（2015）庐民二初字第732号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-12-30
案件名称
易强、易勇等与九江市新大地红飘带科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
九江市庐山区人民法院
所属地区
九江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
易强,易勇,九江市新大地红飘带科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百二十九条
全文
九江市庐山区人民法院民 事 判 决 书（2015）庐民二初字第732号原告易强，男，1963年3月7日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告易勇，男，1968年7月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。共同委托代理人陶仕马，江西开河律师事务所律师。被告九江市新大地红飘带科技有限公司，住所地：九江市庐山区前进东路686号。法定代表人田小宁，该公司董事长。委托代理人聂桂芬，该公司总经理。委托代理人王嘉伟，该公司员工。原告易强、易勇与被告九江市新大地红飘带科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员方晶晶适用简易程序并公开开庭进行了审理，原告易勇及两原告的委托代理人陶仕马、被告的委托代理人聂桂芬、王嘉伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告易强、易勇诉称：2011年11月10日，被告与九江市华龙房地产开发有限公司（以下简称华龙公司）签订《场地租赁合同》，合同约定华龙公司将位于九江市前进东路686号华龙莱茵美郡5号楼、6号楼、7号楼三栋楼房的第二层租赁给被告经营，租赁期限从2014年7月1日至2021年10月30日，并约定租金为不含税价22.47／㎡。租金支付方式为一季度支付一次，每季度最后一个月的20日至30日支付下一个季度租金，若被告逾期一个月未交房租或其他费用，华龙公司有权解除合同并收回场地并按应付金额日千分之五的比例收取被告的违约金和追究相关违约责任。2015年5月，华龙公司将以上的5号楼、6号楼出售给两原告。2015年7月22日，原、被告、华龙公司达成《5、6号楼场地租赁合同主体变更三方协议》，协议约定：华龙公司与被告签订的《场地租赁合同》中的所有条款继续有效，被告需按合同约定支付华龙公司的租赁费用，自2015年7月1日开始，5、6号楼的租赁费用全部交给原告。然而，被告未按协议约定履行支付租金义务，原告经多次催讨未果，故诉至法院，要求1、判令解除《场地租赁合同》中5、6号楼的租赁协议、《5、6号楼场地租赁合同主体变更三方协议》；2、判令被告返还租赁物，支付原告租金160769.4元（2015年7月1日至2015年12月31日），并按原合同约定的标准支付至被告返还租赁物之日的租金，按年利率6%计算承担自立案之日（2015年11月25日）起至租赁物返还之日止的利息损失。3、判令被告按日5‰计算支付从2015年7月1日至2015年12月31日的违约金84403元（80387.7元×5‰×210天﹦84403元）。被告辩称：对与原告之间的租赁关系及欠租均无异议，租赁面积需进一步核实。经审理查明：2011年11月10日，被告九江市新大地红飘带科技有限公司与华龙公司签订《场地租赁合同》，合同约定：华龙公司将位于九江市前进东路686号华龙莱茵美郡5号楼、6号楼、7号楼三栋楼房的第二层共计面积1900.2平方米租赁给被告经营，租赁期限从2014年7月1日至2021年10月30日，并约定租金为不含税价22.47元／㎡，租金递增比例为6%，即从第二年开始，每一年租金在前一年基础上按照6%递增。租金的支付方式为一个季度支付一次，支付时间为每季最后一个月的20日至30日之内，预先支付下一季度租金。如被告逾期一个月未交房租或其他费用，华龙公司有权解除合同收回场地，并按应付金额的日5‰比例收取违约金和追究相关违约责任。本合同项下所有权或经营权的变动，不影响本合同的效力，若场地所有权发生变化，出租方应确保被告继续履行合同。合同签订后，双方均各自履约。2015年5月，华龙公司将以上的5号楼、6号楼出售给两原告。2015年7月22日，原、被告、华龙公司达成《5、6号楼场地租赁合同主体变更三方协议》，协议约定：华龙公司与被告签订的《场地租赁合同》中的所有条款继续有效，从2015年7月1日开始，其后在租赁期限内5号楼、6号楼商铺的租赁费用全部交给原告指定的收款账户。5、6号楼的租赁面积为1124.89㎡。然而，被告未按协议约定履行支付租金义务，从2015年7月1日至2015年12月31日，被告共欠付原告租金160769.4元，原告经多次催讨未果，故诉至法院，请求支持其上述诉请。上述事实，有被告与华龙公司签订的《场地租赁合同》、原、被告与华龙公司签订的《5、6号楼场地租赁合同主体变更三方协议》及原、被告陈述存卷佐证，足以认定。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即租赁物所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，受让人在受让该租赁物所有权同时就与承租人产生了租赁关系，成为新的出租人，继承原出租人的权力和义务。故原告在取得本案涉诉的租赁场地所有权后，其与被告之间形成新的租赁关系，该租赁关系真实、合法、有效，依法受法律保护。双方均应按合同约定严格履行义务，现被告拖欠租金未付，已构成违约，原告诉请解除合同和支付租金事实清楚，依法有据，应予支持。另原告要求被告按合同约定日5‰计算承担违约金，该约定利率明显偏高，参照民间借贷逾期利率的标准，可调整为按月利率2‰计算，则被告应支付原告违约金为（2015年7月至9月为80387.7元×2‰×3个月﹦482.32元；2015年10月至12月为160769.4×2‰×3个月﹦964.61元，共计人民币为1446.93元）。另因被告已承担原告2015年12月底前迟延支付租金的违约金，故原告诉请被告承担之前租金占用利息之诉请不再支持，其后的租金占用利息可按原告诉请的年利率6%标准计算至付清之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、二百一十二条、二百二十六条二百二十七条、二百二十九条之规定，判决如下：一、解除原、被告的《场地租赁合同》和《5、6号楼场地租赁合同主体变更三方协议》。二、限被告九江市新大地红飘带科技有限公司自本判决生效之日起七日内返还原告易强、易勇九江市前进东路686号华龙莱茵美郡5号楼、6号楼门面。三、限被告九江市新大地红飘带科技有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告易强、易勇租金160769.4元和违约金1446.93元，共计人民币162216.33元。2016年1月1日之后的门面占用费按合同约定计算，门面占用费利息按年利率6%标准算至返还门面时止）。四、驳回原告易强、易勇其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23766元，减半收取11883元，由两原告负担3883元，被告8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费23766元，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 方晶晶二〇一六年四月十九日书记员 徐嘉镠 来自：