（2015）顺民初字第15266号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-06-01

案件名称

王华与刘凯房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市顺义区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王华,刘凯,北京金色时光房地产经纪有限公司,中国建设银行股份有限公司北京顺义支行,王军涛

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第七条，第六十一条，第六十二条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

北京市顺义区人民法院民事判决书（2015）顺民初字第15266号原告王华，男，1981年4月20日出生。委托代理人李松，北京市东元律师事务所律师。委托代理人陈凌云（原告之妻），女，1982年7月8日出生。被告刘凯，男，1989年10月2日出生。委托代理人岳迪，北京市致知律师事务所律师。第三人北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号，组织机构代码79510XXXX。法定代表人刘胜秋，总经理。委托代理人苟波，北京智勇律师事务所律师。第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行，住所地北京市顺义区府前中街，组织机构代码80249XXXX。负责人张广洲，行长。第三人王军涛，男，1969年3月6日出生。委托代理人李德玺，男，1989年2月25日出生。委托代理人田红华，女，1968年11月18日出生。原告王华诉被告刘凯、第三人北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）、第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称建设银行顺义支行）、第三人王军涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王华及其委托代理人李松、陈凌云，被告刘凯之委托代理人岳迪，第三人金色时光公司之委托代理人苟波，第三人王军涛之委托代理人李德玺到庭参加诉讼。第三人建设银行顺义支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王华诉称：2012年9月24日，原、被告双方在金色时光公司居间服务下，三方签订《北京市房屋买卖合同》，双方约定：被告出售其位于北京市顺义区XXXX的房屋给原告；该房屋已经设定抵押，被告应于房产转移登记前办理抵押注销手续；房屋成交价格人民币140万元；原告应在本合同签订时支付购房定金人民币10万元；原告为公积金贷款；被告保证房屋产权无查封、无债务纠纷，提供的材料齐全、真实有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款申请等与交易有关的事宜；因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的万分之二的违约金；金色时光公司协助原、被告双方办理银行贷款、网上签约、房屋产权过户等手续，并监督和见证原、被告双方的买卖行为直至买卖行为完成为止；经原、被告双方协商一致，若被告不再出售此房屋则双倍返还预定金七十万元即一百四十万元，若原告不再购买此房屋则预定金七十万元不退还。同日，原、被告双方签署《补充协议》，协议约定：甲乙双方认可在甲方（即被告）房产证未办理之前双方签署房屋买卖合同；本房屋的物业地址和实际面积以甲方名下的产权证为准；甲乙双方于2012年10月31日前自行结算本房屋款项人民币柒拾万元整；甲方同意于收到乙方（即原告）第一笔款项当日让乙方提前入住，并装修此房屋；如甲方违约双倍赔偿乙方已付定金及已付房款，并赔偿本房屋乙方发生的装修费用（以乙方提供的票据为准）；经双方协商一致，约定于乙方于2012年10月12日前交付甲方肆拾柒万元整，包括房屋定金拾万元；另约定该房屋办理房本费用由甲方承担，过户费用由乙方承担；首付结清当日，甲方应将房屋大票、钥匙全部交给乙方使用（即2012年10月12日前）。合同签订后，原告按照合同约定支付了人民币10万元定金及60万元的房款：分别是2012年9月24日支付人民币10万元、2012年10月7日支付人民币37万元、2012年10月31日支付人民币23万元。之后，因被告声称缺资金偿还银行贷款，原告又陆续支付被告人民币17.2万元。截止起诉日，原告共计支付被告人民币87.2万元。在原告支付定金款项之日，被告将房屋钥匙、大票等交付原告，原告于2012年9月24日入住该房屋。此后该房屋一直由原告居住、并承担物业费用等。之后，因被告迟迟不履行抵押注销、产权过户手续，导致无法办理网签手续，原告也无法办理公积金贷款。为此，原告与第三人金色时光公司曾多次催促其履行合同，但被告以各种理由予以拖延，同时被告还多次向原告提出涨价要求。被告于2014年6月12日获得了该房屋的产权证书。故诉至法院，请求：1.判令被告继续履行合同，包括办理抵押注销手续、房屋产权过户登记，第三人建设银行顺义支行、王军涛予以协助办理抵押注销手续；2.判令被告自原告起诉之日起至产权过户之日止每日按照成交价格的万分之二支付原告违约赔偿金人民币2800元（暂计算至起诉日起的第十天，赔偿金计算的具体截止日期以实际过户日为准）；3.判令被告承担本案诉讼费及保全费。被告刘凯辩称：不同意继续履行合同，不同意支付违约金，双方买卖合同没有约定具体过户时间，所以此项请求没有事实依据，违约金应该从法院判决涉诉房屋予以过户的日期开始计算；双方买卖合同中没有明确约定刘凯办理房产转移登记前办理抵押注销手续；双方签订的房屋买卖合同中手写部分，即经原、被告双方协商一致，若被告不再出售此房屋则双倍返还预定金70万即140万，若原告不再购买此房屋，则预定金70万不退还，为无效约定。第三人金色时光公司述称：本案系房屋买卖合同纠纷，我公司与原告及被告均系居间服务关系，并且原告没有直接针对我公司的诉讼请求，因此在本案中我公司不应当承担任何法律义务。如有需要，我公司愿意在居间服务范围内履行合同义务。第三人建设银行顺义支行提交书面意见述称：1.针对王华诉刘凯及我行房屋买卖合同纠纷一案，我行不是争议案件的当事人，对于双方的行为不发表意见。在法院通知我行诉讼之前，我行并不知晓双方之间存在争议。我行不同意原告的诉求。2.借款人刘凯在我行贷款简要情况如下：借款起止日期2012年6月4日至2035年6月4日，贷款合同金额710000元，担保方式为抵押加阶段性保证，截至2015年10月9日，贷款本金余额666157.81元。3.根据法律规定，刘凯就涉案房产在建行办理的贷款本息全部清偿前，其与建行所签定的借款合同、房屋抵押合同等法律文件依然具有法律效力。若刘凯将房产转让，应优先偿还建行的贷款，不得侵犯建行合法权利。即使有生效判决确认代偿人，不等于我行同意变更借款人，也不等于免除刘凯对我行的还款义务。若代偿人凭生效判决要求代替借款人还款，我行可依照法律规定办理相关事宜。若借款人刘凯在我行贷款发生逾期，我行将采取包括但不限于诉讼的合法催收措施。依据借款合同，我行对借款人享有的合法债权、担保权未获得全部清偿前，我行不同意解除抵押等方式放弃担保权利。我行仍有权对借款人及抵押物主张债权和抵押权及其他合同约定的担保权利。若借款人来我行办理还款手续，我行仍然有权接受还款。上述债权、担保权利范围包括但不限于全部贷款本息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、我行为实现债权和担保权而发生相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。借款人尚欠我行贷款本金余额以我行提交证据为准，全部贷款本息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、及我行为实现债权和担保权而发生相关费用等另计。全部应还金额依据实际还清之日计算为准。4.本案合同纠纷的发生与我行行为无关，我行不承担本案任何诉讼费用。第三人王军涛述称：可以接受王华的还款。如果借款的本金、利息和违约金结清，同意协助办理房屋的抵押注销手续。经审理查明：2012年6月4日，刘凯与建设银行顺义支行签订编号为110750012-011-2012000412的《个人住房（商业用房）借款合同》，刘凯以涉诉房屋作抵押，向建设银行顺义支行贷款710000元，借款起止日期2012年6月4日至2035年6月4日，担保方式为抵押加阶段性保证，并于2014年7月17日在房屋管理部门进行抵押登记，他项权证号为X京房他证顺字第1549**号。截至2015年10月9日，贷款本金余额666157.81元。2012年9月24日刘凯作为甲方与乙方王华、丙方金色时光公司签订《北京市房屋买卖合同》，约定王华购买刘凯所有的位于顺义区绿港家园XXXX房屋，房屋建筑面积84.56平方米（以产权证上登记的建筑面积为准），总价140万元。该合同第二条房屋权属情况约定，该房屋性质为甲方商品房，该房屋已经设定抵押。2012年9月24日刘凯作为甲方与乙方王华签订《补充协议》，内容为：“1.经甲、乙双方协商一致，甲乙双方认可，在甲方房产证未办理之前双方签署房屋买卖合同；2.经甲、乙双方协商一致，本房屋的物业地址和实际面积以甲方名下产权证为准；3.经甲、乙双方协商一致，本房屋公共维修基金甲方无偿顺延给乙方继续使用，如须办理过户手续甲方须配合；4.经甲、乙双方协商一致，本房屋定金为人民币壹拾万元整；5.经甲、乙双方协商一致，甲乙双方于2012年10月31日前自行结算本房屋款项人民币柒拾万元整，此款项金色时光房地产有限公司作为见证方，自行物业交验；6.经甲、乙双方协商一致，甲方同意于收到乙方第一笔款项当日让乙方提前入住，并装修此房屋。如甲方违约双倍赔偿乙方已付定金，及已付房款，并赔偿本房屋乙方已发生的装修费用（以乙方提供的票据为准），如乙方违约，所交款项及发生的装修款项不退；7.本补充协议与双方签署的房屋买卖合同具有同等法律效力；8.本补充协议自双方签字后生效；9.本补充协议一式三份，甲乙双方和房屋中介（金色时光房地产有限公司）各执一份，具有同等法律效力；经甲、乙双方协商一致，约定于乙方于2012年10月12日之前交付于甲方肆拾柒万元整，包括房屋定金壹拾万元整；另约定，该房屋办理房本费用由甲方承担，过户费用由乙方承担，首付结清当日，甲方应将房屋大票、钥匙全部交给乙方使用（即2012年10月21之前）；此房屋垫资陆拾万元整，收取费用为2个点。”2012年9月24日王华支付刘凯定金10万元，刘凯为其出具了收条。2012年10月7日王华支付刘凯首付款37万元，刘凯为其出具了收条。2012年10月31日王华支付刘凯首付款23万元，刘凯为其出具了收条。2013年3月20日王华支付刘凯首付款2万元，刘凯为其出具了收条。2013年7月4日王华支付刘凯房款3万元，王华提交招商银行转账汇款业务回单（流水号XXX）为证。2013年7月5日至2014年1月19日王华支付刘凯房款2.2万元，刘凯对此认可。2014年1月20日王华支付刘凯购房款10万元，刘凯为其出具了收条。2012年9月24日当日刘凯将涉诉房屋交付王华使用。2014年6月12日涉诉房屋登记至刘凯名下，房屋所有权证号为X京房权证顺字第3137**号，此后刘凯未协助王华办理过户手续，也未解除涉诉房屋的抵押登记。王华亦未支付刘凯剩余52.8万元房款。本案第一次庭审中刘凯申请追加王军涛为本案第三人参加诉讼，本院予以准许并查明，2015年7月30日，刘凯与王军涛签订《借款合同》，并在中华人民共和国北京市方正公证处进行公证，公证书编号为（2015）京方正内民证字第55415号，该借款合同约定：刘凯以涉诉房屋作抵押担保，向王军涛借款40万元，借款期限为2015年7月30日至2015年10月29日，借款利率为每月1.61%，日息除以30，超过十五天的按1个月计算利息，刘凯违反合同约定，未按期偿还本金、利息或发生延迟履行支付义务的，除应继续偿还借款本金及利息外，还应承担未还款金额每日万分之五的违约金直至还清全部欠款。双方并于2015年8月3日在房屋管理部门进行抵押登记，被担保主债权数额（最高债权数额）为人民币40万元，他项权证号为X京房他证顺字第1671**号，至2015年11月20日，借款本金余额为40万元。庭审中，王华表示同意由其个人代替刘凯归还建设银行顺义支行剩余全部贷款、利息及王军涛借款本金、利息和违约金。另查明，王华因房屋买卖合同纠纷，于2015年9月18日向本院提出财产保全申请。王华交纳了财产保全费5000元，要求对刘凯所有的位于北京市顺义区XXXX房屋进行查封，王华向本院提供位于北京市顺义区XXXX房屋和现金28万元作为担保。本院于2015年9月18日作出裁定，查封刘凯名下的位于北京市顺义区XXXX房屋。以上事实，有当事人陈述、庭审笔录、《北京市房屋买卖合同》、补充协议、收条、银行转账凭证、房屋所有权证书、公证书、房屋登记簿、房屋他项权证等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人建设银行顺义支行经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，仅向法院提交了书面答辩状，视为其放弃了质证的权利。2012年9月24日刘凯、王华、金色时光公司签订的《北京市房屋买卖合同》以及2012年9月24日刘凯、王华签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，其不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第七条之规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项之规定，当事人就履行期限不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，王华与刘凯双方虽然未明确约定涉诉房屋产权过户时间，但现已查明，涉诉房屋在2012年9月24日已经实际交付给王华居住使用，并且，涉诉房屋已于2014年6月12日登记至刘凯名下。应当指出的是，自涉诉房屋办理产权证登记至刘凯名下起，无论是根据诚实信用原则与前述法律的明确规定，还是根据基本生活常识，刘凯显然负有及时告知并配合王华办理涉诉房屋产权登记手续并继续全面履行合同的义务。此外，根据众所周知的存量房屋买卖的交易惯例，房屋出售人理应将房屋买受人向其支付的定金、首付款等购房款优先用于清偿以交易标的房屋作为抵押物的债权，以及时涤除相关债权人在交易标的房屋上设定的抵押权，进而为协助房屋买受人办理产权登记过户等事宜创造履行条件。然而，本案中，刘凯实际收到的王华所陆续支付的购房款等款项累计数额已经明显超出刘凯从建设银行顺义支行贷款数额，刘凯却未能将王华支付的前述款项用于偿还银行贷款，截止本案审理期间，尚有巨额银行贷款未能获得清偿，刘凯的前述行为明显有违诚信！还应指出的是，刘凯明知涉诉房屋已经卖给王华并实际交付给王华居住使用多年，其在收到王华陆续支付的购房款后，继续使用涉诉房屋作为抵押物向王军涛大额借款，恶意损害王华利益，对刘凯前述背信弃义、恶意违约、毫无诚信的行为，本院予以严厉谴责！本案中，在王华明确表示其愿意代替刘凯向涉诉房屋的抵押权人建设银行顺义支行、王军涛履行相关贷款合同、借款合同中约定的债务，以涤除债权人建设银行顺义支行、王军涛在涉诉房屋上设定的抵押权，对于王华在前述债权人债权得到清偿的情况下要求刘凯协助其办理涉诉房屋过户手续的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。建设银行顺义支行与王军涛均应协助接受王华替代刘凯履行相关还款义务，并应在其债权依法获得清偿后，及时协助王华办理注销其对涉诉房屋抵押权的相关手续。鉴于刘凯前述恶意违约、故意损害王华依据合同享有的履行利益的行为过于恶劣，故此，对于王华根据2012年9月24日《北京市房屋买卖合同》的第六条第二款约定，要求刘凯自2015年9月9日（即王华起诉之日）起，按照280元／日的标准支付违约金，本院予以支持。因相关借款合同及公证债权文书明确约定有违约金等持续计算应偿还债务金额的条款，对于王华替代刘凯分别向建设银行顺义支行和王军涛偿还的款项之最终实际发生数额，应当以本案进入自动履行阶段或者强制执行程序后，根据编号为110750012-011-2012000412的《个人住房（商业用房）借款合同》和编号为（2015）京方正内民证字第55415号《具有强制执行效力的债权文书公证书》所附的《借款合同》核算的金额为准。对于王华为涤除涉诉房屋上设定抵押权替代刘凯分别向建设银行顺义支行和王军涛实际偿付的金额超出王华应向刘凯支付购房款余额五十二万八千元的部分，王华有权向刘凯追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘凯继续履行原告王华与被告刘凯于二○一二年九月二十四日就位于北京市顺义区XXXX签订的《北京市房屋买卖合同》及其《补充协议》，配合原告王华办理涉诉房屋抵押权注销手续；自第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行及第三人王军涛注销其在上述房屋设定的抵押权之日起七日内，被告刘凯协助原告王华办理房屋过户登记手续，将上述房屋过户登记至原告王华名下，过户产生的费用由原告王华负担；二、原告王华于本判决生效之日起七日内，代被告刘凯履行被告刘凯与第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行之间编号为110750012-011-2012000412的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金及利息的清偿义务，第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行接受还款后有义务协助原告王华办理上述房屋的抵押权注销手续，被告刘凯予以协助；三、原告王华于本判决生效之日起七日内，代被告刘凯履行被告刘凯与第三人王军涛之间经中华人民共和国北京市方正公证处公证的编号为（2015）京方正内民证字第55415号《具有强制执行效力的债权文书公证书》所附的《借款合同》项下的借款本金、利息及违约金的清偿义务，第三人王军涛接受还款后有义务协助原告王华办理上述房屋的抵押权注销手续，被告刘凯予以协助；四、以原告王华按照本判决前述第二、三项实际代被告刘凯向第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行、王军涛实际清偿的数额为准，扣除剩余的房款五十二万八千元的余额部分，原告王华有权向被告刘凯追偿，自原告王华实际代为偿还前述两项债务之日起七日内执行；五、被告刘凯按照每日二百八十元的标准向原告王华支付自二○一五年九月九日起至上述房屋实际过户至原告王华名下之日止期间的违约金，于本判决生效之日起七日内执行。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万七千四百元、财产保全费五千元，均由被告刘凯负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　焦婵娟人民陪审员　　王莎玲人民陪审员　　王亚军二〇一六年四月十九日书　记　员　　吕　岩来源：百度搜索“”