（2014）临兰商初字第2524号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-12-07
案件名称
山东国众机械科技有限公司与杨亿租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
临沂市兰山区人民法院
所属地区
临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东国众机械科技有限公司,杨亿
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第二百二十三条第一款，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十四条
全文
山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2014）临兰商初字第2524号原告（反诉被告）山东国众机械科技有限公司，住所地临沂经济技术开发区梅埠办事处金升路109号。法定代表人姜英杰，董事长。委托代理人王平达，山东上和律师事务所律师。委托代理人李宾，山东上和律师事务所律师。被告（反诉原告）杨亿。委托代理人刘冠玖，山东力维律师事务所律师。委托代理人曾进，山东力维律师事务所律师。原告（反诉被告）山东国众机械科技有限公司(以下简称国众公司)诉被告（反诉原告）杨亿租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东国众机械科技有限公司委托代理人王平达、李宾，被告杨亿及委托代理人王平达、李宾到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告山东国众机械科技有限公司诉称，2010年4月1日，临沂市国土资源局与原告签订国有土地使用权收回协议，约定：将原告位于临沂市兰山区解放路174号土地收回；待乙方腾空厂区并移交该宗地给临沂市国土资源局10日内，由临沂市国土资源局和临沂市交通运输公司共同支付剩余补偿款1000万元；协议签订24个月内，原告需搬迁完毕。临沂市市政府协调后，定于2013年4月1日前，原告搬迁完毕，交出土地。2012年之前，被告杨亿承租原告三处房屋多年，用于经营羊肉馆。2011年12月18日，原告与被告杨亿续签《租房合同》，因考虑到厂区政府收回、搬迁问题，合同期限为不定期，2013年2月，原告向全部60余户租房户发出租房合同终止和房屋收回通知书，告知：原告因政府收回土地，即将开始全部搬迁；租赁房屋务必于2013年3月31日前交回，2013年4月1日起仍未交回房屋，承担不利后果。至2013年3月31日，被告未搬迁。原告此后虽多次做被告工作，被告至今仍在三处房屋继续生产经营，拒不腾空、返还。被告的行为，不仅严重影响了市政府的加快城市改造建设工作，还严重拖延了新经济项目的开工建设进程，而且给原告带来巨大的经济损失。被告自2013年4月1日起，就处于非法占用三处房屋状态。被告应支付自2013年2月起至返还房屋之日的租金，两处每月9900元，外加第三处每年11000元，月合计10816元。原告本应在2013年4月收到剩余补偿款1000万元，由于被告的行为，导致临沂市国土资源局和临沂市交通运输公司至今不予给付。原告迟迟得不到补偿款，不仅产生相应的实际利息损失，还严重影响了原告的生产经营。综上所述，原告为维护合法权益，特请求法院判令原被告解除房屋租赁合同，判令被告立即腾空、返还房屋；被告给付自2013年2月起至返还房屋之日租金183872元（暂计算至2014年6月），被告承担本案一切诉讼费用。被告杨亿辩称，原告的诉讼请求不能成立。双方所签订的租赁合同是长期合同，合同未到期。原告无权提前解除合同并收回房屋。被告一直要求缴纳租金，但原告拒收。被告也从未收到原告发出的租房合同终止通知书，因此，租赁合同继续有效。从原告起诉状第一项可以看出双方之前的租赁合同并未解除。反诉原告杨亿诉称，反诉原告长期租赁反诉被告位于兰山区开源路12号的部分房屋和场地，用于开办清真羊肉馆，已经在市区形成了非常有影响的清真羊肉老店，具有大量的稳定客源。期间，反诉原告经反诉被告同意在院内修建了大量房屋和大棚，添置了大量附属设施用于经营使用。2011年12月28日，反诉原告同反诉被告又续签了一份《租房合同》，约定反诉原告继续承租反诉被告兰山区开源路12号部分房屋和场地，继续用于经营“三路万顺清真羊肉馆”。双方一致按约定履行各自义务。但自2013年4月3日起反诉被告就在未经任何通知的情况下，突然无故对反诉原告租赁的场所进行停水停电，严重影响了反诉原告的经营，给反诉原告的经营造成重大经济损失。且由于反诉被告强行单方解除合同的行为，将势必给反诉原告造成重大经济损失。为此提起反诉，请求法院依法查明事实，依法责令反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失3000000元，诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告国从公司辩称，反诉原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。经审理查明，原告山东国众机械科技有限公司，其原名称为山东临沂齿轮厂，90年代初曾与香港公司合作成立“临沂鑫鑫齿轮有限公司”，2001年终止合作关系，2004年进行企业改制，名称变更为“临沂恒跃齿轮有限公司”，2015年5月又变更名称为“山东国众机械科技有限公司”。原告厂址原在临沂市兰山区解放路105号，2005年左右，门牌号变更为解放路174号。该单位西临临西三路，北临解放路。1996年左右，原告将沿临西三路的一座沿街楼，楼后一座一层房屋及周转部分土地租赁给被告开办羊肉馆。双方就此签订了书面租赁合同，但2011年前的租赁合同双方均已丢失。被告经营期间，经原告许可，在沿街楼后的一层房屋上加盖了一层房屋，在沿街楼与楼后的二层房屋间增建了冷库、宿舍、配料间等，在沿街楼北侧增建了一座钢结构大棚，并硬化了路面。上述增建时间均在2011年前，所有增建物均无产权手续。被告自建房所占场地是合同标的物房屋之外的重大增加，但双方对被告在租赁场地上的自建房屋于合同解除或合同终止后的处置问题并未做出明确的约定。2011年12月18日，原、被告就上述租赁物分两部分续签租房合同两份，两份合同约定的月租金共计为19800元，交款日为每月的10日；两份合同约定的租赁期限起始日均为2012年1月1日，但均未明确租赁到期日。两份合同还约定被告经原告同意改造的房屋及设施在合同期满后产权归原告所有，如双方遇特殊情况，可提前一个月书面通知对方解除合同。2010年3月，根据城市规划，政府收回原告位于兰山区解放路与开源路交汇处东南侧土地的建设用地使用权，并对原告解放路厂区的土地、建筑及其他附着物进行了摸底调查；并于2010年4月1日，临沂市国土资源局与恒跃齿轮公司签订《国有土地使用权有偿回收协议》，约定，根据临沂市政府（2010）第15号会议纪要，该宗土地及地上附着物补偿费共计4000万元，根据恒跃齿轮公司新厂区建设进度拨付补偿款；协议签订后6个月内，恒跃齿轮公司向临沂市国土资源局交付土地使用证、房产证等相关产权证明材料，并保证土地无抵押、查封、租赁等限制权利；协议签订24个月内，恒跃齿轮公司需搬迁完毕，并交付土地。2013年2月份，原告通知被告终止合同，要求被告于2013年3月31日前交回租赁物，并不再收取被告租金，被告拒绝履行至今。此后，原告单位整体搬迁。双方因搬迁赔偿问题不能达成一致意见，原告于2014年7月24日向本院提起民事诉讼，要求解除双方的租赁合同，被告立即腾空并返还原告房屋，支付2013年2月至2014年6月间的租金183872元，诉讼费由被告负担。另查明，对于被告在原租赁物上增加的附着物的价值，双方在庭审过程中不能形成一致意见，被告申请本院委托评估，但至今未预交评估费，致使评估无法进行。上述事实，主要根据当事人陈述、庭审调查、举证、质证及有关书证予以证实，相关证据均已收集、记录在卷。本院认为，原告国众公司与被告杨亿于2011年12月18日签订的两份房屋租赁合同，均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以认定。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”涉案的两份合同均没约定租赁期限，应认定为不定期租赁合同。根据合同法第二百三十二条的规定，原告可随时解除合同。现原告要求解除合同，是由于政府规划，原告老厂区土地被政府回收这一不可抗力的原因，致使合同不能继续履行。故原告要求解除租赁合同，并要求被告返还租赁物的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。原告在2013年2月份通知被告终止合同，要求被告于次月31日前返还房屋，已尽合理通知义务，合同应于2013年3月31日解除。在此之前该被告仍按合同租用原租赁物，其应当交纳租赁费。故原告要求被告支付2013年2月、3月的租赁费39600元的诉讼请求，理由正当，院应予支持。对于原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于被告在承租原告房屋及土地后新增建或增加的建筑物、附着物，均形成于2011年前，其产权归属应受该宗建筑物、附着物形成时间前的租赁合同的约束。因双方均未提交相关合同。原告主张该宗建筑物、附着物归其所的要求，无证据证实，本院不予支持。对于该宗新增建或增加的建筑物、附着物，双方当事人没有约定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”但对该扩建的建筑物的造价费用，被告未能提交有效证据证实；同时被告亦未能按时预交评估费用，致使本院无法认定该部分建筑物的现有价值。被告应对其要求原告就该部分建筑物进行赔偿的诉讼请求，承担举证不能的后果。因被告扩建的建筑物无合法建设手续，且至今未补办准建手续，在租赁合同解除后，该部分建筑物应当由被告自行拆除，如被告拒不拆除，应有行政机关强制拆除。故反诉原告要求反诉被告赔偿其建筑物价值损失的诉讼请求，本院不予支持。原告根据政府规划及国土资源局与其签订的《国有土地使用权有偿回收协议》，提出解除与被告的租赁合同，是由于不可抗力导致合同不能继续履行所致，原告不构成违约。由于双方的租赁合同未就如因不可抗力导致合同解除而产生的停产停业等损失作出约定，故被告要求原告赔偿其停产停业损失等费用的反诉请求，无证据证实，其理由不能成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)山东国众机械科技有限公司与被告(反诉原告)杨亿于2011年12月18日签订的两份房屋租赁合同于2013年3月31日解除；二、被告(反诉原告)杨亿于本判决生效后二十日内腾空所承租的房屋及占用的土地，并将所租赁物（房屋及占用的土地）返还给原告（反诉被告）山东国众机械科技有限公司；三、被告(反诉原告)杨亿于本判决生后十日内支付原告(反诉被告)山东国众机械科技有限公司2013年2月、3月间的租金39600元；四、驳回原告山东国众机械科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告杨亿的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3977元，由原告山东国众机械科技有限公司负担3187元，由被告杨亿负担790元；反诉案件受理费15400元，由反诉原告杨亿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时按照上诉的标的额预交上诉费，上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉而未能在上诉期满后七日内预交上诉费用的，视为自动撤回上诉。审 判 长 陈士祥人民陪审员 李 民人民陪审员 解成军二〇一六年四月十九日代书 记员 管旭茵 关注公众号“”