7,960元（原告预交），由被告负担。辽宁天意房地产集团有限公司的上诉请求及理由是：1原审判决双方之间是否存在真实的商品房销售预约合同关系没有审查清，做出的判决是错误的。上诉人从来没有与被上诉人签订过商品房销售预约合同，被上诉人提供的商品房销售单价到角、分定价形式，上诉人所销售的该楼盘所有价格均为正数到元，被上诉人提供的合同为虚假合同。2、原审判决对被上诉人提交的涉案证据真实性没有依法查证属实，上诉人当时收取的所有房款，都给客户开具加盖公司财务专用章的收款收据，而被上诉人提交的收据无财会专用章，而是合同专用章，这明显是伪造的、虚假的票据。3、此案涉及到刑事违法案件的情形，应移交公安机关依法处理。上诉人财务经理涉嫌伪造合同及财务票据，侵占挪用公司巨额资金，上诉人此前已将此事举报至公安机关处理，现该案尚未处理完毕。被上诉人提交的合同及票据可能就涉嫌违法犯罪行为，上诉人已经将此案向受理案件的公安机关进行了通告。综上，上诉人要求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。被上诉人朱丽丽辨称：上诉人上诉理由不成立，原审判决正确，请求维持。双方预购是事实，有交款收据和合同为证，合同格式出自于上诉人制作，上诉人无理由否认自己制作的合同，而且合同也有公章。被上诉人提交的合同完全真实，上诉人长期以来没有任何声明或宣告撤销的意识表示。上诉人开具的票据和收款是客观事实，盖的什么公章被上诉人无权干涉。票据上是否有零头，完全是客观存在自然现象，因房屋面积不同有零头也是正常。上诉人的上诉无理无据，请求二审法院驳回上诉维持原判。本院经审理查明：原审认定事实属实。被上诉人朱丽丽提供了与上诉人辽宁天意房地产集团有限公司签订的商品房销售预约合同，合同甲方处加盖，辽宁天意房地产集团有限公司商品房销售合同专用章，同时提供了加盖辽宁天意房地产集团有限公司商品房销售合同专用章的专用收款收据，足以证明上诉人因商品房买卖收取了被上诉人房款，虽然加盖的不是财务专用章，但不影响其交付房款的真实性。如果上诉人认为是虚假，可以申请对其合同及收款收据进行鉴定，但上诉人并未申请，虽然单价存在角分问题，但并不能说明合同就是虚假，收款收据没有加盖财务专用章，是上诉人公司管理问题，不能因此否定收据的真实性，故上诉人抗辩虚假合同本院不予支持。关于本案是否涉及到刑事案件问题，上诉人对此主张只是进行了陈述，并未提供任何证据证明此案涉嫌违法犯罪行为公安机关已经立案或正在审查。上诉人要求将此案移交公安机关处理，到目前为止无任何证据支持其主张。综上，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7960元，由上诉人辽宁天意房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜 军审 判 员 张 杰代理审判员 董瑞华二〇一六年四月十九日书 记 员 黄博超 微信公众号“”