（2015）西民初字第28821号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-11-11
案件名称
钟延波诉北京华正房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟延波,北京华正房地产开发有限公司,北京盛京极科贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十二条第一款
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第28821号原告钟延波，男，1949年8月28日出生。委托代理人贾虹杰，北京京都（天津）律师事务所律师。委托代理人吕悦，北京市京都律师事务所律师。被告北京华正房地产开发有限公司，住所地北京市房山区韩村河镇韩村河村韩村河山庄3号院3101室。法定代表人赵文亮，董事长。委托代理人安雪峰，男，1980年1月28日出生，北京华正房地产开发有限公司职员，住北京市房山区。委托代理人孙婷，女，1983年3月9日出生，北京华正房地产开发有限公司职员，住北京市房山区。第三人北京盛京极科贸有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街18号楼101XX1（德胜园区）。法定代表人钟延波，总经理。原告钟延波与被告北京华正房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）、第三人北京盛京极科贸有限公司（以下简称科贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钟延波及其委托代理人贾虹杰、吕悦、被告房地产公司的委托代理人安雪峰、孙婷、第三人科贸公司法定代表人钟延波到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告钟延波起诉称：2012年6月7日，原告与被告签订了《金贸大厦商铺租赁合同》，约定被告将坐落于北京市西城区西直门外大街XX号商铺（下称租赁商铺）出租给原告，租赁期限自2012年7月15日至2017年8月14日，租赁商铺的交付日期为2012年7月15日。后因被告竣工延期，实际交付日期是2012年11月5日，被告已构成违约。原告与被告对此进行交涉，被告工作人员答复原告将予以一定经济补偿后，便对此事未理睬至今。被告在与原告签订合同前，被告通过多种形式的广告对该商场商铺进行大力夸张渲染，并向原告展示了其对商场整体业态及布局的规划，从而使原告听信被告的广告宣传，与被告签订了商铺租赁合同。但被告与原告签订合同后，未能按照向被告展示的规划进行招商布局。相反，被告却将浦发银行入驻特色餐饮区、广发银行入驻精品零售区、回忆久久（出版商）入驻生活配套区、长江证券入驻生活配套区，致使商业布局遭到严重破坏。并且被告承诺的商场开街多次推迟，加之未能尽到应尽的管理责任，致使商场管理混乱，经营低迷，客流量稀少。2014年12月，被告私自将原告所租赁商铺进行封门关闭，并将1000余套专利产品不锈钢精密设备强行搬迁，造成严重商品损坏。故诉请法院判令：1.被告按金贸商街品牌招商规划内容恢复对大厦商铺进行规划布局；2.被告向原告支付延迟交房的违约金134200元；3.被告返还扣押的全部设备，并对此损坏的设备进行修复。被告房地产公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，第一项原告要求恢复布局，我们认为房屋租赁合同的主要义务是我们承担交房原告支付租金，对于规划的内容是我公司的经营行为，并且原告对于附件二有他自己的理解，从合同前后和逻辑性来讲，附件二只是证明被告出租给原告房屋在整栋大厦中的一个具体位置，只要被告把XX1交付原告被告就履行了合同的义务，原告在论述中有很多不合理要求，要求清除两个经营单位并恢复商铺营业门，我们认为这些理由和提法没有合同依据，也不符合法律的公平原则和实际的经营情况，对于原告的第一项诉讼请求不属于本案的争议范围，并且不同意原告对于论述的见解和请求，第二项诉讼请求跟进双方的合同和法律规定原告的请求缺乏事实和法律依据，原告增加了一条关于2014年1月10日至广发和长江搬出之日止的不当得利损失，我们认为没有法律依据，不同意支付，第四项要求返还设备并修复，原告所称在XX2的设备，是存放在另外一个房间里，不是原告承租的房屋，原告首先要证明这些物品是原告的。被告房地产公司反诉称，反诉人与被反诉人钟延波于2012年6月7日签订编号为：JMSYZL-002的《金贸大厦商铺租赁合同》。商铺坐落于北京市西城区西直门外大街XX号，该商铺建筑面积为120平方米；套内面积为80平方米。租期5年，自2012年7月15日起至2017年8月14日止，共计61个月，含有一个月的免租期。商铺起始月租金为10元/日/平方米，商铺月租金以每月30.5天记为一期。2012年10月22日，双方就租赁合同约定的商铺履行了交付/接收手续。双方签订合同后被反诉人于2012年6月7日向反诉人支付相当于一个月的基本租金36600元作为租赁定金后，没有支付过任何一期房租，便开始占用合同约定的租赁商铺，反诉人及北京韩建物业管理服务有限公司多次向被反诉人催要房租及物业费，但被反诉人始终不予缴纳任何费用。2014年12月4日反诉人经过多次联系，在无法联系被反诉人的情况下，为了维护自身的合法权益，将被反诉人无权占用的金贸大厦首层XX2号商铺中的全部产品搬运至大厦地下室。反诉人在多次催要房租及在物业无法联系上被反诉人的情况下，为了维护自身的合法权益，反诉人于2014年12月6日将XX号商铺上锁。反诉人依据《金贸大厦商铺租赁合同》确定的租金标准和租金额，被反诉人实欠反诉人租金1357568元。再依据《金贸大厦商铺租赁合同》约定的延期交纳租金应支付滞纳金的标准，被反诉人应向反诉人交纳违约金278896.21元。鉴于被反诉人长期拖欠租金，不履行付款义务，原告依据《金贸大厦商铺租赁合同》第十七条的约定，请求北京市西城区人民法院支持反诉人四项诉讼请求，早日判决，减少给原告造成更严重的经济损失。反诉请求：1.请求法院判令解除2012年6月7日双方签订的《金贸大厦商铺租赁合同》并由被反诉人返还房屋；2.请求法院判令被反诉人支付自2012年10月22日至2015年11月20日XX1房屋租金1357568元；3.请求法院判令被反诉人自2012年10月1日至2014年12月4日使用反诉人XX2房屋租金845773.02元；4.请求法院判令被反诉人自2014年12月5日至2015年12月4日的仓库租赁费32940元；5.请求法院判令被反诉人支付XX1所欠房租违约金1357568元，上述请求共计3593849.02元。原告钟延波针对被告房地产公司的反诉，答辩称，1.反诉人要求解除2012年6月7日双方签订的《金贸大厦商铺租赁合同》并由被反诉人返还房屋；答辩意见：首先，被反诉人租赁商铺是想从事水吧、鲜榨果汁、自动婴儿床和自动升降桌的销售，因此，被反诉人在选择商场时，商场的业态和布局是其最先要考虑的因素。而在双方签订《金贸大厦商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）前，反诉人曾通过多种形式的广告对金贸大厦进行宣传，并向被反诉人展示了其对商场整体业态及布局的规划，从而使被反诉人听信反诉人的广告宣传，与反诉人签订了租赁合同。租赁合同签订后，被反诉人依约履行了合同义务，交纳了商铺租金及一年的物业管理费。而反诉人先是没有按照约定时间交付商铺，迟延交付3个月零二十天，之后也没有按照广告宣传的业态布局进行招商，给被反诉人造成了巨大的经济损失。反诉人违约在先，现要求解除租赁合同，不符合合同法规定的法定解除条件，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条第2款：“出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持。”综上，被反诉人要求继续履行租赁合同。2.反诉人要求被反诉人支付自2012年10月22日至2015年11月20日XX1房屋租金1357568元；答辩意见：首先，2012年10月22日至2013年10月间，整个商场仅有被反诉人一家商铺，商场正门、北侧门、东大门和西大门全部上锁，商场未开业，被反诉人也无法开业经营。而被反诉人租赁商铺的目的是为实际经营，在此期间，被反诉人无法实现合同目的，反诉人无权收取租金。第二，2013年10月至2014年11月间，反诉人未按规划招商，并破坏商场内建筑格局，商场内客流量稀少，被反诉人不具备开业条件，不应支付租金。第三，根据《中华人民共和国民法通则》第136条的规定：“延付或拒付租金的，诉讼时效为一年。”反诉时间为2015年11月2日，仅能要求被反诉人支付自2014年11月至2015年11月的租金。但反诉人在2014年12月4日就将XX1商铺上锁封闭。因此，无权要求被反诉人支付2014年12月以后的租金。为此，被反诉人无需向反诉人支付租金。3.反诉人要求被反诉人支付自2012年10月1日至2014年12月4日使用反诉人XX2的房屋租金；答辩意见：被反诉人使用反诉人XX2房屋，实际是双方经过商议后，反诉人同意被反诉人无偿使用，用以补偿反诉人未能按约对商业街进行有效管理开业而给被反诉人造成的损失。在庭审过程中，被反诉人也提出过，自原被告双方签订租赁合同后，由于反诉人多次违约行为，延迟交房以及对于商业街不进行有效管理的行为，致使商业街迟迟不能开业，造成被上诉人大量产品积压而无法处理，经过与反诉人商议后，反诉人同意被上诉人先使用XX2房屋存放积压产品，这属于明显的反诉人对于自己违约行为的一种确认及补偿行为，也因此反诉人可长时间使用XX2房屋。如像反诉人所述未经许可使用的话，被反诉人也不可能在反诉人管理期间长达2年多的时间中一直使用该房屋。并且反诉人同样在长达2年多的时间中唯独对于XX2房屋并未对外出租，也同样说明双方对于XX2房屋的使用是存在如被反诉人所述那样的协议约定的。4.反诉人要求被反诉人支付2014年12月5日至2015年12月4日的仓库租赁费；答辩意见：（1）在反诉人违约行为不停止，并不给予被反诉人补偿的情况下，未经被反诉人同意就强行将其物品私自搬离本补偿给被反诉人存放物品的XX2房屋，并私自将物品搬离至现存仓库中，给被反诉人造成了货物损失，由此反诉人无权要求被反诉人支付相应的仓库租金。（2）从反诉人提供的证据中，并不能体现出该仓库所有权属于反诉人，所签订租赁合同的出租方（即：北京韩建物业管理服务有限公司），也不是该仓库所有权人。（3）从反诉人提供的证据中，也并不能体现出反诉人实际支付了有关该仓库的租金，并且通过对该份合同的细节中可以反映出，该租赁合同签署非常笼统，草率，又鉴于该合同双方北京华正房地产开发有限公司与北京韩建物业管理服务有限公司同属于北京韩建集团，因此双方有串通签署协议的可能性，对该合同真实性存在很大疑问。5.反诉人要求被反诉人支付XX1所欠房租违约金1357568元；答辩意见：如前所述，反诉人无权要求被反诉人支付租金，因此被反诉人无需支付违约金。退一步讲，即使被反诉人应支付违约金，也不应支付如此高额的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”鉴于上述法律规定，即使被反诉人要承担违约金的情况下，反诉人要求支付的违约金总额已与要求支付的租金等额，违约金要求过高，理应调低。6.反诉人要求被反诉人承担本诉、反诉诉讼费用。对于本条被反诉人不作答辩，请法院按照民事诉讼法规定进行裁判。基于上述原因，为维护被反诉人的合法权益，被反诉人请求审判长及合议庭驳回反诉人的全部反诉请求。第三人科贸公司述称，设立公司按经营范围主要销售钟延波2009年至2012年期间发明创造的产品，如销售发明专利鲜榨果汁自动售货机榨出的果汁、销售发明专利自控婴儿床产品等。公司注册前钟延波本人投资制造专利产品近2000件，因此全部资产产权归钟延波本人所有。科贸公司在涉案房屋内没有财产，科贸公司不应作为第三人出庭。经审理查明，金贸大厦坐落于北京市西城区西直门外大街18号楼，首层内有各自隔断、相邻、面积不一的商铺。一、金贸大厦XX1号商铺。2012年6月7日，出租方房地产公司（甲方）与承租方钟延波（乙方）签订金贸大厦商铺租赁合同，该合同内容有：“第一条定义。1.1甲方，出租方即甲方；1.2乙方，承租方即乙方；1.3本合同，指甲方和乙方订立的本合同，包括本合同文本、所有附件及双方不时就修订本合同所做出的任何书面补充合同；1.4金贸大厦，指甲方在北京市西城区西直门外大街开发建设的项目；1.5该商铺指甲方根据本合同的约定向乙方提供的出租商铺；1.6租金，指本合同约定的每日每建筑平方米租金；1.8租赁押金，指乙方根据本合同向甲方交付的保证金，该保证金不是乙方预付的租金、物业管理费、或其他费用，作为乙方履行合同义务的保证；1.12计租日，免租装修结束之次日。1.14免租装修期，即自该商铺交付日之次日起乙方享有的一定天数的装修期，此装修期内，房租免除。第二条出租商铺，2.1甲方将坐落于北京市西城区西直门外大街XX号商铺（以下简称该商铺），出租给乙方使用；2.3该商铺的租赁面积以商铺的建筑面积计算，建筑面积为120平方米。第三条商铺用途，3.1该商铺只供乙方以北京新京极技术有限公司（以最终工商注册为准）商号/名称经营水吧、展销之用途，经营范围包括鲜榨果汁经营、自动婴儿床和自动升降桌销售。第四条租赁期限、租金、费用及支付方式，4.1本合同租赁期为5年，即自2012年7月15日起，至2017年8月14日止，共计61月；4.2租金，4.2.1所租商铺的起始租金标准为（10元/日/建筑平方米，不含物业管理费），4.2.2租金按季度支付，年递增比例为3%，每期支付租金具体时间及金额详见附表（附件一），按表支付租赁期内应缴纳的租金，首期租金支付日期为2012年7月15日，租金金额为109800元，4.2.3除本合同另有约定外，乙方应当自本合同规定的起租日起向甲方缴纳租金，4.2.4该商铺的租金以每月30.5天计为一期，4.2.6乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金，逾期交纳按逾期天数向甲方交纳滞纳金，每日滞纳金按应交纳款额3‰计算；4.3租赁押金，4.3.1乙方应于2012年7月15日之前向甲方支付总数相当于所租商铺1个月租金作为押金，共计36600元，4.3.6如乙方未按本条规定缴付押金，甲方有权终止本合同；4.4租赁定金，乙方于签订本合同当日，应向甲方支付不低于1个月的基本租金，作为租赁定金，待甲方向乙方交付商铺之时，此租赁定金可自动转为租赁押金，经计算，乙方应支付的租赁定金共计36600元；4.5物业管理费；4.6其它费用。第五条商铺交付与验收，5.1该商铺的交付日期为2012年7月15日之前，甲方应当于该日期前交付该商铺，具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺；5.2甲乙双方交付/接收该商铺时，应当签署一份租赁商铺交付确认书（详见附件四，下称交付确认书），交付确认书一旦签署，则甲乙双方的交付/接受义务立即完成；5.3前款所述的交付确认书中确定的甲方交付该商铺于乙方的日期即为该商铺的交付日期。第六条免租装修期，乙方享有30天的免租装修期，自该商铺交付之次日起算；6.2免租装修期内，乙方无需交付租金。第七条商铺装修。第八条商铺开业。第九条商铺修缮。第十条转租、转让。第十一条续租。第十二条保险。第十三条经营条款。第十四条商铺交还。第十五条双方互相承诺和保证。15.2甲方向乙方声明、承诺并保证如下，15.2.1在乙方按照本合同规定交纳租金及遵守和履行所有本合同项下的承诺、规定的前提下，乙方有权在租赁期内使用该商铺，而不受甲方或其代表的不合法的干扰；15.2.2甲方对该商铺拥有出租及收取租金的权利，在租赁期间，乙方对运营该商铺拥有收益之权利；15.2.3按时向政府有关部门支付所有根据法律、法规规定就该商铺租赁而须甲方支付的税项；15.2.4将尽最大努力及采取一切合理的措施保障乙方经营活动的顺利进行。第十六条甲方违约责任，16.2在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿，16.2.2因甲方原因导致该商铺延期交付且超过60日。第十七条乙方违约责任，17.1在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金和/或物业管理费和/或租赁押金的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；17.6在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为，甲方收回该商铺且无需对乙方做出任何赔偿，而由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，甲方亦有权不终止合同，选择继续履行本合同，但乙方已缴纳的全部租赁押金应作为违约金赔偿给甲方。如租赁押金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分，17.6.6拖欠租赁押金、租金、物业管理费、及其他费用连续超过15日或累计超过30日。第十八条不可抗力和免责条款。第十九条通知与传达。第二十条法律适用和纠纷解决。第二十一条税费负担。第二十二条合同效力，22.2本合同附件为，附件一，商铺租金、物业费支付明细表，附件二商铺位置示意图，附件三商铺交付标准，附件四商铺交付确认书。”上述合同附件一商铺租金、物业费支付明细表的内容有：“铺位编号XX1，年递增率3%，第一年，2012年第三季度，当期租金109800元，最后支付时限2012年7月15日；2012年第四季度，109800元，2012年10月15日；2013年第一季度，109800元，2013年1月15日；2013年第二季度，109800元，2013年4月15日；第二年，2013年第三季度，当期租金113094元，最后支付时限2013年7月15日；2013年第四季度，113094元，2013年10月15日；2014年第一季度，113094元，2014年1月15日；2014年第二季度，113094元，2014年4月15日；第三年2014年第三季度，当期租金116498元，最后支付时限2014年7月15日；2014年第四季度，116498元，2014年10月15日……。”上述合同签订当日，房地产公司收到钟延波支付的“商铺租赁定金”36600元，在本案审理中，钟延波、房地产公司确认此款已转为合同4.3.1条约定的押金。2012年10月30日，钟延波支付截至2013年10月29日的物业费57600元。2012年11月5日，房地产公司向钟延波交付坐落于北京市西城区西直门外大街18号楼金贸大厦首层XX1号商铺（以下简称XX1商铺），交接方（甲方）房地产公司与交接方（乙方）钟延波签订租赁商铺交付确认书，内容为：“2012年11月5日，房地产公司与钟延波依据金贸大厦商铺租赁合同约定，晚交付房屋3个月零20天，对位于坐落于北京市西城区西直门外大街金贸大厦首层XX1号商铺进行了交接验收。经双方现场核实确认，甲方移交的商铺符合金贸大厦商铺租赁合同及其附件金贸大厦该商铺交付标准约定的交付条件，自本房屋交接确认书签署之日起，甲方正式将商铺移交给乙方，乙方应按照金贸大厦商铺租赁合同的约定使用商铺。”钟延波接收XX1商铺，装修后进行使用，并在XX1商铺所在地址于2013年2月26日成立了科贸公司。自2012年11月6日至2012年12月5日，为合同约定的免租期，自2012年12月6日起算租金开始，钟延波未向房地产公司支付过XX1商铺的租金。2014年12月6日，按房地产公司要求，负责金贸大厦物业服务的北京韩建物业管理服务有限公司（以下简称物业公司）将XX1商铺锁上，并延续至本案法庭调查结束，进入XX1商铺须钟延波、物业公司同时开锁。自2012年12月6日至2014年12月5日为2年，依据金贸大厦商铺租赁合同，XX1商铺的租金为891576元（109800元×4个季度＋113094元×4个季度）。二、金贸大厦XX2号商铺。自2012年10月起，钟延波使用与涉案商铺相邻的XX2号商铺存放物品，双方没有书面协议，至2014年12月4日，房地产公司将钟延波存放在XX2号商铺内的物品全部搬至位于XX1商铺所在金贸大厦地下车库的B1-18号排风机房内，房地产公司已将XX2号商铺出租给案外人。审理中，钟延波就主张返还的物品提交的清单内容为：“1.婴儿床升降装置，近750套左右（总量：800套，XX1商铺存有数十套）价值2000元*750套左右；2.木床，近100套左右（总量160套，XX1商铺存有数十套）价值500元*100套；3.升降桌升降装置，近180套左右（总量200套，XX1商铺存有十几套）价值850元*180套；4.红酒柜，17套，价值2500元*17套；5.鲜果牛奶售货机2套，价值20000元*2套；6.醒酒恒温器20套，价值200元*20套；7.工具等，估价总计1792200元。”房地产公司对清单的意见是：“原告一直在使用XX2商铺，这个商铺是我们商城内的商铺，原告是在2012年10月1日开始使用，我们没有允许原告使用，里面放置的物品是在2014年12月4日我们将XX2内物品清除至仓库内，产品清单我们核对了，但核对不出来，全部都是零件堆放在一起无法进行清理，我们能保证只要是XX2商铺的全部东西全部都在那儿。”就此，本院组织当事人进行物品清点，经现场查看，在B1-18号排风机房内叠放的物品多为尺寸各异的各类金属零部件。房地产公司称：“在B1-18号排风机房内的全部物品均是从XX2商铺内搬过来的。”2016年3月14日，钟延波提交关于清点地库原告专利产品事项的报告，申请停止清点。另查，在钟延波提交的金贸大厦首层商业平面图上，中间北侧标注为“精品零售区”、南侧标注为“生活配套区”；西侧标注为“特色餐饮区”，东侧标注为“金融商务区”。钟延波租赁的商铺位于该图标注的“生活配套区”。上述事实，有钟延波提交的金茂大厦商铺租赁合同、金贸大厦首层商业平面、照片、招商银行查账、物业费、租金票据、被告房地产公司提交的金贸大厦商铺租赁合同、租户收楼签收单和当事人陈述意见、现场勘验笔录在案佐证。本院认为：钟延波与房地产公司签订的金贸大厦商铺租赁合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，该合同依法成立，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。在钟延波与房地产公司签订的合同中，没有对金贸大厦首层商铺规划布局的约定条款，因此，要求房地产公司恢复对金贸大厦商铺进行规划布局非钟延波的合同权利、非房地产公司的合同义务，亦非合同相对人的法定权利、义务，故钟延波要求房地产公司恢复对大厦商铺进行规划布局的诉讼请求，没有合同及法律依据，本院不予支持。对商铺交付时间及方式均在合同第五条有明确约定，当事人应遵照履行。依据合同第5.1款，房地产公司应于“2012年7月15日之前”向钟延波交付XX1商铺，依据合同第5.2款及5.3款，合同当事人签订的租赁商铺交付确认书中确定的日期为商铺交付日期。钟延波与房地产公司于2012年11月5日签订的租赁商铺交付确认书，为合同约定的交付形式，本院据以认定房地产公司向钟延波交付XX1商铺的日期。房地产公司存在延期交付商铺“3个月零20天”的违约行为，根据合同第十六条房地产公司违约责任之第16.2.2项约定，房地产公司延期交房超过60日的，钟延波有权单方解除合同，但对该违约责任的承担方式未约定为支付违约金，故钟延波要求房地产公司偿付延迟交房违约金的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。按照合同约定，自钟延波接收商铺之次日起30日为装修免租期，故钟延波免付2012年11月6日至2012年12月5日期间的租金，第一年的季付租金自2012年12月6日起算，当月15日钟延波应给付房地产公司3个月的房租。钟延波未给付租金属违约行为，其拒付租金所持理由不符合法律规定的履行抗辩权的条件，钟延波应承担继续履行的违约责任，并按照合同约定的违约责任承担方式向房地产公司承担违约责任，房地产公司要求钟延波支付租金并偿付违约金的反诉主张，存在合同依据，本院予以支持，但房地产公司计算的租金数额不符合合同约定，本院不予确认。自2014年12月6日起，钟延波因XX1商铺被房地产公司锁门而无法正常使用，故钟延波不应再向房地产公司支付此后的租金，钟延波应给付房地产公司自2012年12月6日至2014年12月5日期间的租金，金额以本院认定的数额确定。当事人在合同中约定，钟延波“拖欠租赁押金、租金、物业管理费、及其他费用连续超过15日或累计超过30日”房地产公司即可以单方解除合同，故房地产公司在钟延波未支付租金满30日以后，可以依据该约定行使解除权。钟延波自接收XX1商铺起未向房地产公司支付过租金的违约行为导致合同约定的合同解除条件成就，房地产公司要求解除合同的反诉请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。房地产公司未出示因钟延波违约行为造成损失的证据，就违约金数额本院综合合同约定以钟延波欠款数额为基数按每日3‰计算30日，对房地产公司计算的违约金数额超出部分，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人之间的租赁合同因解除而权利义务终止，承租人负有向出租人返还租赁物的义务。钟延波应将XX1商铺腾空后交还房地产公司，房地产公司要求钟延波返还房屋的反诉请求，存在法律依据，本院予以支持。科贸公司登记的经营场所位于钟延波租赁的XX1商铺，因此，钟延波与房地产公司订立的租赁合同解除后，产生科贸公司对XX1商铺的腾退义务。钟延波要求房地产公司返还的物品，自进入金贸大厦起即不在租赁合同涉及的商铺范围，为避免当事人的讼累，就XX2商铺的纠纷，本院在本案中一并处理。钟延波就其主张返还的物品所罗列清单没有经过房地产公司的确认，又因钟延波的申请导致诉讼中的清点工作无法进行，但经法庭调查能够确认，存放在金贸大厦地下车库的B1-18号排风机房内的物品均是钟延波存放在XX2商铺内的物品，房地产公司应返还给钟延波。对钟延波要求返还物品的诉讼请求，本院予以支持。鉴于物品在返还给钟延波前，物品的种类、价值、损坏程度、损坏原因等均不确定，且在原物不能返还时才通过赔偿损失的方式救济，故对钟延波要求进行修复并赔偿的诉讼请求，本院不予支持。在钟延波使用XX2商铺期间，房地产公司没有提出过异议，亦未曾主张过租金，房地产公司要求钟延波支付使用XX2商铺期间租金以及要求钟延波支付存放物品仓库（金贸大厦地下车库的B1-18号排风机房）租金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。租赁合同约定分期支付租金，钟延波未支付租金，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效，故钟延波对诉讼时效提出的抗辩不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：一、钟延波与北京华正房地产开发有限公司签订的金贸大厦商铺租赁合同于本判决生效之日解除；二、本判决生效之日起十日内，钟延波、北京盛京极科贸有限公司将坐落于北京市西城区西直门外大街18号楼金贸大厦首层XX1号商铺腾空，返还给北京华正房地产开发有限公司；三、本判决生效之日起五日内，钟延波给付北京华正房地产开发有限公司租金八十九万一千五百七十六元；四、本判决生效之日起五日内，钟延波偿付北京华正房地产开发有限公司违约金八万零二百四十一元八角四分；五、本判决生效之日起五日内，北京华正房地产开发有限公司将坐落于北京市西城区西直门外大街18号楼金贸大厦地下车库B1-18号排风机房内存放的物品全部返还给钟延波；六、驳回钟延波的其他诉讼请求；七、驳回北京华正房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果钟延波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万二千一百三十八元，由钟延波负担二千九百八十四元（已交纳）；由北京华正房地产开发有限公司负担一万九千一百五十四元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一万七千七百七十五元，由北京华正房地产开发有限公司负担一万二千九百六十八元（已交纳）；由钟延波负担四千八百零七元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周 斌审 判 员 董丽娜人民陪审员 高 赛二〇一六年四月十九日书 记 员 苏晓明