（2016）辽02民终1179号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-06-06
案件名称
杜德辉、刘莉与大连新北方房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜德辉,刘莉,大连新北方房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终1179号上诉人（原审原告）：杜德辉。上诉人（原审原告）：刘莉。二上诉人共同委托代理人：戴世杰、高正科，辽宁诚至律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连新北方房地产开发有限公司，住所地庄河市新华街道红光委。法定代表人：肖林栋，该公司董事长。委托代理人：贾秀宁，该公司法务。委托代理人：肖泽宏，该公司经理。原审原告杜德辉、刘莉与原审被告大连新北方房地产开发有限公司（以下简称“新北方公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，庄河市人民法院于2015年11月5日作出（2015）庄民初字第1022号民事判决，杜德辉、刘莉不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘莉及其与杜德辉的共同委托代理人戴世杰，被上诉人新北方公司的委托代理人贾秀宁、肖泽宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告杜德辉、刘莉在一审中诉称：根据城市规划和建设的需要，依照《庄河市向阳居民棚户区改造实施方案》（庄政发（2005）54号）和《庄河市临港工业区、南城区房屋拆迁补偿方案》（庄政发（2008）27号）文件的有关规定。原、被告于2009年8月8日签订拆迁补偿安置协议书，约定：被告开发建设北方·枫林小镇住宅小区，该小区位于黄海大街以北、向阳路以西、泰昌路以东、光明路以南的部分区域（原向阳棚户区），原告被拆迁房屋坐落于新华街道前炮委。原告应于2009年8月30日前完成搬迁，将房屋及室内其他附属设施交予被告。补偿安置方案为原址回迁，回迁房屋面积为80m2。约定回迁户型超出原房屋面积16m2以内的按1300元每平的价格购买，其他超出部分按本小区出售的商品房市场价格购买。以房照为单位，每户限购一个厦子，面积为5-6平米，价格每平1000元。如被告未及时支付各项补偿费，则从应付之日起，按未付价款金额的日千分之三计算支付违约金。此后，原告依约完成搬迁义务，被告却至今未按合同约定向原告交付回迁房屋，未及时支付补偿费，现诉至法院，要求：1、解除原、被告签订的拆迁补偿安置协议书；2、被告赔偿房屋及厦子损失费341460元，其中房屋补偿费为323520元（原产权面积＋优惠价差价＋超出面积的差价，计（50m2×4983元／m2）＋【优惠16m2×（4983元一1300元）差价】＋超出14m2×（4983元-3880元市价）差价=323520元，厦子的差价6m2×（3990元-1000元）=17940元；迟延交付房屋损失（323520元＋17940元）×5％×5年=85365元；3、被告支付其他各项补偿费12809元，违约金12809元×3‰×2125天=81664元；4、被告支付临时安置补助费2015年1月-6月6000元；5、其他损失：律师费20000元，交通费1088元。以上总计548386元。原审被告新北方公司在一审中辩称：1、不同意解除被告与原告签订的《拆迁补偿安置协议书》。《拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，合法有效，协议中对于回迁房交付时间没有明确约定，从原告搬迁交房之日起至被告回迁交房之日为过渡期。过渡期间，被告依照协议约定向原告支付临时安置补助费，并结合房租行情公平合理的调增安置补助费。目前，给予原告安置的回迁楼房正在建设中，年底交付使用。综上，原告要求解除《拆迁补偿安置协议书》没有依据，被告不同意解除《拆迁补偿安置协议书》。2、不同意原告诉称的房屋损失费341460元，迟延交房损失85365元。如原告主张解除房屋《拆迁补偿安置协议书》，要求货币补偿，则只可能按照原告拆迁房屋的实际价值进行货币补偿。因原告的房屋于2009年9月拆除，基于公平原则，考虑到房价上涨等因素，原告拆除房屋货币补偿计算公式应为：47.14m2×4983元／m2=234899元（即拆一还一，拆除房屋房照面积×拆除房屋原址同楼层现行评估价格）。原告诉称的拆迁优惠16m2以及优惠价格购买厦子系原告基于产权调换而享受的优惠政策，实行货币补偿则不享受前述优惠政策。故原告应得的拆迁房屋补偿款为234899元。本案不存在原告诉称的迟延交房损失费。回迁安置以前均为过渡期，过渡期内被告按照协议约定及相关政府文件向原告支付临时安置补助，自《拆迁补偿安置协议书》签订之日起至2014年12月31日，被告累计向原告支付临时安置补助人民币42525元。本案系房屋拆迁补偿安置协议纠纷，不同于商品房买卖合同纠纷。本案实质是拆除原告的原有房屋并由原告补交一定的房屋差价款，予以新房安置。原告按照拆迁房屋货币补偿，以银行贷款利率计算的利息损失不符合本案实际情况，本案不存在利息损失。综上，原告该项诉讼请求相关计算缺乏法律及事实依据，原告拆除房屋如以货币补偿，补偿数额应为234899元，且本案不存在迟延交房损失（即房款的利息损失）。3、关于其他各项补偿费12809元何时支付，协议中虽没有明确约定，但在实际操作中双方一致同意该款项在回迁安置时一并结算，故其他各项补偿费的支付不存在违约金问题。原告按日3‰计算违约金，该违约金过分高于损失，请法院依法予以减少。（参考：12809元的利息损失，按照2009年-2015年同期银行贷款利率取平均数约为6％计算，利息损失约为12809元×6％年利率×6年=4611元）。4、被告对原告要求支付2015年1月-6月临时安置补助费无异议，过渡期间被告应支付临时安置补助费。5、律师费、交通费不应由被告承担。是否委托律师系原告的权利，与被告无直接因果关系，故律师费、交通费不应由被告承担。综上，请法院依法判决。一审法院审理查明：2009年8月8日，原告杜德辉（乙方）与被告（甲方）签订《拆迁安置补偿协议书》，协议书约定：根据城市规划和建设的需要，依照《庄河市向阳居民棚户区改造实施方案》（庄政发（2005）54号）和《庄河市临港工业区、南城区房屋拆迁补偿方案》（庄政发（2008）27号）文件的有关规定，为了保护甲、乙双方的合法权益，甲、乙双方自愿达成如下协议：一、建设项目名称：北方·枫林小镇住宅小区，建设项目地点：黄海大街以北、向阳路以西、泰昌路以东、光明路以南的部分区域（原向阳棚户区）。二、乙方被拆迁房屋坐落于庄河市新华街道前炮委，《房屋所有权证》编号为：200501569，建筑面积42.75m2，房屋用途为住宅。三、被拆迁人搬迁及回迁时间：1、甲、乙双方签订《拆迁补偿安置协议书》后，乙方需在2009年8月30日前将房屋及室内附属设施、门、窗、电表、水表等完好无损地交予甲方（被告）……。2、甲方回迁房的交付日期为——年——月——日前。乙方从搬迁交房之日起计算过渡期，至甲方回迁房交付之日，临时过渡期为12个月。四、选择回迁楼标准：1、（2）乙方原房屋产权面积40--50m2可选择其他标准户型安置，回迁面积50m2以内不找差价，选择的户形面积与50m2的差，在16m2以内按1300元／m2的价格购买，其他超过部分按本小区出售的商品房市场价格购买。乙方原产权房屋面积42.75m2，选择回迁房面积80m2左右，壹套。六、其他约定：2、以房照为单位，每户限购一个厦子，面积为5--6m2，价格为每平方米1000元，如另购买厦子，需按市场价格购买。七、违约责任：1、甲方未及时支付给乙方各项补偿费，从甲方应当支付之日起，按未支付价款金额的每日3‰计算支付违约金。2、甲方未能按时交付回迁房屋，从逾期之日起，甲方向乙方支付临时安置补助费每月500元，按月计发。该协议书由原告刘莉签名及被告盖章。该协议附补偿项目表，其中临时建筑补偿费1680元，吊顶棚补偿费1161元，高档木地板补偿费675元，地砖、水泥地补偿费440元，墙壁高档装修补偿费4057元，壁橱补偿费432元，墙壁普通软包（含瓷砖）260元，搬迁补助费800元，电话移机费200元，有线电视初装费350元，毛坯房补偿费3000元，水泥地瓷砖554元，小计13609元，临时安置补助费（12个月）4800元，总计18409元。协议签订后，原告于2009年8月22日从房屋中搬出，被告给付了原告协议书所附补偿项目表中的搬家补助费800元及临时安置补助费4800元，其他补偿费12809元未支付给原告，原告原住宅楼，所有权人为杜德辉，房屋坐落于庄河市新华街道前炮委，建筑面积为42.75m2。二原告系夫妻关系。该住宅楼位置由被告承建了26号楼，已于2010年施工完毕，该号楼已全部安置或出售给他人，但被告至今未给予原告回迁安置房屋，被告已将2014年12月31日前原告的临时安置补助费全部支付给原告，其中2014年度按每月1000元给付。在诉讼中，被告提出给予原告安置的回迁楼正在建设中，年底可以交付使用，但未提供相关证据证明。同时，被告认可临时过渡期之后，就是回迁。本案在审理过程中，经原告申请一审法院委托大连人信房地产土地评估咨询有限公司对庄河市新华街道枫林园26号楼2-5层楼的市场平均价格进行鉴定，该公司于2015年5月12日作出人信房估字（2015）052号房地产估价报告，结论为：市场平均价格为4983元／m2），原告支付鉴定费9500元。关于厦子的价格问题，原告提供了2011年4月3日，娄福贵与被告间的回迁安置结算表，该结算表体现娄福贵回迁安置住宅楼房号为：26-5-202，仓库为：27#楼-80#（外厦子每m24980元），原告还提供了2011年4月8日，杜明珠与被告的回迁安置结算表，该结算表体现杜明珠回迁安置住宅楼房号为：26-5-301室，27#、20#仓库（内厦子每m23000元），被告对该证据真实性没有异议，但被告认为每一户的结算情况不同，该结算表不能作为原告的计算依据，原告要求货币补偿是基于产权调换才享受的价格，如果原告要求解除则不享有厦子的优惠政策。在诉讼中，原告还提供了交通费票据1088元，证明其为回迁安置问题到沈阳中央巡视组上访要求寻求解决以及找律师而产生的交通费，同时原告还支付律师费用20000元。被告对该证据不予认可。一审法院认为：原告刘莉（杜德辉）与被告间签订的《拆迁补偿安置协议书》不违背法律的效力性强制性规定，合法有效。原告按照协议约定进行了搬迁，被告没有给原告回迁安置房屋，虽然协议书中没有约定回迁房的交付日期，但协议第3条第2项约定，原告从搬迁交房之日起计算过渡期，至被告回迁房交付之日临时过渡期为12个月，被告亦认可临时过渡期之后就是回迁，因此，被告应在临时过渡期后及时给予原告回迁安置。现原告原房屋地点已由被告承建26号楼，该楼已由被告出售或安置给他人，被告称给予原告安置的回迁楼正在建设之中，年底可以交付使用，但未提供证据。现原告回迁安置目的不能实现，原告要求解除与被告之间的安置补偿协议，予以支持。合同解除后，原告有权要求被告赔偿损失，按照《拆迁补偿安置协议书》约定，原告选择回迁房面积80m2左右，50m2以内不找差价，选择的户型面积与50m2的差，在16m2以内按1300元／m2的价格购买，结合大连人信房地产土地评估咨询有限公司出具的庄河市新华街道枫林园26号楼2-5层楼的市场平均价格评估价为：4983元每平方米，故原告要求被告赔偿房屋损失308078元（4983元／m2×50m2＋16m2×（4983元-1300元）】，予以支持。对原告要求另14m2按评估价4983元与3880元的市价的差价进行赔偿，因合同约定，其他超过部分（指66m2以外）按小区出售的商品房市场价格购买，现评估价即应为市场价，故对原告该主张，不予支持。关于厦子的损失问题，按照协议约定，每户限够一个厦子，面积为5-6平方米，价格为每平方米1000元，原告要求参照被告与娄福贵、杜明珠的回迁厦子（即内外厦）的平均价格计算损失，符合公平原则。故原告要求被告赔偿厦子损失17940元{6m2×【（4980元／m2＋3000元／m2）÷2-1000元／m2】}，予以支持。关于原告要求被告迟延交付房屋损失85365元的问题，因原、被告间的协议约定，被告给予原告回迁安置房屋，因被告未及时给予原告回迁安置，被告已给付了原告临时安置补助费，因原告已要求解除合同，再要求被告赔偿迟延交付房屋的损失，没有法律依据，故对该请求不予支持。关于原告要求被告支付其他各项补助费12809元及违约金的问题，因原告已按协议约定于2009年8月22日迁出，原告要求被告给付该项费用，予以支持。根据协议约定，被告未及时支付原告各项补助费，从被告应当支付之日起，按未支付价款金额的每日千分之三支付违约金，该违约金明显高于原告的损失，一审法院调整为从原告搬迁之日起按中国人民银行同期贷款利率的130％计算。原告要求被告支付2015年1月-6月临时安置补助费6000元，被告同意给付，予以确认。原告要求被告支付律师费和交通费没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，作出如下判决：一、解除原告刘莉（杜德辉）于2009年8月8日与被告大连新北方房地产开发有限公司签订的《拆迁补偿安置协议书》；二、被告大连新北方房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内赔偿原告杜德辉、刘莉房屋损失308078元，厦子损失17940元，其他各项补偿费12809元，2015年1月-6月临时安置补助费6000元，共计344827元，并承担12809元自2009年8月22日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的130％计算违约金；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9284元，鉴定费9500元，由原告负担2734元，由被告负担16050元。宣判后，杜德辉、刘莉不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求，其上诉理由是：一、上诉人与被上诉人之间在《拆迁补偿安置协议书》约定，对于超过部分（66平方米以外）按小区出售的商品房市场价格购买，在上诉人诉讼阶段，经评估机构评估市场平均价格为4983元每平方米，故对于超出超过部分14平方米应按（4983元现评估价-3880元购房时市价）赔偿上诉人的损失15442元，一审不予支持不正确。二、按双方《拆迁补偿安置协议书》约定，被上诉人未及时支付上诉人补偿费，从应当支付之日起，按未支付价款的每日3‰计算支付违约金。本案中，实际被上诉人未能向上诉人提供双方约定的80平方米左右的回迁房，被上诉人就应该按照当时的货币补贴的金额向上诉人支付补偿费234899（被上诉人认可的当时应该给付的货币补贴的金额），由于被上诉人没有向上诉人支付补偿费，按照《拆迁补偿安置协议书》约定，被上诉人应自2009年8月22日就应该按货币补偿数额234899×3‰×具体违约天数向上诉人支付违约补偿金。只要上诉人要求被上诉人承担不超过已付购房款一倍的违约金，就都是正常违约金数额。所以一审法院认定的违约金数额不正确。即使上诉人与被上诉人约定的违约金数额明显高于上诉人损失，法院依法调整为中国人民银行同期贷款利率的130％计算，也没有法律依据，所以一审法院违约金数额计算不正确。被上诉人新北方公司服从原审判决未上诉，但认为装修费用3000元及该款项利息应当予以扣除。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院补充查明：新北方公司与娄福贵间的《回迁安置结算表》载明“住宅超欠安置面积：5.6；住宅单价：3880元”。本院所确认的上述事实，有新北方公司与娄福贵间的《回迁安置结算表》及当事人陈述在案为凭，这些材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也就是说，因违约方的违约使受害人遭受的全部损失都应当由违约方负赔偿责任，包括受害人的实际损失和可得利益的损失，使受害人恢复到合同订立前的状态或恢复到合同能够得到严格履行情况下的状态。本案中，杜德辉、刘莉与新北方公司签订的《拆迁补偿安置协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。现被上诉人不能依约履行安置义务，被上诉人的行为构成违约，根据前述法律规定，被上诉人应当承担完全赔偿责任。由于案涉合同已解除，且无法恢复到合同订立前的状态，因此，被上诉人的赔偿应使上诉人达到合同能够得到严格履行情况下的状态。就本案具体情况而言，案涉《拆迁补偿安置协议书》在得到严格履行的情况下，上诉人应当在2010年8月22日得到80平方米的原址回迁房，按照该《拆迁补偿安置协议书》的约定，对于超出66平方米以外部分面积按照当时市场价格，上诉人只需支付3880元／平方米。事实上，上诉人并没有得到该回迁房，而现如今同地段的房屋的市场价格已为4983元／平方米，显然，期间的差价也是上诉人的损失，一审不予支持不当。对此，本院予以纠正。关于杜德辉、刘莉主张自2009年8月22日起按货币补偿数额234899×3‰×具体违约天数向杜德辉、刘莉支付违约补偿金一节，本院认为，首先，案涉《拆迁补偿安置协议书》第七条第一款约定“甲方未及时支付给乙方各项补偿费，从甲方应当支付之日起，按未支付价款金额的每日3‰计算支付违约金”，该条款中的各项补偿费仅指合同附表中所列的各项补偿费，而附表中并无房屋补偿费的数额，由此可见，该条款的适用条件是指安置房屋而不支付附表中所载补偿款的情况，因此，《拆迁补偿安置协议书》第七条第一款约定的日3‰的违约金标准不适用本案情况；其次，我国法律规定的违约金性质主要以补偿性为主，案涉《拆迁补偿安置协议书》又没有约定不能安置情况下的违约责任承担方式，更没有约定不仅要赔偿而且还要承担违约金，而本案中法院已经判决被上诉人赔偿因其违约行为致上诉人遭受的全部损失，因此，上诉人再另行要求被上诉人按照货币补偿数额234899×3‰×具体违约天数向杜德辉、刘莉支付违约补偿金，没有法律依据。而对于一审法院对逾期支付各项补偿费违约金的调整一节，因日千分之三的标准明显高于各项补偿费的贷款利息，即明显高于逾期支付各项补偿费所致的损失，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，并根据新北方公司的申请对违约金比例予以调整，并无不当。杜德辉、刘莉的该项主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。至于被上诉人提出的装修费用3000元及该款项利息应当予以扣除的问题，因新北方公司没有上诉，本院对此不予审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持庄河市人民法院（2015）庄民初字第1022号民事判决第一项；二、撤销庄河市人民法院（2015）庄民初字第1022号民事判决第三项；三、变更庄河市人民法院（2015）庄民初字第1022号民事判决第二项为：大连新北方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿杜德辉、刘莉房屋损失：323520元，厦子损失17940元，其他各项补偿费12809元，2015年1月-6月临时安置补助费6000元，共计360269元，并承担12809元自2009年8月22日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算违约金；四、驳回杜德辉、刘莉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9284元，鉴定费9500元，合计18784元，由杜德辉、刘莉负担2483元，由大连新北方房地产开发有限公司负担16301元；二审案件受理费2228元（上诉人杜德辉、刘莉已预交），由上诉人杜德辉、刘莉负担2039元，由大连新北方房地产开发有限公司负担189元。本判决为终审判决。审判长 侯学枝审判员 丁大勇审判员 刘冬艳二〇一六年四月十九日书记员 王 晨 百度搜索“”