（2016）浙0624民初1029号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-05-19
案件名称
新昌县震扬物业管理有限公司与李幼萍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
新昌县人民法院
所属地区
新昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
新昌县震扬物业管理有限公司,李幼萍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款
全文
浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0624民初1029号原告：新昌县震扬物业管理有限公司，住所地新昌县七星街道金色年华2幢3031。法定代表人：张玉成，该公司执行董事。委托代理人：张育实，该公司职工。被告：李幼萍。原告新昌县震扬物业管理有限公司（以下简称震扬公司）诉被告李幼萍物业服务合同纠纷一案，原告于2016年3月21日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。本案依法由审判员舒建平适用简易程序独任审判，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告震扬公司的委托代理人张育实、被告李幼萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告震扬公司诉称：被告在2011年7月从金泰茗香苑小区购置16号营业房，面积为55.10㎡。金泰茗香苑业主委员会与原告在2014年9月19日签订物业服务合同，合同第十条规定：物管费（住宅）按照业主的产权建筑面积每月每平方米1元计算；第二十一条规定：业主违反合同约定，逾期支付物业服务费和其他相关费用，按应付金额的日3‰支付违约金。根据金泰茗香苑业主委员会与原告签订的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2014年9月19日起至2015年9月18日尚欠物业管理费661.20元，原告曾多次以各种形式向被告催交，但被告拒交物业管理费。现诉请被告支付原告物业管理费661.20元，并支付按日3‰计算的逾期违约金（从2015年9月19日至2016年3月16日，共计347元）至款项付清日止。原告为了证明其所主张的事实成立，向本院提供了下列证据：1、物业服务合同复印件（与原件核对无异）一份，证明金泰茗香苑业主委员会与原告在2014年9月19日签订了物业服务合同，合同第十条规定物业费按照业主的产权建筑面积每月每平方米1元计算；第二十一条规定：业主违反合同约定，逾期支付物业服务费和其他相关费用，按应付金额的日3‰支付违约金的事实；被告异议认为签订合同其不清楚，其当时给业主委员会提出过解决其损失问题，如不解决就不再缴纳物业费。2、金泰茗香苑房屋登记证明一份，证明新昌县七星街道金泰茗香苑营业房16号系被告李幼萍所有，产权面积为55.10平方米的事实，虽然证明上有地下室与营业房两个面积，但是只按55.10平方米收取物业费用；被告无异议。3、催告书一份，证明原告已经多次向被告催讨，被告一直拒付的事实；被告对其未向原告缴纳物业费的事实无异议。被告李幼萍辩称：2014年6月24日因小区管道堵塞，其房屋管道被物业公司捅破，导致粪水全部流入其营业房内，因当时是半夜，找不到人来帮忙，家具也全部被浸，造成的其损失四五千元左右。其认为不管是上届物业公司，还是本届物业公司，还是开发商的原因，反正不是其业主造成的，应该由物业公司处理好，如果原告能把问题处理好，其愿意缴纳物业费。对原告起诉的事实无意见。现在其不愿意缴纳物业费。原告所举证据，经庭审质证，结合原、被告的陈述、答辩，本院认证如下：原告所举2、3等二组证据被告无异议，且符合证据三性，本院予以认定；证据1，该证据能够证明被告购置的营业房所在小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，且该合同不违反法律强制性规定，本院予以认定。综上，本院认定：被告在2011年7月从新昌县七星街道金泰茗香苑小区购置16号营业房，面积为55.10㎡。2014年9月19日金泰茗香苑业主委员会与原告签订从2014年9月19日起至2016年9月20日止的物业服务合同；第十条规定：本物业管理区域收费标准按业主的产权面积物业管理费每月每平方米1元；第二十一条规定：业主、物业使用人违反合同约定，逾期支付物业服务费和其他相关费用，原告有权要求业主和物业使用人支付按应付金额的日3‰支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行相关的物业管理义务，被告在金泰茗香苑小区享有原告的物业管理利益，但被告自2014年9月19日起至2015年9月18日止的物业管理费661.20元（55.10㎡×1元／㎡.月×12月），经原告于2015年9月21日公示催交，被告拒不给付。2016年3月21日原告震扬公司诉请被告李幼萍立即支付2014年9月19日至2015年9月18日的物业管理费661.20元，并支付逾期按日3‰计算的逾期违约金（2015年9月19日至2016年3月16日，共计347元）至款项付清日止。本院认为：物业服务合同是物业服务企业按照合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范履行维修、养护、管理维护义务的合同。业主按照合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的收费标准向物业管理企业履行缴纳物业管理费的义务。业主经书面催缴，无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。依法成立的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，原、被告虽未签订书面的物业服务合同，但被告所在金泰茗香苑小区的业主委员会与原告签订的物业服务合同，合法有效，依照法律规定，对被告具有约束力。原告按照物业服务合同约定履行物业服务义务，被告作为在原告提供的物业小区内享受原告所提供的物业管理服务，依法应当履行交纳物业服务费的义务，原告依法享有向被告收取物业服务合同中约定物业服务费的权利，故原告诉请被告缴纳物业费661.20元，并支付逾期缴纳物业费的违约金合理、合法，本院予以支持。但原告诉请被告支付物业服务合同中约定的违约金按日3‰计算问题，依照法律的规定，综合考虑原告在被告违约中所造成的经济损失及对物业管理服务行业中物业费逾期缴纳对物业管理所产生的影响等因素，确定被告逾期支付物业管理违约金按月利率2%计算较为合理，故原告诉请按日3‰计算的逾期违约金，明显过高，本院难以满足。被告辩称2014年6月24日因管道堵塞造成其损失要求原告处理的意见，原告认为此期间的物业不属其管理，且原物业公司亦未移交给原告，被告以此为由拒绝缴纳物业费，缺乏法律依据的意见，本院予以采纳。被告对2014年6月24日因管道堵塞造成其损失的请求，可根据事实和法律另行主张权利。依照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李幼萍支付原告新昌县震扬物业管理有限公司2014年9月19日至2015年9月18日的物业管理费662.10元，并支付该款自2015年9月19日起至该款项付清日止按月利率百分之二计算的违约金，限于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告新昌县震扬物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告李幼萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告李幼萍负担，限于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费人民币50元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部］。审判员 舒建平二〇一六年四月十九日书记员 翁梦娜 来源：百度“”