（2015）郴北民二初字第807号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-06-01
案件名称
罗佳诉郴州达康房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
郴州市北湖区人民法院
所属地区
郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗某,某某房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）郴北民二初字第807号原告罗某，男，1990年12月24日出生，汉族。委托代理人黄斌，湖南大问律师事务所律师。委托代理人李炎，湖南大问律师事务所律师。被告某某房地产开发有限公司。法定代表人侯某某，该公司总经理。委托代理人冯某某，男，1960年9月1日出生，汉族，系某某房地产开发有限公司副经理。委托代理人廖强新，湖南星河律师事务所律师。原告罗某与被告某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭进行了审理，原告罗某之委托代理人黄斌、李炎、被告某某公司之委托代理人冯某某、廖强新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗某诉称，2013年9月6日，原告以468220元的总价格购买被告所开发的某某市某某大道XXX号某某X栋XXX房，并签订商品房买卖合同。合同中约定被告应在2014年11月30日前将该房交付给原告。但原告按合同的约定履行了付款义务，而被告迟迟不能将符合约定的房屋交付给原告。按合同的约定，被告应按原告交付房款的万分之二向原告承担违约责任，违约金总计14140元。请求：1、判决被告向原告支付违约金14140元；2、判决被告承担本案的诉讼费。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告身份证，拟证明原告诉讼主体适格。2、被告营业执照及机构代码证，拟证明被告诉讼主体适格。3、某某市商品房买卖合同，拟证明原、被告签订商品房买卖合同的事实。4、收据、个人购房借款担保合同，拟证明原告已履行合同约定的全部义务。被告某某公司辩称，一、原告购买的房子延期收房是因为原告自己的原因没有按时收房，被告不构成逾期交房。被告开发的某某5#栋在2014年11月26日就已经竣工验收合格，具备交房条件。被告的置业顾问通过本公司电话通知了所有的购房户来收房，大部分购房户都收了房，原告自己延期收房的原因是原告自身的原因。被告不构成逾期交房。二、某某二期的燃气管道最后通气时间是2015年4月13日，本案合同约定的交房时间可以顺延到2015年4月18日，被告没有逾期交房。某某二期的燃气管道竣工验收时间是2015年3月20日，最后通气时间是2015年4月13日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，因政府行为及公共事业部门引起的原因，造成延迟交付的，买受人同意出卖人顺延交房时间。因此，本案的交房时间应当是2015年4月18日，被告交房是按时交付的，没有逾期交房。三、原告要求被告支付违约金没有任何事实和法律依据。被告在履行《商品房买卖合同》过程中，没有任何违约行为，不应当承担任何违约责任。原告起诉要求被告支付违约金没有任何事实和法律依据。综上所述，原告起诉要求被告支付违约金没有任何事实和法律依据。为维护被告的合法权益，恳请法院依法查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告某某公司为支持其辩称，向本院提交了如下证据：1、某某公司的营业执照、组织机构代码证、法人身份证，拟证明被告的基本情况。2、商品房买卖合同，拟证明原、被告之间的商品房买卖合同关系，双方约定的交房时间是2014年11月30日前。但是，根据合同第九条约定，因政府行为及公共事业部门引起的原因，造成延迟交付的，买受人同意出卖人顺延交房时间。3、建设工程竣工验收报告，拟证明某某公司开发的某某5#栋在2014年11月26日就已经竣工验收合格，具备交房条件。4、证明及通话清单，拟证明某某公司的置业顾问在2014年11月30日之前，已经通知所有购房户收房。5、入伙手续及房屋交付验收清单，拟证明某某公司在2014年11月30日之前已经在交房。原告没有收房，是原告自己的原因。6、管道燃气建设合同，拟证明某某公司在2013年7月8日就与某某燃气有限公司签订了《管道燃气建设合同》，某某公司的建设施工工作安排是合理的。合同约定管道燃气的施工工期为每期进场施工120天。7、关于某某小区燃气管道预埋的报告，拟证明某某公司在2014年5月15日通知了燃气公司进场施工，按照约定的120天工期，在2014年9月15日前就应当完工，如果燃气公司如期完成的话，可以在2014年11月30日前交房。8、关于某某燃气1#、5#、13#栋进场施工的报告，拟证明某某公司在2014年7月18日通知了燃气公司进场施工，按照约定的120天工期，在2014年11月18日前就应当完工，如果燃气公司如期完成的话，可以在2014年11月30日前交房。9、进账单及发票，拟证明某某公司在2014年7月14日支付了燃气公司一期管道安装的工程款627840元，没有延期支付款项。10、关于某某1#、5#、13#天然气开通的报告，拟证明某某公司在2014年10月16日书面催促燃气公司尽快组织竣工验收并通气。11、关于某某1#、5#、13#天然气开通的报告，拟证明某某公司在超过约定的交房时间后的2015年1月29日书面催促燃气公司尽快组织竣工验收并通气。12、燃气管道安装工程竣工资料，拟证明某某1#、5#、13#栋燃气管道安装工程开工时间是2014年8月27日，竣工验收时间是2015年3月20日。最后通气的时间是在2015年4月13日。由此可见，根据合同的约定，由于公共事业部门燃气公司的原因引起的延期交房的，可以顺延交房。本案交房时间可以顺延至2015年4月18日。经本院组织，原、被告质证情况如下：原告对被告提交的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，证明方向有异议，认为合同中第九条的约定不能作为延迟交房合理性的依据；对证据3有异议，认为该报告系单方面出具的，不能证明楼盘验收合格的时间，其验收合格时间应按国家规定的建设部门竣工验收时间为准；对证据4的真实性无异议，证明方向有异议，认为收房通知应发出书面通知，而不是电话通知；对证据5有异议，认为该证据与本案无关，不能证明原告的收房时间；对证据6、7、8、9、10、11、12有异议，认为是被告与第三方单独签订的，与本案没有关联性，不能因为设施的延期而延期交房。被告对原告提交的证据1、2、3、4的真实性无异议，证明方向有异议，认为不能证明被告有违约行为。本院认为，原告罗某提交的证据1、2、3、4，被告提交的1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12均真实、合法，并与本案相关联，可作本案定案依据。根据原、被告举证、质证和本院认证的情况，结合当事人当庭陈述，本院确认案件事实如下：2013年9月6日，原告罗某为买受人与被告某某公司为出卖人签订一份《某某市商品房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）和附件四补充协议（以下简称补充协议）。房屋买卖合同第三条约定：“买受人购买的商品房为某某项目中的第5栋15层1504号房。……”第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4254.61元，总金额468220元……”第五条约定：“付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款。……2、银行按揭贷款或公积金贷款；买受人以银行按揭方式付款，应于2013年9月6日向出卖人交付首期房款（含定金）计268220元，余款200000元向某某银行股份有限公司某某支行申请贷款，并在2013年9月13日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。……”第九条约定“交付期限及条件：出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之二（依比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……。”补充协议第四条约定“双方同意本合同第九条补充如下：1、该商品房经验收合格是指：由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》。……3、除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期的特殊原因增加：如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款款项（包括应付房价款、违约金、税费、办理产权证的相关费用、专项维修基金等费用）；政府行为及公用事业部门引起的原因，造成出卖人工程建设，验收及市政配套、安装工程延误导致延期交付的，发生异常天气情况或出现恶劣天气的地质条件需要延期交付。4、上述政府行为及公用事业部门引起的原因，造成延迟交付的，符合如下认定标准的，买受人同意出卖人顺延交房时间。认定标准有：政府行为：由于市、区人民政府有关部门改变用地规划，进行市政工程施工建设而影响出卖人工程建设的，出卖人可向有关部门索取有关证明文件作为延期交楼依据。公用事业部门引起的原因：由于水、电、煤气、市政等公用事业部门的原因致使该商品房的水、电、煤气等基础设施，公共配套设施的安装不能按计划完成，以致出卖人不能按期交楼，出卖人可向有关部门索取有关证明文件作为延期交楼依据。”合同和补充协议签订后，原告按合同约定期限全面履行了交款和办理银行按揭申请手续。2014年11月26日被告某某公司与设计单位、施工单位、监理单位对某某5栋工程质量验收，并作了竣工验收报告，验收合格。2014年11月31日前，被告某某公司置业顾问向原告电话告知房屋状况。2015年4月10日，被告书面通知原告办理房屋交付手续。2013年7月8日，被告某某公司为甲方与某某燃气有限公司（以下简称某某公司）为乙方签订了《管道燃气建设合同》、合同第一条约定，项目名称为某某住宅小区的各户住宅专用燃气管道设施；居民户数总计2219户，分五期建设；第三条约定，工期要求：1、开工日期：以甲方的书面通知为准，自接到甲方书面通知之日起叁日内开工，2、施工工期：每期进场施工120天，2014年5月15日，被告某某公司向某某公司发出“关于某某小区燃气管道预埋的报告”，内容为“我公司开发的某某项目规划用地面积71738㎡（107.7亩）规划建筑面积254775.1㎡（共二十栋），共2219户。根据工程进度情况，该项目分五期安装，第一期施工马上完工，第二期安装预计七月份进场，现工地北面已进行小区道路施工，路基已经施工完毕，小区内给水管、线路正在预埋，为减少燃气施工工程量，提高工程进度，特申请贵公司进行小区管道预埋。”2014年7月18日，被告某某公司向某某公司发出“关于某某燃气1#、5#、13#栋进场施工的报告”内容为“我公司开发的某某项目规划用地面积71738㎡（107.7亩）规划建筑面积254775.1㎡（共二十栋），共2219户。该项目第一期4#、9－12#燃气已施工安装完毕并通气，现1#、5#、13#主体已施工完外架已下，具备燃气进场施工条件，共436户，工程款已付。计划10月底交房，现特通知贵公司进场施工并安排交房前通气。”2015年3月25日某某二期1.5.13#栋燃气管道安装工程竣工验收。2014年8月，某某市城市管理和行政执法局向某某公司授予郴州市城区及周边镇管燃气特许经营权。2014年8月5日起，某某二期1、5、13#栋的部分购房户陆续申请收房。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告罗某与被告某某公司签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，应受法律保护。双方应全面履行合同义务。原告已按合同约定交清购房款，被告亦应按合同约定时间即2014年11月30日前交房。某某二期5栋于2014年11月26日由被告某某公司与设计单位、施工单位、监理单位进行工程质量验收，并作出了竣工验收报告，验收合格。房屋买卖合同约定的房屋已符合交房条件。延期交房系因某某公司没按计划完成燃气管道入户安装。根据合同补充协议第四条4项约定“上述政府行为及公用事业部门引起的原因，造成延迟交付的，符合如下认定标准的，买受人同意出卖人顺延交房时间。认定标准为：……公用事业部门引起的原因：由于水、电、煤气、市政等公用事业部门的原因致使该商品房的水、电、煤气等基础设施，公共配套设施的安装不能按计划完成，以致出卖人不能按期交楼，出卖人可向有关部门索取有关证明文件作为延期交楼依据。”被告延期至2015年4月10日通知原告收房，期间系“买受人同意出卖人顺延交房时间”，被告某某公司抗辩其没有逾期交房的理由成立，本院予以采信。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告罗某要求被告某某房地产开发有限公司支付延期交房违约金14140元的诉讼请求。本案受理费154元，由原告罗某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 石纳新人民陪审员 张建国人民陪审员 黄 超二〇一六年四月十九日书 记 员 王宇华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度“”