（2016）鲁06民终339号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-05-07

案件名称

龙口市人民政府东莱街道办事处与徐庆枝房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐庆枝,龙口市人民政府东莱街道办事处

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2016）鲁06民终339号上诉人（原审被告）：徐庆枝，农民。被上诉人（原审原告）：龙口市人民政府东莱街道办事处。住所地：龙口市通海路**号。法定代表人：郭志栋，任街道办事处主任。委托代理人：孙程，山东岳平律师事务所律师��上诉人徐庆枝因与被上诉人龙口市人民政府东莱街道办事处（以下简称东莱办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2015）龙民三初字第633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，本案所涉楼房（东莱街74号楼一楼一间二、三、四层及东院）位于龙口市东莱街74号综合楼，原产权人为黄城工业公司。黄城工业公司系东莱办事处下设机构，于2000年撤销，权利义务由东莱办事处继受。徐庆枝多年来一直租赁涉案楼房从事经营活动。2014年1月21日，东莱办事处与徐庆枝（东莱办事处以其下属单位龙口市东莱街道经贸服务站名义）再次签订租赁合同，约定租赁期限自2014年3月20日至2015年3月19日，租金每年40000元于每年3月20日前付清。合同到期后，如继续租赁应提前一个月签订��同交齐租金。如有违约，违约方需向对方支付5000元违约金。2015年1月份，东莱办事处委托烟台洪盛土地房地产评估有限公司对涉案楼房在估计时点的市场化年租金进行了评估，评估结果为年租金73853元。东莱办事处称其于合同到期前曾口头通知徐庆枝合同到期后将以新的评估价格作为续租的租金条件，徐庆枝亦称其于2015年春节前就听说东莱办事处要涨房租价格。2015年3月19日租赁合同到期后，徐庆枝仍占有使用该楼房。2015年5月20日，东莱办事处通过山东岳平律师事务所向徐庆枝发出律师函，表示双方租赁合同已经届满，因租金事宜未达成一致，东莱办事处决定收回租赁物，要求徐庆枝5日内搬离房屋并支付尚欠租金17740元。徐庆枝于2015年5月20日收到律师函后并未搬离房屋，仍占有使用至今。东莱办事处诉至法院，请求依法判令：1、解��东莱办事处与徐庆枝间的楼房租赁合同，责令徐庆枝立即搬离租赁楼房；2、徐庆枝支付所欠楼房租金17000元（2015年2月20日到2015年3月19日的房租按照年租金40000元标准计算为2600元，2015年3月20日至2015年5月31日的房租按照年租金73853元标准计算为14400元）及自2015年6月1日起至徐庆枝实际搬离租赁楼房之日的租金（按照年租金73853元计算）；3、徐庆枝支付违约金5000元；4、诉讼费由徐庆枝承担。原审法院依据当事人陈述、租赁合同、证明、房地产评估报告书等证据认定上述事实。原审法院认为：东莱办事处与徐庆枝签订的楼房租赁合同于2015年3月19日到期，到期后徐庆枝仍占有使用该房屋，东莱办事处未提出明确意思表示，故双方形成不定期租赁合同，租金应参照前述约定租金履行，双方均可随时解除合同。2015年5月20日，东莱办事处向徐庆枝发出律师��解除合同的意思表示明确，徐庆枝亦明确表示于2015年5月20日收到律师函，故2015年5月20日双方的租赁合同即解除，东莱办事处现起诉要求依法解除与徐庆枝的楼房租赁合同，已缺乏事实依据，对东莱办事处该诉讼请求依法予以驳回。因租赁合同已经解除，故东莱办事处要求徐庆枝搬离涉案楼房理由正当，予以支持。东莱办事处主张徐庆枝欠付2015年2月20日至2015年3月19日的租金2600元，徐庆枝亦予以认可，故该笔租金徐庆枝应依约给付。2015年3月20日至2015年5月19日东莱办事处与徐庆枝形成了不定期租赁合同，租金标准应参照原租赁合同约定的年租金40000元，故徐庆枝应给付东莱办事处该期间的租金6666.67元（以两个月计）。2015年5月20日租赁合同解除后，徐庆枝应按照合理价格向东莱办事处支付占用涉案楼房期间的使用费，关于涉案楼房年租金的市场价格，东莱办事处已经委托具有相关资质的评估机构进行了评估，年租金为73853元，徐庆枝对该评估价格虽不予认可，但未提供相关证据证明该鉴定存在瑕疵亦未申请重新鉴定，故徐庆枝应按照202.34元／天的标准（年租金73853元除以365天）向东莱办事处支付2015年5月20日至实际搬离之日的使用费。东莱办事处要求徐庆枝支付违约金5000元，理由不足，不予支持。徐庆枝辩称不同意解除租赁合同，双方原租赁合同已到期，东莱办事处亦于2015年5月20日依法解除了双方不定期租赁合同，故徐庆枝无权继续占有使用涉案楼房，其辩称理由不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，原审法院于2015年12月14日判决：一、徐庆枝于本判决生效后十日内立即搬离涉案楼房（东莱街74号综合楼一楼一间二、三、��层及东院）。二、徐庆枝给付龙口市人民政府东莱街道办事处2015年2月20日至2015年5月19日的租金共计9266.67元，于本判决生效后十日内付清。三、徐庆枝按照202.34元／天的标准给付龙口市人民政府东莱街道办事处2015年5月20日至实际搬离之日的使用费，于本判决生效后十日内付清。四、驳回龙口市人民政府东莱街道办事处其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费369元，由徐庆枝承担。宣判后，上诉人徐庆枝不服，提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当，导致做出了错误的判决结果。一、上诉人在房屋租赁期间，对租赁的房屋进行了整体装修，欲长期经营，为此上诉人支付了大量的材料款和人工费等，在租赁房屋上形成添附。原审法院判令上诉人搬离涉案楼房，是片面的，只保护被上诉人的利益，并未顾及上诉人所受的损失，这对上诉人来说显失公平。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定，添附物与原物结合以后，不经毁损不能分离的，成为不动产的重要组成部分，应作整体移交给被上诉人，这样有利于充分实现物的使用价值和经济价值。所以，被上诉人应依法对上诉人的添附物作价赔偿。二、被上诉人单方委托烟台洪盛土地房地产评估有限公司评估的年租金73853元，没有真实客观地反映租金的真实情况，严重失实，背离市场价值。同时，该评估报告程序违法，未经双方共同指定，评估时未通知上诉人在场。所以，该评估结果不具有证据效力，不能作为计算上诉人逾期搬离产生房屋使用费的依据。请求依法撤销原审判决，并依��改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人东莱办事处答辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。被上诉人与上诉人签订的楼房租赁合同第五条明确约定上诉人对租赁标的物改建、装修等，需报答辨人同意方可施工，所需费用由上诉人支付，租赁期满或由于乙方违约解除合同，增加、改造、装修部分无偿归被上诉人所有。上诉人对租赁标的物进行装修时并未经被上诉人同意，便进行了装修，因此上诉人违约在先。即使被上诉人同意上诉人的装修行为，依据租赁合同的约定，装修部分也应无偿归被上诉人所有。原审法院依据被上诉人的请求作出判决于法有据，符合法律规定依法应予以支持。二、原审法院依据评估机构的评估价格判决合法，依法应予以支持。本案的租金价格的确定系因被上诉人为政府机构，为体现公平公正原则，才��托第三方评估机构对楼房的租赁价格进行评估的。租金的具体价格根本无需通过上诉人同意或经双方共同指定评估机构评估，如上诉人对租金价格不能接受可以不再续租该房屋即可。换个角度讲，如果上诉人租赁个人所有的楼房，具体的租金如双方达不成一致意见，结果是要么不承租楼房，要么只能依据出租人的定价执行。如仅因出租人系政府机构上诉人就要求参与具体定价程序，该主张明显于法于理无据。因此原审法院依据评估价格作出判决正确，依法应予以维持。本院审理查明，被上诉人主张2015年6月26日本案起诉之日是与上诉人解除房屋租赁合同的时间。上诉人称春节前听邻居说要涨房租，具体是2014年12月20日知道了被上诉人要按在本案主张的价格计算房租的。2015年2月1日前上诉人收到了被上诉人要涨房租的通知，通知上写明了合同到期��将按年租金73853元的标准计算。上诉人已经交付了2015年2月19日之前的房屋租金，之后再没有交租金。本院查明的其他事实与原审认定的一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同于2015年3月19日到期后，双方形成不定期租赁的法律关系。上诉人仅交付了2015年2月19日之前的房屋租金，且认可在2015年2月1日前收到了被上诉人在合同到期后要按年租金73853元的标准计算租金的通知。被上诉人于2015年5月20日向上诉人发出5日内支付欠付租金的通知，而上诉人未予缴纳相应租金，被上诉人可以解除合同。被上诉人于2015年6月26日诉至法院，要求解除与上诉人的房屋租赁合同，于法有据，应予支持。原审判决上诉人于本判决生效后十日内立即搬离涉案楼房正确。上诉人主张其在租赁期间对房屋进行了装修，要求被上诉人对添附物作价补偿，对此上诉人在一审期间并未提起反诉，本案不予审理。关于合同到期后涉案房屋租金的计算标准问题，上诉人认可在2015年2月1日前已经收到了被上诉人要按年租金73853元的标准计算房租的通知，但主张房屋租金不应按年租金73853元的标准计算。由于民事合同应遵循平等自愿、协商一致的原则，被上诉人作为出租人，在与上诉人约定的租赁合同期限届满后，有权以房地产评估公司评估的年租金价格作为房屋租金的标准，上诉人以评估结果不具有证据效力，不能作为计算房屋使用费依据的主张，理由不当，本院不予支持。综上，上诉人徐庆枝的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华��民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费369元，由上诉人徐庆枝负担。本判决为终审判决。审判长　　孔祥顺审判员　　于　慧审判员　　王家国二〇一六年四月十九日书记员　　陈蒙蒙更多数据：搜索“”来源：