（2016）粤04民终716号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-11-25

案件名称

珠海新世界物业管理有限公司与王立侠物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省珠海市中级人民法院

所属地区

广东省珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

珠海新世界物业管理有限公司,王立侠

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

全文

广东省珠海市中级人民法院民事判决书（2016）粤04民终716号上诉人（原审原告）：珠海新世界物业管理有限公司。住所地：珠海市金湾区。法定代表人：耿树森，执行董事。委托代理人：陈箐箐，女，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：张红霞，女，汉族，住广东省珠海市金湾区。被上诉人（原审被告）：王立侠，女，汉族，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××1121。上诉人珠海新世界物业管理有限公司（以下简称新世界公司）与被上诉人王立侠物业服务合同纠纷一案，新世界公司不服珠海市金湾区人民法院作出的（2015）珠金法三民初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，珠海新世界海滨花园小区XX栋XX单元XX04房的建设单位为珠海新世界康居发展有限公司（以下简称“案涉房屋建设单位”），王立侠为案涉房屋的买受人，案涉房屋建设单位与王立侠约定：案涉房屋面积为82.67平方米、交付日期为2008年3月28日前。新世界公司为案涉房屋建设单位委托的物业管理服务企业。2008年3月28日，王立侠前往收楼，但主张因案涉房屋存在漏水等问题故其拒绝收楼。新世界公司提供的《备忘录》显示，2008年6月10日，新世界公司与工程部就案涉房屋“验房时发现有多处问题有待维修”等进行反映并要求维修；《三期入伙遗留问题登记表》显示案涉房屋存在以下问题：“1.小房间窗关不上；2.主阳台排水管检测口滴水；3.主卫排污管口未封塑料袋”，2008年6月25日完成维修。2009年，王立侠曾前往收楼，但未收楼成功。新世界公司与王立侠对未成功收楼的根源意见不一：新世界公司主张因王立侠不愿意缴纳2008年4月至收楼时的物业管理费而不愿意收楼，王立侠则主张因新世界公司拒绝王立侠验房、王立侠不知问题是否整改完毕故拒绝收楼。建设单位提交其于2010年寄出的催促王立侠收楼的信件退件，该信件退回理由为“原址查无此人”。王立侠否认其收到该信件。2012年11月12日，案涉房屋建设单位向王立侠发出《催收楼通知书》。庭审中，王立侠确认其于2012年12月1日收到，并因个人原因至2013年2月23日才前往办理收楼手续，其自愿承担2012年12月至2013年1月的物业管理费及相应的合理滞纳金。2013年2月23日，王立侠在《楼宇接收记录表》上签字，确认其收到新世界公司交来的《业主公约》等材料及案涉房屋钥匙、猫眼等。同日，新世界公司与王立侠签订《前期物业管理服务协议》、《管理公约》，约定：物业管理费为每月每平方米1.8元，王立侠应于每月5日前预缴当月管理费，逾期缴纳的，自逾期之日起按每天3‰交纳违约金（滞纳金）。备注：“从2008年4月至2013年1月的物业费存在争议”。2014年7月10日，新世界公司向王立侠发出《催款通知书》，要求王立侠缴纳2008年4月1日起至2013年2月23日止的物业管理费滞纳金26，787.3元（截至2013年7月9日止）。新世界公司原审的诉讼请求为：1.王立侠立即向新世界公司清偿拖欠的物业管理费人民币8694.20元（2008年4月1日起至2013年1月31日）及滞纳金人民币26787.30元（各月滞纳金以每月应缴纳的物业管理费为本金，按每日千分之三标准，均从次月6日起计至付清款之日止，暂计至2013年7月9日），以上共计人民币35481.50元；2.王立侠承担本案的所有诉讼费用。原审法院认为，新世界公司与王立侠对物业管理费收费标准、案涉房屋面积等无异议，原审法院予以确认。本案争议的焦点为王立侠应从何时开始交纳案涉房屋的物业管理费及是否应当交纳相应的滞纳金。关于案涉房屋2013年2月之前的物业管理费。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。建设单位与王立侠于2013年2月23日办理了收楼手续，交付了案涉房屋钥匙并转移占有。可见，2013年2月23日之前，案涉房屋未转移占有至王立侠。依据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”，2013年2月23日之前案涉房屋的物业管理费应当由建设单位交纳，不应由王立侠缴纳。庭审中，王立侠自认其于2012年12月1日收到建设单位于2012年11月12日发出的《催收楼通知书》，但因个人原因未在2012年12月31日前办理收楼手续，故其愿意承担2012年12月、2013年1月的物业管理费共149.9×2=299.8元，未违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院予以确认。故新世界公司要求王立侠支付2008年4月1日起至2013年1月31日的物业管理费8694.2元，原审法院对其中2012年12月、2013年1月的物业管理费299.8元予以支持；对超出部分不予支持。至于案涉房屋2008年4月1日起至2012年11月30日止的物业管理费，新世界公司应当向案涉房屋的建设单位主张。关于滞纳金。参考广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”本案中，新世界公司要求按每天3‰的标准计算王立侠未按时交纳物业管理费的滞纳金，过分高于其损失，故原审法院酌情予以调整为按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算王立侠迟延支付物业管理费的滞纳金。故滞纳金具体计算方法见下表《王立侠逾期缴纳2012年12月-2012年1月管理费的滞纳金计算方法》。表.《王立侠逾期缴纳2012年12月-2013年1月物业管理费的滞纳金计算方法》日期管理费金额（单位：元）滞纳金本金起算日止算日利率2012年12月149.9149.9二〇一二年一月六日实际缴清之日按照中国人民银行同期贷款利率的标准2013年1月149.9149.92013年2月6日综上所述，依据《物业管理条例》第四十二条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判令：一、王立侠于判决发生法律效力之日起七日内向新世界公司支付2012年12月至2013年1月期间的物业管理费人民币299.8元；二、王立侠于判决发生法律效力之日起七日内向新世界公司支付逾期缴纳管理费的滞纳金（滞纳金计算方法见表《王立侠逾期缴纳2012年12月-2013年1月物业管理费的滞纳金计算方法》）；三、驳回新世界公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取人民币344元，由王立侠负担人民币30元，由新世界公司负担人民币314元。新世界公司不服原审判决，提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判支持新世界公司原审提出全部诉讼请求；2.由王立侠承担本案所有的诉讼费用事实与理由如下：一、原审法院认定2013年2月23日为涉案房屋交付日从而起算物业管理费，属于认定错误严重事实。首先，原审法院认定2013年2月23日为涉案房屋的交付日期，明显混淆商品房买卖法律关系和物业服务法律关系。房屋的交付应以建设单位与王立侠之间《商品房买卖合同》、《收楼通知书》记载的交付日期为准，两份文件清晰显示交付日期为2008年3月28日。一审法院却以新世界公司与王立侠签署《前期物业服务协议》等物业资料的2013年2月23日作为房屋交付日，属于事实认定错误。其次，王立侠提出的房屋遗留工程问题，应不影响2008年3月28日作为交付日的认定。《合同法》第一百四十八条规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”，本案中，王立侠提出的房屋遗留工程问题，明显属于轻微瑕疵问题，并不严重影响居住，合同目的仍能实现。王立侠不能以此为由拒绝受领房屋，房屋交付日期应认定为2008年3月28日。至于王立侠提出的遗留工程，可以通过建设单位的保修责任解决，况且《三期入伙遗留问题登记表》显示上述问题已在2008年6月25日完成维修。最后，涉案房屋已在2008年9月完成产权登记，王立侠在当年10月份领取涉案房屋的房产证，原审法院却确认定涉案房屋在2013年2月23日才完成交付，明显事实认定错误。二、原审法院适用《物业管理条例》第四十二条认定由建设单位交纳物业管理费，与判决第一项由王立侠支付管理费，自相矛盾。原审法院错误认定2013年2月23日为涉案房屋交付日后，适用《物业管理条例》第四十二条第二款，认为2013年2月23日前的物业管理费由建设单位交纳，但判决第一项却是王立侠支付2012年12月至2013年1月期间两个月的物业管理费，二者相互矛盾。王立侠二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。新世界公司的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。本案为物业服务合同纠纷，物业公司收取业主物业费的前提条件是将房屋转移占有给业主。本案中，由于新世界公司原因，致使王立侠在2013年2月23前从未曾占有房屋，房屋钥匙一直在新世界公司的手中，房屋一直由新世界公司实际占有控制。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。新世界公司不将房屋交付给王立侠，却要收取物业费，明显违反法律的规定。虽商品房买卖合同记载的交付日期为2008年3月28日，但该日期仅仅是合同约定的有实现可能的交付日而已。事实上，因未通过质量验收（详细记载在2008年收房记录中，新世界公司拒不提供），该天房屋并没有交付给王立侠，且责任不在王立侠。新世界公司在一审中自认，2009年王立侠在新世界公司处拟接收房屋，新世界公司要求王立侠支付2009年前未实际占有房屋期间的物业费，因王立侠拒绝其无理要求，新世界公司拒绝交付房屋。新世界公司一方面主张2008年3月就已将房屋交付王立侠，另一方面又自认2009年因王立侠拒绝其无理要求拒绝交付房屋，其主张前后矛盾。新世界公司不将房屋交付王立侠占有使用，则无权收取王立侠的物业费，而且严重侵害了王立侠作为房屋所有人行使占有、使用房屋的法定权能，王立侠将保留要求新世界公司赔偿损失的权利。新世界公司主张王立侠拒收房屋，无事实和法律依据。2008年3月28日，王立侠夫妇二人从外省赶来验收房屋时，涉案房屋漏水，地面有不明原因积水，室内灯部分不亮，作为普通的百姓无法接受这样的房屋，且物业所派带看房的人，对房屋如此状态，不能给予任何说明。当时新世界公司认可这些不符合收房的事实，并且双方在收房记录中有详细的记载，新世界公司告知找到原因修好后再通知王立侠，该验收单在新世界公司的手中，但新世界公司却拒不出示。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。因此新世界公司应承担不利的法律后果。另外，新世界公司称房屋漏水、地面有不明原因积水是轻微瑕疵，并不严重影响居住。但是任何正常人都不可能在明知房子漏水、地面有不明原因的积水还进去居住。新世界公司主张王立侠领取房屋权属证书即已完成了交付。但领取权属证书是在房屋主管部门领取，和作为物业公司的新世界公司没有任何关系。新世界公司称房屋在2008年6月25日就已完成维修，但新世界公司未通知王立侠收房。2009年王立侠再次欲收房时，新世界公司却以王立侠应支付2009年前物业费为由拒绝交房，直到2012年底才通知王立侠可以交房。房屋未能交付，王立侠对此没有任何过错，完全是新世界公司的原因造成，王立侠更不存在拒绝受领房屋的事实，王立侠既然已支付全部房屋价款，并不会因拒收房屋获益，因此不可能也不必要拒收房屋。新世界公司主张原审法院判决王立侠支付2012年12月至2013年1月期间物业费与认定由建设单位交纳物业管理费的事实自相矛盾的说法不成立。原审法院判令王立侠支付该期间物业费是出于王立侠的自愿行为。最后说明的一点就是如果原审法院支持新世界公司的无理诉讼请求，王立侠请求法院对滞纳金部分不予支持，因其过分高于实际损失，严重违反法律的规定，且这事件是由新世界公司的全责造成。新世界公司和王立侠二审期间均未提交证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据新世界公司和王立侠的诉辩意见，本案的争议焦点为王立侠应从何时起向新世界公司交纳物业服务费。王立侠与案涉案房屋的建设单位签订商品房买卖合同，建设单位负有向王立侠交房的义务。由于新世界公司系受建设单位委托对涉案房屋所在小区提供物业服务，依据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”，王立侠与新世界公司之间的物业服务合同关系，自涉案房屋实际交付王立侠之日起成立、生效并履行，此处交付当然应当是指建设单位实际移转涉案房屋的占有，而非产权转移登记。虽王立侠与新世界公司签订的商品房买卖合同约定交房日期为2008年3月28日前，但王立侠实际办理涉案房屋的交付时间为2013年2月23日，因此王立侠与新世界公司之间物业服务合同的生效时间应为2013年2月23日，王立侠应从该日起履行物业服务合同义务，在此之前的物业服务费应由建设单位承担。至于王立侠于2008年3月28日以涉案房屋存在质量问题为由拒绝收楼以及于2012年12月1日收到建设单位发出的收楼通知书后因个人原因直至2013年2月23日才办理收楼手续，这是王立侠与建设单位之间履行商品房买卖合同过程中产生的纠纷，新世界公司与王立侠办理涉案房屋的交接手续，系新世界公司代建设单位履行交房义务，王立侠拒绝收楼或迟延收楼是否正当，是否造成建设单位的损失，应由建设单位主张权利，新世界公司在本案中主张王立侠无正当理由拒绝收楼，并以此为由要求王立侠承担相应的物业服务费，无法律依据，不应予以支持，原审法院对此处理正确，本院予以维持。由于王立侠自愿承担2012年12月及2013年1月的物业服务费及相应合理的滞纳金，这是王立侠对自己权利的处分，未损害他人利益，应予采纳，故本院对原审该部分判决予以维持。综上所述，新世界公司的上诉无理，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，故本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币688元，由珠海新世界物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长曾艺能代理审判员ＸＸ代理审判员朱玮二〇一六年四月十九日书记员李立荣关注公众号“”