（2016）沪01民终1350号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-07-13
案件名称
刘锡文诉曾明柳房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终1350号上诉人（原审原告、反诉被告）刘锡文，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号。委托代理人高磊，上海中夏旭波律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）曾明柳，XX年XX月XX日生，汉族，住湖北省宜昌市军区XX镇XX镇XX号。被上诉人（原审被告、反诉原告）曾益柳，XX年XX月XX日生，汉族，住湖南省双牌县XX镇XX巷XX号。被上诉人（原审被告、反诉原告）曾鸿柳，XX年XX月XX日生，汉族，住长沙市岳麓区XX路XX号。上述三被上诉人的共同委托代理人郑本源，上海望源律师事务所律师。上诉人刘锡文因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第10168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2014年11月24日，刘锡文、曾明柳、曾益柳、曾鸿柳双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（曾明柳、曾益柳、曾鸿柳）将位于上海市浦东新区XX路XX号XX室的房屋，面积1381平方米出租给乙方（刘锡文）用于餐饮使用；自2014年8月1日起甲方交付房屋给乙方，每月人民币（下同）15万元，自2015年1月1日至2016年12月31日的租金每月15万元……；物业管理费、市场推广费、水电煤气、垃圾清运费等其他费用由乙方从2014年8月1日起向相应物业管理公司缴纳；合同保证金30万元；支付方式为付二押二；每月5日前乙方向甲方支付当月租金，逾期没有支付的，甲方有权收取千分之三每日的滞纳金，超过一个月没有支付的，甲方有权终止合同；合同暂签6年，自2014年8月1日起至2019年12月31日止；合同没有到期，一方想终止合同的，必须提前两个月书面告知，对没有告知擅自终止的，违约方须承担当年两个月的租金作为补偿；合同另对其他事项作了约定。2015年2月4日，刘锡文诉至法院，要求判令：1、刘锡文与曾明柳、曾益柳、曾鸿柳解除房屋租赁合同；2、曾明柳、曾益柳、曾鸿柳返还刘锡文房屋押金30万元；3、曾明柳、曾益柳、曾鸿柳赔偿刘锡文物业管理费损失379,945元（2014年8月-2015年1月）;4、曾明柳、曾益柳、曾鸿柳赔偿刘锡文房租损失75万元（2014年8月-2014年12月）;5、曾明柳、曾益柳、曾鸿柳赔偿刘锡文装修损失；6、曾明柳、曾益柳、曾鸿柳赔偿刘锡文用工损失60万元。曾明柳、曾益柳、曾鸿柳并提出反诉，要求判令：1、刘锡文支付曾明柳、曾益柳、曾鸿柳拖欠的房租780,000元，滞纳金197,100元；2、判令双方签订的房屋租赁合同于反诉状送达之日解除。庭审中，刘锡文向法庭提供了2014年12月3日案外人上海XX管理中心发出的“电梯维修事宜”通知一份和照片一组。通知内容为上海XX管理中心通知系争房屋用户，“贵司在搬运沙发使用我司货梯时由于操作不当导致货梯门板变形脱落无法正常使用，现有OTIS电梯维修人员赶往现场进行紧急处理，在此管理中心告知贵司，对于货梯维修过程中所产生的一切维修费用由贵司承担。”照片一组证明货梯未及时维修，造成环境卫生情况差。刘锡文认为，系争房屋所在大楼有两部电梯，其中一部货梯自2014年12月1日起损坏不能使用，导致垃圾清运从客梯出入，影响了环境，货梯于2015年3月才修复，而刘锡文在2015年1月就停止营业后一直没有恢复。曾明柳、曾益柳、曾鸿柳对“电梯维修事宜”的通知真实性无异议，认为货梯是在刘锡文租用系争房屋后被刘锡文损坏的。曾明柳、曾益柳、曾鸿柳对照片一组不予确认。曾明柳、曾益柳、曾鸿柳认为，系争房屋的物业管理费是由刘锡文直接支付给物业公司的，有关物业管理的事宜应由刘锡文直接反映给物业公司。庭审中，双方当事人一致确认：刘锡文已向曾明柳、曾益柳、曾鸿柳支付了截至2014年12月底的租金，并向物业公司支付了截至2015年1月底的物业费，并缴纳了保证金30万元。刘锡文表示：合同解除后，因刘锡文在租赁期间对系争房屋进行了装修，要求赔偿装修损失200万元；曾明柳、曾益柳、曾鸿柳主张的滞纳金标准过高，要求予以调低。曾明柳、曾益柳、曾鸿柳表示：不同意赔偿装修损失；同意将押金30万元抵付所欠租金；诉请的滞纳金，按期计算，自每月6号起算，第一期从2015年1月6日起算，算3期，最后一期自2015年3月6日起算，要求算至实际支付之日止；系争房屋仍在刘锡文控制下，并没有交还曾明柳、曾益柳、曾鸿柳，如果合同解除，要求刘锡文支付使用费至实际返还房屋为止。原审认为，刘锡文、曾明柳、曾益柳、曾鸿柳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。本案争议在于刘锡文有否解除合同的权利。刘锡文认为租赁期间系争房屋所在大楼的货梯无法使用造成经营环境差，因而要求解除合同。首先，货梯仅是整幢大楼的附属设施，在使用中发生故障显属易见，本身并不会造成系争房屋不能使用的结果。刘锡文所称因货梯不能使用，造成垃圾出入客梯，影响环境卫生等理由，其一难以认定，其二是属于物业管理问题，并不属于房屋本身的问题。即便属实，刘锡文作为使用人应及时向物业反映和报修并积极配合，并不能以此拒付租金或解除合同，故对刘锡文诉请要求解除合同的本诉诉请予以驳回。刘锡文依据上述理由，提出赔偿物业管理费、房租、装修和用工等损失，均无事实和法律依据，不予支持。经查明刘锡文仅支付租金至2014年12月底，显已违约，曾明柳、曾益柳、曾鸿柳根据合同提出反诉要求解除合同，具有合同依据，予以支持。双方合同关系自刘锡文收到反诉状之日，即2015年4月16日解除。合同解除前，刘锡文应按照合同约定向曾明柳、曾益柳、曾鸿柳支付所欠租金；合同解除后，刘锡文应按照约定搬离并返还系争房屋，同时承担返还之日止的使用费，使用费标准参照原约定标准。对曾明柳、曾益柳、曾鸿柳的相应主张予以支持。已付的保证金30万元，曾明柳、曾益柳、曾鸿柳同意抵付所欠租金，于法不悖，予以准许。另外，刘锡文逾期未付租金，按约应承担相应的滞纳金，曾明柳、曾益柳、曾鸿柳主张刘锡文支付2015年1至3月共计3期租金的滞纳金，应予支持，但刘锡文对合同约定的每日千分之三提出异议，认为该标准约定过高，要求予以调整。鉴于双方约定违约金计算标准确实明显过高，法院依据实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，判决由刘锡文按照每日万分之三的标准承担相应的违约金，并对曾明柳、曾益柳、曾鸿柳的反诉请求予以相应支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，于二〇一五年十月十九日作出判决：一、确认刘锡文与曾明柳、曾益柳、曾鸿柳之间签订的《房屋租赁合同》于2015年4月16日解除；二、刘锡文应于判决生效之日起三十日内自位于上海市浦东新区XX路XX号XX室的承租房屋内迁出，并将该房屋返还曾明柳、曾益柳、曾鸿柳；三、刘锡文应于判决生效之日起三十日内支付曾明柳、曾益柳、曾鸿柳自2015年1月1日起至实际返还之日止的租金或使用费（按照每月15万元的标准按实计算）；四、刘锡文应于判决生效之日起三十日内支付曾明柳、曾益柳、曾鸿柳逾期付款的违约金（计算方法：本金15万元，每日万分之三的标准，分3期计算，分别自2015年1月6日、2015年2月6日、2015年3月6日起算，至实际支付之日止）；五、驳回刘锡文的全部本诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23,039元（刘锡文已预付），由刘锡文负担。反诉案件受理费6,785元（曾明柳、曾益柳、曾鸿柳已预付），由刘锡文负担。判决后，刘锡文不服，上诉于本院，诉称：从2014年12月起，系争房屋所在大楼唯一的货梯发生故障，无法正常使用。楼内所有餐饮垃圾均从客梯运输，导致客梯有异味、地板油腻。刘锡文多次向曾明柳及物业公司反映，均无人维修，导致餐饮客人因对环境不满而退订，影响刘锡文的经营；另被上诉人提供的消防严重老化，房屋基本卫生条件不具备，均属于根本性违约，应当由其承担违约责任。综上，要求二审法院撤销原判，改判支持刘锡文的原审诉请。被上诉人曾明柳、曾益柳、曾鸿柳辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人刘锡文主张曾明柳、曾益柳、曾鸿柳违约，应当承担违约责任，但未提供直接证据予以证明，本院难以采信。本案中双方签订租赁合同的标的物为现房，刘锡文应当对于系争房屋及周围环境有直观的认识，现以系争房屋周围环境卫生状况差要求解除租赁合同，并无有效证据佐证，亦无合同依据及法律依据。大楼环境、客梯货梯运营应属于物业管理范畴，刘锡文以此要求出租人承担违约责任，无事实依据，本院不予支持。原审认定刘锡文欠租违约，有事实及法律依据，相关判决本院予以维持。综上所述，上诉人刘锡文的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币29,824元，由上诉人刘锡文负担。本判决为终审判决。审判长 叶振军审判员 许 京审判员 蒋辉霞二〇一六年四月十九日书记员 李 庆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……