（2016）苏01民终1670号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-05-26
案件名称
上诉人南京中原房地产中介有限公司与上诉人蔡定森居间合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京中原房地产中介有限公司,蔡定森
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终1670号上诉人（原审原告）南京中原房地产中介有限公司，住所地南京市中山东路90号7W1室。法定代表人陆成，该公司总经理。委托代理人陈志毅，江苏德序律师事务所律师。委托代理人王为，该公司职员。上诉人（原审被告）蔡定森，男，1985年11月12日生，汉族。上诉人南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原公司）因与上诉人蔡定森居间合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第3745号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中原公司原审诉称，中原公司为蔡定森购房提供居间服务，促成蔡定森与卖房人达成房屋买卖合同，但蔡定森拒绝向中原公司支付约定的居间代理服务费，中原公司为此诉请蔡定森给付居间代理服务费58320元。上诉人蔡定森原审辩称，中原公司并未促成蔡定森与卖房人达成房屋买卖合同，蔡定森所签《房地产买卖中介合同》等文件均为格式文本，应属无效，且中原公司作为居间人向买卖双方隐瞒对方真实意愿，导致《房地产买卖中介合同》最终解除，故中原公司无权向蔡定森收取居间代理服务费。原审经审理查明，2015年5月29日，蔡定森为购买房屋而经中原公司居间介绍与卖房人杜海英、刘泽栋达成南京市集庆门大街218号某幢某单元907室（下称907室）房屋买卖合意，三方为此共同签有《房地产买卖中介合同》，《房地产买卖中介合同》中对房款金额及支付方式、房屋交付及办理过户手续等事项均作了约定。同日，中原公司与蔡定森共同签有《佣金确认书》，蔡定森在《佣金确认书》中承诺于2015年6月20日前向中原公司支付佣金58320元。2015年6月4日，蔡定森与卖房人杜海英达成书面协议，协议载明：因蔡定森首付款不足，无法正常进行房屋买卖，经协商，双方无条件解除合同，蔡定森承诺不再购买907室房屋。审理中，中原公司称自己作为居间人从未向买卖双方隐瞒对方的真实意愿。上述事实，有庭审笔录、《房地产买卖中介合同》等证据证实。原审法院认为，蔡定森所称中原公司向买卖双方隐瞒对方真实意愿之说，无证据加以证实，不能得到采信。涉案《房地产买卖中介合同》由中原公司、蔡定森及卖房人三方共同自愿签订，此合同依法成立，合法有效，其承载了房屋买卖合同与居间合同两个合同法律关系。蔡定森关于自己所签《房地产买卖中介合同》等文件应属无效及其与卖房人之间并未达成房屋买卖合同的观点和意见，事实和法律依据不足，证据理由均不充分，不能成立。中原公司已促成蔡定森与卖房人达成房屋买卖合同，其基于与蔡定森的居间合同关系及与蔡定森签订的《佣金确认书》而向蔡定森主张居间代理服务费，并无不当。但鉴于涉案《房地产买卖中介合同》签订后并未实际履行，且蔡定森已与卖房人解除了房屋买卖合同关系，其并未通过中原公司促成的房屋买卖合同而实现其购房目的，而中原公司客观上亦未完成房屋交易过户手续等相关后续居间服务事项，故其居间代理服务费不宜再按《佣金确认书》中载明的58320元全额收取。考虑到中原公司办理居间业务所投入的成本及可得利益，原审法院对中原公司应得居间代理服务费数额酌定为10000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，原审判决如下：一、蔡定森于判决生效之日起十日内向中原公司支付居间代理服务费10000元。二、驳回中原公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1258元，减半收取629元，由中原公司负担522元，蔡定森负担107元。上诉人中原公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、撤销原审判决，依法改判；二、蔡定森承担本案全部诉讼费用。其上诉理由与答辩意见为：1、《房地产买卖中介合同》及《佣金确认书》等法律文书均已签订，确定了中原公司与蔡定森之间的居间合同关系。根据《佣金确认书》约定，蔡定森应当支付中介佣金共58320元整，经中原公司多次催促，蔡定森始终未履行合同义务。2、蔡定森的上诉理由不成立。中介合同的签订是三方真实意思表示，合同条款并未加重蔡定森的义务，也未剥夺其权利。根据一审查明的事实，合同未能履行下去系其主观不愿意履行合同，其违约行为致使中原公司利益受损；一审法院判决蔡定森支付成本及可得利益符合法律规定，但并未充分保护中原公司利益，故中原公司提起上诉，请求二审法院依法支持其上诉请求。上诉人蔡定森不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、依法撤销原审判决第一项，驳回中原公司的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用全由中原公司承担。其上诉理由和答辩意见为：一、中原公司、蔡定森与卖房人签订的《房地产买卖中介合同》（以下简称《中介合同》）性质为居间合同，并不包括房屋买卖合同。理由为：1、中介合同第2条有“意向金约定”条款，证明该合同是意向合同，且签合同当晚中原公司向蔡定森说明，该合同为意向合同，没有约定意向金。同时该合同还约定在签署《中介合同》当时给付定金，显与事实不符。2、中介合同第5条清楚注明中原公司要促成买卖双方签定《南京市存量房交易合同》，是蔡定森的委托重要事项之一，不能以《中介合同》来代替《南京市存量房交易合同》这一正式买卖合同。原审法院认定事实错误。3、本案双方当事人都承认《中介合同》是居间合同，法官不能超越当事人的意思表示，主观认定该份合同存在居间合同和买卖合同两个关系。如果视该合同为房屋买卖合同，则其定金亦属于空设，该合同第11条也约定甲乙双方需于2015年6月20日前签订《南京市存量房交易合同》。4、原审法院认定《中介合同》有效，存在错误。该《中介合同》由中原公司提供，明显存在强制缔约条款，即约定蔡定森与卖房人必须签订《南京市存量房交易合同》，否则就要承担违约金与佣金；这一约定明显违反了合同法规定的合同必须符合公平、自愿、平等和诚实信用原则，排除了买卖双方的选择权。同时，该合同也非当事人的真实意思表示。中原公司在要求蔡定森签订《中介合同》时，言明此为意向合同。二、《中介合同》中强制性霸王条款违法无效。1、《中介合同》是属于中原公司单方提供的格式合同、格式条款，根据合同法第四百二十六条的规定，中原公司应依法公平、合理的告知买卖双方并解释该合同和承诺书内容，但中原公司完全是在保证自身一方利益的基础上制订了违反合同法的格式条款。2、该合同约定甲乙双方签订了《中介合同》之后必须签订《南京市存量房交易合同》，不签就要支付丙方巨额居间代理服务费。根据合同法第四十条规定，该格式条款加重了蔡定森的责任，排除了蔡定森与房主进一步磋商、选择是否订立房屋买卖合同等主要权利，免除了中原公司进一步提供居间服务的主要义务，应属无效。3、2015年6月4日，蔡定森与卖房人签订协议解除合同，即双方不再签订《南京市存量房交易合同》，不再互相追究双方的违约责任和法律责任，中原公司无权干涉。中原公司利用《中介合同》中强制性格式条款来保证其获得佣金的特殊权利，该条款应为无效。4、中原公司在未促成交易的情况下，无权主张佣金（报酬）。根据《合同法》第427条规定及合同相关条款约定，因中原公司未促成买卖双方签订《南京市存量房交易合同》，而仅仅是达成了《中介合同》，故其只能主张因居间活动支出的必要费用。原审法院在考虑中原公司居间业务成本和可得利益的基础上酌定代理服务费，有悖法律和事实，本身也自相矛盾。综上，请求二审法院依法支持蔡定森的上诉请求。上诉人中原公司对原审查明的事实异议之处为：原审遗漏查明蔡定森签署了承诺书，承诺签订《中介合同》后毁约或因其他原因不履行合同的，其向中原公司支付58320元的居间补偿费用，并承担由此造成的一切后果。上诉人蔡定森对原审查明的事实不持异议，但认为中原公司员工“赵大伟”曾向其表明首付可为30%，但签订《中介合同》时，该员工将合同改为首付50%。蔡定森曾就该情况提出异议，中原公司员工表示该合同仅为中介合同，正式合同以最后签订的《南京市存量房买卖合同》为准，其可去做房主工作，亦承诺其会帮助其找担保公司支付20%房款。因此，蔡定森也和中原公司表明其暂不支付定金，如中原公司能与房主沟通将首付确定为30%，其才会支付定金。上诉人中原公司陈述房主因急需用钱，不可能同意30%首付，其员工也从未作出上述承诺，同时签署合同时三方当事人均在场。蔡定森当时未支付定金是因其未带钱，声称需回去转账，但之后一直也未支付定金。上诉人中原公司于二审中提交了承诺书一份，上诉人蔡定森对该承诺书的真实性不持异议，但认为该承诺书系由中原公司提供，其签署时并未仔细阅读。本院对上述证据的真实性予以认定，对于关联性结合案件情况综合予以认定。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案《中介合同》由中原公司、蔡定森及卖房人三方共同签订，合法有效，各方当事人均应按照合同全面、诚信履行其合同义务。因该《中介合同》中出售房屋、金额、履行期限等事项具体确定，原审认定其包括房屋买卖合同与居间合同两个合同法律关系，并无不当；中原公司促成蔡定森与卖房人之间形成房屋买卖合同关系，可主张相应居间报酬。蔡定森上诉称该合同约定双方仍需签订《南京市存量房买卖合同》，故该合同不包括房屋买卖合同关系，且格式条款应属无效，不具备事实与法律依据，本院不予支持。蔡定森还上诉称该合同的签订并非出于其真实意愿，但并未提供证据加以证明，同时其亦应对房屋买卖这一重大事项善尽合理注意义务，故对该上诉理由，本院不予采信。因涉案《房地产买卖中介合同》签订后并未实际履行，中原公司亦未完成后续居间服务事项，原审综合考虑中原公司办理居间业务所投入的成本及可得利益，将居间代理服务费数额酌定为10000元，亦无不当。据此，对于中原公司、蔡定森的上诉请求，本院均不予支持。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1258元，由上诉人南京中原房地产中介有限公司负担629元，上诉人蔡定森负担629元。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一六年四月十九日书 记 员 朱亚芳 更多数据：搜索“”来源：