（2016）甘0271民初521号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-06-23
案件名称
王万山诉李德峰、市二中房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉峪关市城区人民法院
所属地区
嘉峪关市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王万山,李德峰,嘉峪关市第二中学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
甘肃省嘉峪关市城区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0271民初521号原告王万山委托代理人孙岩，嘉峪关同舟律师事务所律师。被告李德峰委托代理人李琦（系被告儿子）被告嘉峪关市第二中学，住所地嘉峪关市文殊路**号。法定代表人关福海，校长。委托代理人朱军，该校职工。原告王万山诉被告李德峰、嘉峪关市第二中学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，依法由审判员李简独任审判，于2016年3月31日、4月14日公开开庭进行了审理。原告王万山的委托代理人孙岩、被告李德峰及其委托代理人李琦、被告嘉峪关市第二中学的委托代理人朱军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王万山诉称：2015年11月2日，原告与被告李德峰的委托代理人李琦到嘉峪关市二中，经二中教导处主任朱军同意，被告李德峰将位于嘉峪关市二中南1号商铺转让给原告从事餐饮。在原告与李德峰交接完毕后再与嘉峪关市二中签订商铺租赁协议。2015年11月4日，原告与李琦签订租赁合同，约定被告李德峰以22000元将嘉峪关市二中南1号商铺转让给原告，期限至2016年3月31日，原告于同日将转让费22000元交给李琦。2015年11月4日，原告向嘉峪关市二中缴纳商铺租赁费12000元及暖气费1784元。原告缴纳上述费用后准备对该商铺进行装修，2015年11月11日，嘉峪关市二中告知原告不得从事餐饮活动，并阻止其装修。事后原告多次找嘉峪关市二中协商门店用途事宜，但被以种种理由拒绝。原告认为两被告在签订合同时隐瞒重要事项在先，并且不遵守双方签订的商铺转让合同，两被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，使原告遭受重大经济损失，请求判决解除原告与二被告的商铺转让合同和门店房租赁协议，两被告连带退还原告商铺转让款22000元，房租12000元及暖气费1784元，并判决两被告连带向原告支付违约金5000元。被告李德峰辩称，原告租赁房屋的时候，合同是经过市二中、被告方三方同意后签订的，当时约定的租赁费是32000元，说好原告先付给被告22000元，到期如果房子不拆，剩余的10000元一年后付给被告。后来原告找到被告的儿子李琦，要求把这10000元减掉，被告也同意了，当时在合同上就减掉了，并且签字捺印。被告认为转让合同是有效的，不同意给原告退还租赁费、转让费和暖气费，也不同意承担违约金。被告嘉峪关市第二中学辩称，原告与李琦签订协议时，被告告知原告商铺从事什么被告不管，因为当时校方与李德峰的合同没有到期，2016年3月31日到期后，校方就要收回房屋，被告还让原告和李琦看了教育局的文件。原告与李琦签合同时被告不在场。被告阻止原告对房屋进行装修，是考虑到原告的使用期限较短，为了减少原告的损失就没有让他装修。被告跟原告说11月份的房租可以不收，让原告去找其他的项目，把房子钥匙交还被告，但原告没有答应。被告认为被告已经尽力为原告减少损失了，由于原告自己没有抓住机遇，现在原告的损失应当由其自行承担，不同意返还租金、暖气费，也不同意承担违约金。经审理查明：2015年4月1日，被告嘉峪关市第二中学将其所有的位于二中南1号房屋租赁给被告李德峰使用，租赁期限为2015年4月1日至2016年3月31日，月租金2000元。2015年11月初，被告李德峰贴出转让广告，原告得知后找到被告，表示要租赁该房屋。2015年11月4日，原告及被告的儿子李琦在征得被告嘉峪关市第二中学同意后，被告李德峰将该房屋转让给原告经营，原告将1000元定金交付给李琦，随后双方签订转让合同，约定被告将嘉峪关市二中南1号商铺转让给原告，转让费32000元，一次性付清22000元，剩余10000元至2016年11月付清。关于违约责任，双方约定被告在收到原告支付的定金1000元后，不得以任何借口及理由转让第三方，原告于2至3天内结清剩余款项，如违约将支付5000元违约金；原告不得以任何借口及理由拖欠被告剩余款项，如违约将支付5000元违约金。原告于订立合同当日将22000元交付给李琦，剩余10000元后经双方协议免除。原告于2015年11月4日向被告嘉峪关市第二中学交付2015年10月至2016年3月房租12000元及暖气费1784元。随后，原告着手对房屋进行装修，2015年11月11日，被告嘉峪关市第二中学以不得从事餐饮活动为由，阻止原告进行装修，原告迄今未能从事经营活动。以上事实有租赁合同、商铺转让合同、收条、收据、录音资料、当事人陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，非因法律规定或者当事人协商一致，不得擅自变更或者解除合同。被告李德峰的儿子李琦代表李德峰在征得被告嘉峪关市第二中学同意后，将承租房屋转让给原告经营，双方签订转让协议后，原告将转让费交付给李琦，李琦也将房屋交付给原告，原告与被告李德峰之间的转让合同合法有效且已经履行完毕。现原告以被告李德峰隐瞒重要事项，致使其合同目的无法实现为由，请求解除转让合同，因不存在被告李德峰明知被告嘉峪关市第二中学禁止在出租房屋内从事餐饮经营，而对原告予以隐瞒，导致原告与其签订转让合同的事实，故原告要求解除与被告李德峰之间的转让合同，判决被告李德峰退还转让费、承担违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，对原告的该项诉讼请求不予支持。被告嘉峪关市第二中学同意原告租赁其房屋，并接受原告交付的房租及暖气费，双方之间虽未签订书面租赁合同，但已经形成事实上的且系不定期租赁合同关系。被告嘉峪关市第二中学在原告表示欲租赁其房屋时，已经知道原告租赁房屋的用途为从事餐饮，但未表示反对，事后以不得从事餐饮活动为由，阻止原告对房屋进行装修，违反了诚实信用原则，构成违约行为。由于被告嘉峪关市第二中学的违约行为，造成原告租赁合同的目的无法实现，故对原告要求解除双方的租赁合同、退还租金及暖气费的请求予以支持。原告要求被告承担违约金5000元的诉讼请求，因双方对违约责任未做出约定，违约金虽然可以参照实际损失计算，但原告对其实际损失未能提交相应的证据，违约金的数额无法确定，故对原告的该项请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告王万山与被告嘉峪关市第二中学之间的房屋租赁合同关系，被告嘉峪关市第二中学于本判决生效后10日内返还原告王万山租金12000元、暖气费1784元；驳回原告王万山其他诉讼请求。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元，减半收取410元，由被告嘉峪关市第二中学承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。审判员 李简二〇一六年四月十九日书记员 马莉 微信公众号“”