（2016）川0114民初786号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2017-06-09
案件名称
成都通灵中药饮片精选有限公司与四川兴茂（集团）有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
成都市新都区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都通灵中药饮片精选有限公司,四川兴茂（集团）有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0114民初786号原告成都通灵中药饮片精选有限公司，住所地成都市新都区斑竹园镇福田村。法定代表人李黎，总经理。委托代理人周亚平，四川林志律师事务所律师，特别授权代理。被告四川兴茂（集团）有限公司，住所地四川省成都市新都区斑竹园镇柏水社区。法定代表人蒋文晓，董事长。委托代理人胡林，男，汉族，1986年5月9日出生，系公司法务主管，住四川省射洪县，特别授权代理。原告成都通灵中药饮片精选有限公司（以下简称通灵公司）与被告四川兴茂（集团）有限公司（以下简称兴茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月15日受理后，依法由审判员严振波适用简易程序，于2016年3月22日公开开庭进行了审理，原告通灵公司的委托代理人周亚平、被告兴茂公司的委托代理人胡林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通灵公司诉称，2012年4月11日，原、被告签订编号为20120411-7号的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于新都区斑竹园兴城大道1901号“物联港·采购商西区创富壹号”1栋1单元1层8号商品房，合同价格2996698元，交房时间为2013年12月31日。合同生效后原告严格按照约定履行了合同，向被告支付了购房款，但交房时间届满后被告迟迟不向原告交付上述房屋。2015年7月24日双方签订《逾期交房补充协议》，约定由于被告未按照《商品房买卖合同》约定交房，自2014年1月1日至10月31日，被告向原告交付延期交房违约金91099.62元，同时被告自2014年11月1日起至2015年7月31日，被告向原告支付房屋租金损失补偿金82107元。该协议签订后被告至今仍迟迟不予履行。综上，被告严重违反《商品房买卖合同》以及《逾期交房补充协议》之约���，至今不向原告交付上述房屋以及支付相应违约金与补偿。原告经过多次催收均无果。请求判令被告1.向原告交付原告购买的位于新都区斑竹园兴城大道1901号“物联港·采购商西区创富壹号”1栋1单元1层8号商品房；2.向原告支付违约金30000元（2014年1月1日以前）；3.向原告支付逾期交房违约金91099.62元；4.原告支付租金损失补偿金82107元。被告兴茂公司辩称，未交付房屋是事实，由于被告经营困难，房屋交付时间不能确定，只有另行通知；3万元是按照合同约定的违约金，被告确实违约，但是原告主张的违约金过高，应当作出适当的调整；租金损失补偿金与主张的违约金重复。经审理查明，2012年4月11日。原告通灵公司（买受人）、与被告兴茂公司（出卖人）签订了编号为20120411-7的《商品房买卖合同》，约定通灵公司购买兴茂公司开发的位于斑竹园镇兴城大道1901号“物联港采购商中心-创富壹号”1栋1单元1楼8号商品房，该商品房测绘建筑面积共182.46平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16423.86元，总价款2996698元。通灵公司采取一次性付款方式付款。兴茂公司应当在2013年12月31日前向通灵公司交付商品房，该商品房交付时应已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。合同第十二条逾期交房责任条款载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过60日（该日期应当于第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照���受人全部已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不当于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”合同中双方当事人并对其他事项作了详细约定。为进一步明确双方的权利义务关系，双方当事人在同日签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，该补充协议其中约定通灵公司应在合同签订当日支付购房款2996698元，否则按照合同第九条的约定进行处理。补充协议第二条关于房屋交付的特别约定通灵公司必须在付清全部房款后方能办理房屋的交付手续，主合同第十条约定的交房条件应为该商品房已竣工验收合格。上述合同及补充协议签订后，原告于2012年4月16日通过转账方式支付向被告支付了全部购房款2996698元。合同约定的交房期限届满，兴茂公司未按约交房，为此原、被告双方经协商于2015年7月24日达成一份《逾期交房补充协议》，约定通灵公司同意兴茂公司开发的“物联港·采购商西区创富壹号”商品房最终交付时间推迟将另行通知（具体时间兴茂公司应当提前15日通知）。在该协议签订之日起，兴茂公司首先支付延期交房应当承担的相应违约金（本次逾期交房违约金计算为：2014年1月1日至2014年10月31日共计304天，每日违约金为合同金额的万分之一），违约金共计91099.62元。兴茂公司从2014年11月1日起，结合市场租金情况，按照月租金的方式对通灵公司进行补偿，即月租金为50元/㎡，月租金9123元，本次支付时间为2014年11月1日至2015年7月31日共计9个月，租金共计82107元，后期将按照每3个月支付一次（具体延期支付租金以实际发生月数为准），在本协议签字生效之日起60个工作日内将支付首季租金。本协议作为前期原、被告双方签定的商品房买卖合同的补充协议，构成前期原、被告双方签定的商品房买卖合同的不可分割的一部分，具有同等法律约束力。后因兴茂公司也未按上述补充协议履行其义务，故通灵公司诉至本院，请求依法解决。上述事实，有原、被告双方当事人的当庭陈述及原告通灵公司提交的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、专用收款收据、银行进账单、《逾期交房补充协议》等证据在卷佐证。本院认为，原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效成立的合同，双方当事人均应按合同的约定全面履行各自的义务。本案中，通灵公司按合同约定履行了购房款的支付义务，但兴茂公司却未按合同约定履行房屋的交付义务。通灵公司现要求兴茂公司交付其所购商品房，本案已查明，涉案商品房现仍未竣工验收合格，而通灵公司也未举证证明商品房业已达到合同约定的交付条件，故通灵公司要求兴茂交付房屋现事实上不能履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。”根据该法律规定，经本院向通灵公司释明，通灵公司表示不变更诉讼请求，坚持要求兴茂交付商品房，由于通灵公司的诉讼请求不符合法律规定，对其诉讼请求，本院不予支持。关于通灵公司主张的逾期交���违约金和租金损失补偿金的问题。本案中，兴茂公司未能按合同约定交付房屋是客观事实，兴茂公司的行为已构成违约，故作为守约一方的通灵公司要求兴茂公司支付逾期交房违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据双方当事人签订的合同约定，违约金是按照已付房款的日万分之一计算，通灵公司主张违约金的时间期限是从合同约定的交房期限届满之日的次日2014年1月1日起至2014年10月31日止共304天，违约金金额为91099.62元（2996698元×304天×0.0001），通灵公司主张的该违约金符合双方的合同约定，本院予以支持。另3万元的违约金，通灵公司主张的时间期限是2014年1月1日以前，而在此时间前，合同约定的交房时间尚未届满，故通灵公司要求兴茂公司另支付的3万元违约金，于法无据，本院不予支持。关于通灵公司主张的租金损失补偿82107元，其主张依据是双方���事人签订的《逾期交房补充协议》，时间期限是从2014年11月1日起至2015年7月31日止，该补充协议中约定的以租金形式补偿通灵公司实质即是兴茂公司应承担的逾期交房违约金，约定的租金补偿标准也未偏高于合同中约定的违约金计算标准（从2014年11月1日-2015年7月31日，违约天数272天，按合同约定的违约金计算标准，违约金即为81510.19元），故本院对于通灵公司主张的租金损失补偿金82107元予以支持。庭审中，兴茂公司抗辩称通灵公司主张违约金过高，请求予以适当的调整，本院认为，合同中约定的违约金未高于兴茂公司逾期交房给通灵公司造成的损失，因此，对于兴茂公司的抗辩主张本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告四川兴茂（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都通灵中药饮片精选有限公司支付逾期交房违约金91099.62元及租金损失补偿金82107元，共计173206.62元；二、驳回原告成都通灵中药饮片精选有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2174元，由原告成都通灵中药饮片精选有限公司负担292元，被告四川兴茂（集团）有限公司负担1882元（此款原告成都通灵中药饮片精选有限公司已预交，被告四川兴茂（集团）有限公司在履行上述付款义务时，一并向原告成都通灵中药饮片精选有限公司结清）。如���服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）。审判员 严振波二〇一六年四月十九日书记员 周冬艺 来自