（2016）苏01民终1847号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-05-26
案件名称
上诉人江苏国信物业管理有限公司与被上诉人王秀芳物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏国信物业管理有限公司,王秀芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终1847号上诉人（原审原告）江苏国信物业管理有限公司，住所地南京市长江路88号2106室。法定代表人杨正明，该公司董事长。委托代理人马红君，江苏兆邦律师事务所律师。委托代理人李巍，男，国信物业公司职员。被上诉人（原审被告）王秀芳，女，1980年2月4日生，汉族。上诉人江苏国信物业管理有限公司（下称国信物业公司）因与被上诉人王秀芳物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国信物业公司原审诉称，2009年12月10日，其与南京市浦口区沿山东路188号国信自然天城小区项目的开发商江苏国信象山地产有限公司（以下简称国信地产公司）签订《前期物业服务合同》，双方约定国信自然天城小区由国信物业公司提供物业管理服务，物业服务费用标准：每平方米3.8元／月（独栋别墅）。王秀芳作为自然天城业主，2010年5月1日以来，一直没有按时缴纳物业费用。王秀芳长期拖欠物业费用导致国信物业公司正常经营困难，严重损害国信物业公司以及其他业主的合法权益。国信物业公司多次通知王秀芳限期支付物业费，王秀芳不予理睬。为维护国信物业公司的合法权益，特诉之法院，判令王秀芳支付自2010年5月1日至2015年3月31日物业管理费86866元，公摊电费500元，延期交纳违约金4343元，共计91709元；判令王秀芳承担本案诉讼费。王秀芳原审辩称，其至今没有收房，也没有钥匙进入房屋，其每次去都是通知国信物业公司方帮其开门，房屋尚在维修期间。原审法院经审理查明，2009年12月10日，国信地产公司（甲方）与王秀芳（乙方）签订《自然天城商品房预售合同》，约定：甲方将浦口区江浦街道沿山东路69幢1单元101室房屋预售给乙方；该商品房的建筑面积为387平方米；甲方应于2010年4月30日前向乙方交付该商品房。2009年12月10日，国信地产公司（甲方）与国信物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对国信自然天城提供前期物业管理服务；物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，别墅3.8元／月／平方米；本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担；因甲方与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由甲方承担。另有国信自然天城业主手册一份，约定：未按时交纳物业服务费用的，欠费业主或使用人应向物业管理企业交纳应交物业服务费用数额的5%的违约金。国信物业公司另提供南京市石城公证书一份，证明国信地产公司于2010年4月23日向王秀芳寄出《国信自然天城交付通知书》和《国信自然天城交付须知》各一份，王秀芳在庭审中承认收到上述通知。王秀芳提供了2010年4月30日的自然天城入住验房表及房屋咨询检测报告书，以证明因房屋质量问题其至今未收房。国信物业公司亦在庭审中承认涉案房屋至今空置。2013年1月15日、2014年9月9日国信物业公司分别给王秀芳寄出《物业费催收函》，要求其按期缴纳物业费。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案国信物业公司虽提供了经过公证发出的《国信自然天城交付通知书》和《国信自然天城交付须知》，但王秀芳因质量问题拒绝收房后，国信物业公司并未能提供王秀芳实际收房或者完成收房完备手续的文件资料等证据，故原审法院认定该房屋并未完成实际交付，国信物业公司与国信地产公司签订的《前期物业服务合同》中约定合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由国信地产公司承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。因该房屋尚未实际交付，故国信物业公司主张，无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：驳回江苏国信物业管理有限公司的全部诉讼请求。原审案件受理费1046元，由国信物业公司负担。国信物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实错误，适用法律不当。一、被上诉人于2010年4月30日收房。上诉人提交的《公证书》证明，国信地产公司于2010年4月20日向被上诉人邮寄《国信·自然天城交付通知书》，该交付通知书第三条第3点明确，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由被上诉人承担。因此被上诉人于2010年4月30日已收房。2013年1月15日、2014年9月9日，上诉人均向被上诉人发出物业费催收函。被上诉人均没有对该催收函提出任何异议。二、被上诉人没有证据证明其房屋仍处于维修期。原审中，被上诉人主张其不交物业费是因为房屋有质量问题，房屋尚在维修期，但被上诉人没有提交任何证据证明其房屋自2010年至今一直处于维修状态。三、原审判决被上诉人不需缴纳物业费，没有法律依据，适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人王秀芳辩称，其因为房屋质量问题一直没有收房，一直在维修，其也没有房屋钥匙。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审法院查明的一致。本院认为，上诉人国信物业公司与案涉小区建设单位国信地产公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，对案涉小区业主有法律约束力。根据合同约定，因国信地产公司与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由国信地产公司承担。本案中，上诉人所提供的证据不足以证明被上诉人已经受领房屋，其向被上诉人主张相应的物业服务费用，无事实和法律依据，本院不予采纳。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1046元，由上诉人国信物业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏海南代理审判员 刘 凡代理审判员 白文虎二〇一六年四月十九日书 记 员 郭旭冬 关注公众号“”