（2016）新02民终69号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2018-07-20
案件名称
克拉玛依市龙基房地产开发有限公司与隆燕、崔伟商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区克拉玛依市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
克拉玛依市龙基房地产开发有限公司,隆燕,崔伟
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十八条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第九十七条，第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新02民终69号上诉人（原审被告）：克拉玛依市龙基房地产开发有限公司。法定代表人：张立强，该公司经理。委托代理人：姜卫，该公司办公室主任。委托代理人：邓子时，新疆维道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：隆燕。被上诉人（原审原告）：崔伟。委托代理人：李志娟，新疆先觉律师事务所律师。上诉人克拉玛依市龙基房地产开发有限公司（以下简称龙基房产公司）诉被上诉人隆燕、崔伟商品房销售合同纠纷一案，不服克拉玛依区人民法院（2015）克民二初字第977号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龙基房产公司之委托代理人姜卫及邓子时、被上诉人隆燕及隆燕、崔伟之委托代理人李志娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2014年5月8日，原告隆燕、崔伟与被告龙基房产公司签订了《克拉玛依商品房买卖合同》两份，合同编号为KWS2014-0***9、KWS2014-0***0。主要内容约定：被告龙基房产公司向原告隆燕、崔伟出卖克拉玛依区胜利路甲4****4号及克拉玛依区胜利路甲4****5号商铺两间，每间价款343699.20元，合计687398.40元；被告应在2015年6月30日之前向原告交付经验收合格的商铺；被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应在原告解除合同通知书到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告已付款3%向原告支付违约金；合同还对其他权利义务进行了约定。合同尾部由原告在买受人处签字、按手印，被告在出卖人处加盖合同专用章及法定代表人印章。同日，原告向被告分别交纳了克拉玛依区胜利路甲4****4号及克拉玛依区胜利路甲4****5号商铺两间的房款合计687398.40元、印花税合计343.60元、契税合计20621.95元、维修资金合计13748元、工本费1110元，合计723222.05元。其后双方因交付商铺发生争议，故原告诉至原审法院。另查，2015年10月23日，原告隆燕、崔伟使用EMS邮政特快专递的形式，向被告龙基房产公司的工商登记住所地克拉玛依市前进路2号（2-2）邮寄送达了解除合同通知书，要求按照合同约定解除其与被告于2014年5月8日签订的两份《克拉玛依商品房买卖合同》（合同编号为KWS2014-0***9、KWS2014-0***0）。被告于2015年10月25日签收该EMS邮政特快专递。另查，被告建设开发的“龙基·水岸上品工程”（包括原告购买的克拉玛依区胜利路甲4****4号及4****5号商铺两间在内）于2015年6月30日经竣工验收合格。同日，被告在克拉玛依日报发布公告，内容载明被告对于“龙基·水岸上品工程”采取分批、逐户验收的方式通知各位业主、要求各位业主保持手机通畅等。另查，被告为证实其在约定期限内向原告通知交房，当庭出示手机短消息截屏打印照片4张，辩称其中3张系被告公司员工向原告发送手机短消息的截屏打印照片，1张系原告回复被告公司员工手机短消息的截屏打印照片，并辩称原告隆燕变更手机号码后未及时通知被告，被告在得知原告隆燕的最新手机号码后已在合同约定的期间向原告发送手机短消息，通知原告交房并询问原告商铺的隔断方案，原告于2015年9月6日回复短消息并明确了隔断方案，故被告辩称其不存在违约事实。原告对于被告出示的手机短消息截屏打印照片不予认可，并辩称：对于被告公司员工向原告发送手机短消息的3张截屏打印照片，并不能证实此系原、被告之间的短消息内容，其中2张照片的信息接收号码处于正在编辑的状态，被告可随意编写输入，另1张照片并未显示信息接收号码；且该3张截屏打印照片均无法显示发送时间，不能证实被告所辩称的信息发送时间；对于原告回复被告公司员工手机短消息的1张截屏打印照片，原告回复手机短消息时虽并未表达拒绝接收房屋的意思，但由于被告一直拖延交付房屋，且房屋至今也不符合交付使用条件，故原告要求解除合同。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告隆燕、崔伟与被告龙基房产公司于2014年5月8日签订了《克拉玛依商品房买卖合同》两份，此系原、被告双方的真实意思表示，且内容并不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定的内容履行。原、被告在合同中已经约定了原告有权解除合同的条件，即被告最晚应于2015年8月30日前向原告交付经验收合格的商铺，否则原告有权解除双方签订的买卖合同。被告并未提供证据证实其在该期限内向原告通知交付商铺，且原告已于2015年10月23日使用EMS邮政特快专递的形式向被告工商登记住所地克拉玛依市前进路2号（2-2）邮寄送达了解除合同通知书，被告于2015年10月25日签收该EMS邮政特快专递，有EMS寄收人存联与速递运单信息查询单等证据在案予以证实。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故原告要求判决原、被告于2014年5月8日签订的两份《克拉玛依商品房买卖合同》（合同编号为KWS2014-0***9、KWS2014-0***0）自2015年10月25日解除，该诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。原告另主张被告返还已付款项723222.05元。原告隆燕、崔伟与被告龙基房产公司于2014年5月8日签订的两份《克拉玛依商品房买卖合同》，其中第八条、第九条均明确约定：被告应在2015年6月30日之前向原告交付经验收合格的商铺；被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应在原告的解除合同通知书到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告已付款3%向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原、被告关于“被告应在原告的解除合同通知书到达之日起60日内退还全部已付款”的合同约定属于结算和清理条款，合同解除后该约定内容应当继续适用。原、被告于2014年5月8日签订的两份《克拉玛依商品房买卖合同》第八条、第九条均明确约定，被告应在2015年6月30日之前向原告交付经验收合格的商铺，被告逾期交房超过60日即超过2015年8月30日，原告有权解除合同。原告于2015年10月23日使用EMS邮政特快专递向被告邮寄送达了解除合同通知书，被告于2015年10月25日签收该EMS邮政特快专递，故被告应于收到解除合同通知书之日起60日内即2015年12月25日之前向原告返还全部购房款合计687398.40元及工本费1110元。对于原告主张的印花税合计343.60元、契税合计20621.95元、维修资金合计13748元、虽系被告代为收取、统一交纳，但该3笔税费均由相关部门最终收取，并由克拉玛依区地方税务局、克拉玛依市房产管理局分别出具税收缴款书、维修资金专用收据，且原、被告之间签订的《克拉玛依商品房买卖合同》中对于该3笔税费并无明确约定，故原告要求被告退还印花税合计343.60元、契税合计20621.95元、维修资金合计13748元的主张缺乏事实及法律依据。原告要求被告返还全部支付款项723222.05元的诉讼请求，其中688508.40元（687398.40元+1110元）合法有据，本院依法予以支持。超出部分不予支持。原告另主张被告支付违约金21696.70元（已交纳723222.05元×3%）。原告隆燕、崔伟与被告龙基房产公司于2014年5月8日签订的两份《克拉玛依商品房买卖合同》，其中第八条、第九条均明确约定，原告解除合同的，被告应在原告的解除合同通知书到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告已付款3%向原告支付违约金。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，应予以支持；但约定的违约金过分高于造成损失的，可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。故原告主张违约金合法有据。鉴于被告当庭要求调整违约金数额，但被告并未按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定对其要求调整违约金数额的主张提供证据予以证实，亦未提供证据证实原告的实际损失情况，因此被告要求调整违约金数额的主张缺乏相应的事实及法律依据，本院依法不予支持。原告依据《克拉玛依商品房买卖合同》的约定要求被告按已付款3%支付违约金的主张合法有据，但应当按照688508.40元进行计算，故违约金数额应为20655元，超出部分本院依法不予支持。被告龙基房产公司辩称，被告已于合同约定的期限内向原告手机发送短消息通知原告交付商铺，并辩称原告隆燕变更手机号码后未及时通知被告，被告在得知原告隆燕的最新手机号码后已在合同约定的期间向原告发送手机短消息，通知原告交房并询问原告商铺的隔断方案，原告于2015年9月6日回复短消息并明确了隔断方案，故被告辩称其不存在违约事实。根据庭审查明，被告辩称其已于合同约定的期限内向原告手机发送短消息通知原告交付商铺，并当庭出示摩托罗拉手机一部及手机短消息截屏打印照片4张，但其中该手机内存储的已发送信息3条及被告公司员工向原告发送手机短消息的截屏打印照片3张并不能够显示发送时间，无法证实被告已在合同约定的期间向原告通知交付的辩解意见。其次，被告当庭出示的原告回复被告公司员工手机短消息的截屏打印照片1张，显示时间为2015年9月6日，已超过2015年8月30日（即合同约定的被告交付商铺时间2015年6月30日外加逾期60日），被告亦未提供证据证实其已在合同约定的期间即2015年8月30日之前向原告发送了手机短消息，因此原告有权按照合同约定要求解除其与被告签订的买卖合同。再次，被告辩称原告隆燕更换手机号码未及时通知被告。根据原、被告于2014年5月8日签订的两份《克拉玛依商品房买卖合同》，其中载明买受人为原告隆燕及崔伟二人，且分别载明原告隆燕及崔伟二人的手机号码及联系方式，被告辩称原告隆燕变更手机号码未及时告知被告，但被告并未举证证实原告崔伟亦变更手机号码，亦未举证证实其在合同约定期限内向原告崔伟通知交付商铺。因此被告上述辩解意见缺乏相应的事实及法律依据，依法不予采信。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百一十四条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告隆燕、崔伟与被告龙基房产公司于2014年5月8日签订的两份《克拉玛依商品房买卖合同》（合同编号为KWS2014-01229、KWS2014-01230）自2015年10月25日解除；二、被告龙基房产公司于本判决生效之日起五日内向原告隆燕、崔伟返还688508.40元、支付违约金20655元，合计709163.40元；三、驳回原告隆燕、崔伟的其他诉讼请求。一审宣判后，上诉人龙基房产公司对原审判决不服，向本院上诉称：一、涉案买卖合同约定通知交付商铺的方式以克拉玛依日报公告为准。上诉人龙基房产公司已于2015年6月30日进行了公告。至于电话通知、短信通知均证实其已经尽职尽责履行了通知交付义务。被上诉人隆燕于9月6日发短信回复信息明确所购买的商铺隔断方案，进一步证实其知晓交付商铺的事实并同意继续履行合同。二、原审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本案不属于解除合同的法定事由。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判双方签订的合同继续履行，并驳回被上诉人一审主张的返还购房款688508.4元及支付违约金20655元的诉讼请求。被上诉人隆燕、崔伟答辩称：一、被上诉人隆燕、崔伟并没有看到克拉玛依日报的公告，且双方签订的《商品房买卖合同》中并没有约定以克拉玛依日报公告的交付方式。该合同明确载明被上诉人隆燕、崔伟的联系方式及联系地址，上诉人龙基房产公司应当及时按照合同载明的地址和电话通知被上诉人隆燕、崔伟。被上诉人隆燕更换手机号后及时通知了上诉人龙基房产公司，且被上诉人崔伟的联系方式至今没有更换，上诉人龙基房产公司在合同约定的期限内没有通知二被上诉人验房。被上诉人隆燕收到短信验房通知是在2015年9月6日，已超过了合同约定的交付日期60日后，故上诉人龙基房产公司已构成违约。被上诉人隆燕、崔伟依照合同约定向上诉人龙基房产公司书面告知解除《商品房买卖合同》，上诉人龙基房产公司也已签收。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被上诉人隆燕、崔伟已履行合同约定的义务，其有权在上诉人龙基房产公司违约的情况下解除合同，且上诉人龙基房产公司至今仍不符合交房条件。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本案经本院二审审理，所查明的事实、认定的证据与一审判决查明的事实一致，本院依法对原审判决认定的事实予以确认。第二审诉讼中，上诉人龙基房产公司提交中国电信克拉玛依分公司出具的短信清单2份以及电话记录4份，以证明在2015年8月19日、8月20日以电话方式通知案外人武某某验房；在2015年8月26日以短信方式向案外人武某某、庄某某发送过办理交房手续的通知；在2015年8月31日向被上诉人隆燕以电话方式通知验房；在2015年9月6日、9月29日向被上诉人隆燕发送咨询商铺隔断方案的短信。被上诉人隆燕、崔伟对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为上诉人龙基房产公司与案外人武某某、庄某某的短信记录、电话记录与其无关，短信清单和电话记录加盖的是中国电信克拉玛依分公司的发票专用章，且无法显示具体内容，不能证明上诉人龙基房产公司履行通知被上诉人隆燕验收房屋的义务。被上诉人隆燕、崔伟提交照片7张及相应的电子光盘，以证明2016年2月28日、2016年3月9日，其购买的商铺仍不具备交付条件。上诉人龙基房产公司经质证对该组照片的真实性予以认可，对合法性及关联性不予认可，认为该商铺已具备合同附件三规定的交付条件，按照合同约定其并没有安装门的义务。上述事实有二审庭审笔录及相应证据在卷备查。本院认为，上诉人龙基房产公司与被上诉人隆燕、崔伟对双方签订的《克拉玛依商品房买卖合同》予以认可，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，系有效合同。本案双方诉争的争议焦点为：一、上诉人龙基房产公司是否存在逾期交付商铺的事实；二、被上诉人隆燕、崔伟主张与上诉人龙基房产公司解除合同，要求其返还购房款及支付违约金的诉讼请求能否成立。关于第一个争议焦点，即上诉人龙基房产公司是否存在逾期交付商铺的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。”之规定，上诉人龙基房产公司应按照其与被上诉人隆燕、崔伟签订的《克拉玛依商品房买卖合同》约定的期限向其交付经验收合格的商铺。该合同第八条交付期限同时约定出卖人可延期交付的情况：当遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因国家和政府部门造成的工期延误；非出卖人所能控制的因素，如区域规划变动，供水、供电、供热、供气等外系统的批准和安装延误等。根据原审法院及二审查明事实，本案中并未出现上述可延期交付商铺的情况，故上诉人龙基房产公司应于2015年6月30日之前向被上诉人隆燕、崔伟交付经验收合格的商铺。上诉人龙基房产公司主张其于2015年6月30日在克拉玛依日报刊登公告载明采取分批、逐户验收的方式通知业主，并不存在逾期交房的事实。因《克拉玛依商品房买卖合同》明确载明买受人的联系电话，上诉人龙基房产公司的工作人员陆续向买受人以电话或短信方式通知验房，故涉案商铺的实际交付时间应以上诉人龙基房产公司电话或短信方式通知验房的时间为准。上诉人龙基房产公司不能举证证明其于2015年6月30日前向被上诉人隆燕、崔伟通知交付商铺，逾期交付商铺的事实存在，其已构成违约。关于第二个争议焦点，即被上诉人隆燕、崔伟主张与上诉人龙基房产公司解除合同，要求其返还购房款及支付违约金的诉讼请求能否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。”第九十六条：“当事人一方依照合同法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”之规定，缔结合同的当事人双方可以约定解除合同的条件，当一方违约，解除合同的条件成就时，守约方可以依约向违约方发出解除合同的通知，通知到达违约方时合同解除。上诉人龙基房产公司与被上诉人隆燕、崔伟约定的合同解除条件为：“逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。”上诉人龙基房产公司主张其工作人员于2015年8月31日向被上诉人隆燕以电话的方式通知验房，但其提供的电话清单并不能反映出通话内容，双方均认可的仅为2015年9月6日关于商铺隔断方案的短信。故上诉人龙基房产公司不能举证证明其于2015年6月30日后的60日内，即2015年8月30日前向被上诉人隆燕通知验房，双方约定的解除合同的条件已成就。被上诉人隆燕、崔伟于2015年10月23日发出《解除合同通知书》，上诉人龙基房产公司于2015年10月25日予以签收。故双方签订的两份《克拉玛依商品房买卖合同》于2015年10月25日予以解除。关于被上诉人隆燕、崔伟要求上诉人龙基房产公司向其返还购房款及支付违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，双方签订的《克拉玛依商品房买卖合同》解除后，并不影响合同第九条关于出卖人逾期交房承担违约责任的约定。故原审法院判令上诉人龙基房产公司按照合同第九条“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人已付款3%向买受人支付违约金。”之约定，依约向被上诉人隆燕、崔伟返还房款688508.40元、支付违约金20655元并无不当，本院依法予以支持。关于上诉人龙基房产公司主张被上诉人隆燕变更电话号码未及时向其告知，存在过错。因被上诉人崔伟亦为签订《克拉玛依商品房买卖合同》的买受人之一，且合同明确载明其联系电话，当上诉人龙基房产公司无法与被上诉人隆燕取得联系时，应及时与另一位买受人即被上诉人崔伟联系。故上诉人龙基房产公司的该项上诉理由无事实及法律依据，本院依法不予采信。综上，上诉人龙基房产公司的上诉请求不符合查明事实，于法无据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10892元，由上诉人克拉玛依市龙基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 乔汇涛代理审判员 吕 平代理审判员 叶 楠二〇一六年四月十九日书 记 员 吴 婷 搜索“”