（2016）陕05民终557号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-12-28
案件名称
华县祥瑞物业管理有限公司与华县富居小区业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省渭南市中级人民法院
所属地区
陕西省渭南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
华县祥瑞物业管理有限公司,华县富居小区业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
{C}陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书上诉人（原审被告）华县祥瑞物业管理有限公司。法定代表黄仁义，系该公司总经理。委托代理人支康平，男，华县华州法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）华县富居小区业主委员会。。负责人王东红，业主委员会主任。委托代理人范左翼，男，该小区业主。上诉人华县祥瑞物业管理有限公司（以下简称祥瑞物业）因与华县富居小区业主委员会（以下简称富居业委会）物业服务合同纠纷一案，不服(2015)华民初字第01122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。祥瑞物业法定代表人黄仁义及其委托代理人支康平，富居业委会负责人王东红及其委托代理人范左翼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2014年1月1日祥瑞物业正式进入华县富居小区开展物业服务，2015年3月31祥瑞物业退出，停止对该小区的物业服务。在此期间双方并未签订物业服务合同。2014年12月29日华县吴家社区主持富居小区召开业主大会并根据法定程序选举出富居小区业主委员会。2015年3月31日经富居业委会代表及祥瑞物业经理黄仁义共同抄电表算出业主电表共存电40925度电，折算电费为23736.5元，变压器上未交电费是11600度，折算电费为6728元，两项电费合计30464.5元。祥瑞物业退出富居小区时将业主所交电费及购电设备一台电脑及一个刷卡器（现由吴家社区保管），据为已有。现富居业委会要求祥瑞物业退还业主电费30464.5元，一并返还富居小区购电设备及经济手续。原审法院认为，祥瑞物业于2014年1月1日进入富居小区开展物业服务经营，并于2015年3月31日退出富居小区物业管理。在此经营期间，祥瑞物业将富居小区居民所交的电费及购电设备在退出小区管理时据为己有，侵犯了富居业委会的合法权益，因此应予以退还。对于富居业委会主张要求祥瑞物业返还其经济手续之诉请，因该请求不明确，对该项请求不予支持。祥瑞物业主张富居小区业主拖欠其公司电费、水费、物业费等费用涉及不同的诉讼主体，本案不予涉及，被告可另案起诉。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决：一、祥瑞物业于判决生效后十日内给退还富居业委会电费款30464.5元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、祥瑞物业返还富居小区购电设备一套（电脑一台、刷卡器一个），于判决生效后十五日内履行。案件受理费562元，由祥瑞物业承担。宣判后，祥瑞物业不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误。富居业委会起诉的是物业服务合同纠纷，涉及双方财物交接纠纷，原审法院只认定了祥瑞物业的债务，对于双方应当抵付的债务没有支持。故请求撤销原审判决并改判。富居业委会辩称，1、双方不是合同关系。祥瑞物业入住小区只是几个业主代表邀请的，到离开时也没有和业主代表签订任何合同，也没有移交的清单。其所主张的债权账目没有依据，其所欠富居小区的电费确实真实的，不存在可冲抵的账目。2、祥瑞物业离开小区时，扣押小区购电设备，给业主造成很多不便。3、祥瑞物业主张小区欠前物业公司的债务，其已经偿还完毕。4、关于祥瑞物业强调的13000元是2013年7-12月垫付的供水票据，富居业委会有证据证明已经被收取过。且33000元也包括了这13000元在内。5、富居业委会没有为其履行催要债务的义务，祥瑞物业经营期间发生的呆账，系正常经营造成的。故请求驳回祥瑞物业的诉讼请求。二审中，上诉人提交视频光盘一张，系原审判决后采集录制。内容为华县房管局工作人员证明其参与祥瑞物业和原业委会代表协商工作的录像，用以证明原业委会成员邀请祥瑞物业进驻富居小区并达成了协议，也证明其工作笔记及内容的真实性。富居业委会质证，对该录像的真实性无异议，认为该录像也证明当时是在账目平衡的情况下移交的。富居业委会提交富居小区大修费用清单一份，称其从大修基金管理处抄来，证明祥瑞物业给小区的垫款已经通过大修基金支付过。祥瑞物业质证认为，该清单没有单位盖章，对其真实性不予认可。合议庭认为：祥瑞物业提供的视频光盘，系一审判决后采集录制，富居业委会对该证据的真实性无异议，且证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。富居业委会庭审中提交的大修费用清单，清单上只有富居业委会五位成员的签名及祥瑞物业的盖章，并没有大修基金管理处盖章和经办人签名，所以该证据不能达到清单所列费用已经由大修基金支出垫付的证明目的，不予采信。根据上述证据，本院对原审判决认定事实予以确认。另查明，各业主的电费均通过IC卡管理系统预付的。本院认为，本案二审双方争议的焦点是：祥瑞物业欠富居业委会的电费具体数额是多少，是否应当退还？祥瑞物业认为原审原告起诉的是物业服务合同纠纷，涉及双方财物交接纠纷，原审法院只认定了祥瑞物业的债务，对于双方应当抵付的债务没有支持，属认定事实错误。《合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”该条明确规定债务抵消的主体是互负到期债务的当事人。富居业委会代表业主所主张的债权，是各个业主电费债权的总和，债权人为各个业主，债务人是祥瑞物业。祥瑞物业主张的债权一部分是其与前物业公司交接的债权债务关系明析的债务16862元和不明晰的债权13000元，并且当时都抵作了应付电费；另一部分是为前物业公司垫付电费7300元。以上两部分债权的债务人并不是小区的业主，所以祥瑞物业主张的债务人与富居业委会所主张的债权人并非同一当事人，不符合债务抵消的条件；而用业主的电费抵付其他债务，侵犯了业主的权益。所以祥瑞物业主张双方应当抵付债务的理由并不能成立。原审法院判定祥瑞物业主张的债权涉及不同的诉讼主体，只认定了其债务并无不当。《物业管理条例》第六十五条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”所以，祥瑞物业所主张的部分业主欠其物业管理费及其他债务，应当向欠费业主主张，应另案起诉。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费300元，由上诉人华县祥瑞物业管理有限公司负担。审 判 长 张艳琴代理审判员 安卫军代理审判员 亢俊谦二〇一六年四月十九日书 记 员 曹乐维 来源：百度“”