（2015）娄星民一初字第1730号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-07-29
案件名称
湖南双峰农村商业银行股份有限公司与朱伟租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
娄底市娄星区人民法院
所属地区
娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南双峰农村商业银行股份有限公司,朱伟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2015）娄星民一初字第1730号原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司。住所地湖南省双峰县复兴街***号。法定代表人吴坚强，系公司董事长。特别授权委托代理人陈伟，湖南定胜律师事务所律师。被告朱伟。原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司(以下简称双峰农商行)诉被告朱伟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告双峰农商行委托代理人陈伟到庭参加了诉讼。被告朱伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告朱伟于2010年4月2日和刘业雄订立《广成大厦门面租赁合同书》，双方约定由被告朱伟租赁位于娄底市娄星区乐坪东街广成大厦内339号门面，租赁期自2010年4月2日至2015年4月1日止；年租金人民币74837元；自第三年开始租金每年递增率暂定10%，每季度预付一次租金；逾期未交，按年租金的5%每日向甲方支付滞纳金；如租金延长二个月内未交清，则甲方（出租方）有权终止合同。2012年6月6日，刘业雄、刘立华夫妇向原告下辖的原石牛信用社借款680万元，并以出租给被告朱伟的娄星区乐坪东街广成大厦131、231室等房地产设定抵押，双方签订了《最高额抵押合同》，依法办理了抵押登记。2012年10月23日因刘业雄、刘立华未及时偿还上述680万元贷款，借贷双方讼争至法院，该案经开庭审理后由娄底市中级人民法院依法作出判决。2014年10月20日双峰县人民法院作出（2013）双预执字第49-4号执行裁定书，裁定刘业雄、刘立华出租给被告朱伟的上述商业门面及其相应的其他权利归原告双峰农商行所有。依据该裁定，至2015年3月30日止，被告朱伟结欠原告租金18709元。2015年4月8日原、被告订立《广成大厦门面租赁合同书》，约定被告朱伟仍租赁娄星区乐坪大道内339号门面，租赁期为一年，自2015年4月1日至2016年3月31日止；年租金为人民币82320元，租金每季度预付一次，如租金延长二个月内未交清，则甲方有权终止合同等；该租赁合同订立后，至2015年8月31日止累计拖欠原告租金34110元和滞纳金，原告多次催讨无果。请求法院判令解除原、被告所订立的《广成大厦门面租赁合同书》；判令被告支付所欠原告的租金及逾期滞纳金；判令被告腾出所占用原告的租赁门店；判令被告支付逾期腾房占用使用费用；判令被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、原告的营业执照复印件，拟证明原告诉讼主体资格。2、娄底市中级人民法院于2013年1月18日作出的（2012）娄中民三初字第18号民事判决书复印件。3、湖南省娄底市中级人民法院于2013年6月4日作出的（2013）娄中执字第63号执行裁定书复印件。4、湖南省双峰县人民法院于2013年6月9日作出的（2013）双预执字第49号执行裁定书复印件。5、湖南省双峰县人民法院于2013年10月11日作出的（2013）双预执字第49-2号执行裁定书复印件。6、湖南省双峰县人民法院于2014年10月20日作出的（2013）双预执字第49-4号执行裁定书复印件。以上第2-6项证据拟证明原出租人刘业雄所出租给被告朱伟的位于娄底市娄星区广成大厦339号门店所有权经由法院依法执行归原告双峰农商行所有。7、娄房权证娄底字第××号、第××号房屋所有权证复印件，拟证明原告双峰农商行于2015年3月17日对涉案房产办理了产权登记手续。8、原告与被告2015年4月8日签订的《广成大厦门面租赁合同书》复印件，拟证明原、被告于2015年4月8日订立门面租赁合同，约定了双方权利、义务，但被告朱伟没有履行合同义务。被告朱伟没有提交书面答辩，亦没有向本院提交证据。原告提交的上述证据来源合法，客观真实，并与本案相关联，其证据效力本院予以认定。本院根据到庭当事人的陈述及上述证据，认定本案以下事实：被告朱伟于2010年4月2日和刘业雄订立《广成大厦门面租赁合同书》，双方约定被告朱伟租赁位于娄底市娄星区乐坪东街广成大厦内339号（131、231室上下两层商业门面）。2012年6月6日，刘业雄、刘立华夫妇向原告下辖的原石牛信用社借款680万元，并以出租给被告朱伟的娄底市娄星区乐坪东街广成大厦131、231室等房地产设定抵押，双方签订了《最高额抵押合同》，并在相关部分办理了抵押登记。2012年10月23日因刘业雄、刘立华未及时偿还上述贷款，借贷双方讼争至法院。湖南省娄底市中级人民法院作出（2012）娄中民三初字第18号判决书，判决刘业雄、刘立华偿还上述借款；判决生效后刘业雄、刘立华没有履行还款义务，湖南省娄底市中级人民法院指定双峰县人民法院强制执行该案。双峰县人民法院依据上述生效判决于2014年10月11日依法委托娄底市娄星拍卖有限公司拍卖被执行人刘业雄、刘立华所有的上述娄底市娄星区乐坪东街广成大厦内339号（131、231室上下两层商业门面）等房产。原告在竞拍中以184万元最高价竞得该房产。2014年10月20日双峰县人民法院作出（2013）双预执字第49-4号执行裁定书，裁定该房产及相应的其他权利归买受人原告所有。依据被告朱伟于2010年4月2日和刘业雄订立的《广成大厦门面租赁合同书》，至2015年3月30日止，被告朱伟应付给原告租金18709元。原告取得上述房屋产权后于2015年4月8日与被告订立《广成大厦门面租赁合同书》，约定被告朱伟继续租赁上述门面，租赁期限一年，自2015年4月1日至2016年3月31日止；年租金为人民币82320元，租金按季度预缴，被告（乙方）逾期未缴纳租金，按日承担应付租金的5%的违约金；如迟延二个月内未交清租金，原告（甲方）有权终止合同。该租赁合同订立后，被告朱伟没有依约履行合同义务，至2016年3月31日合同期满，拖欠原告房屋租金82320元。原告催讨租金未果诉至本院。本院认为，原告通过竞拍买受涉案房产，依据双峰县人民法院（2013）双预执字第49-4号执行裁定书，涉案房产及其相应的其他权利归原告所有。依据被告2010年4月2日和涉案房产原所有权人刘业雄订立的《广成大厦门面租赁合同书》，被告朱伟尚应支付的18709元租金归原告所有，原告要求被告向原告支付该笔租金于法有据，本院予以支持，原告2015年4月8日与被告订立的《广成大厦门面租赁合同书》系合同当事人真实意思的表示，合法有效，有关当事人均应当依约履行。在被告不依约缴纳房屋租金不履行合同的情形下，原告要求被告依约解除双方订立的《广成大厦门面租赁合同书》，将租赁的房屋返还给原告并支付拖欠的房屋租金和滞纳金（违约金）同时“按实际占用时间及原有租赁（合同约定的租金）标准支付逾期占有使用费用”的诉讼请求并无不当，本院予以支持。原、被告双方关于“按日承担应付租金的5%的违约金”明显高出违约可能造成的实际损失。但原告在诉讼过程中主张按每日租金的5%计付违约金，并无不当，本院亦予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱伟自本判决生效之日起三十日内将依据被告朱伟2010年4月2日和刘业雄订立的《广成大厦门面租赁合同书》应当支付给原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司的租金18709元支付给原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司。二、解除原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司与被告朱伟2015年4月8日订立的《广成大厦门面租赁合同书》，被告朱伟自本判决生效之日起三十日内将上述《广成大厦门面租赁合同书》项下的租赁房屋及房屋租金82320元返还和支付给原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司，并按房屋租金的5﹪向原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司支付违约金。被告朱伟逾期占有使用房屋发生的费用自2016年4月1日起按原告湖南双峰农村商业银行股份有限公司与被告朱伟2015年4月8日订立的《广成大厦门面租赁合同书》约定的租金标准按实结算。如果未按本判决书指定的期间履行给付钱款的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费653元，由被告朱伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长 刘浩然人民陪审员 吕冬生人民陪审员 贺孝如二〇一六年四月十九日书 记 员 彭建魏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”