（2015）洛民终字第3465号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-05-03

案件名称

朱喜荣与洛阳洛港房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省洛阳市中级人民法院

所属地区

河南省洛阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

洛阳洛港房产经纪有限公司,朱喜荣,郭栋栋

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省洛阳市中级人民法院民事判决书（2015）洛民终字第3465号上诉人（原审被告）：洛阳洛港房产经纪有限公司。住所地：河南省洛阳市涧西区郑州路四街坊4-22-14。法定代表人：张艳红，该公司经理。委托代理人：朱赛凤，河南达兴律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审原告）：朱喜荣，洛阳市第二商业职工医院职工。委托代理人：卫晓明，河南惠人律师事务所律师。一般代理。委托代理人：范霞通，洛阳科君乳业有限公司职工。一般代理。被上诉人（原审第三人）：郭栋栋，洛阳众山汽车销售服务有限公司职工。上诉人洛阳洛港房产经纪有限公司（以下简称洛港公司）与被上诉人朱喜荣、郭栋栋房屋买卖、居间合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2015）老民重字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人洛港公司法定代表人张艳红及其委托代理人朱赛凤与被上诉人朱喜荣及其委托代理人卫晓明、范霞通到庭参加了诉讼。被上诉人郭栋栋经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：位于洛阳市老城区义勇北街6号院1单元202号房产一套原产权属朱喜荣所有。2010年7月27日通过洛港公司介绍，朱喜荣（甲方）与郭栋栋（乙方）以及洛港公司（丙方）之间签订一份房屋买卖合同。该合同约定：朱喜荣自愿将座落于老城区义勇北街6号院1单元202号房产一套，建筑面积51.99平方米出售给郭栋栋，双方协商后的实际成交价格为13万元，房屋产权过户相关费用由郭栋栋承担，郭栋栋须向洛港公司交纳中介服务费2600元和代办过户服务费300元；郭栋栋应于2010年7月27日向洛港公司交付定金2100元，剩余房款127900元，于2010年8月16日前交付给洛港公司。朱喜荣于本合同签订之日将房屋权属证明：房产证原件、土地证原件、界定卡原件交于洛港公司代为保管，并承诺于2010年8月16日前腾空该房屋，同时将房屋钥匙交于洛港公司。该合同还对三方的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，朱喜荣将上述的房屋权属证明、房门钥匙以及本人身份证交付给洛港公司保管。郭栋栋于2010年7月27日向洛港公司交付中介服务费2600元，代办过户费300元，购买房屋定金2100元，为此，洛港公司向郭栋栋出具收据一份。2010年8月13日郭栋栋向洛港公司支付剩余房款127900元，为此，洛港公司向郭栋栋出具收据一份。2010年8月16日洛港公司将购房款转付给朱喜荣，朱喜荣向洛港公司出具收款条一份“今收到洛港房产经纪有限公司转交房款壹拾贰万柒仟捌佰柒拾贰元整，电费7872-7644=288度0.56元／度=128元，共计壹拾贰万捌仟元整，备注水表度179”。洛港公司自认由于郭栋栋的原因其不再居住使用该房屋，所以该房屋未实际交付给郭栋栋，也未办理该房屋的产权过户手续，也未通知朱喜荣退还购房款，但三方并未解除其该房屋买卖合同。2010年8月16日朱喜荣、张战云夫妇委托张爱华出售该房产，并进行了公证。2010年9月21日通过洛港公司介绍，张爱华以朱喜荣（甲方）名义与李秋香（乙方）、洛港公司（丙方）之间签订一份房屋买卖合同。该合同约定：朱喜荣将位于老城区义勇北街6号院1单元202号房产一套出售给李秋香，双方协商后实际成交价为16万元，房屋产权过户相关费用由朱喜荣承担，朱喜荣向洛港公司交纳中介服务费3200元，代办过户服务费300元；李秋香于2010年9月21日向洛港公司交付定金1500元，剩余房款155000元于2010年9月24日前交洛港公司。该合同其他权利义务与郭栋栋的房屋买卖合同约定的权利义务基本一致。合同签订后，李秋香于2010年9月25日将购房款16万元交付给洛港公司，同日洛港公司将该房产交付给李秋香，2010年9月29日李秋香在洛港公司的协助下办理的该房产的产权过户手续。2010年8月30日洛港公司将李秋香交付的购房款16万元转交给郭栋栋155434元，为此，郭栋栋向洛港公司出具收条一份，该收条载明：“今收到洛阳洛港房产经纪有限公司转交李秋香房款壹拾伍万伍仟肆佰叄拾肆元整（155434.00），由于洛港公司、郭栋栋未将3万元购房款交付给朱喜荣，故朱喜荣诉至法院。原审法院认为：原、被告和第三人郭栋栋之间签订的房屋买卖合同及原、被告和李秋香签订的房屋买卖合同，均系各方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，合同内容对各方当事人均具有法律约束力，各方应严格按照合同约定履行各自的义务。第三人郭栋栋在合同不能履行后，理应收取被告洛港公司退还自己交纳的购房款13万元，可是却多收取了25434元，属于不当得利，依法应退回给原告朱喜荣。被告洛港公司明知道涉案房屋已出售给第三人郭栋栋，在各方还未解除该房屋买卖合同的情况下，又将涉案房屋出售给李秋香，收取了李秋香16万元购房款后，未向原告朱喜荣支付多出的3万元，却将多出的购房款转付给第三人郭栋栋25434元，其行为存在着严重的过错，应与第三人郭栋栋就返还房款及赔偿利息损失的义务承担连带责任。但由于原告朱喜荣未向法院提出要求让第三人郭栋栋承担民事责任，故应由被告洛港公司承担相应的民事责任。被告洛港公司在承担支付责任后，可以向第三人郭栋栋主张权利。原告朱喜荣主张由被告洛港公司返还3万元，但因原告朱喜荣应按合同约定向被告洛港公司交纳中介服务费3200元和代办过户服务费300元，故被告洛港公司应在3万元购房款中扣除上述3500元费用后，剩余26500元及相应利息直接支付给原告朱喜荣，原告朱喜荣主张的超出部分不予支持。关于被告洛港公司提出的原告朱喜荣本次诉讼属重复诉讼的抗辩理由，原审法院认为，因在李秋香诉被告洛港公司、海闪闪房屋买卖合同纠纷一案中，朱喜荣作为该案的第三人到庭参加诉讼，而原告朱喜荣在这两个案件中的诉讼地位不同，故被告洛港公司的该抗辩理由，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳洛港房产经纪有限公司在本判决生效后十日内向原告朱喜荣支付购房款26500元，同时支付自2012年11月21日起至本判决确定的支付之日止的利息，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；二、驳回原告朱喜荣的其他诉讼请求。如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费550元，由被告洛港公司负担。宣判后，洛港公司不服并提起上诉称：一、原审法院判令上诉人支付朱喜荣26500元及利息没有事实及法律依据。原审法院既然已经认定被上诉人朱喜荣与郭栋栋之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，又认定被上诉人朱喜荣与李秋香之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，说明原审法院已经认可被上诉人朱喜荣在本案中存在一房二卖的行为，根据本案查明的事实，应由郭栋栋来支付这3万元购房款，而不是上诉人。现朱喜荣经过原审法院释明后仍然不要求郭栋栋作为被告承担责任，说明其已经放弃了对郭栋栋主张权利，故上诉人不应承担返还这3万元购房款的义务。另外，上诉人在本案中不存在任何过错，原审法院认定上诉人承担连带责任没有法律依据。朱喜荣在将涉案房屋卖给郭栋栋后，郭栋栋因为其个人原因又不想居住该房屋，故在房屋没有办理过户手续时，郭栋栋与张爱华（朱喜荣特别授权处理涉案房屋代理人）商量后，郭栋栋委托上诉人将涉案房屋出售，张爱华配合郭栋栋将涉案房屋办理过户手续。在整个中介服务过程中，上诉人不存在任何过错，不应承担连带责任。二、朱喜荣起诉上诉人支付26500元购房款及利息属诉讼主体错误，应依法予以驳回。本案中，朱喜荣将涉案房屋卖给了郭栋栋，郭栋栋又将涉案房屋卖给了李秋香。上诉人已经按照合同的约定将郭栋栋支付的13万元房屋价款全部转交给了朱喜荣，并依据合同收取了相应的中介费用，说明上诉人在本次中介服务中不存在任何的欺诈行为，故被上诉人朱喜荣在其诉状中所称上诉人采取欺诈手段进行房屋中介，侵害其合法权益的理由不能成立，理应依法驳回其诉讼请求。另外，李秋香支付的购房款是郭栋栋收取的，郭栋栋在本案中已经明确认可，如果朱喜荣认为其应该得到这3万元购房款的话，理应向郭栋栋主张，而不是向上诉人主张，原审法院已经明确释明，可是朱喜荣仍然坚持要求上诉人来承担这个责任，说明朱喜荣起诉的主体错误，依法应驳回朱喜荣的诉讼请求。综上所述，请求依法撤销（2015）老民重字第11号民事判决，改判驳回被上诉人朱喜荣对上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人朱喜荣承担。被上诉人朱喜荣答辩：一、被上诉人朱喜荣在本案中不存在一物二卖的行为，依据洛阳市老城区（人民）法院（2012）老民初字第80号生效判决书，已经充分确认本案所涉房产系答辩人卖给了李秋香，并不存在答辩人与郭栋栋之间的交易，答辩人并不存在一物二卖的行为。再依据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。洛港公司作为一个专业的房产中介机构，更应当明白不动产的交付，是以登记过户为交付条件。本案所涉房产是答辩人交付给李秋香，上诉人本应将李秋香交付的16万元房款全部交付出卖人即本案答辩人，然上诉人仅向答辩人交付了所收部分房款即13万元，交付不完整，即便按其所辩称将16万元房款交给了郭栋栋，也存在交付对象错误，存在重大过错，一审判令其承担责任并无不当。何况上诉人辩称将16万元房款交给了郭栋栋，也是值得质疑的。首先上诉人利用自己在交易中的强势地位，欺诈答辩人先行签订空白合同，其次不让交易双方见面。事发后又利用空白合同编造郭栋栋此人。因此（2015）老民重字第11号判决书认定事实清楚，适用法律正确，并无不当之处。二、上诉人主张答辩人诉讼主体错误，不能成立。在答辩人诉洛港公司房屋买卖合同一案中，上诉人为了谋取不当利益，利用自己的行业优势，实施欺诈行为，使答辩人损失了3万元的既得利益。根据《民法通则》第92条之规定，没有合法依据，取得不当利益造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受害方。因此，本案中答辩人诉上诉人返还不当得利，诉讼主体适格。何况就按其所述将款交给了案外人，明显也存在重大错误，答辩人要求其承担责任也无不当。综上所述，请求依法驳回上诉，维持原判。经审理查明，1、郭栋栋除在李秋香诉洛港公司一案中委托有代理人张天柱参加庭审外，在本案原一审、二审、发还重审以及此次二审庭审时，均未出庭参加诉讼。二审庭审后，本院又二次传票通知郭栋栋到庭，但郭栋栋仍未按照传票要求到庭。后通过洛港公司联系到郭栋栋到庭接受询问。在本院及被上诉人朱喜荣对郭栋栋讯问时，郭栋栋对签订房屋买卖合同时，洛港公司何人在场以及男女记不清；对涉案房屋二次出售给何人不清楚；对李秋香支付的购房款由洛港公司何人支付给其本人以及男女记不清；对储藏室的位置不清楚；称张天柱为其父亲为其找的代理人，本人并不认识张天柱。2、张天柱在代理郭栋栋参加李秋香诉洛港公司一案中，郭栋栋委托书中称张天柱为其亲戚，代理权限为特别授权。张天柱在庭审中称郭栋栋通过洛港公司向朱喜荣购买了涉案房屋，交了13万元，当时说把储藏室送与郭栋栋；后郭栋栋因为房屋较小不想居住，就又把房屋卖与李秋香，卖了16万元，其中包括中介费3200元、过户费等；当时储藏室说是2万元卖与李秋香，李秋香不同意，就没有卖储藏室；储藏室现在由郭栋栋占有使用。3、张天柱系洛港公司法定代表人张艳红父亲。4、洛港公司称由于公司前期财务管理不规范，不能提供公司与郭栋栋之间款项往来的财务报表。5、在涉案房屋二次买卖（出售给李秋香）时，产生契税850元，名字分别为朱喜荣、李秋香的住房交易手续费各77.99元以及住房房屋登记费60元，以上合计1065.98元。其余二审查证事实与一审认定相一致。本院认为，本案作为房屋买卖、居间合同纠纷，虽然就涉案房屋存在不同主体的前后两个合同，即以被上诉人朱喜荣为出卖人、被上诉人郭栋栋为买受人的2010年7月27日合同和案外人张爱华代表朱喜荣作为出卖人、案外人李秋香作为买受人的2010年9月21日合同。但根据二审查明事实看，被上诉人郭栋栋作为房屋买卖合同的买受人，对房屋交易过程不明，且与其本人的委托代理人陈述不一致；同时，结合郭栋栋的委托代理人为上诉人洛港公司的法定代表人的父亲，以及洛港公司除仅能提交郭栋栋的个人收据外，不能提供公司就本案房屋买卖合同与郭栋栋之间款项往来的财务报表等事实。本院认为，2010年7月27日合同，即被上诉人郭栋栋作为买受人的房屋买卖合同，应为并未实际发生的虚假合同。上诉人洛港公司在履行中介职责的过程中，存在虚构合同当事人、利用信息优势损害合同当事人利益的过错，洛港公司依法应当承担相应的民事责任。就本案而言，被上诉人朱喜荣作为涉案房屋的所有权人、房屋买卖合同的出卖人，依照2010年9月21日合同约定，应当取得扣除房屋产权过户相关费用（中介服务费3200元，代办过户服务费300元，契税850元，名字分别为朱喜荣、李秋香的住房交易手续费各77.99元以及住房房屋登记费60元）后的房款25434.02元。鉴于洛港公司实际持有该笔款项，故洛港公司应向朱喜荣支付该款项，以及该款项从朱喜荣首次主张权利的2012年11月21日起按中国人民银行同期贷款利率所计算之利息。综上所述，一审认定事实有误，判决确有不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更河南省洛阳市老城区人民法院（2015）老民重字第11号民事判决第一项为洛阳洛港房产经纪有限公司在本判决生效后十日内向朱喜荣支付购房款25434.02元，同时支付自2012年11月21日起至本判决确定的支付之日止的利息，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、撤销河南省洛阳市老城区人民法院（2015）老民重字第11号民事判决第二项；三、驳回朱喜荣的其他诉讼请求。一审诉讼费负担维持；二审受理费550元，由洛阳洛港房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　吴爱国审判员　索如意代审判员　卢媛媛二〇一六年四月十九日书记员　祁亚楠百度搜索“”