（2015）川民初字第2434号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-06-03
案件名称
戴君与张肖荣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
淄博市淄川区人民法院
所属地区
淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴君,张肖荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书（2015）川民初字第2434号原告：戴君。委托代理人（特别授权代理）：刘成强，淄博开发鹏远法律服务所法律工作者，执业证号31503041109250。被告：张肖荣。委托代理人（特别授权代理）：张志刚。原告戴君与被告张肖荣房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年9月1日向本院提起诉讼。本院受理后，因案情复杂，由简易程序转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴君及其委托代理人刘成强、被告张肖荣及其委托代理人张志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴君诉称，2011年6月11日，原、被告签订《期房转让协议》一份，约定被告转让单位团购房一套给原告，转让费8万元，该房约定2014年交付使用。但由于各种原因，该楼盘至今未动工，所以导致转让协议至今不能履行。原告要求被告退还转让费8万元，在原告多次催款的情况下，被告总以各种借口拒不退款。为此，原告诉至法院，要求判令被告退还原告转让费8万元。后原告增加诉讼请求，要求判令原、被告双方签订的《期房转让协议》无效，或依法予以解除。被告张肖荣辩称，原、被告签订的《期房转让协议》合法有效，被告无任何违约行为，法律应予以保护。首先，原告对该协议内容清楚明白，且该协议无任何违法之处。其次，原告系自愿购买，无乘人之危或显失公平之处。再次，被告已经履行完了协议约定的义务，且履行义务并无不当。原告应对交易房屋是期房的风险有一定的预见性。因为从房屋的价格明显低于正常的市场价格就可以推断得出。那么原告购买期房时应当承担一定的风险，而且这种风险不能由被告来承担。本案中，双方约定的房屋期房没有按照预定的时间交房，不是由被告造成的。试想，如果房屋按时交工，原告将会获得较大的经济利益时，原告还会返还被告部分利益吗？因此，原告的主张没有任何事实和法律依据，法院应驳回原告的诉讼请求。原告为证实其主张，提供如下证据：证据1、提供《期房转让协议》一份，约定被告转让单位团购房一套给原告，转让费8万元。原告主张该协议是肖某的母亲鞠某委托原告与被告签订的，并由原告交给被告8万元的转让费。原、被告签订《期房转让协议》的时候，被告告诉原告开发商交房的时间是在2013年年底。证据2、2012年6月18日，山东汉邦置业有限公司（以下简称汉邦置业公司）与肖某签订购房意向书复印件一份，原件在肖某手里。肖某是原房主，原告实际上是作为中间人，替肖某在购房中做中介人。该意向书的第五条内容约定2014年12月31日前交工并交付使用，而实际上至今这项工程仍未筹建。证据3、提供2015年7月份，淄博大众网发布的信息，内容为汉邦华融购房者交了定金5年，房子未动工，购房者退款遭拒。该信息是原告从网上下载的。提供淄博晚报和鲁中晨报刊登的关于汉邦置业公司无开发资质其盖楼的目的无法实现的报道。证据4、提供收据复印件三份，证明2012年6月18日，肖某一次性交给汉邦置业公司12万元，2010年两份收据的款项已交付给被告。证据5、证人肖某及鞠某出庭作证的证言。证实大约在2011年、2012年，证人鞠某听说山东省生建重工有限责任公司要团购房子，鞠某认为另外支付8万元转让费要比从市场上买房子价格便宜，所以鞠某委托原告帮忙打听买楼号。鞠某与原告是朋友关系，具体转让楼号的事情是原、被告协商的，鞠某没有参与。鞠某给了原告8万元买楼号款，原告又将这8万元交给了被告。证人肖某提供收据一份、购房意向书一份。鞠某代肖某于2012年6月18日向汉邦置业公司缴纳了12万元，购房意向书是鞠某拿着肖某的身份证代肖某签的字，鞠某已经向汉邦置业公司提交了退房退款申请书，至今仍未退款，房子也没有动工。两证人均不认识被告。经质证，被告对原告提供的《期房转让协议》无异议，认可该协议是原、被告所签订。但当时被告并没有和原告说是在2013年交房。被告对原告提供的购房意向书有异议，原告是如何与开发商签订的意向书被告不清楚，被告对于12万元收据的情况不清楚，对于2010年的两份收据计4万元的款项被告已收到。被告对于原告提供的从淄博大众网下载的信息及淄博晚报、鲁中晨报刊登的内容，认为均与被告无关。原、被告签订协议时没有定具体的房子交付时间，购房意向书上签订的交房时间是原告和开发商签订的，与被告无关。被告对证人不认识，对证人陈述的内容不清楚，认为与被告无关。被告对原告提供的2010年的两份收据复印件无异议。被告为证实其主张，提供如下证据：证据1、被告单位职工与汉邦置业公司于2013年9月5日又签订了一份商品房购买意向书，约定于2016年12月底完工。这是被告从其同事那里复印的，凡是没有退房的都与开发商新签订了这份协议书。证据2、原告给被告发送的信息十条，证实信息内容有对被告进行恐吓、威胁的语言，原告将房子又转让给了肖某，原告没有权利再向被告要钱。经质证，原告对被告提供的商品房购买意向书不清楚。原告和肖某均没有和汉邦置业公司签订这份新的购房意向书。对被告提供的信息无异议。本院对原、被告提供的以上证据综合认证如下：被告对原告提供的《期房转让协议》无异议，本院认为该证据来源真实、合法，且与待证事实有关联，确认为有效证据。被告对原告提供的购房意向书、12万元的收据均有异议，认为与被告无关。本院认为，因购房意向书、该收据均涉及到案外人汉邦置业公司，且汉邦置业公司并非本案当事人，因此，本院认为以上证据的真实性及效力问题，不属于本案的审查范围。对原告提供的淄博大众网发布的信息、淄博晚报和鲁中晨报刊登的内容，被告认为均与其无关。本院认为，以上证据来源真实，本院对其证据的真实性予以认定。证人肖某、鞠某出庭作证的证言，被告对其持有异议，本院认为，证人在证言中陈述的与原告及与汉邦置业公司之间的关系问题与本案无关，不属于本案的审查范围。被告对原告提供的2010年的两份收据复印件无异议，本院认为该证据来源真实、合法，且与待证事实有关联，确认为有效证据。对被告提供的商品房购买意向书，原告对其持有异议，本院认为，因原告提供的系复印件，且该证据与本案待证事实无关联，本院对其效力不予认定。对被告提供的手机短信，因原告对其无异议，本院确认该证据为有效证据。根据原、被告陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定的事实如下：华融国际商贸城住宅区是汉邦置业公司开发的项目。2010年汉邦置业公司在无任何建设手续、未取得预售许可证的情况下，以团购房的名义向山东淄博监狱包括其实体企业山东省生建重工有限责任公司的工作人员收取购房意向金。被告张肖荣系山东省生建重工有限责任公司工作人员，张肖荣加入了此次团购房的团购。2010年10月8日，张肖荣向汉邦置业公司缴纳购房意向金3万元，于2010年10月12日，向汉邦置业公司缴纳定金1万元。2011年6月11日，原告戴君（协议中的乙方）与被告张肖荣（协议中的甲方）签订《期房转让协议》一份，约定：甲方转让昌国路与西八路路口西南方向的汉邦华融国际商贸城住宅楼一套，12号楼5层西户111.23平方，转让金8万元，更名过户手续费用由乙方承担；乙方一次性支付给甲方转让金8万元及房屋定金4万元，共计12万元。本协议一式两份，自签字之日起生效。协议签订后，戴君交付张肖荣转让费8万元，交付张肖荣之前向汉邦置业公司缴纳的购房意向金、定金4万元，共计12万元。之后，原告以汉邦置业公司所开发的房屋未筹建为由要求被告退还转让费8万元，被告拒付。为此，原告起诉至法院，要求确认原、被告签订的《期房转让协议》无效或予以解除，被告返还原告转让费8万元。本院认为，本案的争议焦点是：一、本案诉讼主体是否适格；二、《期房转让协议》是否有效；三、《期房转让协议》是否应当解除；四、原告要求被告返还转让费8万元是否应予支持。关于本案诉讼主体是否适格的问题。原告主张是受肖某母亲鞠某的委托与被告签订的《期房转让协议》，被告对此不予认可。同时被告认为原告又将购房指标再次转让，因此原告无权向被告主张权利。本院认为，签订《期房转让协议》的协议双方是原告与被告，签订该协议时被告对原告与鞠某之间是否是委托关系并不知情，且被告对原告陈述的其与鞠某之间的委托关系不予认可，因此，原告主张原告是受鞠某的委托而与被告签订的协议的理由不成立，本院不予支持。至于原告与肖某或原告与鞠某之间的法律关系问题，不属于本案的审查范围。原告作为合同的相对方之一向被告提出主张，符合合同的相对性原则，故被告关于原告诉讼主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。关于《期房转让协议》是否有效的问题。原、被告签订的协议并不是转让房屋产权，而是转让购房指标。该协议经原、被告双方充分协商一致而签订，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《期房转让协议》合法有效。原告主张《期房转让协议》无效的理由不成立，本院不予支付。关于《期房转让协议》是否应当解除的问题。原告以所转让的房屋未筹建为由，认为合同的目的已无法实现，从而导致该期房转让协议无法履行而应当予以解除。本院认为，对原、被告签订《期房转让协议》的合同目的的判断，是认定《期房转让协议》是否应当解除的关键。所谓合同目的，是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。从本案查明的事实看，原告并不享有购房指标，原、被告签订《期房转让协议》的目的是被告得到8万元的购房指标转让款，原告获得被告的购房指标，因此，原、被告签订合同的目的实为转让购房指标，而非转让房屋产权。协议签订后，原、被告均按协议约定履行了自己的义务，即原告将购房指标转让款8万元及签订协议之前被告已向汉邦置业公司缴纳的4万元共计12万元全部交付于被告，被告将购房指标转让给了原告，原告从而替代被告取得了团购房的资格，因此，原、被告签订《期房转让协议》的合同目的已经实现，并且协议已全部履行完毕。原告以双方签订合同目的无法实现为由主张合同解除的理由，本院不予采信。关于原告要求被告返还转让款8万元是否应予支持的问题。本院认为，因原告替代被告而取得购房指标后，原告承继被告而享有了全部与团购房有关的资格，并包括承担相应的风险。而且从原告提供的购房意向书记载的内容来看，“肖某”在参与购房前对所开发房屋存在的风险应当有一定的预见性。因此，汉邦置业公司开发的房产未筹建或未如期交房的风险不应由被告承担，原告要求被告返还8万元转让费的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告戴君的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告戴君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长 李 燕审 判 员 朱守村审 判 员 王 波二〇一六年四月十九日代理书记员 崔天琪 来源：