（2016）陕01民终2616号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-05-11

案件名称

王乐夫与陕西金地佳和置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王乐夫,陕西金地佳和置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2016）陕01民终2616号上诉人（原审原告）王乐夫，无业。委托代理人毛浩文，陕西永嘉信律师事务所律师。上诉人（原审被告）陕西金地佳和置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区慈恩路北西安唐华宾馆3251房间。法定代表人郝一斌，董事长。委托代理人刘伟，陕西华秦律师事务所律师。委托代理人竹敏，陕西华秦律师事务所律师。上诉人王乐夫与上诉人陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地佳和置业公司）因其双方商品房预售合同纠纷一案，均不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第01953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人王乐夫的委托代理人毛浩文、上诉人金地佳和置业公司的委托代理人刘伟、竹敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年8月7日，王乐夫与金地佳和置业公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y11083585。合同约定，王乐夫购买金地佳和置业公司开发的位于西安市曲江新区曲江池西路金地湖城大境5号地第1幢2单元1层20102号房，建筑面积为376.11平方米，单价为每平方米15557.244元，房屋总价款为5851235元。第六条约定，买受人首期房款已于2012年7月20日前付清，余款3940000需于本合同签订之日三十日内以银行按揭贷款形式付清。合同第八条约定，出卖人应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格后交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同附件一房屋平面图1层的南向房间多媒体视听室及多功能房均未显示窗户构造。合同签订后，王乐夫按约支付了购房款。2013年4月13日，涉案房屋经建设单位即金地佳和置业公司、监理单位、施工单位、物业单位等进行分户验收合格，该分户验收合格表电气工程验收项目载明：插座接地、相位、控制箱配置符合要求。2013年5月21日，金地佳和置业公司在报纸上发出入伙公告，要求业主携带资料办理入伙手续。2013年8月，王乐夫前往涉案房屋进行验收，在验收中金地佳和置业公司发现与王乐夫签订的合同附件一房屋平面图中一层、地下一层的标识颠倒，王乐夫提出下列七项内容要求金地佳和置业公司整改，整改内容为：1、负一层依合同约定在东向、南向应有四扇窗户用于采光、通风，但该房屋未留建四扇窗户或门，导致负一层无法采光通风；2、王乐夫购买的是沿河景观房，但金地佳和置业公司在房前修建原合同图纸和宣传资料中没有的物业用房及其他住房，遮挡王乐夫最佳观景视野；3、东侧户外花园较开发商承诺面积减少30多平方米；4、入户路面塌陷、花园未填土；5、玻璃门窗变形，无法正常推拉使用；6、管道保护层破损、围墙开裂；7、配电箱位置过高影响正常使用。后双方产生争议，王乐夫将金地佳和置业公司诉至本院。2015年6月30日，涉案房屋经竣工验收备案，该竣工验收备案表载明：建设单位陕西金地佳和置业有限公司新建的工程，于2014年5月21日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。王乐夫至今尚未收房。庭审中，王乐夫认可经过金地佳和置业公司整改，户外花园面积减少、入户路面塌陷、花园未填土、管道保护层破损、围墙开裂等3项问题已经整改完毕，其余整改项目未达到标准。对于第1项整改内容，王乐夫认为金地佳和置业公司应按照双方签订合同的附件一中房屋平面图载明房屋门窗等构造交付房屋。对于王乐夫提出的涉案房屋系沿河景观房，但被物业用房及其他住房遮挡最佳观景视野这一整改事项，王乐夫称沿河景观房为金地佳和置业公司售楼人员口头承诺，并无书面证据佐证。此外，涉案房屋的玻璃门窗变形、配电箱距离地面超过2米位置过高均应予整改。王乐夫另提交深圳市金地物业管理有限公司西安分公司出具的《湖城大境.天境1-2-102物业相关费用明细》，证明涉案房屋从金地佳和置业公司通知之日至起诉之日已产生物业费、取暖费共9490.3元。而金地佳和置业公司提交涉案房屋的平面图，以证明涉案房屋的构造与设计施工图纸一致，双方合同中的房屋平面图“地下一层、一层”为印刷标注错误。2015年2月27日，王乐夫诉至原审法院称：其与金地佳和置业公司于2012年8月7日签署《商品房买卖合同》，购买金地佳和置业公司开发的“金地湖城大境五号地”1幢2单元1层20102号房（以下简称“涉案房屋”）。该房建筑面积为376.11平方米，包括负一层和地上一层，合同约定金地佳和置业公司应于2013年5月28日向王乐夫交付房屋，但因金地佳和置业公司未按时完工，直到2013年8月金地佳和置业公司才通知王乐夫到现场收房。王乐夫到现场后发现该房屋存在诸多严重问题：1、负一层依合同约定在东向、南向应有四扇窗户用于采光、通风，但该房屋未留建四扇窗户或门，导致负一层无法采光通风；2、王乐夫购买的是沿河景观房，但金地佳和置业公司在房前修建原合同图纸和宣传资料中没有的物业用房及其他住房，遮挡王乐夫最佳观景视野；3、东侧户外花园较开发商承诺面积减少30多平方米；4、入户路面塌陷、花园未填土；5、玻璃门窗变形，无法正常推拉使用；6、管道保护层破损、围墙开裂；7、配电箱位置过高影响正常使用。基于以上问题，王乐夫遂拒绝收房，并要求金地佳和置业公司依合同约定进行整改再行收房，但时至今日已有一年半有余，金地佳和置业公司仍未对负一层窗户等问题进行整改，经多次沟通无效。因金地佳和置业公司违约不能向王乐夫按时交付合格房屋，导致王乐夫不能按时使用该房屋。故王乐夫诉至法院，请求判令：1、金地佳和置业公司依照合同约定完成房屋整改建设并交付王乐夫；2、金地佳和置业公司支付自2013年5月28日至金地佳和置业公司依照合同约定完成房屋整改建设并交付王乐夫之日的延迟交付违约金348148元；3、自2013年5月28日至金地佳和置业公司依照合同约定完成房屋整改建设并交付王乐夫之日发生的物业费、暖气费、垃圾费等费用由金地佳和置业公司承担（截止至2014年12月31日为9490.3元）；4、本案诉讼费用由金地佳和置业公司承担。金地佳和置业公司金地公司辩称：王乐夫购买的金地湖城大境五号地1幢由建设单位、监理单位、施工单位三方验收合格，且符合双方2012年8月7日所签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件。而王乐夫、金地佳和置业公司双方签订的商品房买卖合同约定的交房日期为2013年5月28日，金地佳和置业公司也于2013年5月21日向全部业主公告送达了入伙公告，并向王乐夫邮寄送达了《收房通知书》。因此，金地佳和置业公司并不存在延迟交房的违约行为，不应承担违约责任。对于王乐夫提出的涉案房屋存在的问题已经逐项解决。王乐夫应自行承担延迟收房的后果。涉案房屋在1号楼，该小区的物业用房在3号楼，并未遮挡涉案房屋。根据合同中附件1房屋平面图显示，房屋地下室一层房间东向、南向并未留建门或窗户。涉案房屋的花园属于金地佳和置业公司赠送部分，并未在买卖合同中约定花园的面积，在收房时，为了最大限度地满足业主的要求，金地佳和置业公司已经将王乐夫的花园进行改造，将花园向南扩大1米，改造后花园面积为76.61平方米。房屋的配电箱经验收后符合电气工程要求。入户路面、玻璃门窗以及管道保护层、围墙开裂等问题，物业公司已经进行维修，并且不影响王乐夫实际收房。综上，涉案房屋经验收合格，金地佳和置业公司也已经向王乐夫按期发出通知，王乐夫应自行承担延迟收房的后果。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王乐夫与金地佳和置业公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。王乐夫作为买受人已经向金地佳和置业公司履行了付款义务，金地佳和置业公司理应按照法律规定和合同约定向王乐夫按期交付符合交付条件的房屋。本案争议的焦点问题是金地佳和置业公司交付的房屋是否符合交付条件及是否应向王乐夫承担违约责任。本案中，金地佳和置业公司认为合同附件一房屋平面图“地下一层”和“一层”的标注颠倒，王乐夫虽对此不予认可，但经查看合同附件一房屋平面图，该“地下一层”及“一层”平面图中分别标明了上、下楼梯以及房屋阳台的情况，结合本院对涉案房屋进行的实际现场勘查，涉案房屋符合平面图的构造。由此可以看出，该合同附件一房屋平面图的“地下一层”及“一层”确系标注颠倒错误。但是，根据该平面图中标注的上下楼梯及阳台能让买受人明确辨别出涉案房屋的地下一层和一层，并不会导致王乐夫对涉案房屋的基本结构及窗户设计产生重大认识错误。并且，经与设计、施工图纸相比对，涉案房屋的结构、窗户的设置均符合设计要求，且涉案房屋的电气工程已经验收合格，已经竣工验收并取得工程竣工验收备案。因此，王乐夫提出要求按照合同附件一房屋平面图对现在房屋的地下一层进行整改及配电箱过高要求整改的理由并无依据，均不能成立。对于王乐夫提出的涉案房屋被物业用房及其他住房遮挡最佳观景视野需要整改这一事项，王乐夫仅称为金地佳和置业公司口头承诺，亦未提出相关证据予以佐证，而王乐夫认为涉案房屋存在玻璃门窗变形的问题，系房屋的质量瑕疵内容，属于交房后金地佳和置业公司承担瑕疵担保义务的范畴，并不影响金地佳和置业公司向王乐夫交付房屋。此外，商品房买卖合同的买受人的合同义务不仅包括支付购房款，还包括积极接收房屋。而涉案房屋于2014年5月21日已经过竣工验收合格，至此时涉案房屋已符合合同约定的交付条件，王乐夫作为买受人亦应积极接收房屋。综上，王乐夫认为涉案房屋需要整改后向其交付的理由及诉请不能成立，无事实及合同依据，本院不予支持。但需指出，涉案房屋经验收合格并符合交付条件的时间已明显晚于合同约定的交付时间。王乐夫虽未以房屋没有验收合格为由拒收房屋，但金地佳和置业公司未按期向王乐夫交付符合交付条件的房屋系客观事实，金地佳和置业公司也已构成逾期交房的违约行为。因此，金地佳和置业公司仍应按合同约定即已交付房价款的日万分之一支付从2013年5月29日至2014年5月21日期间的逾期交房违约金208889元。至于王乐夫请求金地佳和置业公司承担从2013年5月28日至起诉之日的物业费、暖气费、垃圾费等损失，因从2013年5月29日至2014年5月21日期间房屋不符合交付条件，金地佳和置业公司据此就该期间已向王乐夫承担了逾期交房违约金，王乐夫再主张金地佳和置业公司承担此期间的费用并无合同依据。而2014年5月21日之后的物业费、暖气费、垃圾费，因此时之后房屋已符合交付条件，且该费用系王乐夫与其涉案房屋的物业公司之间产生，与金地佳和置业公司无关，故王乐夫该诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日支付王乐夫逾期交房违约金208889元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回王乐夫其他诉讼请求。本案案件受理费6665元，由陕西金地佳和置业有限公司承担3865元，王乐夫承担2800元。因王乐夫已预交，故陕西金地佳和置业有限公司应在支付上述款项时一并支付王乐夫。宣判后，王乐夫与金地佳和置业公司均不服，向本院提起上诉。王乐夫上诉称：首先，原审判决将金地佳和置业公司提供的格式合同附图中明确标注的地下一层有窗户认定为标注错误，而不支持王乐夫要求金地佳和置业公司按照合同图纸整改的诉讼请求，事实认定严重错误，应依法改判。其次，涉案房屋2015年6月30日才通过相关部门的竣工验收备案，而原审判决却认定2014年5月21日已竣工验收合格具备交付条件，判令违约金只计算至2014年5月21日，判令由王乐夫承担2014年5月21日之后的物业费、暖气费、垃圾费等费用，适用法律严重错误。第三，原审法院审理程序不当，远远超过法定的六个月审理期限，为金地佳和置业公司完善竣工验收备案手续争取了宝贵的时间。综合以上理由，王乐夫现上诉请求依法撤销原审判决，改判由金地佳和置业公司依照合同约定完成房屋改建并交付王乐夫，包括改建地下室窗户和室内配电箱，判令金地佳和置业公司支付自2013年5月28日至金地佳和置业公司依照合同约定完成房屋整改建设并交付王乐夫之日的迟延交付违约金，判令由金地佳和置业公司承担自2013年5月28日至完成房屋整改建设并交付王乐夫之日所发生的物业费、暖气费、垃圾费等费用，一、二审诉讼费用由金地佳和置业公司承担。金地佳和置业公司辩称：合同附图中对地下一层和一层的标注存在错误，不存在房屋需要改建的情形。配电箱已经过竣工验收合格，也不存在问题。金地佳和置业公司已经按照合同约定的时间向王乐夫交付了房屋，不应承担逾期交房的违约责任。王乐夫由于自身原因导致迟延收房，应自行承担责任。金地佳和置业公司不同意王乐夫的上诉请求。金地佳和置业公司上诉称：原审判决认定金地佳和置业公司未按期交房，存在认定事实错误的情形。公司所交付房屋符合合同约定的交付条件，并且已于2013年5月28日正式交付房屋，不存在逾期交房的情形。王乐夫因自身原因迟延收房，应自行承担迟延收房产生的损失。因此，金地佳和置业公司现上诉请求依法撤销原审判决第一项，改判驳回王乐夫的诉讼请求，一、二审诉讼费用由王乐夫承担。王乐夫辩称：金地佳和置业公司述称合同附图存在标注错误，但该附图是金地佳和置业公司提供，作为商品房买卖合同的附件，具有法律效力，该错误应当由金地佳和置业公司承担责任。涉案房屋直至2015年6月30日才通过竣工验收备案，要交付也是应当在2015年6月30日以后才符合交付条件。金地佳和置业公司所述的2013年5月28日是不符合交付条件的。根据商品房买卖合同和附图的约定，金地佳和置业公司必须向王乐夫交付地下一层留有窗户的房屋。王乐夫现不同意金地佳和置业公司的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。另查明，金地佳和置业公司于2014年12月8日向西安市公安消防支队申报涉案房屋所在楼盘的建设工程竣工验收消防备案，当日予以通过，西安市公安消防支队向金地佳和置业公司核发了建设工程竣工验收消防备案凭证。本院认为，本案的争议焦点问题有三：第一，王乐夫与金地佳和置业公司所签订商品房买卖合同附件一房屋平面图中是否存在“地下一层”和“一层”标注颠倒问题，金地佳和置业公司是否应当按照合同附件一房屋平面图对房屋地下室进行整改添加窗户及对室内配电箱进行整改；第二，金地佳和置业公司是否存在逾期交房情形，应否支付王乐夫逾期交房违约金，违约金应计算至何时；第三，前期物业费、暖气费、垃圾费等费用是否应由金地佳和置业公司承担。关于第一个争议焦点问题，合同附件一房屋平面图显示，一层的南向房间多媒体视听室及多功能房均未显示窗户构造，地下一层的南向房间和东边房间却显示有窗户构造；一层平面图标注有上行楼梯，地下一层却标注有下行楼梯。这样的标示明显不合常理。因此可以认定合同附件一房屋平面图中对“一层”和“地下一层”标注颠倒。王乐夫认为原审判决对此事实的认定存在严重错误的上诉理由不能成立。室内配电箱的安装设置也已通过验收合格。因此，王乐夫要求判令金地佳和置业公司按照合同约定完成对房屋地下室窗户和室内配电箱进行改建的上诉请求，本院依法不予支持。关于第二个争议焦点问题，涉案房屋所在楼盘是2015年6月30日通过竣工验收备案的，竣工验收备案表中虽然记载“2014年5月21日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格”，但该日期是设计、勘察、建设、施工、监理五方验收的日期，仅能说明工程质量合格，并不能说明符合交房条件。作为工程建设方的金地佳和置业公司是在五方验收合格之后，于2014年12月8日向西安市公安消防支队申报涉案房屋所在楼盘的工程竣工验收消防备案，于2015年6月30日才通过了竣工验收备案的。通过竣工验收备案之后，房屋才具备了交房条件。因此，金地佳和置业公司存在逾期交房的违约行为，应当支付王乐夫自合同约定的交付日期2013年5月28日至2015年6月30日的逾期交房违约金，按照合同约定的已交付房价款的日万分之一标准计算，应为444693元。原审判决主文第一项计算逾期交房违约金数额有误，应予变更。王乐夫要求判令金地佳和置业公司支付自2013年5月28日至完成房屋整改建设并交付其之日迟延交付违约金的上诉请求，本院予以部分支持。金地佳和置业公司请求判令驳回王乐夫要求支付逾期交房违约金诉请的上诉请求，本院不予支持。关于第三个争议焦点，前期物业费、暖气费、垃圾费等费用是否应由金地佳和置业公司承担的问题，因该费用的支付系王乐夫与案外人物业公司之间的问题，本案中不应予以涉及。因此王乐夫要求判令由金地佳和置业公司承担自2013年5月28日至完成房屋整改建设并交付之日所发生的物业费、暖气费、垃圾费等费用的上诉请求，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，唯对金地佳和置业公司逾期交房时间的认定和逾期交房违约金数额的计算有误，原审判决主文第一项应予变更，第二项予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第01953号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第01953号民事判决第一项为“一、陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起十日支付王乐夫逾期交房违约金444693元”。一审案件受理费6665元，由陕西金地佳和置业有限公司承担4665元，王乐夫承担2000元。因王乐夫已预交，故陕西金地佳和置业有限公司应在支付上述款项时一并支付王乐夫。二审案件受理费8333元，王乐夫已预交3900元，陕西金地佳和置业有限公司已预交4433元，由王乐夫承担1170元，陕西金地佳和置业有限公司承担7163元。陕西金地佳和置业有限公司将其应承担的由王乐夫已预交的2730元连同上述款项一并支付王乐夫。本判决为终审判决。审判长　　焦海林审判员　　李美红审判员　　朱利安二〇一六年四月十九日书记员　　常　菁来源：百度“”