（2016）沪02民终988号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-04-30
案件名称
陶吉娣与徐静霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陶吉娣,徐静霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终988号上诉人（原审被告）陶吉娣，女，1947年9月20日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被上诉人（原审原告）徐静霞，女，1962年3月25日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。上诉人陶吉娣因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第4201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，陶吉娣系上海市杨浦区唐山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）产权人之一。2011年7月23日，徐静霞、陶吉娣签订《不动产租赁合同》，陶吉娣将系争房屋出租给徐静霞，租期至2014年7月31日止。同日，陶吉娣还出具授权委托书，委托徐静霞管理出租系争房屋。2014年5月4日，徐静霞、陶吉娣又续签《房屋租赁合同》，陶吉娣继续将系争房屋出租给徐静霞，租期至2016年7月31日止，月租金为人民币（以下币种均为人民币）1，600元。同日，陶吉娣再次出具委托书，委托徐静霞管理出租系争房屋。2014年9月14日，徐静霞与案外人任某某签订《租赁合同》，将系争房屋转租给案外人任某某，租期自2014年9月16日至2015年9月15日，月租金为2，700元。2015年8月17日，陶吉娣向案外人任某某出具撤销委托声明，撤销徐静霞代理出租系争房屋的资格。2015年8月18日，陶吉娣向徐静霞发出短信，撤销徐静霞代理出租系争房屋的资格。案外人任某某在与徐静霞约定的租期届满后，未搬离系争房屋。后案外人任某某与陶吉娣签订《房屋租赁合同》，租期自2015年11月1日至2016年1月31日，月租金为2，400元。陶吉娣自述收到案外人任某某交纳的2015年11月的租金2，400元。2015年9月，徐静霞将案外人任某某诉至原审法院，要求任某某搬离系争房屋并支付房屋使用费和水、电费等。2015年11月，徐静霞以其在案外人任某某租期届满后又与案外人吴某某签订了租赁合同，但任某某租期结束后，与陶吉娣相互勾结，不仅不搬离系争房屋，还称已与陶吉娣另行签订了租赁合同，造成徐静霞无法将系争房屋交付给案外人吴某某，徐静霞不得不与吴某某解除租赁合同并支付违约金8，000元，故陶吉娣就其违约行为给徐静霞造成的损失应予赔偿为由，起诉至原审法院，请求判令：1、陶吉娣继续履行徐静霞、陶吉娣就系争房屋签订的租赁合同；2、陶吉娣赔偿房屋空置和修理费用共计12，000元；3、陶吉娣赔偿2015年9月16日至2015年11月15日的租金损失5，400元，并按每日90元赔偿2015年11月16日至案外人任某某实际交还房屋之日止的租金损失，支付水电煤、有线电视、保安保洁费980元；4、陶吉娣赔偿徐静霞向案外人吴某某支付的违约金8，000元。原审庭审中，徐静霞表示如果其与陶吉娣之间的租赁合同无法继续履行，陶吉娣还应向徐静霞支付违约金8，000元。原审另查明，徐静霞已向陶吉娣支付了截止至2015年10月31日的租金，原审审理中，陶吉娣表示同意退还押金1，600元及半个月租金800元。原审法院经审理后认为，徐静霞与陶吉娣签订的《租赁合同》租期尚未届满时，陶吉娣又与案外人任某某签订了《租赁合同》，意味着陶吉娣就系争房屋分别签订了两份《租赁合同》，现实际居住人为任某某，故徐静霞、陶吉娣之间的《租赁合同》已无法再实际履行。陶吉娣虽辩称其在与徐静霞合法解除租赁合同之后再与案外人任某某签订《租赁合同》，但徐静霞、陶吉娣约定的租期至2016年7月31日才届满，陶吉娣却在2015年8月17日租赁期限内即以徐静霞转租为由解除租赁关系，而徐静霞的转租行为事先得到了陶吉娣的同意，因此陶吉娣解约理由不当，故徐静霞、陶吉娣签订的《租赁合同》无法履行的责任在陶吉娣，陶吉娣理应予以赔偿。具体金额，原审法院综合陶吉娣的过错程度、徐静霞的损失范围等予以酌定。陶吉娣同意退还押金及半个月的租金，原审法院予以准许。原审法院据此作出判决：一、解除徐静霞与陶吉娣于2014年5月4日签订的《房屋租赁合同》；二、陶吉娣应于判决生效之日起十日内赔偿徐静霞损失8，000元；三、准陶吉娣于判决生效之日起十日内向徐静霞返还租金800元及押金1，600元；四、徐静霞其余诉请，不予支持。原审判决后，上诉人陶吉娣不服，向本院提起上诉称：原审认定事实不清。陶吉娣与徐静霞签订的合同有重大误解，委托书和合同书是同一回事，起草、拟定都是徐静霞一人所为，签订合同时徐静霞没有讲明白，只是说违约要付违约金即半个月租金。徐静霞带人上门威吓租客，在小区里造成很坏影响，陶吉娣在此种情况下才坚决要收回房屋，后又几次报警，江浦派出所有证可查。在知晓徐静霞与任某某有矛盾后，陶吉娣于2015年8月打电话通知徐静霞撤销中介合同，后又发短信给徐静霞。陶吉娣提出撤销合同在前，徐静霞在明知系争房屋出租有争议的情况下，于2015年9月12日再与案外人吴某某签订租房合同，而吴某某在没有看过房屋的情况下完成与徐静霞的租房交易，并约定违约金8，000元，这是徐静霞的恶意操作。徐静霞与吴某某之间的租房合同上的签字笔迹是同一人所为，该份合同明显违反常理，缺乏真实性。陶吉娣与徐静霞之间的合同，是陶吉娣违约，但应按双方2014年签订的合同第八条约定，赔偿徐静霞半个月的租金作为赔偿金。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第二项，陶吉娣不同意支付徐静霞8，000元赔偿金。被上诉人徐静霞答辩称：徐静霞没有任何恐吓、动手打人等行为，其与案外人吴某某签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，是真实有效的。而徐静霞与陶吉娣签订的租赁合同第八条的适用条件是“如果单方违约，被违约方有权单方终止合同”，而徐静霞一直在履行合同义务，故第八条约定并不适用本案。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，陶吉娣与徐静霞就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行各自的合同义务，否则应承担相应的违约责任。根据查明的事实，该合同无法继续履行的责任在于陶吉娣，原审据此判令陶吉娣与徐静霞签订的租赁合同解除并由陶吉娣承担相应的违约责任，并无不妥。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原审法院综合考量陶吉娣的过错程度、徐静霞的损失范围，酌定陶吉娣赔偿徐静霞损失8，000元，数额亦属合理，本院予以维持。综上，陶吉娣的上诉请求，理由缺乏依据，本院难以支持。原审判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人陶吉娣负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 江代理审判员 俞 璐二〇一六年四月十九日书 记 员 徐 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自