（2015）肇要法民二初字第171号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-06-01

案件名称

高要市供销集团有限公司与严祖生租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

肇庆市高要区人民法院

所属地区

肇庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

高要市供销集团有限公司,严祖生

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省肇庆市高要区人民法院民事判决书（2015）肇要法民二初字第171号原告（反诉被告）：高要市供销集团有限公司，住所地广东省肇庆市高要区，组织机构代码78117511-X。法定代表人：伍伟文，该公司董事长。委托代理人：谢敏仪，该公司员工。被告（反诉原告）：严祖生，男，汉族，住广东省肇庆市高要区。委托代理人：陈福宗，广东祺泽律师事务所律师。原告（反诉被告）高要市供销集团有限公司诉被告（反诉原告）严祖生租赁合同纠纷一案，本院2015年10月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告高要市供销集团有限公司的法定代表人伍伟文及委托代理人谢敏仪，被告严祖生的委托代理人陈福宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高要市供销集团有限公司诉称：高要市供销集团有限公司与严祖生于2012年12月5日签署“租赁合同”，约定严祖生承租高要市供销集团有限公司位于高要市南岸沿江1路1号原西江袜厂旧址沿江边地块三（锅炉房边），租赁期限自2012年12月20日起至2014年3月31日。严祖生租赁上述土地使用权用于经营生生海鲜大排档，但严祖生仅交租金至2014年3月31日，并未与高要市供销集团有限公司签署新的租赁协议却继续使用租赁土地，从而形成事实租赁关系。暂计至2015年10月31日，严祖生共欠租金48600元，租金滞纳金151281元。严祖生甚至进一步占据原告土地建造简易棚舍，在高要市供销集团有限公司商铺门口违法停泊报废车辆，放置广告灯，造成高要市供销集团有限公司无法出租沿江边的六个商铺。商铺租金合计达6000元／月，暂计至2015年10月31日，严祖生造成高要市供销集团有限公司租金损失达108000元。另严祖生产生了大量经营垃圾，还私拉电线，违建设施对高要市供销集团有限公司厂区造成极坏的损害，高要市供销集团有限公司员工多番沟通却遭到严祖生的谩骂。严祖生的行为视法律如无物，严重损害了高要市供销集团有限公司的物权，对周围公共环境造成了极为恶劣的影响，且产生巨大的安全隐患。为维护自身的合法权益，现根据相关法律规定诉至法院，请求法院判令：1、严祖生支付2014年4月1日至搬离之日（暂算至2015年10月31日）的租金48600元，租金滞纳金151281元。2、严祖生赔偿高要市供销集团有限公司租金损失108000元。3、被告即时搬离其占用原告厂区并恢复场地原状，撤走私拉的电线，消除对原告商铺物业的影响。4、就占用行为向原告赔礼道歉。5、由被告承担本案的诉讼费。6、被告承担租赁物已所产生的税金2280元和拖延缴税罚款500元，共2780元。被告严祖生答辩称：一、我方承租的只是高要市供销集团有限公司原西江袜厂围墙内的部分空地，西江袜厂围墙外的空地不是高要市供销集团有限公司的产权物业，西江袜厂围墙外的空地属于市政公共用地，答辩人所经营的生生海鲜大排档在厂围墙外，原告所称的“沿江边的六个商铺”亦是在厂围墙外，该大排档及其他商铺使用的场地已经过城市管理部门的行政许可，我方依法缴纳了相关费用，且该大排档从2001年开始至今就在现址经营，这也是众所周知的事实，大排档所使用的场地与高要市供销集团有限公司无关。高要市供销集团有限公司称我方影响了其“无法出租沿江边的六个商铺”显然也是无稽之谈。二、2012年12月份期间，我方为了便于经营，与高要市供销集团有限公司签订了租赁合同，承租与生生海鲜大排档一墙之隔的原西江袜厂内部分空地，同时在两者之间开出铁门，以便进入承租的空地内堆放物品。2014年1月初，我方便已告知被答辩人不再承租该空地，在合同到期前我方已搬清了承租空地上的所有物品和拆除临建构筑物，此后我方曾多次告知高要市供销集团有限公司到达现场查看，但高要市供销集团有限公司置之不理。无奈，在合同到期之日即2014年3月31日我方便锁住铁门，不再使用场内空地，如今该空地已是杂草丛生，无法进出人。因此，在合同到期之日，我方已实际交还承租物给高要市供销集团有限公司，不存在高要市供销集团有限公司所说的到期后的“事实租赁关系”。三、我国《民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或拒付租金的，出租人提起诉讼的时效期间为1年。即使按照高要市供销集团有限公司所陈述的那样，从2014年4月份开始双方形成不固定期限租赁关系，但高要市供销集团有限公司至今才主张租金，已超过了一年的诉讼时效，高要市供销集团有限公司失去了胜诉权。四、高要市供销集团有限公司请求支付租金滞纳金缺乏依据。我方与高要市供销集团有限公司签订的“租赁合同”已于2014年3月31日到期，到期后该合同对双方都不具有约束力，高要市供销集团有限公司依照“租赁合同”主张滞纳金显然是不成立的。综上，我方认为高要市供销集团有限公司的诉讼请求时缺乏事实与法律依据的，我方请求法院依法审查后驳回该诉求，以维护我方的合法权益。被告严祖生反诉称：严祖生与高要市供销集团有限公司于2012年12月5日签订“租赁合同”，约定严祖生承租高要市供销集团有限公司位于肇庆市南岸沿江1路1号原西江袜厂旧址墙内的地块，每月租金2700元，租期自2012年12月20日至2014年3月31日为止。签订合同时，严祖生向高要市供销集团有限公司交付了履约保证金6000元。合同到期后，严祖生向高要市供销集团有限公司交还租赁物并要求返还保证金6000元，但高要市供销集团有限公司置之不理。无奈，为维护严祖生的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、高要市供销集团有限公司返还严祖生保证金6000元；2、本案诉讼费由高要市供销集团有限公司承担。原告高要市供销集团有限公司对被告严祖生的反诉答辩称：1、我方确认收取了严祖生的保证金6000元。2、“租赁合同”第二十一条写明，合同期满后承租方不租赁，承租方须于合同期满或终止后七天内交回租赁地，将剩余可移动的经营物料运作离场，否则有权不退租金。3、要是严祖生交付租金和滞纳金，可以抵扣租金。经审理查明：2012年12月5日，高要市供销集团有限公司作为出租方即合同上的甲方，严祖生作为承租方即合同上的乙方，双方经协商签订“租赁合同”1份，合同约定，甲方将坐落在高要市南岸沿江1路1号原西江袜厂旧址沿江边地块三（锅炉旁边）租赁给乙方经营，经营面积为80平方米。租赁期自2012年12月20日起至2014年3月31日止。乙方租赁前述房产作饮食店之用。乙方从2013年12月20日起至2014年3月31日，按每月2700元向甲方支付租赁金。合同第七条约定：“自合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金人民币陆仟元正。甲方应给乙方开具相关收款证明。在本合同有效期限届满日，乙方完全履行合同约定的义务，没有出现违约的情况下，将该保证金不计息返还乙方。”合同第十六条约定：“如果乙方延迟支付租赁金及其他费用，甲方则按乙方实欠金额以每天百分之一（1%）计收滞纳金，迟延期间不得超过15天（经甲方书面同意的除外），否则，是乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方交清所欠缴的费用，履约保证金归甲方所有。合同的解除自甲方向乙方发出书面通知之日起生效。”合同第二十二条约定：“合同期满后乙方不租赁或者合同中途终止的，乙方须于合同期满或终止后七天内交回租赁地，将剩余可移动的经营物料运作离场。并向甲方办理合同终止手续。未经甲方同意的，解除合同后超过七天尚未清走的物品视为乙方放弃权利。经甲方处置。一切手续完结后，甲方不计息退还履约保证金给乙方（属乙方违约的则保证金不退回）。”合同签订后，严祖生依约向高要市供销集团有限公司支付了保证金6000元。在租赁期内，严祖生已付清合同期间的租金给高要市供销集团有限公司。合同期限届满后，严祖生告知高要市供销集团有限公司其不再租赁围墙内的土地，将租赁的围墙内的土地上的东西清理完毕，没有再使用围墙内的土地。高要市供销集团有限公司确认严祖生在合同到期后告知其不再续租围墙内土地的事实以及现在围墙内土地闲置无人使用的事实，但是高要市供销集团有限公司认为严祖生未将东西清理完毕。经现场勘查，高要市供销集团有限公司所属的原西江袜厂厂区位于高要市南岸沿江1路1号，该厂区用围墙围闭，在围墙内有一锅炉房。严祖生经营的生生海鲜大排档的地上建筑物搭建于高要市南岸沿江1路1号原西江袜厂围墙外。签订租赁合同后，严祖生在原西江袜厂的围墙上开辟一扇铁门（与生生海鲜大排档搭建的建筑物重合的位置），现该铁门已关闭上锁，原西江袜厂旧址锅炉房旁边围墙内的土地无人使用，属于闲置状态。针对“租赁合同”中“80平方米”租赁区域的问题，双方对围墙内的部分没有争议，对于合同中约定的租赁区域是否包括围墙外严祖生经营的生生海鲜大排档所在的部分区域存在争议。高要市供销集团有限公司认为，原、被告双方签订的“租赁合同”中，严祖生承租的高要市供销集团有限公司位于高要市南岸沿江1路1号原西江袜厂旧址沿江边地块三（锅炉房边）的土地，由于合同中没有明确写明是原西江袜厂围墙内还是围墙外的土地，根据土地证反映，原西江袜厂围墙内和围墙外（即包括严祖生经营的生生海鲜大排档所在的部分区域）的土地均为高要市供销集团有限公司土地证划定的红线范围内，因此，严祖生承租80平方米的土地包括原西江袜厂围墙内和围墙外（即生生海鲜大排档所在的部分区域）的土地。故，合同约定的期限届满之后，严祖生继续使用租赁土地构成事实租赁关系，严祖生应按合同支付租金。而严祖生则认为合同中约定租赁的80平方米的土地只是原西江袜厂围墙内的土地不包括围墙外（即生生海鲜大排档所在区域）的土地，其租赁该土地是用于堆放物品。租赁合同到期后，严祖生已经返还承租的土地给高要市供销集团有限公司，高要市供销集团有限公司无权要求严祖生按“租赁合同”支付租金。且严祖生经营的生生海鲜大排档及隔壁商铺的建筑物搭建于高要市供销集团有限公司所属的原西江袜厂围墙外，且该建筑物是高要市地产公司搭建于90年代。严祖生在与高要市供销集团有限公司签订“租赁合同”前已在该区域经营生生海鲜大拍档多年，之前从来没有与高要市供销集团有限公司发生过租赁合同关系。高要市供销集团有限公司没有证据证明围墙外的土地在其土地证红线范围内，生生海鲜大排档所在的区域不是高要市供销集团有限公司的土地。另，高要市供销集团有限公司确认高要市供销集团有限公司没有生生海鲜大排档地上建筑物及严祖生占用的铺位的产权证，但认为该铺位已由高要市地产公司移交给其占有、使用，严祖生则认为生生海鲜大排档地上建筑物及其占用的铺位是高要市地产公司交给其使用的，该铺位不属于高要市供销集团有限公司所有。此外，高要市供销集团有限公司主张严祖生在高要市供销集团有限公司商铺门口违法停泊报废车辆，放置广告灯，以及违建设施对高要市供销集团有限公司造成极坏的损害和其员工遭到谩骂的事实，高要市供销集团有限公司没有提供相应证据予以证实。严祖生亦对高要市供销集团有限公司主张的事实予以否认。本院认为：本案为租赁合同纠纷。对于“租赁合同”中具体的租赁区域，原、被告双方各执己见。针对“租赁合同”中“80平方米”租赁区域的问题，本院认为，高要市供销集团有限公司没有证据证明严祖生所经营的生生海鲜大排档所在地区域部分属于“租赁合同”中“80平方米”的范围之内，且单凭土地使用权证上所显示的标线，不能证明严祖生经营的生生海鲜大排档所在地为原告享有使用权的土地。故，对高要市供销集团有限公司认为严祖生承租的土地既包括原西江袜厂围墙内也包括围墙外（即包括生生海鲜大排档所在的部分区域）的土地的主张，本院不予采纳。本院采信严祖生提出的“租赁合同”所约定的“80平方米”租赁场地为高要市供销集团有限公司原西江袜厂围墙内地块的意见。高要市供销集团有限公司与严祖生签订的“租赁合同”已于2014年3月31日到期。“租赁合同”到期后，严祖生已明确告知高要市供销集团有限公司不再续租土地，且没有证据证明严祖生与高要市供销集团有限公司续租土地的事实。高要市供销集团有限公司依据“租赁合同”要求严祖生按合同支付租金和滞纳金，没有事实支持，理据不足，对高要市供销集团有限公司关于租金和滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于高要市供销集团有限公司要求严祖生赔偿高要市供销集团有限公司租金损失以及搬离其占用原告厂区并恢复原状、消除影响和就占用行为赔礼道歉的请求，高要市供销集团有限公司没有提供证据证明其主张“严祖生在高要市供销集团有限公司商铺门口违法停泊报废车辆，放置广告灯，以及违建设施对高要市供销集团有限公司造成极坏的损害和其员工遭到谩骂以及占用其场地”的事实，故对高要市供销集团有限公司的诉讼请求，本院不予支持。关于严祖生提出反诉要求高要市供销集团有限公司返还保证金6000元的问题。严祖生向高要市供销集团有限公司支付了保证金6000元，现双方签订的“租赁合同”约定的履行期限已经届满，严祖生已按合同约定履行义务，没有证据表明严祖生存在违约的情形，故高要市供销集团有限公司应按照双方签订的“租赁合同”第七条的约定，将保证金6000元返还给严祖生。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告高要市供销集团有限公司的诉讼请求。二、原告高要市供销集团有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内返还保证金6000元给被告严祖生。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5918元，反诉受理费25元，合共5943元，由原告高要市供销集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审　判　长　吴　勇代理审判员　丁　玲人民陪审员　伍小燕二〇一六年四月十九日书　记　员　黄柳青百度搜索“”