（2016）渝01民终320号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-09-20
案件名称
张取云、龙玺琳与重庆江北石马河街道丽景苑小区业主委员会业主撤销权纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆江北石马河街道丽景苑小区业主委员会,张取云,龙玺琳
案由
业主撤销权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终320号上诉人（原审被告）重庆江北石马河街道丽景苑小区业主委员会。负责人赵星，主任。委托代理人谭毅忠，重庆志和智律师事务所律师。委托代理人孙仲春，重庆志和智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张取云。被上诉人（原审原告）龙玺琳。委托代理人龙成波。委托代理人唐前伟。上诉人重庆江北石马河街道丽景苑小区业主委员会（以下简称丽景苑小区业委会）与被上诉人张取云、龙玺琳业主撤销权纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年6月23日作出（2014）江法民初字第07065号民事判决，上诉人丽景苑小区业委会对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2016年3月29日进行了询问。上诉人丽景苑小区业委会的委托代理人谭毅忠、孙仲春，被上诉人龙玺琳的委托代理人龙成波、唐前伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，张取云、龙玺琳系丽景苑小区的业主。丽景苑小区业委会系该小区的业主委员会，并在重庆市江北区人民政府石马河街道办事处进行了备案。重庆大川集团物业管理有限公司系该小区的前期物业服务企业。该小区建设共分四栋楼，为1至4号楼，在办理房屋产权登记时该1至4号楼编号分别变更为：丽景苑4幢（原1号楼）、丽景苑1幢（原2号楼）、丽景苑2幢（原3号楼）、丽景苑3幢（原4号楼）。重庆市房产面积测算报告书中载明：丽景苑1幢建筑面积共计17462.12平方米，住宅户数为232户，1楼1号、4号住宅建筑面积均为73.48平方米，1楼2号、3号住宅建筑面积均为50.95平方米，1楼5号住宅建筑面积为72.58平方米，1楼6号、7号住宅建筑面积为98.12平方米，1楼8号住宅建筑面积为72.48平方米，第2楼至29楼的1号、4号住宅各28户，建筑面积均为73.48平方米，第2楼至29楼的2号、4号住宅各28户，建筑面积均为50.95平方米，第2楼至29楼5号住宅28共户，建筑面积均为74.92平方米，第2楼至29楼第6号、7号住宅各28户，建筑面积均为101.99平方米，第2楼至29楼8号住宅共28户，建筑面积均为74.81平方米；丽景苑2幢建筑面积共计17461.51平方米，户数为232户，1楼1号、4号住宅建筑面积为73.61平方米，1楼2号、2号住宅建筑面积为50.50平方米，1楼5号住宅建筑面积为72.71平方米，1楼6号、7号住宅建筑面积为98.29平方米，1楼8号住宅建筑面积为72.60平方米，2楼至29楼1号、4号住宅各28户，建筑面积均为73.61平方米，2楼至29楼2号、3号房屋各28户，建筑面积均为50.50平方米，2楼至29楼5号住宅共28户，建筑面积均为75.05平方米，2楼至29楼6号、7号住宅各28户，建筑面积均为102.17平方米，2楼至29楼8号住宅共28户，建筑面积均为74.94平方米；丽景苑3幢建筑面积共计15442.05平方米，户数为216户，第1楼1号、4号房屋建筑面积均为72.17平方米，1楼2号、3号住宅建筑面积均为36.90平方米，1楼5号住宅建筑面积为72.91平方米，1楼6号、7号住宅建筑面积均为98.70平方米，1楼8号住宅建筑面积为73.02平方米，2楼至27楼1号、4号住宅各26户，建筑面积均为71.36平方米，2楼至27楼2号、3号住宅各26户，建筑面积均为36.90平方米，2楼至27楼5号住宅共26户，建筑面积均为75.25平方米，2楼至27楼6号、7号住宅各26户，建筑面积均为102.60平方米，2楼至27楼8号住宅各26户，建筑面积均为75.36平方米；丽景苑4幢住宅建筑面积共计18839.54平方米，住宅户数为240户，1楼1号、4号住宅建筑面积均为74.27平方米，1楼2号、3号住宅建筑面积均为74.48平方米，1楼5号住宅建筑面积为72.91平方米，1楼6号、7号住宅建筑面积均为86.65平方米，1楼8号住宅建筑面积为73.02平方米，第2楼至30楼1号、4号住宅各29户，建筑面积均为74.27平方米，2楼至30楼2号、3号住宅各29户，建筑面积均为73.95平方米，2楼至30楼5号住宅共29户，建筑面积均为74.52平方米，2楼至30楼6号、7号住宅各29户，建筑面积均为90.51平方米，2楼至30楼8号住宅共29户，建筑面积均为74.63平方米。以上4幢住宅的总建筑面积为69205.22平方米。重庆市房产面积测算报告书还载明：丽景苑4幢负一楼总建筑面积7356.48平方米，其中车库一个，建筑面积3840.61平方米，商业用房共46户，建筑面积2618.74平方米，设备用房897.13平方米，为不分摊共用面积。综上，丽景苑小区的住宅户数为920户、商业用房46户、车库1户。2014年2月27日，丽景苑小区业委会召开例会，通过了申请物业专项维修资金对小区围墙进行修缮、对两个门禁及安防系统升级改造，同时在电梯内增设摄像头的决定。2014年3月15日、2014年3月28日，丽景苑小区业委会召开例会，做出选聘施工单位，并就申请使用物业专项维修资金上门征求业主意见的决定。2014年4月，丽景苑小区业委会就使用物业专项维修资金对小区围墙进行修缮，对两个门禁安防系统升级改造、在电梯内增设摄像头的决定向小区业主进行了书面征求意见。2014年6月，丽景苑小区向重庆市物业专项维修资金管理中心申报使用该小区物业专项维修资金563701元。2014年8月20日，张取云、龙玺琳将本案诉至法院。审理中，丽景苑小区业委会举示了物业专项维修基金使用意见表，欲证明动用物业专项维修资金已得到小区人数与面积双三分之二以上多数业主同意。该意见表由丽景苑小区业委会制作，显示总户数920户，总建筑面积69083.71平方米，该意见表左侧以打印方式载明小区1幢至4幢住宅的业主姓名，右侧注明有同意与不同意的分别签名栏，签名栏中分别有业主的手写签名。张取云、龙玺琳认为该意见表手写签名中有68户业主是二人或二人以上，但只有一个业主签名；有95户业主手写签名与打印的业主姓名不一致或笔迹不清；有177户业主手写签名为冒签；还有的业主已经将房屋出卖且办理了过户登记，手写签名还是原业主的名字。照此计算，丽景苑小区业委会的意见表没有得到小区业主人数与建筑面积三分之二以上多数同意，做出使用物业专项维修资金维修小区设施的决定不符合法律的相关程序规定，应该撤销。为证明其将使用意见表在丽景苑小区进行过公示，丽景苑小区业委会举示了一组公示照片。该组照片显示部分使用意见表张贴于一公告栏内。张取云、龙玺琳对该组照片的张贴时间和张贴地点不予认可，认为丽景苑小区业委会并非在小区公告栏内张贴，自己从未见到过小区公告栏张贴使用意见表。另查明，丽景苑小区业主在2013年将房屋出卖并变更房屋所有权的有：3幢1-6号住宅业主由罗某变更为黄某，3幢26-4号住宅业主由皮某变更为桂某，1幢4-2号住宅业主由朱某变更为曾某、刘某。丽景苑小区业委会就使用物业专项维修资金对小区围墙进行修缮，对两个门禁安防系统升级改造、在电梯内增设摄像头的决定未征求丽景苑小区车库与商业用房业主的意见。张取云、龙玺琳在一审中诉称，张取云、龙玺琳系重庆市丽景苑小区业主，2014年7月11日，张取云、龙玺琳发现小区有施工队进行施工，得知丽景苑小区业委会决定对小区围墙进行修缮，并对小区监控进行改造。经张取云、龙玺琳至重庆市江北土地房屋登记中心了解，知道丽景苑小区业委会为进行前述修缮，共动用了563701元物业专项维修资金。丽景苑小区业委会未召开业主大会，经过小区业主人数和面积三分之二多数的同意，在张取云、龙玺琳不知情的情形下，做出动用物业专项维修资金修缮的决定，侵犯了张取云、龙玺琳及小区业主的合法权益。即使丽景苑小区业委会以征求意见的方式做出决议，也未征求张取云、龙玺琳的意见，而且丽景苑小区业委会的征求意见的签字大部分是虚假的，未达到三分之二多数，也没有在小区进行公示，修缮围墙及监控不需要动用这么多物业专项维修资金。综上，请法院判决撤销丽景苑小区业委会做出的使用物业专项维修资金对小区围墙进行修缮，对两个门禁安防系统升级改造、在电梯内增设摄像头的决定。重庆江北石马河街道丽景苑小区业主委员会在一审中辩称，张取云、龙玺琳的诉讼请求不成立，丽景苑小区的外界围栏已经多处损毁，锈蚀，监控设施也损坏，严重影响到了小区的安全。在此情况下，我们征求了全体业主的意见，在经过了占专有面积与人数三分之二业主的同意，并进行公示后，做出了动用物业专项维修资金的决定，该决定程序符合法律规定。况且，该决定已经通过了街道、居委会的审批，且该款已经支付施工方，施工方进行了部分施工。张取云、龙玺琳要求撤销没有实际意义，也没有法律依据，综上，请驳回张取云、龙玺琳的诉讼请求。一审法院认为，业主委员会执行业主大会的决定事项。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会坐车的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。张取云、龙玺琳系丽景苑小区的业主，认为丽景苑小区2014年2月27日作出使用物业专项维修资金对小区围墙进行修缮，对两个门禁安防系统升级改造、在电梯内增设摄像头的决定侵害其利益且违反法律规定，请求法院对该决定予以撤销，符合法律规定。张取云、龙玺琳称丽景苑小区业委会的决定侵害其合法权益，但无法予以充分举证明，故对张取云、龙玺琳的该意见，不予采纳。本案的关键是审查2014年2月27日作出使用物业专项维修资金对小区围墙进行修缮，对两个门禁安防系统升级改造、在电梯内增设摄像头的决定的合法性。根据《物业管理条例》规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定筹集和适用专项维修基金的，应该经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。关于专有部分面积、建筑总面积及业主人数、总人数如何计算，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。依据该规定，统计使用意见表上表现同意的为668户，但从该使用意见表来看，使用意见表上业主打印签名与业主手写签名不一致的有87户，分别是1幢××号业主姓名代某、陶某等，但意见表中签名依然为原业主手写签名；丽景苑1幢××号业主为本案龙玺林，该意见表上签字非本人所签；故使用意见表上表示同意的业主人数为577人，对应面积44030.12平方米。丽景苑小区业委会辩称签字时会存在业主同住亲属代理签字的行为等情况，但其未提供证据予以证明，另丽景苑小区业委会称物业使用人有权表决于法无据，不予采纳。关于张取云、龙玺琳陈述在意见表中有部分产权人未真正签字，意见表中签字为丽景苑小区业委会虚假代签的意见，张取云、龙玺琳未充分举证予以证实，对张取云、龙玺琳的上述意见,不予采纳。从本案证据显示，丽景苑小区业主人数还应包括小区车库与商业用户，应超过丽景苑小区业委会所称的920户，现即使按照丽景苑小区所述920户，表示同意的577人亦未达到三分之二以上。从测绘报告中显示，丽景苑小区建筑面积除住宅总建筑面积69205.22平方米外，还应包括车库与商业用房共计6459.35平方米，而丽景苑小区业委会未举示证据证明其向该部分业主征求过意见，即使按丽景苑小区业委会所述的69083.71平方米计算，目前表示同意的面积44030.12平方米亦未超过三分之二。关于丽景苑小区业委会提出其已经在征求丽景苑小区业主意见后在小区内张贴使用意见表的辩解意见，一审法院认为，丽景苑小区业委会举示的该组照片无法证实其张贴的公告栏位于丽景苑小区，亦无法证实该组照片的拍摄时间，故对丽景苑小区业委会的上述辩解意见，不予采纳。综上，丽景苑小区业委会不能举证证明其于2014年2月27日作出的使用物业专项维修资金对小区围墙进行修缮，对两个门禁安防系统升级改造、在电梯内增设摄像头的决定经过专有部分占丽景苑小区总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，故丽景苑小区业委会的上述决定不符合法律规定的程序，张取云、龙玺琳作为业主有权要求撤销。对张取云、龙玺琳的诉讼请求，予以支持。相应事宜丽景苑小区业委会可依法定程序另行作出决定。据此，一审法院遂判决：撤销重庆江北石马河街道丽景苑小区业主委员会于2014年2月27日作出使用物业专项维修资金对小区围墙进行修缮，对两个门禁安防系统升级改造、在电梯内增设摄像头的决定。本案案件受理费80元，由重庆江北石马河街道丽景苑小区业主委员会负担。重庆江北石马河街道丽景苑小区业主委员会应负担的诉讼费已由张取云、龙玺琳向法院预交，重庆江北石马河街道丽景苑小区业主委员会于本判决书生效之日起十日内支付给张取云、龙玺琳。宣判后，丽景苑小区业委会不服一审判决，向本院提起上诉称：丽景苑小区业委会在作出维修决定前均书面征求了全体业主意见，并公示了使用意见表，丽景苑小区业委会所作出决定已经过小区专有面积三分之二以上的业主且占总人数三分二以上的业主同意，符合法律规定的程序。一审法院作出的撤销业委会决定的判决损害了大部分业主的利益，请求撤销一审判决，依法改判驳回张取云、龙玺琳的诉讼请求。被上诉人龙玺琳答辩称：丽景苑小区业委会请施工队对围墙进行修缮并没有召开业主大会，也未征求龙玺琳的意见，小区业主签字大部分是虚假的，请求二审法院维持原判。被上诉人张取云未到庭发表意见。经审查，一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。二审中，案外人重庆大川普安房地产开发有限公司向本院出具情况说明，称其系丽景苑小区的开发商，也是该小区的业主，在该小区共拥有物业6309.12平方米，丽景苑小区业委会在作出申请物业专项资金对小区围墙进行修缮、对两个门禁系统升级改造以及在电梯内增加摄像头的决定时征求了重庆大川普安房地产开发有限公司意见，其表示同意。因重庆大川普安房地产开发有限公司未举示证据证实其系丽景苑小区业主及实际拥有物业的面积，故本院对该情况说明不予采信。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。从一、二审审理查明的事实可见，丽景苑小区住户至少为920户，表示同意修缮围墙的577人，未达到总人数三分之二以上；据测绘报告显示，丽景苑小区建筑面积除含住宅建筑面积69205.22平方米外，还包括车库与商业用房共计6459.35平方米，合计75664.57平方米，表示同意的业主所有的建筑物面积44030.12平方米，亦未达到建筑物总面积的三分之二。故丽景苑小区业委会作出对小区围墙进行修缮、对两个门禁系统升级改造以及在电梯内增加摄像头的决定不符合法律规定的程序。丽景苑小区业委会称其决定符合法律规定程序的上诉理由与查明的事实及相关法律规定不符，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆江北石马河街道丽景苑小区业主委员会承担。本判决为终审判决。审 判 长 师玉婷代理审判员 刘 希代理审判员 王 兵二〇一六年四月十九日书 记 员 程 容 来自