（2015）槐民初字第2348号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-12-12
案件名称
李易时与山东西街工坊创意文化产业园有限公司等合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李易时,山东西街工坊创意文化产业园有限公司,宋森
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2015）槐民初字第2348号原告李易时，女，1953年1月29日出生，汉族，住济南市。委托代理人刘鹏，济南市中春庭法律服务所法律服务工作者。被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司，住所地济南市。法定代表人宋森，董事长。委托代理人黄印，女，1963年12月26日出生，汉族，该公司总经理，住济南市。被告宋森，男，1965年12月21日出生，汉族，住济南市。两被告共同委托代理人王玉祥，男，1970年10月21日出生，汉族，被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司职工，住济南市。原告李易时与被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司（以下简称西街工坊）、被告宋森（以下简称两被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理。审理中，原告李易时申请财产保全并提供担保，本院作出（2015）槐民初字第2348-2号民事裁定，查封被告宋森名下鲁AS90**奔驰轿车一辆。本院依法组成合议庭，于2016年1月18日第一次公开开庭进行了审理。此后，原告李易时提交变更诉讼请求申请。本院于2016年4月13日第二次公开开庭进行了审理。原告李易时及其委托代理人刘鹏，两被告共同委托代理人王玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李易时诉称：原被告三方于2012年6月13日签订三方合同，约定被告济南隆越市场运营管理有限公司（现更名为西街工坊）受被告宋森之委托，将西街工坊一层A27号铺位的使用权转让给原告，原告支付相应的转让费。之后，原告再将上述铺位委托给被告济南隆越市场运营管理有限公司经营。被告济南隆越市场运营管理有限公司按约每季度支付给原告租金4423.13元。合同签订后，原告如约向被告隆越公司支付了使用权的转让费，并委托其经营上述铺位。自2014年4季度开始，被告无任何理由延期拖欠兑付租金。至2015年7月25日，被告在没有经过原告同意的情况下，擅自将合同中约定的每季度租金下调至1769.25元，导致原告的合法权益遭到侵害。经多次协商，被告态度蛮横，拒不履行原合同义务。被告的行为严重违反合同的约定，造成合同不能继续履行。原告诉至法院请求判令：1.依法解除合同；2.被告返还转让费141540元；3.诉讼费、保全费由两被告承担。原告李易时在第一次开庭审理时增加要求两被告支付拖欠的租赁费10901.14元、滞纳金2560元的诉讼请求。原告李易时变更诉讼请求诉称：根据庭审调查情况、两被告现状及其提交的证据，原告申请变更诉讼请求为：一、判令合同无效；二、判令两被告返还转让费141540元；三、诉讼费、保全费由两被告承担。原告李易时在审理中明确要求被告宋森首先承担责任，要求被告西街工坊与被告宋森承担连带责任。两被告共同辩称：涉案的房屋租赁合同自签订至今已经依法履行了三年多，本案所涉的商铺是山东省及济南市的重点文化产业示范基地，返租铺位是出于统一打造并维护突出市场文化经营主题的目的，三年来由于市场环境变化致使情势变更，市场租金及经营情况欠佳。在被告负债经营支付原告高额铺位租金的情况下，为了维持市场存续，被告提出适度降低租金或由原告收回商铺自行经营。原告购买商铺的资金已经用于铺位的投资建设，原告是购买铺位使用权的权利人，投入铺位建设的资金转化到铺位资产中已经无法抽回。本案为房屋租赁合同纠纷，双方具有真实的交易关系。现被告情势变更要求降租或由原告收回铺位自行经营履行房屋租赁合同适当。综上，请求法院查明事实，驳回原告的不当诉讼请求。两被告针对原告李易时变更的诉讼请求辩称：坚持第一次开庭审理时的答辩意见，此外，补充答辩意见如下：对依法判定合同无效有异议，没有法律依据，涉案房产是被告依法从拍卖公司拍卖所得，房产手续完备，原被告所签合同应当有效。经审理查明，2012年6月13日，原告李易时作为乙方，被告宋森作为甲方，济南隆越市场运营管理有限公司（以下简称济南隆越公司）作为丙方，签订《铺位使用权合同》一份，第一部分约定甲方授权丙方全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜。丙方同意将西街工坊的一层A区27一个铺位的使用权有偿转让给乙方，总建筑面积10.11平方米，转让总价为141540元。丙方同意自本合同签订后铺位使用权自动转让给乙方，乙方获得使用权的年限自2012年6月13日至2032年6月12日共计20年，同时丙方承诺合同期满后乙方可以0租金优先续约该铺位后续10年的使用权。乙丙双方约定该铺位自使用权正式转让后8年内为委托经营时间，委托经营期过后，乙方可自主经营或转租。甲方保证该铺位产权权属清楚，归甲方所有，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理并承担诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲丙方共同负责赔偿。该铺位使用权转让后原丙方享有的权利和义务均由乙方享有和承担等内容。第二部分约定乙丙双方所约定的委托经营期限为8年，自2012年6月13日至2020年6月12日，签订本合同当日，乙方即向丙方交付上述铺位，视为乙方已按照本合同规定条款履行了上述铺位交付给丙方的义务。乙丙双方确定租赁期限内上述铺位每季的租金为4423.13元，丙方按一季为一支付期，需在签订本合同当日支付给乙方首季租金4423.13元，以后每季的付款日期为距前一支付日期一季后的1个月内支付。乙方同意将上述铺位交由丙方或丙方合作方设计和装修，保证丙方在租赁期内正常经营、依法经营不受乙方干预。租赁结束后，上述铺位内的不可移动装潢设施、道具的所有权归乙方所有。自本合同生效起8年后，委托经营期满前第四个月乙方向丙方书面提出选择自营或转租，为了西街工坊的良性运营，在提出自营或转租的同时，乙方或转租受租方须书面提供经营项目交丙方审核，确定不影响西街工坊经营宗旨的可以经营，如果相关审核不能通过，则必须重新调整经营项目。丙方拖欠租金，应向乙方支付滞纳金，每逾期1日，丙方须向乙方支付当期租金总额3‰的滞纳金等内容。第三部分约定本合同有效期内发生诉讼纠纷，若协商不成的，任何一方均可向铺位所在地的人民法院起诉解决争议等内容。合同还约定了其他事项。上述合同包含附件，其中附件二为委托书复印件一份，显示2011年7月20日，被告宋森作为委托方向作为受托方的济南隆越公司出具，载明：本人特委济南托隆越公司作为我的合法代理单位，全权代表我办理西街工坊项目相关铺位的使用权转让、招商、租赁等事宜，对隆越公司在办理上述事项过程中所签署的相关文件，我均予以认可并承担相应的法律责任。附件三为担保书复印件一份，显示2011年7月20日，被告宋森及山东隆越置业有限公司共同作为担保方，内容为西街工坊创意文化产业园产权持有人宋森陈述并承诺：我授权济南隆越公司在出租西街工坊商铺使用权时，就前8年统一经营期内客户的租金支付和统一经营期结束后使用权回购的相关约定，在济南隆越公司无法按照相关合同履约时，我同意以“西街工坊”创意文化项目的产权价值作担保给予偿付。山东隆越置业有限公司同时承诺同意承担上述事宜的连带责任。签订合同后，原告李易时按照约定向济南隆越公司支付西街工坊A区27号商铺转让款共计141540元，该公司向原告李易时出具了收据。2012年6月13日，原告李易时收到上述铺位2012年6月13日至9月12日的租金4423元。2013年12月20日，济南隆越公司名称变更为本案被告西街工坊。2015年7月，被告西街工坊将合同约定的租金标准调整至每日2元/平方米（或每年按购买商铺总金额的5%计算租金）。双方为此生产纠纷，原告李易时诉至本院。对于涉案商铺是否取得建设工程规划许可证，原被告均认为应该具有，但均未提供相关证据。两被告认为涉案商铺系被告宋森通过拍卖程序取得，具有合法产权。为此，两被告提交拍卖成交确认书、发票、山东省建设项目登记备案证明、济南市文化体制改革和文化产业发展工作领导小组办公室济文改办〔2011〕6号《关于同意西街工坊创意文化产业园为济南市重点文化产业园的批复》文件各一份。其中，拍卖成交确认书和发票显示被告宋森于2010年9月29日通过拍卖的形式取得济南皮鞋总厂全部破产财产。两被告说明本案所涉的西街工坊产业园的商铺是在济南皮鞋总厂的原有厂房及地上物的基础之上改扩建而来。山东省建设项目登记备案证明显示被告西街工坊在济南市槐荫区营市西街成立西街工坊创意文化旅游公共服务平台项目，建设内容为对原有厂房进行装修改造，建设创意教育中心、旅游产品展示平台等，并注明该项目备案后应严格按照规划、国土、环保等部门有关规定办理相关手续。登记机关为济南市发展和改革委员会，登记时间为2014年5月30日，该证明有效期一年。《关于同意西街工坊创意文化产业园为济南市重点文化产业园的批复》载明同意槐荫区人民政府办公室的请示，同意西街工坊创意文化产业园为济南市重点文化产业园区等内容。原告李易时对两被告提交的上述证据的真实性没有异议。对于合同效力与两被告之间的责任承担，原告李易时主张合同无效，两被告应承担连带责任。两被告认为合同有效，公司设立目的是运营西街工坊项目，公司的主要资产是被告宋森拍卖取得的土地及地上物，商铺转让款系被告西街工坊收取后用于西街工坊产业园的改造和运营，如确需承担责任，应由被告西街工坊承担责任，被告宋森不应承担责任。以上事实，有原告李易时提供的《西街工坊铺位使用权合同》及其附件、收据、收条、关于调整委托经营商铺租金的告知函、企业变更登记信息查询结果等证据，两被告提交的拍卖成交确认书、发票、山东省建设项目登记备案证明、《关于同意西街工坊创意文化产业园为济南市重点文化产业园的批复》及双方当事人在庭陈述为证。本院认为，原告李易时与两被告签订的《铺位使用权合同》从内容及各方陈述来看实际系对可以独立的商铺租赁权的处分，并非直接对商铺所有权的转让，属于租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，两被告将涉案商铺的租赁权进行处分，对外出租，但并未提交相应商铺的合法产权证件及改扩建相应的建设工程规划许可证等审批手续。两被告辩称具备上述相应手续，但其提交的山东省建设项目登记备案证明及批复文件等证据均不能证实其主张，反而证明其尚未取得上述法律规定的证件及手续。据此，原告李易时与两被告签订的《铺位使用权合同》违反国家法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。上述《铺位使用权合同》虽系三方共同签订，但明确约定“甲方（宋森）授权丙方（西街工坊）全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜”，为此，被告宋森还向被告西街工坊出具委托书一份。因此，被告宋森与原告李易时应为合同的实际相对方，被告西街工坊系被告宋森的代理人。据此，被告宋森应当作为直接责任人承担返还原告李易时转让款的义务。对于原告李易时要求被告被告西街工坊承担连带责任的主张，被告西街工坊虽系被告宋森的代理人，但其主要资产以及主要的经营业务均系本案所涉的西街工坊项目，其收取商铺转让款后并未转交被告宋森而是自行投入到西街工坊项目的经营。依据上述事实，对原告李易时的该项请求，本院予以支持。原告李易时提交变更诉讼请求申请书后，明确以变更后的诉讼请求为准，但在第二次开庭审理过程中，其口头要求两被告还应向其支付租赁费10901.14元、滞纳金2560元。因本院系围绕其书面的变更诉讼请求申请进行审理，原告李易时变更后的诉讼请求并不包含该两项口头提出的请求，对此，本院在本案中不予处理。两被告在审理中一直坚持辩称合同有效，认为如果认定合同无效，原被告双方应相互返还，即原告李易时应向其返还已收取的租金。对此，本院认为，两被告明确辩称合同有效，且其并未就此提起反诉，因此本院对其该项意见在本案中不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告李易时与被告宋森、济南隆越市场运营管理有限公司于2012年6月13日签订的《铺位使用权合同》无效；二、被告宋森自本判决生效之日起十日内向原告李易时返还转让款141540元；三、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司对上述判项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3131元，由原告李易时负担131元，被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司、被告宋森负担3000元；财产保全费1228元，由被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司、被告宋森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 夏 珍人民陪审员 高金辉人民陪审员 朱兆华二〇一六年四月十九日书 记 员 焦婷婷 更多数据：搜索“”来源：