（2015）银民初字第870号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2017-01-16
案件名称
北海金域房地产开发有限公司、北海蜀海城房地产开发有限公司等与郝绍霞商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
北海市银海区人民法院
所属地区
北海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北海金域房地产开发有限公司,北海蜀海城房地产开发有限公司,郝绍霞
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十八条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广西壮族自治区北海市银海区人民法院民 事 判 决 书（2015）银民初字第870号原告：北海金域房地产开发有限公司。法定代表人：黄尚，总经理。原告：北海蜀海城房地产开发有限公司。法定代表人：杨必善，总经理。两原告委托代理人：罗轶群，广西海鑫律师事务所律师。被告：郝绍霞。原告北海金域房地产开发有限公司（简称金域公司）、北海蜀海城房地产开发有限公司（简称蜀海城公司）诉被告郝绍霞商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理，依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人罗轶群到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案缺席审理，现已审理终结。原告北海金域房地产开发有限公司、北海蜀海城房地产开发有限公司诉称：2012年6月28日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买两原告开发的蜀海金域壹品湾7幢13层1301号房屋，房屋总价款为655589元，被告向两原告交纳首付款235589元，余款42万元由被告以银行按揭贷款的方式支付。2012年8月28日，被告与中国建设银行股份有限公司北海分行（简称北海建行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向北海建行申请按揭贷款42万元，北海建行于同年9月7日发放了贷款给被告。2012年8月30日，原、被告办理了商品房预售合同备案登记手续。从2013年2月起，被告不再履行还贷义务。因两原告与北海建行签有《商品房项目按揭合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，北海建行从2013年7月31日至2014年12月29日期间，从原告的贷款保证金中扣划被告到期未归还的贷款本金、利息、罚息共计90997.37元。同时，北海建行于2013年10月22日向北海市海城区法院提起诉讼，要求解除与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告归还尚欠借款本金400659.74元及利息4581.12元，金域公司对上述债务承担连带责任，最终法院支持了北海建行诉讼请求。判决生效后，北海市海城区法院从金域公司银行帐户中扣划申请执行款412805.20元。至此，原告金域公司为被告已垫付的贷款本息及执行款共计503802.57元，但被告分文未还原告。由于被告的行为已严重违约，为维护两原告的合法权益，请求法院判决：一、解除原、被告于2012年6月28日签订的《商品房买卖合同》，被告协助两原告办理注销商品房预售合同备案登记手续（预售备案登记编号：374-0320）；二、被告赔偿因其不履行偿还按揭贷款义务所造成原告经济损失503802.57元给两原告；三、被告支付违约金105866元给两原告（违约金从2013年8月1日起计至2015年10月15日止，以后续计）；四、被告承担两原告为实现债务发生的律师费8000元。两原告对其陈述事实提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明被告购买两原告开发的蜀海金域壹品湾7幢13层1301号房屋。2、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》，证明被告向北海建行按揭贷款42万元，被告每月需还款4291.82元；北海建行已发放该笔贷款给被告。3、《北海市房地产抵押登记证明书》，证明被告与北海建行办理了涉案房屋的抵押登记手续。4、《商品房项目按揭合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，证明两原告与北海建行签有上述合同，当贷款人拖欠借款本金和利息时，北海建行有权直接从原告的贷款保证金及帐户中扣除贷款人到期未归还的贷款本金、利息、罚息等。5、通知书、银行转账凭证，证明因被告拖欠贷款本金和利息，从2013年7月31日至2014年12月29日，北海建行直接从原告的贷款保证金及帐户中扣除了被告到期未归还的贷款本金、利息、罚息共计90997.37元。6、《民事判决书》（2013）海民一初字第1551号、《执行裁定书》（2015）海执字第188号及银行转账凭证，证明北海市海城区法院判决解除被告与北海建行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，金域公司对被告债务400659.74元及利息4581.12元承担连带清偿责任；法院于2015年6月16日从金域公司银行账户中扣划执行款412805.20元。7、委托代理合同、发票，证明两原告为实现本案债务发生律师费8000元。被告郝绍霞未作答辩，亦未提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告既不答辩，也未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的以上证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年5月20日，两原告（甲方）与北海建行（乙方）签订《商品房项目按揭合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》各一份，约定：乙方向甲方开发的“蜀海金域壹品湾”第6、7幢的购房人发放个人住房贷款，甲方则为所有单笔贷款的购房人提供无条件、不可撤销的连带责任保证。本最高额保证所担保的债权是指自2011年5月5日至2014年5月5日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，包括贷款本金、利息、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项；最高额保证项下担保责任的最高限额为7400万元整；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；主合同项下债权或债务的转移行为未生效、无效、被撤销、被解除，甲方仍按照本合同对乙方承担保证责任；甲方应在本合同生效之日起伍个工作日在乙方处开立专项保证金账户，户名北海金域房地产开发有限公司，账号45×××92；甲方保证金账户的资金余额不低于乙方对债务人贷款本金余额的5%；对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收，不足部分乙方有权从甲方在中国建设银行系统开立的任一账户中划收，且无须提前通知甲方。之后，2012年6月28日，两原告（××）与被告郝绍霞（××）签订一份《商品房买卖合同》，约定由××购买××开发的位于北海市新世纪大道交西藏路东北角的“蜀海金域壹品湾”7幢13层1301号房，建筑面积共122.54平方米、单价为每平方米5350元，总金额655589元；签订合同当日××向××支付首付款（含定金）235589元，余款42万元由××申请银行按揭贷款支付。其中，《商品房买卖合同》附件五：《补充协议书》第四条第（5）款约定：在××担保期间，如因××未能按期偿还按揭贷款，导致××承担担保责任的，××须在次日立即偿还××承担的担保金额及××在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出。否则，××还应从××实际承担担保责任之日起每日按××承担金额的万分之四向××支付违约金至实际付清款项之日止。前述应付款超过30日未支付的或××未能按时偿还银行按揭贷款超过三期的，××有权解除本合同。解除合同后，××按本合同总价款的10%向××支付违约金，××还应赔偿××因此而承受的其他损失。合同签订当日，被告向二原告支付首付款（含定金）235589元。之后，2012年8月28日，被告与北海建行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向北海建行申请按揭贷款42万元，借款期限从2012年8月28日至2024年8月28日；等额本息还款，每月归还本息4291.82元。北海建行于2012年9月7日发放贷款42万元给被告。2012年9月11日，被告与北海建行在北海市房地产交易中心办理了上述房屋的抵押登记手续。此后一段时期，被告还能按时偿还贷款本息。但自2013年2月7日开始被告陆续拖欠贷款本息，自2013年8月31日起没有偿还过贷款本息。北海建行根据其与原告签订的《商品房项目按揭合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，从2013年7月31日至2014年12月29日，直接从原告金域公司的贷款保证金及其帐户中扣除了被告到期未归还的贷款本金、利息、罚息共计90997.37元。另查明，2013年10月，北海市海城区法院受理了北海建行诉郝绍霞、金域公司金融借款合同纠纷一案，经审理后作出（2013）海民一初字第1551号《民事判决书》，判决解除北海建行与郝绍霞签订的借款合同；郝绍霞归还北海建行的借款400659.47元及利息4581.12元，金域公司对郝绍霞债务承担连带清偿责任。判决生效后，北海市海城区法院于2015年6月16日从原告金域公司银行账户中扣划申请执行款412805.20元（包括借款本息、律师费、案件受理费、公告费、执行费等）。还查明，原告北海金域房地产开发有限公司系有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围房地产开发经营；建筑材料、装饰材料、建设机械的经营。原告北海蜀海城房地产开发有限公司系有限责任公司（私营法人或自然人投资或控股），经营范围房地产开发经营，装饰材料的销售、普通货运。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据当事人签订的《商品房买卖合同》附件五：《补充协议书》第四条第（5）款约定，“如因××未能按期偿还按揭贷款，导致××承担担保责任的，××须在次日立即偿还××承担的担保金额及××在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出，否则××应从××实际承担担保责任之日起每日按××承担金额的万分之四向××支付违约金至实际付清款项之日止。前述应付款超过30日未支付的或××未能按时偿还银行按揭贷款超过三期的，××有权解除本合同。解除合同后，××按本合同总价款的10%向××支付违约金，××还应赔偿××因此而承受的其他损失。”此外，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款也明确规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案被告因违约未能按时偿还银行贷款已超过三期，由此北海建行直接从原告贷款保证金及其帐户中扣划90997.37元、北海市海城区法院从原告银行账户中扣划执行款412805.20元，二项合计原告共被扣划503802.57元。根据合同约定，解除合同后，被告应按合同总价款655589元的10%向原告支付违约金65558.9元，此外，被告还应赔偿原告因此而承受的其他损失。据此，原告请求法院判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告赔偿原告经济损失、支付违约金，并承担原告因本案支出的律师费用，依法有据，本院予以支持，但原告违约金数额请求过高，应按合同约定按合同总价款的10%计付。此外，《商品房买卖合同》解除后，两原告应将收取被告房屋首付款（含定金）235589元返还给被告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告北海金域房地产开发有限公司、北海蜀海城房地产开发有限公司与被告郝绍霞于2012年6月28日签订的《商品房买卖合同》，被告应于本判决生效后30日内协助两原告办理注销商品房预售合同备案登记手续（预售备案登记编号：374-0320）；二、被告郝绍霞应赔偿给原告北海金域房地产开发有限公司、北海蜀海城房地产开发有限公司经济损失503802.57元；三、被告郝绍霞应支付给原告北海金域房地产开发有限公司、北海蜀海城房地产开发有限公司违约金65558.9元；四、被告郝绍霞应承担原告北海金域房地产开发有限公司、北海蜀海城房地产开发有限公司因本案支出的律师费8000元；五、原告北海金域房地产开发有限公司、北海蜀海城房地产开发有限公司应返还给被告郝绍霞购房首付款（含定金）235589元。本案受理费9976元，公告费300元，合计10276元，由原告北海金域房地产开发有限公司、北海蜀海城房地产开发有限公司负担500元、被告郝绍霞负担9776元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉受理费9976元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 汪 丰人民陪审员 班 媚人民陪审员 傅辉雄二〇一六年四月十九日书 记 员 蒋兴娜附本判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：