（2016）桂0203民初422号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-11-16
案件名称
柳州恒大金碧置业有限公司与徐佳慧、高卫商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市鱼峰区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柳州恒大金碧置业有限公司,徐佳慧,高卫,邓艳群
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0203民初422号原告柳州恒大金碧置业有限公司，组织机构代码：07908371-7，住所：广西柳州市水南路221号灯台花苑16栋1、2层。法定代表人刘玉芝，该公司董事长。委托代理人陈聪，该公司职员。委托代理人陈鹏帆，该公司职员。被告徐佳慧，女，1993年7月17日生，汉族，广西柳州市人，住广西柳州市柳南区。委托代理人林兴，广西众维律师事务所南宁分所律师。被告高卫，男，1951年12月28日生，汉族，四川省仁寿县人，住广西柳州市柳南区。被告邓艳群，女，1953年3月10日生，汉族，广西柳城县人，住广西柳州市柳南区。原告柳州恒大金碧置业有限公司与被告徐佳慧、高卫、邓艳群商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理。依法由审判员韦厚望独任审判，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告柳州恒大金碧置业有限公司的委托代理人陈聪、陈鹏帆，被告徐佳慧的委托代理人林兴到庭参加诉讼。被告高卫、邓艳群经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告柳州恒大金碧置业有限公司诉称，三被告与原告于2014年9月23日签订《商品房买卖合同》。合同约定由三被告购买原告开发的位于柳州市东环大道168号翡翠龙庭6栋1单元7-1号商品房，该房屋合计总价款为1454036元，三被告采取银行按揭的方式支付房款。合同签订后，三被告向原告支付了首期购房款154036元，并于2014年10月17日办理了商品房买卖合同登记备案证明。随后，三被告与中国民生银行股份有限公司柳州分行签订《个人购房／车位借款借款及担保合同》，原告作为保证人。中国民生银行股份有限公司柳州分行于2014年10月27日向三被告发放贷款1010000元。现由于三被告未按《个人购房／车位借款借款及担保合同》的约定偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任（中国民生银行股份有限公司柳州分行直接从原告银行账户划扣1027042.48元），根据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第二条第（二）项第5款的约定，原告有权解除合同、收回房屋，三被告须协同原告到房管部门办理有关解除合同的手续。为此，原告特起诉至法院，请求判令：1、解除原告与三被告签订的合同编号为01201404212800170101的《商品房买卖合同》；2、三被告在判决生效后10日内配合原告到柳州市房屋登记管理中心办理注销商品房合同备案登记（备案证明编号01201404212800170101）及抵押权预告登记（柳房预字第F0079949号）的手续；3、本案的全部诉讼费用由三被告承担。被告徐佳慧辩称，一、1、原告虽然曾与三被告约定解除合同的事由和权利，但是该约定没有法律效力。三被告已经依照合同约定履行了付款义务，根本不存在原告单方解除或者约定解除的事由，三被告不存在任何的违约行为。2、原告为三被告承担了连带保证责任，其有权向三被告追偿，但是该追偿权不应涵盖房屋的全部价值，根据担保法解释第四十三条的规定，担保人自行履行担保责任时，其实际清偿额大于主债权范围的，担保人仅能在主债权范围内对债务人行使追偿权。原告的诉请在房屋尚未交房及办理产权证明的情况下，将直接导致三被告丧失该房屋的所有价值，所以原告的诉请是得不到法律的支持的，原告的诉讼请求范围远远超出了法律的规定。3、合同附件4第二条第五款的约定，违反了法律的相关规定，本身就是无效的。担保法第四十条、物权法第211条的规定，即俗称的流质条款，本案中原告承担连带保证责任之后有权向三被告追偿，但是原告的追偿行为并不能追及该房屋本身。二、原告如果执意解除合同，可以与三被告协商，但是原告应当在解除合同时承担相应的返还义务。但是原告没有就合同的解除事宜与三被告进行协商，其单方的解除行为不具有法律效力。被告高卫、邓艳群未到庭参加诉讼，也未向本院提供书面答辩意见及证据。经审理查明，2014年9月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：三被告购买原告开发的位于柳州市东环大道168号翡翠龙庭6栋1单元7-1号房屋一套，房屋总价款为1454036元。双方在《商品房买卖合同附件四：合同补充协议》（以下简称《合同补充协议》）第二条第（二）项第5点约定：“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。合同同时对原、被告双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。2014年10月24日，三被告作为借款人、原告作为保证人与中国民生银行股份有限公司柳州分行（以下简称“民生银行”）签订了一份《个人购房／车位借款及担保合同》，约定：1、三被告借款用于购买柳州市东环大道168号翡翠龙庭6栋1单元7-1号房屋，购房借款金额为1010000元，借款期限为360个月；2、原告在合同签订之日起至合同项下房产及／或车位办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交给民生银行之日止（即原告承担阶段性担保责任）；3、在发生合同第42条约定事宜（即合同约定的债务履行期限届满，包括依据合同约定，民生银行宣布借款提前到期的情况，而三被告未按照主合同约定清偿债务的情形）时，民生银行可要求原告承担担保责任，原告应于收到银行通知后立即履行代为还款义务，否则银行有权按照合同约定对原告进行扣收或要求原告清偿；4、如三被告违反承诺、陈述或保证，或者违反合同约定义务，或连续三个月或累计六个月未能按合同约定还本付息（无论原告是否已代为清偿），或者三被告未按本合同约定的用途使用借款或将借款挪作他用，民生银行（1）有权停止继续发放贷款。（2）宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求三被告立即提前偿还部分或全部借款；（3）依法处分担保物并优先受偿或要求保证人履行保证责任。借款合同签订后，民生银行向被告徐佳慧支付了借款人民币1010000元。此后，原告与三被告、民生银行到房产管理部门办理了预售商品房合同备案及预购商品房抵押权预告登记手续。2015年10月15日，原告向三被告发出《偿还银行贷款通知书》，称三被告截至2015年10月15日已逾期2期共计12121.45元未向银行偿还按揭贷款，要求其于2015年10月20日前偿还贷款，并邮寄给被告徐佳慧，但被告徐佳慧称未收到该通知。2015年11月5日，民生银行向原告发出《贷款提起到期通知书》，称被告徐佳慧出现了合同约定的违约情形，宣布该笔贷款于2015年11月10日提前到期，截至该日，借款人应偿还的贷款本息共计25576.56元。2015年11月13日，民生银行从原告的账户中扣划三被告拖欠的贷款本息共计25072.22元，并从原告公司账户中扣划提前到期的贷款本息共计1001970.26元。2015年12月15日，原告向三被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，称因三被告在履行借款合同的过程中严重违约，已逾期6期未偿还银行贷款，民生银行要求原告承担保证责任，并在原告公司账户扣划了1027042.48元，根据《商品房买卖合同》的相关约定，原告可以解除合同，因此通知三被告自收到解除通知之日其解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求三被告在合同解除后30日内协助原告办理注销商品房合同的备案手续。庭审中被告徐佳慧亦称未收到该通知。原告认为，因三被告的违约导致原告承担保证责任，银行已将发放的贷款从原告的账户内扣划，双方之间的合同已无法继续履行，符合合同解除的条件，故起诉至本院，提出前述诉请。被告高卫、邓艳群经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本院认为，原告与三被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、协商的基础上自愿签订的，系双方的真实意思表示，未违反法律、及行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告主张解除合同的依据为《合同补充协议》第二条第（二）项第5点，而被告徐佳慧认为该条款违反了《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第四十三条“保证人自行履行保证责任时，其实际清偿额大于主债权范围的，保证人只能在主债权范围内对债务人行使追偿权”的规定，对此，本院认为，担保法解释第四十三条并非法律、行政法规的强制性规定，且本案中也不属于原告主动承担保证责任，而是银行直接从原告的账户中扣划相应的款项，因此该条规定不适用于本案，三被告亦没有在签订《商品房买卖合同》时原告存在欺诈、胁迫、损害国家利益、公共利益等导致该条款无效的相关证据，故对被告徐佳慧的辩解意见，本院不予采信。因三被告不偿还银行按揭贷款导致原告承担保证责任，致使原告损失达1027042.48元，该数额已超过合同总价款的65%，三被告的违约行为属严重违约，原告要求解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，三被告应当依照合同约定及时协助原告到房产管理部门办理注销商品房预售备案登记及预购商品房抵押权预告登记手续，本院酌情确定为30日。至于被告徐佳慧在庭审中要求原告退还所支付的购房款，因被告并未提出反诉，该请求不属于本案的处理范围，三被告可另案起诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告柳州恒大金碧置业有限公司与被告徐佳慧、高卫、邓艳群于2014年9月23日签订的编号为01201404212800170101的《商品房买卖合同》；二、被告徐佳慧、高卫、邓艳群应于本判决生效之日起30日内协助原告柳州恒大金碧置业有限公司办理注销预售商品房备案登记及购商品房抵押权预告登记手续。案件受理费人民币100元（原告已向本院预交），减半收取50元，由原告柳州恒大金碧置业有限公司负担。上述债务，义务人应在本判决指定的期限内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员 韦厚望二〇一六年四月十九日书记员 侯佳利附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。