（2016）沪0118民初1037号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-08-01

案件名称

沈德昌与冯珠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市青浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初1037号原告沈德昌，男，1953年12月13日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告冯珠，女，1971年2月23日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告沈德昌诉被告冯珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后依法由代理审判员金艳适用简易程序进行审理。本案于2016年3月11日第一次公开开庭进行审理，原告沈德昌、被告冯珠到庭参加诉讼。本案于2016年4月11日第二次公开开庭进行审理，原告沈德昌、被告冯珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈德昌诉称：原告将持有的上海市青浦区重固镇福泉山路XXX号门面房出租给被告经营，合同于2015年12月18日终止，但是被告始终不肯搬离。直到2016年1月11日晚九点被告才停止经营。原告次日索要钥匙并要求其搬离并处理店内物品，但被告坚持不肯搬离并索要转让费，不满足条件就不让原告开店，之后原告去镇司法所、福泉街道、重固镇派出所寻求帮助，均未果，故原告起诉至法院，要求判令：1、被告腾退位于青浦区重固镇福泉山路XXX号房屋(拆除灶头、油烟管道)；2、被告付清所欠水电费；3、被告按照每天人民币150元的标准支付自2016年1月11日至实际腾退之日止的逾期租金；4、被告支付原告逾期经营损失，按照每天1,000元标准自2016年1月11日至被告实际腾退之日止；5、被告支付原告所请工人工资，按照每人每月2,000元计算5人，计1万元；6、处置店内被告不愿搬走的物品的处置费1,500元(包括水斗、用泥砖砌好的灶具及熟食铝合金隔间、店外排油烟设施、排污管道)；7、撤销被告在经营期间申请的各种证件和执照(包括卫生许可证、营业执照)。诉讼费被告负担。审理中，因被告交清水电费，原告撤回第2项诉讼请求；因被告在诉讼过程中已经拆除了铝合金隔间，所以第6项诉讼请求的1,500元中不包括该部分费用。原告明确第七项诉讼请求中的证照即卫生许可证和营业执照。被告冯珠辩称：同意原告的第一项诉讼请求，不同意原告其他的诉讼请求。原告于2016年1月11日晚上9点将房屋上锁，当时被告已经在搬离了，所以逾期搬离的租金不应由被告负担。原告没有在系争房屋内经营餐饮，也未办理任何证件和执照，所以不同意负担营业损失、工人工资。双方未在合同中约定到期搬离时将无法拆除的物品拆除搬离，若原告另行装修的话，拆除费也包含在装修费中，不同意支付拆除费。无论证照是否有继续使用价值，被告都不同意注销，因为是被告从他人处转让来的餐饮店，且被告办理的证照在2016年4月22日就到期了。经开庭审理查明，位于上海市青浦区重固镇福泉山路XXX号房屋无相关房地产权证。上海市青浦区重固镇人民政府、青浦区重固镇福泉社区居民委员会共同出具房产证明，表示系争房屋属镇规划科集资房，无房产证，不属于违法建筑，为原告所有。2011年1月11日，原告作为出租人，被告作为承租人签订《租房协议》，约定出租地点为重固镇福泉山路XXX号门店，租期3年，年租金38,000元，租金每年协商；租金第一年每半年付一次，第二年每年付一次，提前一月付清；押金500元等。2012年12月18日，原告作为出租方，被告作为承租方签订《租房协议》，约定原告将福泉山路XXX号门面房出租给被告，租期三年，租金每年4万元，租金每年一付。合同注明同时的另一份合同只是应付其他办证之用，租金以此为准。原告将房屋交付被告，原告出具收条，确认收到门面房租金43,000元，租期至2016年1月10日结束。2016年1月11日双方因腾退事宜发生纠纷，在被告已经搬离部分物品情况下，原告在被告锁之外另加了一把锁。被告于2016年1月27日左右将自己的锁去除，但并未将该情况告知原告。原、被告因就腾退事宜无法达成一致意见致讼。上海市公安局青浦分局重固派出所于2016年3月3日出具情况说明，载明：2016年1月13日10时许，报警人沈德昌来所报称其所有的青浦区重固镇福泉山路XXX号门面房租客租期到期但不肯搬离，民警致电租客冯珠，冯称要求报警人补偿人民币5万元后再行交房。审理中，原、被告一致同意，被告于2016年3月11日将系争房屋中被告的桌子、凳子、冰箱、饭盒等物品搬离。3月11日的庭审中，被告明确第六项诉讼请求中的装修不愿意拆除，被告放弃所有权，原告可自行处置。原、被告一致确认最后一年的租金标准为4.3万元。另查明，被告在系争房屋内取得了个体工商户营业执照,注册日期为2011年4月18日;被告于2013年4月23日在系争房屋内注册餐饮服务许可证,有效期为2013年4月23日至2016年4月22日。2003年12月31日，原告向案外人潘某某出具收条，表示收到潘某某支付的租金5,400元和押金1,500元。该份收条原件在被告处。审理中，经本院释明，原告坚持要求撤销被告申请的营业执照和卫生许可证。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房产证明、租房协议、情况说明、收条、营业执照、餐饮服务许可证、照片等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为：1、因为被告未将房屋中的灶头、油烟管道等拆除，故至今没有完成腾退义务；2、因被告在合同终止后拒绝搬离并索要转让费，故原告对房屋上锁，目的是为了阻止被告继续经营，被告理应支付腾退前的租金；3、原告本打算收回房屋自行经营餐饮，因被告未及时交还房屋，原告按照餐饮经营的纯利润估算每日1,000元，要求被告赔偿。原告已经请好工人准备营业，由于未能及时营业，原告支付给五个工人工资损失，每人2,000元，共计1万元，无支付凭证提供；4、水斗在出租给被告的时候就有，除了PVC排烟管是被告新装的外，其余的都是被告在承租期间另行改造的，原告要求被告全部拆除，鉴于被告不同意拆除，原告主张拆除费1,500元，如果拆除需要花费两个工人一天时间；5、不同意退还被告押金，1,500元押金是某某支付给原告的，并且由于潘某某未及时返还房屋，且房屋有损坏，原告与潘某某口头约定押金不退。为此，原告提供用工协议五份，被告认为用工协议系原告与案外人签订，真实性不予认可，并且与被告无关。被告认为：1、被告已经于2016年3月11日将系争房屋内所有被告的物品搬离，剩余物品原告可自行处置；2、2016年1月11日，被告已经将部分物品搬离并停止经营，当天晚上原告强行上锁，导致被告无法搬走剩余物品，故被告不同意支付之后的租金；3、原告并未实际经营，没有装修，也没有办理相关证照，没有营业损失，不需要支付工人工资；4、被告已于2016年3月11日将铝合金隔墙拆除，剩余的都是被告承租时就已经存在的，被告仅进行了局部改造，被告没有义务拆除。如果拆除仅需一个工人半天时间；5、被告从案外人朱某某手中转让系争房屋，朱某某从潘某某手中转让，2011年被告支付朱某某押金1,500元，朱某某将押金收条给被告，被告未另行支付过押金。要求在本案中处理押金，即原告退还被告押金1,500元。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的《租房协议》虽系双方当事人真实意思的表示，但系争房屋无房地产权证，原告也未提供建房批复等合法批建手续，故原、被告签订的《租房协议》违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。协议无效，被告应将该租赁房屋腾退并归还给原告。审理中被告已于2016年3月11日将相关物品从系争房屋内搬离，明确放弃了其他物品所有权，由原告自行处置，原告在起诉时也明确选择了要求被告支付拆除费用，故本院认为被告已经于2016年3月11日完成腾退，对于原告要求被告腾退的诉讼请求不予支持。被告已经付清了截至2016年1月10日的租金。根据派出所的证明，被告要求被告补偿5万元后才同意腾退，故被告对未及时腾退具有过错。原告作为出租人，自2016年1月11日起对房屋进行上锁，导致被告无法正常使用和搬离，其行为显属不当。故对2016年1月11日至2016年3月11日期间的房屋使用费，本院根据双方的过错程度、起诉后的配合程度、原告的实际损失等因素，酌情认定被告应支付原告房屋使用费3,600元。原告并未在系争房屋中经营，也未提供实际支付工人工资的依据，故对原告要求被告支付营业损失和工人工资的请求不予支持。被告在腾退后有义务将房屋恢复至承租时的状态，被告明确表示不愿意拆除，本院依据原、被告陈述、被告装修改造的范围等内容，酌情认定被告应当支付原告处置费300元。原告主张的营业执照和卫生许可证的注销系相关行政部门行政审批手续，而本案处理的是民事主体之间的民事纠纷，原告在本院释明下坚持要求撤销上述证照，故对原告的该项请求本院不予支持。鉴于本案租赁合同无效，被告主张退还押金，本院认可押金作为合同无效的后果在本案中一并予以处理。原告认可押金系潘某某支付，但主张与潘某某口头约定押金不予退还，对此原告未提供相应证据予以证明，且若依据原告观点，该押金收条理应收回，然现押金收条原件在被告处，故对被告主张支付将押金支付上家的意见本院予以采信，原告理应退还被告押金1,500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告冯珠应于本判决生效之日起十日内支付原告沈德昌房屋使用费3,600元；二、被告冯珠应于本判决生效之日起十日内支付原告沈德昌处置费300元；三、原告沈德昌应于本判决生效之日起十日内退还被告冯珠押金1,500元；四、原告沈德昌的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费87.50元，减半收取计43.75元，由原告负担18.75元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　金　艳二〇一六年四月十九日书　记　员　岳明静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。