（2016）皖11民终665号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-05-08

案件名称

滁州天裕房地产开发有限公司与唐永慧房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省滁州市中级人民法院

所属地区

安徽省滁州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

唐永慧,滁州天裕房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

安徽省滁州市中级人民法院民事判决书（2016）皖11民终665号上诉人（原审被告）：唐永慧，女，1975年10月7日出生，汉族，太阳圆幼儿园园长，住安徽省定远县。被上诉人（原审原告）：滁州天裕房地产开发有限公司，住所地安徽省定远县，组织机构代码79981162-0。法定代表人：郑肯尼，该公司董事长。委托代理人：张万星，安徽皖瑞律师事务所律师。上诉人唐永慧为与被上诉人滁州天裕房地产开发有限公司（以下简称天裕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院于2016年1月7日作出的（2015）定民一初字第03669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人唐永慧，被上诉人天裕公司的委托代理人张万星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年7月31日，天裕公司与唐永慧签订一份房屋租赁合同，天裕公司将定远县天裕国际名城18号楼一层租赁给唐永慧经营太阳圆幼儿园使用，合同约定：建筑面积为401.319平方米；租赁期限从2014年10月1日起至2019年9月30日止；租金每年人民币伍万元整；付款方式为按年度一次性支付，第二年度起，每年8月1日提前一次性付清该年度租金；该合同第十一条约定：如因不可抗力的原因而使承租的房屋或者设备损坏的，双方互不承担责任。因不可归责于承租人的原因，致使租赁房屋部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金等事项。合同签订后，唐永慧支付了2014年10月1日至2015年9月30日的租金，并支付了2015年10月1日至2016年9月30日的租金3万元，下欠2015年10月1日至2016年9月30日租金2万元未予支付。原审法院认为：天裕公司与唐永慧签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方当事人均应按照协议的约定履行义务和承担责任。按照该房屋租赁合同的约定，唐永慧应于2015年8月1日前一次性支付2015年10月1日至2016年9月30日的租金5万元，现唐永慧下欠2万元房屋租金未支付，故对天裕公司要求唐永慧支付房屋租赁费2万元的诉讼请求，予以支持。唐永慧辩称其拖欠2万元租金是因为天裕公司出租的房屋院内没有正常的下水设施，只靠窨井孔排水，2015年7月份下大雨，雨水渗进屋内，导致地板被泡受损，在天裕公司未给其解决的情况下，唐永慧才按照双方签订的房屋租赁合同第十一条的约定拖欠租金的。关于唐永慧的此项辩解，因雨水导致的是唐永慧装潢的地板受损，并不属于天裕公司出租的租赁房屋部分或者全部受损，不符合双方签订的房屋租赁合同第十一条的约定，故对唐永慧以此条约定要求减少租金，不予支持。唐永慧若认为天裕公司提供的租赁物有瑕疵，致使其受有损失的可以另行诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审判决：被告唐永慧于本判决生效之日起10日内一次性支付拖欠原告滁州天裕房地产开发有限公司2015年10月1日至2016年9月30日的房屋租金2万元。案件受理费300元，减半收取150元，由被告唐永慧负担。唐永慧上诉称：2015年7月份下大雨，渗进屋内造成地板等损坏，但天裕公司不给予处理，其无奈只能自行更换地板。根据双方签订的房屋租赁合同第十一条的约定，大雨属于不可抗力，应属不可归责于承租人原因，其可以减少租金或不支付。而原审对此未予考虑直接判处其支付所有的租赁费，明显错误。请求二审法院撤销原判，予以改判，并由天裕公司承担一、二审诉讼费。天裕公司在庭审中辩称：唐永慧对租赁合同第十一条约定存在理解错误。该条约定是租赁房屋毁损、灭失，其才可不支付或减少支付租金，唐永慧所称的下雨造成其装潢的地板受损，并不属于该条约定范围。如唐永慧如认为其公司有责任可另案诉讼，而不能以此作为拖延支付租金的理由。原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。在二审中，唐永慧提供照片11张，证明房屋确实受损，地板被水浸泡的事实。天裕公司质证认为，该证据与本案无关。本院认为，该照片与其在一审提供的照片证明目的是一致的，但因地板系唐永慧对涉案房屋的装饰装修添附物，并非系天裕公司提供的房屋全部或部分毁损、灭失，达不到其拒付或少付租金的证明目的，故对该证据的证明目的不予采信。当事人所举其他证据与一审一致，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：唐永慧是否应向天裕公司支付欠付的2万元租金。本案中，唐永慧与天裕公司签订的房屋租赁合同系双方在自愿协商的基础上签订，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。天裕公司已将承租的房屋交付唐永慧承租使用，履行了合同约定的义务，则唐永慧也应按双方合同约定及时支付相应的租金。天裕公司主张唐永慧需支付2万元租金，并提供了唐永慧于2015年10月16日出具的2万元租金欠条，唐永慧对欠付租金及数额均无异议，且根据唐永慧自己出具的欠条内容反映，其也明确同意于2015年10月25日付清房租，故原审依据该欠条判令唐永慧支付2万元租金并无不当，本院依法予以维持。唐永慧上诉称因大雨造成其承租房屋内的地板等受损，其已自行维修，根据双方合同约定，大雨属不可抗力，其可以据此减少或不支付租金。由于双方合同中第十一条明确约定，如因不可抗力的原因而使承租的房屋或者设备损坏的，双方互不承担责任。因不可归责于承租人的原因，致使租赁房屋部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。现唐永慧提供的照片等证据证明因下雨对其就涉案房屋所添附的装饰装修物等造成的损失，并非对天裕公司提供的房屋造成的损毁、灭失，唐永慧以此抗辩可拒付或少付租金的理由，与该合同约定的拒付租金的条件并不相符。故唐永慧的上诉理由，无合同和法律依据，其上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人唐永慧负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王忠良代理审判员　　郭东武代理审判员　　王　敏二〇一六年四月十九日书　记　员　　吴　敬附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。来源：百度“”