（2016）浙01民终1333号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-05-26

案件名称

王志银与詹莹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王志银,詹莹,李霞

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2016）浙01民终1333号上诉人（原审原告）：王志银。委托代理人：饶苍平，浙江永鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：詹莹。原审第三人：李霞。委托代理人：陈伟、吴浪，浙江铁诚律师事务所律师。上诉人王志银因与被上诉人詹莹、原审第三人李霞房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：为帮助其子王某融资，王志银于2014年9月1日，在杭州市国立公证处办理公证《委托书》，委托王某为代理人办理王志银所有的涉案房产转让一事。具体事项为：签订房屋转让合同及与转让相关一切合同协议；办理房屋过户手续、缴纳相关税费等。2014年9月1日，詹莹作为借款人、抵押人与李霞（贷款人）签订《民间抵押借款合同》。约定，借款金额为1521340元，借款期限自2014年9月2日至2014年11月2日，抵押人以其拥有所有权的建筑面积83.28平方米的涉案房产抵押给贷款人，为借款人提供担保。合同末尾借款人（抵押人）处有王志银、詹莹、王某三人的签名捺印。2014年9月1日，王志银、詹莹、王某共同向李霞出具借条一张。内容为，根据借款协议，借款人收到李霞出借的款项1521340元。2014年9月2日，王某作为王志银的代理人与詹莹签订了一份《杭州市房屋转让合同》，约定由詹莹一次性支付500000元价款购买涉案房产（所有权证号：杭房权证西改换字第××号，建筑面积83.28平方米）。当日，詹莹缴纳了土地出让金5600元、契税41410.98元（计税金额为1380366元），取得了涉案房产所有权。后詹莹以其名下的涉案房产为李霞办理房屋他项权证（杭房他证字第××号），他项权利种类为抵押权，债权数额为2000000元，登记时间为2014年9月2日。2014年12月16日，杭州市上城区人民法院出具民事调解书。该调解书确认的事实为，为偿还共同贷款，詹莹、王某向李霞借款2100000元。李霞依约于2014年8月14日向王某账户汇款2100000元，其后王某、詹莹归还了100000元。2014年9月2日，詹莹与李霞签订《抵押借款合同》，约定詹莹以其位于杭州市西湖区庆丰新村×号×单元×室房屋作为抵押向李霞借款2000000元。同日，詹莹与李霞办理了房屋抵押登记手续。审理中，经杭州市上城区人民法院主持，詹莹、王某与李霞达成如下调解协议：1.詹莹、王某应于2014年12月26日前归还李霞本金2000000元、利息101000元及以未付本金为基数自2014年12月13日起按照月利率1.5%计算至实际付清之日止的利息。2.如詹莹、王某未足额履行上述付款义务，李霞有权就詹莹、王某用于抵押的财产即詹莹名下的位于杭州市西湖区庆丰新村×号×单元×室的房屋以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。詹莹与王某于2000年11月7日登记结婚，2008年2月4日协议离婚。2014年12月至2015年3月，同为杭州市上城区人民法院多起执行案件被执行人，执行标的共计600余万元。詹莹名下位于杭州市西湖区庆丰新村×号×单元×室房屋已于2014年10月22日被杭州市上城区人民法院查封，期限为两年。在原审法院依职权对王志银、李霞、王某所作的询问笔录中，王志银陈述称，办理委托转让其房产是为了给儿子王某借款，其与詹莹及王某共同在《民间抵押借款合同》上签字。李霞陈述称，其为王志银、詹莹及王某向江苏银行杭州分行的贷款提供临时周转资金，后因银行无法转贷，詹莹及王某同意将涉案房产抵押给其。王某陈述称，2015年9月左右在办理委托转让房屋前，其向王志银保证涉案房产不会向社会上出卖，只是用于银行转贷。办理委托转让涉案房产公证时李霞在场。王志银诉至原审法院，请求：1.撤销王志银与詹莹签订的《房屋买卖合同》；2.诉讼费用由詹莹承担。原审法院认为：本案争议焦点为：一、王志银委托王某办理涉案房屋转让之公证内容是否为王志银真实意思表示。二、王某作为王志银代理人与詹莹签订的《杭州市房屋转让合同》是否显失公平，是否为王某与詹莹恶意串通，对王志银实施欺诈行为。三、李霞在涉案房产为其债权提供抵押前是否知悉该房产将过户到詹莹名下且过户行为非王志银真实意思表示。关于焦点一：根据《公证书》记载的内容，王志银委托王某所办理的公证事项为杭州市庆丰新村×号×单元×室房产转让。对此，王志银在庭审中也认可其清楚该委托事项的具体内容。至于王某有否私下向王志银保证该房产不会到市场上公开交易，不影响王志银在《公证书》中对涉案房产转让事项委托的效力。因此，《公证书》中王志银委托王某办理涉案房产转让系王志银真实意思表示。至于转让涉案房产的目的，不影响王志银意思表示的真实性。关于焦点二、三：根据李霞陈述及王某的证言，证实为归还之前王某向银行贷款，王某向李霞借款2000000元作为临时周转资金。王志银、詹莹及王某与李霞签订《民间抵押借款合同》、《借条》，均系对临时周转资金的确认。根据王志银、李霞的陈述，《民间抵押借款合同》第十条中关于涉案房产即抵押标的物系李霞在取得抵押权后填写，故尚不能据此推断出王志银明知涉案房产将转让给詹莹并为李霞设定抵押权。根据李霞陈述，其在王志银办理《公证书》时在场并在公证前与王志银、詹莹、王某签订《民间抵押借款合同》、《借条》，《民间抵押借款合同》中关于涉案房产即抵押标的物系其在王志银、詹莹、王某签字后事后填写，结合王某的证言以及其之前提供的临时周转资金因王某无法办理贷款而不能得到清偿，致使临时周转资金存在难以收回的风险，其应当明知王志银办理《公证书》的内容。因此，李霞在涉案房产为其债权提供抵押前知悉该房产将过户到詹莹名下。但现有证据不能证实李霞知悉涉案房产过户到詹莹名下违反王志银的本意。根据我国合同法第五十四条第一款第（二）项规定，合同当事人一方可以“在订立合同时显失公平”为由向人民法院或者仲裁机构申请撤销合同。我国民法规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，王某作为王志银代理人与詹莹签订房屋买卖合同，目的是为了融资，而非双方之间真实的正常交易。詹莹在取得涉案房屋所有权时缴纳了土地出让金和契税47000余元，计税金额为1380000余元。结合王某与詹莹离婚后仍共同生活并共同负债600余万元的事实，可以认定，本案中的房屋买卖行为实际是在王某控制之下的融资行为的一部分。不存在合同一方当事人在订立合同时利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，故不构成显失公平。根据我国合同法第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。我国民法规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，并无充分证据证实詹莹采用欺诈手段使王某在违背真实意思的情况下订立房屋买卖合同，不构成合同法上的欺诈行为。同理，也无充分证据证实王某采用欺诈手段使王志银作出错误意思表示，办理涉案房产转让公证。根据我国民法通则第六十六条第三款规定，代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。根据我国合同法第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，尚无充分证据证实詹莹与王某存在恶意串通，损害王志银利益的事实。因此，根据现有证据，王志银委托王某办理房屋转让之公证书内容应当认定为王志银真实意思表示。王某与詹莹签订的房屋买卖合同即《杭州市房屋转让合同》，系王某与詹莹真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定为有效合同。至于王志银认为涉案房屋售价过低及詹莹未支付价款，王志银可以另行依法主张权利。王志银以签订《房屋买卖合同》存在显失公平及欺诈为由，请求撤销《房屋买卖合同》的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年1月8日判决：驳回王志银的诉讼请求。案件受理费减半收取4400元，由王志银负担。宣判后，王志银不服，向本院提起上诉称：本案中王某作为代理人违背王志银本人的意志与詹莹签订的《房屋买卖合同》，该合同既显失公平又是以欺诈手段获得，依法应予以撤销。首先，合同显失公平。本案所涉房屋是王志银目前唯一住房，是安享晚年的保障，市场价值在200万元以上。本案的《房屋买卖合同》却以50万元价款签订，且詹莹没有履行也根本没有能力履行合同上约定的付款义务（其对外债务高达600万元之上）。王志银愿意为儿子王某借款融资提供担保（房产抵押）与将房子赠送给或仅以50万元价款卖给原儿媳詹莹是不能划等号的。为王某借款融资提供担保，房产始终在王志银名下，即使承担了担保责任，房产价值高于该借款金额，会有剩余款项解决今后生计，同时王志银还将享有对借款人的追偿权。但将200多万的房产“免费”过户给詹莹，却严重侵害了王志银的权益。该《房屋买卖合同》显失公平显而易见，合同的权利义务违反公平、等价有偿原则是客观事实。王某作为王志银代理人，其为了自己借款融资做出这样的事情是有原委，但《房屋买卖合同》是王志银与詹莹之间的合同，王某作为代理人为了借款融资出于真实意思表示，不等同于就不违背被代理人王志银的意愿，更不能因为代理人的意愿如此《房屋买卖合同》就不显失公平。王志银与詹莹之间的合同显失公平，根据本案一审过程中的展现事实已经显而易见。其次，《房屋买卖合同》通过欺诈手段签订。本案在一审审理过程中，王志银才发现，本案中詹莹、李霞、办理房屋转让手续的代理人王某共谋欺诈王志银，由王某代理王志银与詹莹签订《房屋买卖合同》使得詹莹取得涉案房产，然后李霞在詹莹取得的房产上设立抵押权以保障自己的债权可以实现。这一事实在王某接受法院询问时得到承认，从询问笔录中可以知悉其受李霞要求，王某在明知王志银不愿意将房产免费过户给他人的情况下，先让王志银委托王某买卖涉案房屋、办理相关过户手续，其后在办理完公证委托的当天即将房产过户于詹莹名下，后马上为李霞设立了抵押权。《房屋买卖合同》是在一连串的欺诈手段下形成。不仅《房屋买卖合同》应当撤销，更加需要追究涉嫌诈骗人员的刑事责任。王某的询问笔录是李霞、詹莹、王某涉嫌刑事犯罪的重要线索且直接影响《房屋买卖合同》的效力，法院应裁定中止审理，将犯罪线索移送有关公安机关或检察机关，等待刑事程序终结后再恢复审理。本案未提起返还原物或赔偿损失，也未提起撤销第三人的抵押权之诉。本案的结果与李霞没有直接的利害关系，不应追加其作为第三人，更不应对第三人是否是善意作出对其有利的认定。故提起上诉，请求：撤销原审判决，改判撤销王志银与詹莹签订的《房屋买卖合同》；一、二审诉讼费用由詹莹承担，或发回原审法院重审。针对王志银的上诉，詹莹未做答辩。针对王志银的上诉，李霞陈述称：一、王志银与詹莹之间的房屋买卖合同真实、合法、有效，合同签订过程中不存在显失公平的情形。根据民法通则若干意见第七十二条，一方利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，可以认定显失公平。1.王志银与詹莹的地位平等，并不存在不公平情形。王志银因年纪较大，不便亲自办理相关事宜，通过公证的形式委托儿子王某办理杭州市庆丰新村×号×单元×室转让事宜，且公证处将公证的内容向王志银进行宣读，王志银在庭审中表示明确公证委托后产生的法律后果。王志银委托的代理人王某系成年人，具有完全民事行为，其在之前也出卖过房屋，对于房产交易是有经验的。再者，王志银代理人王某具有处理房产的经验，其以往几年的贷款业务均用杭州市庆丰新村×号×单元×室房屋进行抵押担保，对该房屋的价格比较了解。2.王志银与詹莹不违反公平、等价有偿原则。王某与詹莹虽然于2008年离婚，但直至今日双方仍居住在一起，在向李霞借款时，两人均以夫妻身份向李霞介绍身份。为此，李霞有理由相信两人系夫妻关系，而且上述事实在王某笔录中有所体现。为此，双方签订房屋买卖合同时约定的价格虽为50万元，但也仅仅是家庭成员内部的转让，将该房屋转让给詹莹，也是因为当时詹莹作为借款人向金融机构融资，王志银与王某均无法办理贷款业务。3.本案中詹莹自始没有出现过，但其完全知晓本案的情况，且与王某共同生活，其转让行为是王志银、詹莹、王某共同商量的结果，以此达到规避债务的目的。王志银与詹莹之间不存在显失公平的情形，故应维护《房屋转让合同》的真实性。二、詹莹与王某没有串通损害王志银的利益。王志银从2008年起就为詹莹与王某的借款提供抵押担保，而在更换几家银行后也一直为该两人的借款提供抵押担保，由此可以看出王志银一直知晓詹莹与王某对外存在债务。在归还江苏银行的贷款时，王志银、詹莹、王某及李霞均在场，王志银也明知该贷款是由李霞帮其三人归还，该事实王志银在调查笔录中均有所体现。在归还贷款后，王志银、詹莹、王某与其他债权人还在商量如何归还债务事宜。詹莹与王某虽然离婚，但实际还是居住在一起，共同出入，形影不离。王志银在明知詹莹与王某离婚的情况下，其在庭审上陈述在两、三年前就知道该情况，然仍愿意为詹莹提供抵押贷款显示有违常理。王志银在此次房屋交易过程中，积极实施转让行为。在2013年8月，就将本案所涉房屋抵押给银行，帮王某办理贷款。2014年贷款到期后，因有关事项需要签字，王志银也配合王某、詹莹办理相关手续，可以说是随叫随到。在得知李霞愿意为其提供过桥资金时，其也在借款抵押合同上签字，并办理委托公证，交由王某代为办理过户事宜。为此，可以看出王志银对整个事情均知情，而且亲身参与。因此，《房屋转让合同》是王志银与詹莹、王某共同协商结果，以此逃避债务。三、李霞系本案的善意第三人。李霞帮詹莹、王志银和王某归还银行资金，双方的认识是通过江苏银行行长介绍认识，虽约定利息但李霞至今未收取利息。如果李霞与詹莹、王某串通损害王志银利益，那么大可直接将王志银的房屋转让给李霞，何必将房屋转让给詹莹。综上，王志银与詹莹之间的房屋转让行为真实、合法、有效，应当予以保护。王志银主张的显失公平没有事实和法律依据，其目的为了逃避债务。四、王志银认为本案涉及刑事犯罪，但其至今未向公安机关报案，该说法显然无依据。请求驳回王志银的诉讼请求，维护社会公正。二审期间，王志银、詹莹、李霞均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：（一）王志银主张的詹莹与王某存在欺诈行为是否成立。首先，根据王志银陈述，其委托转让房产系为王某借款。该委托的民事行为目的明确，且与其后相关当事人的行为相互印证。王志银出具给王某的委托书，委托事项详尽具体，并经公证机构公证。其次，在詹莹作为借款人、抵押人与贷款人李霞签订的抵押借款合同中，既约定了借款数额及期限，并就涉案房产抵押给李霞进行了明确；而该抵押借款合同落款处有王志银、詹莹、王某的签名及捺印。同时，在出具给李霞的借条中，亦由王志银、詹莹、王某签名并捺印。显见，王志银对涉案房产转让给詹莹并用于借款抵押等事实，知晓并予以确认。因此，王志银关于詹莹与王某预谋对其实施欺诈的主张，不能成立。（二）王志银主张的涉案《杭州市房屋转让合同》显失公平是否成立。本案中，结合当事人签订委托书、房屋转让合同及抵押借款合同等系列行为及目的，并考量相关当事人之间的特定身份关系，王志银关于房屋转让合同显失公平的主张，理由不能成立。同时，民事行为首要应当遵循诚实信用原则。王志银作为完全民事行为能力人，应对自身行为所对应的法律后果有当然的预期。现王志银凭现有证据以显失公平且存在欺诈为由而要求撤销涉案房屋转让合同，依据不足，不应予以支持。综上，王志银的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由王志银负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵为民代理审判员　　睢晓鹏代理审判员　　秦海龙二〇一六年四月十九日书　记　员　　王　颖关注微信公众号“”