（2016）湘11民终501号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-06-17
案件名称
胡世亮与永州市华银房地产开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡世亮,永州市华银房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘11民终501号上诉人（原审原告）胡世亮。委托代理人彭华林，ＸＸ瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）永州市华银房地产开发有限公司。法定代表人蒋福文，该公司总经理。委托代理人戴柳江，ＸＸ瑶族自治县法律援助中心律师（特别代理）。委托代理人黄明球。上诉人胡世亮因租赁合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2015）华法民初字第1702号民事判决，于2016年1月14日通过原审法院向本院提起上诉。本院于2016年3月14日收到上诉案卷，同日受理后，依法由审判员彭样平担任审判长，与审判员张海燕、代理审判员唐英虎组成合议庭审理了本案。代理书记员吴雪芳担任庭审记录。本案现已审理终结。原审查明：原告胡世亮于2010年10月5日和2011年5月27日分别与被告华银公司签订《商铺买卖合同》，购买被告开发的华银国际财富中心一层内60号商铺和二层149号商铺。2010年1月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《华银国际财富中心商铺返租协议》，协议约定甲方将已购华银国际财富中心一层内60号，建筑面积为11.8m2（以产权证上载明的面积为准）的铺面出租给乙方；租赁期限暂定为8年，即从2011年5月31日至2019年5月30日止；商铺交付时间为2011年5月31日，计租时间2011年8月1日起。协议第五条约定租金标准：“该铺面前四年每年租金标准为：甲方在购买铺面（商品房买卖合同）中的铺面成交总价款86，282元×7%=6，040元；后四年每年租金标准为：甲方在购买铺面（商品房买卖合同）中的铺面成交总价款86，282元×7.5%=6，471元，此租金包甲方应缴纳的各种税费，乙方租赁期所产生的商业税费由乙方承担。第一年租金的付款方式：2011年8月5日前乙方支付甲方2011年8月1日至2012年1月31日的租金，2012年2月5日乙方支付甲方2012年2月1日至2012年7月31日的租金，以后每年的租金每半年支付一次，以此类推。①如乙方未按约定的时间支付甲方租租金，乙方除应付租金外，每延迟一日支付，应另付15元给甲方作为违约金。”2011年5月27日，原告胡世亮（甲方）与被告华银公司（乙方）再次签订《华银国际财富中心商铺返租协议》，协议约定甲方将已购华银国际财富中心二层149号，建筑面积为21.57m2（以产权证上载明的面积为准）的铺面出租给乙方；租赁期限暂定为8年，即从2011年8月1日至2019年7月31日止；商铺交付时间为2011年7月31日，计租时间2011年8月1日起。协议第五条约定租金标准：“该铺面前四年每年租金标准为：甲方在购买铺面（商品房买卖合同）中的铺面成交总价款165，440元×7%=11，580元；后四年每年租金标准为：甲方在购买铺面（商品房买卖合同）中的铺面成交总价款165，440元×7.5%=12，408元，如果办理房产证时，面积与总价有增减时，则返租的金额也相应的增减。此租金包甲方应缴纳的各种税费，乙方租赁期所产生的商业税费由乙方承担。第一年租金的付款方式：2011年8月5日前乙方支付甲方2011年8月1日至2012年1月31日的租金，2012年2月5日乙方支付甲方2012年2月1日至2012年7月31日的租金，以后每年的租金每半年支付一次，以此类推。①如乙方未按约定的时间支付甲方租金，乙方除应付租金外，每延迟一日支付，应另付31元给甲方作为违约金。”2015年11月10日，被告华银公司支付9，440元租金（其中：一层租金3，236元，二层租金6，204元）给原告，至此，双方对租金支付无争议，原告认为被告未及时支付租金，还应按合同支付违约金4，692元。原审认定：原、被告双方签订《华银国际财富中心商铺返租协议》后因租金的支付问题产生纠纷，本案应为租赁合同纠纷。按双方于2010年1月12日、2011年5月27日签订的《华银国际财富中心商铺返租协议》，被告华银公司应于2015年8月5日前支付原告2015年8月1日至2016年1月31日的租金合计9，439元，被告实际于2015年11月10日支付租金9，440元给原告，逾期付款时间为96天（2015年8月5日至2015年11月9日，计96天）。被告提出每日支付46元（15元＋31元=46元）违约金约定过高，请求予以降低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”原告方未就违约金是否过分高于损失提供证据予以证实，但应付租金为9，439元，每日违约金46元明显偏高，逾期付款和借款在性质上具有相通性，据此参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条对逾期利息的规定，即逾期利率以不超过年利率24%为限，兼顾本案合同的履行情况，确定本案违约金为595.82元（24%÷365天×9，439元×96天=595.82元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、限被告永州市华银房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告胡世亮违约金595.82元；二、驳回原告胡世亮的其它诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按上述条款指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告永州市华银房地产开发有限公司负担。宣判后，原审原告胡世亮不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判。其上诉理由为：1、计算违约天数有误，应该是101天。2、应该按合同约定违约金的计算。永州市华银房地产开发有限公司答辩称：合同约定是2015年8月5日以前给付租金，应该是8月5日起计算是正确的。一审对违约天数的认定是对的。法院对约定过高的违约金可以调整。请求法院驳回上诉，维持一审判决。本院二审查明与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、关于违约天数的计算。合同约定是2015年8月5日以前给付租金，原审法院从8月5日起计算违约天数是正确的。二、关于违约金的计算是否合理的问题。租金共计不超过2万元，租赁合同约定每天违约金46元明显过高，一审法院参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条对逾期利息的规定，即逾期利率以不超过年利率24%为限符合公平原则。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费25元，由上诉人胡世亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭样平代理审判员 唐英虎代理审判员 熊孝航二〇一六年四月十九日代理书记员 吴雪芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。