（2016）湘01民终1052号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2017-01-12
案件名称
汤丽维与湖南富湘房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖南富湘房地产开发有限公司,汤丽维
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终1052号上诉人（原审被告）湖南富湘房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段478号运达国际广场1901-1905房。法定代表人刘冰，总经理。委托代理人黄实之，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）汤丽维。委托代理人周龙，湖南海川律师事务所律师。委托代理人汤建华。上诉人湖南富湘房地产开发有限公司（以下简称富湘房地产公司）因与被上诉人汤丽维房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民一初字第03585号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：汤丽维、富湘房地产公司于2011年1月31日签订《长沙市商品房买卖合同》，约定汤丽维购买富湘房地产公司开发的位于长沙市开福区车站北路919号湾居（第一湾）第3幢31层3108房。房屋建筑面积为111.48平方米，其中套内建筑面积为92.49平方米，总金额为748956元。合同还约定富湘房地产公司应当在2012年9月30日向汤丽维交付上述房屋，如富湘房地产公司未能依约向汤丽维交付房屋，且汤丽维要求继续履行合同的，富湘房地产公司应当按照已付房款万分之二的标准向汤丽维支付违约金。合同签订后，汤丽维依约向富湘房地产公司支付了购房款。2014年3月25日，本案所涉湾居（第一湾）第3幢31层3108房登记至汤丽维名下。因认为房屋存在渗水、漏水及墙面空鼓情况、导致房屋无法使用，汤丽维遂于2013年3月5日向富湘房地产公司发出函件，要求富湘房地产公司对房屋问题进行整改。后富湘房地产公司对房屋进行了多次整改。2014年7月16日，富湘房地产公司《工程质量返修表》记载：“客厅窗右上角渗水。南卧室窗子渗水，顶板渗水。东边小房子窗子渗水，空调管下渗水。北卧室窗上下渗水，北墙渗水。次卫北墙渗水。”2015年7月25日，富湘房地产公司《工程质量返修表》仍记载：“北次卧东边窗顶漏水。南小卧东边窗左下角渗水。客厅复式楼南窗右边渗水”。庭审中，富湘房地产公司主张上述《工程质量返修表》中记载的问题于本案开庭时即已修复完毕，但汤丽维对此不予认可。经原审法院释明，汤丽维放弃对涉诉房屋修复位置及费用进行司法鉴定。庭审中，汤丽维主张于2012年11月3日与汤建华签订《房屋租赁合同》，约定将本案所涉房屋出租。后因本案所涉房屋并未按时交付，汤丽维因此向汤建华退还定金4000元，并按照定金罚则向汤建华支付赔偿金4000元。富湘房地产公司对此不予认可。庭审中，汤丽维主张于2012年12月5日与湖南广福建筑股份有限公司签订《家庭装修合同》，约定由该公司对本案所涉房屋进行装修。后因本案所涉房屋并未按时交付，汤丽维因此向湖南广福建筑股份有限公司支付装修违约金6000元。富湘房地产公司对此不予认可。原审法院认为：一、对于房屋修缮问题，因在日常的商品房买卖中，买受人购买房屋的首要目的在于居住与使用其所购置的房屋，故作为房屋项目开发商，应当将符合质量标准，适合居住的房屋交付给买受人。现根据富湘房地产公司于2015年7月25日自行制作的《工程质量返修表》记载，本案所涉房屋仍有窗户漏水的问题，故原审法院确认至2015年7月25日，本案所涉位于长沙市开福区车站北路919号湾居（第一湾）第3幢31层3108房仍不符合交付条件，富湘房地产公司应当将上述渗水予以修复后再向汤丽维予以交付。现富湘房地产公司于庭审中向原审法院陈述该返修表上记载的问题已经修复完毕，而富湘房地产公司并未提供证据证明本案审结时房屋是否需要修缮，且经原审法院释明，汤丽维表示放弃对房屋是否需要进行修缮及修缮费用进行司法鉴定，故原审法院无法确定案件审结时，本案所涉房屋是否需要进行修缮，故对于汤丽维提出的该项主张原审法院不予支持。二、对于违约金的问题，根据2015年7月25日《工程质量返修表》记载，原审法院确认至2015年7月25日，本案所涉房屋仍未达到交付条件。因富湘房地产公司未能及时向汤丽维交付房屋，导致汤丽维对房屋的使用权能不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，富湘房地产公司应当对于汤丽维因此造成的房租损失予以赔偿。按照《长沙市商品房买卖合同》记载，本案所涉房屋应当于2012年9月30日向汤丽维交付，现汤丽维主张于2013年2月开始计算房屋逾期交付的期限系当事人对自身权利的自由处分，原审法院予以确认，故富湘房地产公司应当向汤丽维支付逾期交房而产生的2013年2月至2015年8月期间的房屋租金损失。现汤丽维主张本拟将房屋按照2000元/月的标准出租给汤建华，并提供了房屋租赁合同等证据材料在卷佐证，但因汤建华系汤丽维父亲，且参考本案所涉房屋的大小及装修情况，2000元/月的出租标准明显过高。根据本案实际情况，综合考虑本案所涉房屋的大小、位置及装修情况，原审法院酌定按照1000元/月的标准予以计算为宜，故原审法院确认因富湘房地产公司未能及时向汤丽维交付房屋而产生2012年10月1日至2015年7月25日的房屋租金损失为30000元（1000元/月×30个月）。对于汤丽维所主张的因房屋延迟交付，导致向汤建华赔偿4000元的事实主张，因考虑到汤建华系汤丽维父亲，且富湘房地产公司对此提出异议，故对于汤丽维的该项主张原审法院不予采信。对于汤丽维所主张的因房屋延迟交付，导致向湖南广福建筑股份有限公司赔偿违约金6000元的事实主张，因汤丽维并未提供足够证据证明其向湖南广福建筑股份有限公司支付了违约金6000元，且富湘房地产公司对此提出异议，故对于汤丽维的该项主张原审法院不予采信。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、湖南富湘房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向汤丽维支付违约金30000元；二、驳回汤丽维的其他诉讼请求。如果湖南富湘房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1550元，因适用简易程序减半收取775元，由湖南富湘房地产开发有限公司承担。上诉人富湘房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人所有的“湾居（第一湾）第3幢3108房”实际并没有出租和居住，原审法院按“空房出租”标准计赔“违约损失”没有事实和法律依据。涉案房屋为毛坯房，不经装修无法用于居住或出租等商业目的，也就无“经济损失”一说。根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的基本证明规则，汤丽维有责任、义务证明自己经济损失的存在及实际金额。汤丽维提供的部分书证证明其经济损失，但《房屋租赁合同》、《家庭装修合同》系汤丽维与其父亲唐建华所签订，利益交融的“相互证明”缺乏证明力。二、原审法院酌定的每月1000元的违约标准过高。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。请求判令撤销（2015）开民一初字第03585号民事判决第一项，驳回被上诉人的全部诉求，并判令被上诉人承担本案的一审、二审全部诉讼费用。被上诉人汤丽维答辩称：一、我方认为原审法院认定事实清楚，程序合法，请求二审法院维持原判。二、富湘房地产公司对房屋出租造成的损失理解错误，其一直强调“空房出租”故意理解为没装修、没损失，无视导致空房、没装修、没出租的原因是房屋渗水、维修期过长、房屋质量不能满足使用目的的房屋质量问题。若房屋质量合格、富湘房地产公司按期交房，汤丽维能如期装修出租，其便早已收租多年且租金不止每月1000元，这是富湘房地产公司违约给汤丽维造成的经济损失。三、合同法第一百一十三条明确规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。四、综上，请求法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为:日常生活中，买受人购买商品房的目的在于居住或出租获取收益，故房屋开发商应按照合同如期交付符合国家质量标准、适合居住的房屋给买受人。根据富湘房地产公司2015年7月25日制作的《工程质量返修表》表明房屋那时仍有窗户漏水的问题，认定2015年7月25日涉案房屋仍不符交付条件，汤丽维无法正常行使对房屋的使用权及获取收益，故富湘房地产公司应赔偿汤丽维的房租损失。根据《长沙市商品房买卖合同》，涉案房屋应于2012年9月30日交付，汤丽维主张从2013年2月开始计算房屋逾期交付的时间，本院予以支持。汤丽维要求每月2000元的出租价格进行赔偿高于市场价格，本院酌情判定每月1000元的计量标准，逾期交付的租金为2012年10月1日至2015年7月25日共30个月，每月1000元的标准共计30000元。汤丽维表明放弃对房屋进行修缮及修缮费用的司法鉴定，故要求富湘房地产公司修缮房屋的请求本院不予支持。综上，上诉人富湘房地产公司的上诉理由无事实和法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件上诉费1550元，由上诉人湖南富湘房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 詹支粮审 判 员 曾庆军代理审判员 黄 琦二〇一六年四月十九日书 记 员 黄 佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”