（2015）温鹿商初字第6184号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-05-25
案件名称
温州国贸有限公司与叶军、程捷等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市鹿城区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
温州国贸有限公司,叶军,程捷,温州国贸大酒店有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）温鹿商初字第6184号原告：温州国贸有限公司，住所地：温州市黎明西路1号。法定代表人：梁志强，系该公司董事长。委托代理人：王文哲，浙江震瓯律师事务所律师。委托代理人：程约，浙江震瓯律师事务所律师。被告：叶军。委托代理人：陈品新，浙江诚鼎律师事务所律师。被告：程捷。委托代理人：陈品新，浙江诚鼎律师事务所律师。被告：温州国贸大酒店有限公司，住所地：温州市黎明西路1号。法定代表人：冯金生，系该公司总经理。委托代理人：项军权，浙江人民联合律师事务所律师。原告温州国贸有限公司（以下简称原告）与被告叶军、程捷、温州国贸大酒店有限公司（以下简称国贸大酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月18日向本院起诉。本院依法适用普通程序分别于2016年1月6日、2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王文哲、程约，被告叶军、程捷的委托代理人陈品新，被告国贸大酒店公司的委托代理人项军权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2009年4月1日，原告与被告叶军签订《公有产权承包合同》。双方约定：1.该产权承包期为八年九个月，从2009年4月1日起至2017年12月31日止。无论发生任何情况餐馆部分（2-3层）必须从2009年7月1日开始，其余部分必须从2009年5月1日开始无条件支付承包费；2.该产权承包履约保证金为100万元，签订承包合同之日将该款项打入原告账户。承包期满双方在5日内结清账款及确定无债权债务、无欠水电费的情况下，该履约保证金原告不计息退还给予被告叶军；3、承包费实行月支付制，所有产权合计承包费为397659.82元／月。承包费支付方式为支票或汇票；4、承包期为八年九个月，第三年起承包费以上年度的年承包费为基数，每年递增3%（第三年度为2011年1月1日至2011年12月31日），以此类推；5、承包费支付时间为当月5日前一次性支付。被告叶军如未在规定时间内支付的视为违约，逾期缴纳承包费超过30天的，原告有权解除合同并没收履约保证金；6、被告叶军逾期交纳本合同规定的承包费、水电费超过30天的，原告有权单方解除合同，并不负一切责任。原告依据合同权利和义务相关条款单方面解除合同的，合同自解除通知到达时终止。原告和被告叶军签订《公有产权承包合同》后，原告依约于2009年4月1日将国贸大厦10943.08平方米物业交付给被告叶军使用。2009年5月5日，被告叶军将原告交付的上述公有产权物业交由被告国贸大酒店公司经营，之后有关承包一切费用及事宜均由国贸大酒店公司负责。但从2015年6月起，被告国贸大酒店公司并未依约按月向原告支付承包费。经多次催讨，被告国贸大酒店公司向原告支付了2015年6月的承包费，但仍拖欠7月、8月的承包费共计921993.42元。2015年8月27日，原告向被告叶军、国贸大酒店公司发函通知解除《公有产权承包合同》，叶军、国贸大酒店公司分别于2015年8月28日和2015年8月30日签收。2015年11月12日，原告与被告叶军签订《补充协议书》，双方约定就履行《公有产权承包合同》发生争议的，可依法向有管辖权的法院提起诉讼。另查明，被告叶军与程捷于1991年3月12日签记结婚。综上所述，被告叶军、国贸大酒店有限公司拖欠承包费，已构成严重违约，且仍继续占用国贸大厦物业，严重损害原告的合法权益。被告程捷作为被告叶军的妻子，对夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。现原告起诉至本院，请求判令：一、确认原告与被告叶军于2009年4月1日签订的《公有产权承包合同》已于2015年8月30日解除；二、三被告立即支付原告拖欠的2015年7月、8月承包费共计921993.42元；三、三被告腾空房屋并支付2015年9月1日开始至实际腾空之日止的占有使用费（占有使用费按每月460996.71元的标准计算）；四、原告没收履约保证金100万元；五、三被告赔偿原告经济损失1382990.13元（按物业收回后出租空置期三个月计算）；六、三被告对上述款项承担连带责任。经本院释明，原告变更第二项诉讼请求为：三被告立即支付原告拖欠的2015年7月、8月租金共计921993.42元。被告叶军、程捷共同答辩称：一、被告叶军、程捷非本案适格被告，被告程捷并非合同相对人；二、根据国资委相关规定，租赁费应当进行调整，被告叶军多次与原告协议但原告不予理睬；三、原告主张没收履约保证金没有事实和法律依据，保证金的性质根据担保法规定属于质押性质，只有优先受偿权；四、原告的其他请求，无事实和法律依据；五、本案的租赁义务根据合同法相关约定已经转由被告国贸大酒店公司承担，债权债务已经转移。被告国贸大酒店公司答辩称：一、被告国贸大酒店公司并非本案适格被告，原告不能向其主张权利，公有产权承包合同的主体是原告与被告叶军，被告国贸大酒店公司并非合同相对人；二、被告国贸大酒店公司与被告叶军存在经营权委托合同的法律关系，其有别与原告与被告叶军之间的法律关系，不应在本案中合并审理，且被告叶军与被告国贸大酒店公司之间的委托合同约定仲裁管辖，非法院管辖，故不能在本案中直接作为被告承担责任；三、被告国贸大酒店公司不同意合同解除，因被告国贸大酒店公司已将至2017年12月的全部承包费交给叶军等人，其与叶军之间的委托关系没有理由解除。原告在举证期限内举证如下：1.公有产权承包合同、补充协议书，拟证明2009年4月1日，原告与被告叶军签订《公有产权承包合同》，由被告叶军承包国贸大厦1-3、5-6、12、28-31层；双方在合同中对承包期限、承包费付款方式、双方的权利和义务、违约责任、解除合同条件等做了详细的约定；2015年11月12日，原告与被告叶军签订补充约定，就履行公有产权承包合同发生争议的，提交法院管辖；2.委托书，拟证明2009年5月5日，被告叶军将其承包的公有产权10943.08平方面积交由被告温州国贸大酒店有限公司经营；3.交通银行电子回单凭证，拟证明经多次催讨，被告温州国贸大酒店有限公司分三次支付2015年6月份的承包费的事实；4.催款函、回执单、律师函，拟证明2015年8月10日和2015年8月12日，原告及原告律师分别发函催促被告叶军支付2015年7-8月租金的事实，同时函件抄送被告温州国贸大酒店有限公司；5.关于解除《公有产权承包合同》的通知、顺丰快递详情单、运单查询，拟证明2015年8月27日，原告向被告叶军、国贸大酒店公司寄发通知解除《公有产权承包合同》，被告叶军、国贸大酒店公司均已签收。6.产权证明，拟证明原告拥有相应的产权。被告叶军、程捷对原告提供的证据共同发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，但合同权利义务已经转移；对证据2真实性无异议，该委托书实际为证明权利义务转移通知书；对证据3、4无异议，可以印证合同权利义务实际由国贸大酒店公司履行；对证据5由法院认定；对证据6无异议。被告国贸大酒店公司对原告提供的证据发表质证意见如下：证据1为原告与被告叶军之间的合同，与国贸大酒店公司无关联；证据2国贸大酒店公司没收到，对其没有约束力，且委托书内容、格式均有问题，不能作为证据采信；证据3真实性无异议，但国贸大酒店公司支付承包费用给原告是基于其与被告叶军之间的协议；证据4与国贸大酒店公司无关联；证据5与国贸大酒店公司无关联；证据6无异议。本院对原告提交的上述证据认定如下：原告提交的证据1-6均为真实，与本案具有关联性，本院予以确认。证据5中，虽然原告邮寄给被告叶军的关于解除《公有产权承包合同》的通知由被告国贸大酒店公司签收，邮寄给被告国贸大酒店公司的关于解除《公有产权承包合同》的通知由被告叶军签收，但两份通知内容一致，被告叶军、国贸大酒店公司均承认已收到上述通知，本院认定被告叶军已于2015年8月28日收到原告发出的关于解除《公有产权承包合同》的通知。被告叶军、程捷在举证期限内提交证据温国资委（2014）196号《关于进一步规范市属国有企业资产租赁行为的意见》，拟证明市属国有企业资产租赁存在特殊规定，租赁满五年，应当对租赁物重新进行市场询价或评估。对被告叶军、程捷提交的上述证据，原告发表质证意见如下：对温国资委（2014）196号文件的真实性无异议，但关联性有异议，该文件不能适用于本案，文件出台背景为保证国有资产不予流失，且于2014年出台，文件没有规定可以对之前签订的合同适用。本案亦不属于文件需要调整的范围，本案中被告叶军、国贸大酒店公司并不存在因不可抗力导致经营不善的情况；被告叶军、国贸大酒店公司提出调整租金要求后，原告已进行调查，认为租金并不过高。对被告叶军、程捷提交的上述证据，被告国贸大酒店公司认为温国资委（2014）196号文件适用于本案，文件印发时间在合同期间内，且根据文件要求租金是应当进行调整，原告未调整租金属于违约。对被告叶军、程捷提交的上述证据，本院认为，温国资委（2014）196号文件第五条第（二）项规定，租期超过5年的资产租赁项目，应当在合同中约定五年期满后对第六年租金进行市场询价或评估，之后每隔二年询价或评估一次。该条文约束的是国有资产出租时，应在合同中对五年期满后第六年租金进行市场询价或评估作出约定，并非国有资产出租满五年后，必须对租金重新进行市场询价或评估。且温国资委（2014）196号文件第六条第（三）项关于资产租赁合同调整的规定，承租人因不可抗力或无法预见的宏观经济变化导致无法继续经营，是调整合同租金的必要条件之一，被告叶军、国贸大酒店公司抗辩酒店业市场不景气，是属于正常的市场变化和经营风险，不符合文件规定租金调整的条件。综上，被告叶军、程捷提交的温国资委（2014）196号文件不能证明其待证事实，与本案无关联，本院不予确认。被告国贸大酒店公司在举证期限内提交了证据经营权委托合同书、补充协议，拟共同证明被告国贸大酒店公司对涉诉标的物的经营权利从被告叶军等处获得，被告国贸大酒店公司不是本案适格被告；且被告国贸大酒店公司与被告叶军等之间的争议已协议由仲裁方式解决。对被告国贸大酒店公司提交的证据，原告质证意见如下：对证据经营权委托合同书、补充协议，一、真实性、合法性、关联性均有异议。两份协议没有签订日期，新南亚大酒店也非公有产权承包者，其签订该合同是否适格不明确；二、被告叶军和国贸大酒店公司对涉案产权均有收益，原告认为涉案产权合同相对包括国贸大酒店公司；三、两份协议的管辖约定与本案无关。对被告国贸大酒店公司提交的证据，被告叶军、程捷共同发表质证意见如下：一、程捷并非合同相对人，不是适格被告；二、两份协议约定了合同义务的转让，委托合同中明确租金由国贸大酒店公司直接向原告支付，且涉案产权实际由国贸大酒店公司经营，原告也实际收取了国贸大酒店公司支付的租金；三、管辖约定不适用于本案；四、国贸大酒店公司未按时支付租金，既违反了其和叶军之间的协议，也违反了叶军和原告之间的承包合同。对被告国贸大酒店公司提交的上述证据，本院认为，经营权委托合同书有原件及被告叶军、国贸大酒店公司的陈述印证，对其真实性、合法性，本院予以确认，该证据系被告国贸大酒店公司占有使用涉案房产的依据，与本案处理结果存在关联，对其关联性本院予以确认，在争议焦点分析及判决理由部分予以详述。补充协议与本案处理没有关联，本院不予确认。综合原、被告双方意见，本案的争议焦点为：原告与被告叶军、被告国贸大酒店公司三方之间的法律关系如何确定。本院认为：一、关于原告与被告叶军的法律关系。原告与被告叶军签订的协议名为《公有产权承包合同》，但原告交付给被告叶军的并非自身的经营管理权，双方并不存在承包经营的法律特征。原告仅是将位于黎明西路1号国贸大厦2-3层、5-6层、1层、12层多功能厅、28-31层的房屋交由被告叶军使用，被告叶军则通过被告国贸大酒店公司按月向原告支付租金，因此，原告与被告叶军之间实际为房屋租赁关系。二、关于被告叶军与被告国贸大酒店公司的法律关系。被告叶军与被告国贸大酒店公司签订的协议名为《经营权委托合同书》，但依据双方当事人陈述，在《公有产权承包合同》之前，涉案房屋就由被告国贸大酒店公司承租经营，房屋当中的餐饮、桑拿等设施的营业执照也系被告国贸大酒店公司申领，被告叶军显然不可能将本就属于被告国贸大酒店公司的经营权再委托被告国贸大酒店公司进行经营。并且，被告国贸大酒店公司并未以叶军的名义开展经营活动，对经营投入、风险及收益亦均由被告国贸大酒店公司自负，双方并不符合委托经营的法律特征。被告叶军在本案中所有的仅是涉案房屋的使用权，其与被告国贸大酒店公司签订《经营权委托合同书》，实际约定是被告叶军将涉案房屋交付被告国贸大酒店公司使用，被告国贸大酒店公司定期支付租金，因此，被告叶军与被告国贸大酒店公司之间也是房屋租赁关系。综上，本院认定原告为涉案房屋的出租人，被告叶军为承租人，被告国贸大酒店公司为次承租人。经审理，本院认定事实如下：2009年4月1日，原告（出租方，甲方）与被告叶军（承租方，乙方）签订《公有产权承包合同》，约定：甲方将位于黎明西路1号国贸大厦2-3层、5-6层，国贸大厦1层、12层多功能厅、28-31层的房产出租给乙方用于经营餐饮、桑拿等，出租房屋总计建筑面积10943.08平方米，租期为八年九个月，自2009年4月1日起至2017年12月31日止；租金按月支付，第一年租金为397659.82元／月，第三年起，租金以上年度年租金为基数，每年递增3%（第三年度为2011年1月1日至2011年12月31日）；乙方向甲方提供履约保证金100万元；乙方逾期交纳租金、水电费超过30天的，甲方有权单方解除合同，并不负一切责任；甲方依据合同权利和义务相关条款单方解除合同的，合同自解除通知到达时终止。合同签订后，原告依约将上述房屋交与被告叶军使用。被告叶军已支付原告履约保证金100万元并通过被告国贸大酒店公司向原告支付租金至2015年6月。2015年8月28日，被告叶军签收原告发出的解除合同通知。2009年5月，被告叶军与被告国贸大酒店公司签订《经营权委托合同书》，被告叶军将位于黎明西路1号国贸大厦2-3层、5-6层，国贸大厦1层、12层多功能厅、28-31层的房屋转租给被告国贸大酒店公司使用，期限自2009年5月5日起至2017年12月31日止，租金于每月5日前由国贸大酒店公司直接支付给原告，第一年租金为397659.82元／月，从2011年1月1日起，每年以上一年度的年租金为基数递增3%。2015年7月以后，被告叶军、国贸大酒店公司均未再向原告支付租金。遂引起此诉。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告叶军签订《公有产权承包合同》后，双方当事人应按照合同的约定履行相应的义务。原告按约将房屋交付被告叶军使用，被告叶军应按约支付租金。依照合同约定，2015年度，被告叶军应每月支付原告租金460996.73元，逾期交纳租金超过30天，原告有权解除合同，合同自解除通知到达被告叶军时终止。被告叶军于2015年7月开始再未支付租金，已符合《公有产权承包合同》约定原告可以单方解除合同的情形。被告叶军已于2015年8月28日收到原告的解除合同通知。因此，本院确认原告与被告叶军签订的《公有产权承包合同》已于2015年8月28日解除。《公有产权承包合同》解除后，原告要求被告叶军支付拖欠的租金，符合双方合同及法律规定，被告叶军应当支付原告拖欠的租金877380.87元（460996.73元／月＋460996.73元／月÷31天×28天）。被告国贸大酒店公司并非《公有产权承包合同》的合同相对方，被告国贸大酒店也未直接承租原告的房屋，原告诉请被告国贸大酒店公司对被告叶军拖欠的租金承担共同偿还责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。《公有产权承包合同》解除后，被告叶军负有返还原告房屋的义务，被告国贸大酒店公司作为房屋实际使用人，其继续占用房屋没有依据，原告要求被告叶军、国贸大酒店公司腾空房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告程捷并非《公有产权承包合同》的相对人，其也没有占有使用涉案房屋，原告要求被告程捷腾空涉案房屋，没有事实依据，本院不予支持。原告诉请被告叶军支付合同解除之日起至实际腾空日止的占有使用费，合理合法，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。”因此，原告诉请被告国贸大酒店公司共同支付逾期腾房的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于占有使用费的标准，原告与被告叶军签订的《公有产权承包合同》，以及被告叶军与被告国贸大酒店公司签订的《经营权委托合同书》中关于租金标准的约定一致，且二份合同约定的合同终止期限均为2017年12月31日止，在租金已有明确约定且合同期限未满的情形下，被告国贸大酒店公司提出对租金及占有使用费重新进行评估的申请，本院不予准许。原告诉请参照2015年租金标准计算房屋占有使用费460996.71元，合理合法，本院予以支持。原告诉请被告叶军、程捷、国贸大酒店公司赔偿其因重新出租造成空置期的经济损失1382990.13元，该损失并未实际发生，原告的此项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于履约保证金。依据《经营权委托合同书》第二条第5款约定，被告叶军如未在规定时间内支付租金视为违约，逾期交纳租金超过30天的，甲方有权解除合同并没收履约保证金。因此，本案当中的履约保证金具备惩罚性。另综合考虑被告叶军已欠付的租金及占有使用费金额、原告并未提起其他违约责任的诉请等情形，本院认为，原告要求没收履约保证金100万元，符合双方约定，也并不过高，本院予以支持。债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定，以夫或妻一方所有的财产清偿。本案债务发生在被告叶军与程捷夫妻关系存续期间，被告程捷未举证证明被告叶军所负债务为个人债务，也未证明其和叶军曾约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有。因此，被告程捷应当对被告叶军所负债务承担共同清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解除》第五条第一款、第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，判决如下：一、确认原告温州国贸有限公司与被告叶军签订的《公有产权承包合同》于2015年8月28日解除；二、被告叶军、温州国贸大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于温州市鹿城区黎明西路1号国贸大厦2-3层、5-6层，国贸大厦1层、12层多功能厅、28-31层的房屋并移交给原告温州国贸有限公司使用；三、被告叶军、程捷于本判决生效之日起十日内支付原告温州国贸有限公司租金877380.87元；四、被告叶军、程捷、温州国贸大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告温州国贸有限公司自2015年8月29日起至实际腾空房屋之日止的占有使用费（按每月460996.71元计算）；五、被告叶军为履行《公有产权承包合同》向原告温州国贸有限公司支付的100万元履约保证金归原告温州国贸有限公司所有；六、驳回原告温州国贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33240元，财产保全费5000元，两项合计38240元，由被告叶军、程捷、温州国贸大酒店有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长 陈 宏人民陪审员 潘笑容人民陪审员 黄宏臻二〇一六年四月十九日书 记 员 张亦彬 百度搜索“”