（2015）甘民初字第08458号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-09-07
案件名称
吴元德与丁红星房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
大连市甘井子区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴元德,丁红星
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十二条
全文
大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第08458号原告吴元德，男，1943年2月18日生，汉族。被告丁红星，男，1980年2月28日生。原告吴元德（以下简称“原告”）与被告丁红星（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月16日受理后，依法由审判员马雯菁适用简易程序，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月13日，原、被告签订房屋租赁合同，租期为一年，但被告于2015年10月20日中途停租单方违约迁出。因原、被告在合同中约定，被告住满三个月单方停租解除合同，合同保证金和剩余租金不予退还，并须再赔偿相当二个月的租金给原告。现被告入住七个多月便单方要求解除合同，原告已再三提醒如中途停租即为违约，被告应承担违约责任，被告均不予理会。现被告的行为已构成违约，故其应按照合同约定支付违约金5,000元。另，被告腾退房屋后，原告发现尚有租期内的水、电、煤气费用未缴清，另有房内电器损坏需要维修，上述费用均由原告垫付，被告应给付。故诉请：被告赔偿因中途停租的违约金5,000元及水电、维修费用共计357元。原告于举证期限内提交《房屋租赁合同》及收款收据、收费凭证、缴款通知书，拟证明原、被告间形成房屋租赁合同关系及被告违约事实及拖欠原告水电等费用的事实。被告辩称，对于水电、维修等费用无异议，但违约金5,000元过高，不符合市场的规定，我当时租房也不清楚违约情形。被告于举证期限内未提交证据。经审理，本院认定以下事实：2015年3月13日，原、被告就房屋租赁事宜达成《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于大连市高新园区凌水屹馨南街某房屋租赁给原告，租赁期一年，自2015年3月13日至2016年3月12日，租金为每月2,500元，付款方式为季付，被告同时交纳一个月租金2,500元作为合同保证金。合同同时约定：被告入住满三个月单方原因解除合同，合同保证金和剩余租金不予退还，并再赔偿相当两个月租金给原告。如原告违约，须向对方支付违约金，违约金数额与被告交与原告的合同保证金相当，并再赔偿相当两个月租金给被告。上述合同签订后，原、被告按约履行，后因被告方不想再承租房屋，故告知原告后，于2015年10月20日腾退租赁房屋。至2015年10月20日，被告已支付完毕第三季度（2015年9月13日至2015年12月12日）的房租共计7,500元。被告腾出房屋后，2015年10月21日至2015年12月12日期间（已腾退租赁房屋）的房租及被告所交付的保证金2,500元，原告并未返还被告。另查，被告租赁房屋期间尚有部分水、电、煤气费用尚未结清由原告支付，另有房屋内家电损坏由原告进行维修。原、被告庭审中均认可上述水、电、煤气费用及维修费用共计为357元，被告亦同意支付。本院所确认的上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》及收款收据、收费凭证、缴款通知书及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，对原、被告有约束力，双方均应按照合同约定履行。现因被告方原因致使租赁合同解除，被告应赔偿原告因其违约所造成的损失，现原、被告的争议焦点为合同所约定的违约金是否过高。按照合同约定，被告因其违约所需要支付的违约金包括已交付的剩余租金、保证金2,500元及另付两个月的租金5,000元，而就本案事实来看，被告已交付三个季度的租金，如再支付保证金及两个月的租金，相当于被告已全额支付其一年租期的全部房租。对于房屋出租人来说，承租人解除租赁合同给其造成的合理损失应包括租金损失，即出租人无法即时将案涉房屋另租他人所造成一定时间的租金利益损失。本案中，被告已于2015年10月20日将房屋腾退原告，而其预付的租金（至2015年12月12日）及保证金（一个月房租）相当于被告已支付至2016年1月12日的租金。原告虽称被告腾退房屋时已是冬天，房屋较难出租，故至其起诉，房屋仍未出租，但原告主张被告腾退后租期内的全部租金作为其损失由被告承担，在被告已腾退房屋的情况下是显失公平的。故虽然原、被告已在合同中约定了违约金的数额，但本院认为双方约定的违约金过分高于被告给原告所造成的损失，应予减少。本院综合考虑被告现已支付的损失赔偿（剩余租金及保证金2,500元）及原告空置租赁房屋的客观情况，将原告主张的违约金5,000元调整为2,000元，对于原告的诉请，予以部分支持，对于被告的答辩意见，予以部分采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十二条之规定，判决如下：一、被告丁红星自本判决生效之日起10日内支付原告吴元德违约金2,000元及水、电、煤气、维修费用357元，共计2,357元。如果被告丁红星未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告吴元德的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（简易程序审理），其他诉讼费50元，合计75元（原告已预付），由原、被告各自承担37.5元，被告丁红星承担的诉讼费用与上述款项一并给付原告。原告多预付的65元，本院予以退回，原告可办理退费手续。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内（包括送达之日），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 马雯菁二〇一六年四月十九日书记员 王 月附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。