（2016）粤03民终1489号

裁判日期: 2016-04-19

公开日期: 2016-08-04

案件名称

贾钊、潘冰渝与陈君房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贾钊,潘冰瑜,陈君,深圳市华阳世纪房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终1489号上诉人（原审被告）：贾钊，住所地：广东省深圳市福田区XXXXXX大厦*座XXX。上诉人（原审被告）：潘冰瑜，住所地：福建省南安市XX镇XX村****号。两上诉人共同委托代理人：周祎，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈君，住所地：广东省深圳市南山区XXXXX路*号。委托代理人：周俊辉，广东万乘律师事务所律师。原审第三人：深圳市华阳世纪房地产经纪有限公司，住所地：深圳市南山区XX大道XXX小区XX村XX-XX栋层XXXX。法定代表人：杨飞平。上诉人贾钊、潘冰瑜因与被上诉人陈君、原审第三人深圳市华阳世纪房地产经纪有限公司（以下简称“华阳世纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第781号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。陈君原审诉讼请求：1、贾钊、潘冰瑜继续履行陈君与贾钊、潘冰瑜于2015年4月18日签订的《二手房买卖合同》，贾钊、潘冰瑜将本案涉案房产过户给陈君，陈君向贾钊、潘冰瑜支付购房款160万元（扣除已经支付的定金10万元折成购房款）；2、诉讼费由贾钊、潘冰瑜承担。原审法院审理查明：位于深圳市南山区XXX路与XX路交汇处XXXX公寓XXXX房（涉案房产）于2009年9月16日登记至贾钊、潘冰瑜名下，建筑面积52.54平方米，登记价228048元。2015年4月18日，陈君（买方）与贾钊、潘冰瑜（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为170万元；买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金5万元；在本合同生效后七日内（含当日）再向卖方支付定金5万元；本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定；买方采用向银行按揭贷款的方式支付楼款，买方须于2015年6月15日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2015年6月15日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后七日内（含当日）将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；买方自愿承担按揭服务费等所有税费；卖方应于收到全部楼款（扣除交楼押金）三日内将该物业交付予买方；双方协商在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金；卖方未按照合同约定的期限履行义务的，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；及其他内容。该合同备注条款约定：经买卖双方达成协议，待房子过户后，当日起买方同意原卖方免费居住三个月，若超过三个月后按每月房租三千元支付给买方。同日，陈君、贾钊、潘冰瑜签订《确认书（价格变更）》，内容为：双方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》时，售价写为170万元，但实际履行时仍按《二手房买卖合同》上的实际成交价履行；如买方或卖方要求签署《深圳市二手房买卖合同》时售价写为《二手房买卖合同》所约定的实际成交价的，因此产生的相关税费由买方或卖方承担，否则视为构成根本违约。原审庭审中，贾钊、潘冰瑜表示因《二手房买卖合同》与《确认书（价格变更）》的约定不一致，故本案中陈君与贾钊、潘冰瑜签订的系阴阳合同，故贾钊、潘冰瑜对《二手房买卖合同》和《确认书（价格变更）》的合法性不予认可。2015年4月18日和4月23日，陈君向贾钊、潘冰瑜各支付定金5万元，共计10万元。2015年6月11日，陈君单方签署《二手楼交易资金监管协议》，约定：陈君自愿监管资金109万元。同日，陈君向中国工商银行股份公司深圳XXX支行监管账户打入监管资金109万元。2015年6月10日，陈君填写《中国工商银行个人住房/商用房贷款申请审批表》，申请贷款51万元。为证明陈君和华阳世纪公司多次通知贾钊、潘冰瑜前往银行办理资金监管手续，陈君提交了2015年6月9日、6月10日华阳世纪公司工作人员与贾钊之间的短信记录、2015年6月9日陈君与贾钊之间的短信记录、2015年6月10日中介工作人员与贾钊的电话通话录音以及陈君及其配偶的手机通话清单予以证明；陈君并申请证人XX出庭作证。贾钊、潘冰瑜确认通话清单中的手机号码为贾钊的手机号码，但对前述证据的真实性均不予认可；贾钊、潘冰瑜表示其没有收到过陈君要求贾钊、潘冰瑜办理资金监管手续的通知或短信，华阳世纪公司工作人员曾于2015年6月10日和11日给贾钊打过电话，通知贾钊、潘冰瑜立刻去办理资金监管，贾钊答复没有时间，并要求华阳世纪公司提前通知。原审庭审中，陈君表示《二手房买卖合同》备注条款中约定的贾钊、潘冰瑜可以免费住三个月，是因为签订合同时贾钊、潘冰瑜表示其卖房是要另行买房的，贾钊、潘冰瑜担心短期内无法完成搬迁，故要求免费住三个月，陈君同意了，后贾钊、潘冰瑜补充说再搞不定可能要租房，如果三个月不够，再短期租，按照每月3000元支付租金，但现在因贾钊、潘冰瑜违约，造成涉案房产无法按期过户，故备注条款陈君不能接受，不会再给其免费居住三个月。贾钊、潘冰瑜则表示之所以签订备注条款，是因为签订合同时贾钊、潘冰瑜急需钱用，有可能买不到新房，故要求免费居住三个月，如果贾钊、潘冰瑜买不起房，就可一直租用。原审庭审中，陈君表示其同意在判决生效后十五日内一次性向贾钊、潘冰瑜支付购房款。另查，陈君为深圳户籍，名下有一套房产，其配偶及子女名下均无房产。原审法院认为：陈君与贾钊、潘冰瑜签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。本案中，陈君已按《二手房买卖合同》的约定向贾钊、潘冰瑜支付了定金，并按照合同约定的时间前往银行办理银行资金监管的相关手续。从陈君提交的相关证据可以看出，陈君及华阳世纪公司多次通知贾钊、潘冰瑜配合陈君办理资金监管手续，但贾钊、潘冰瑜未予配合。贾钊、潘冰瑜虽表示其从未收到陈君的通知，但贾钊、潘冰瑜确认华阳世纪公司曾于2015年6月10日和11日电话通知贾钊、潘冰瑜立刻办理资金监管，贾钊、潘冰瑜答复没有时间；由此可见，贾钊、潘冰瑜并未积极配合陈君办理资金监管手续，而且，即使贾钊、潘冰瑜所述属实，贾钊、潘冰瑜亦应主动与陈君或华阳世纪公司协商约定办理资金监管的具体时间。综上，贾钊、潘冰瑜并未积极履行《二手房买卖合同》约定的相关义务，该合同未能继续履行的原因在于贾钊、潘冰瑜，贾钊、潘冰瑜的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，因贾钊、潘冰瑜违约的，陈君可要求贾钊、潘冰瑜承担继续履行或赔偿损失等违约责任，陈君在庭审中已表明愿意依约购买涉案房产，并承诺愿意一次性向贾钊、潘冰瑜支付购房款，且陈君具备购房资格，故原审法院认为上述《二手房买卖合同》仍具备继续履行的条件。因此，对于陈君要求贾钊、潘冰瑜继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，原审法院依法予以支持。对于贾钊、潘冰瑜提出的合同备注条款约定了贾钊、潘冰瑜有权返租涉案房产的抗辩理由，原审法院认为，该备注条款虽明确约定贾钊、潘冰瑜有权免费自房产过户后当日起免费居住涉案房产三个月，但该约定并不构成贾钊、潘冰瑜拒绝履行房产过户等合同义务的正当理由，且因贾钊、潘冰瑜的违约行为，导致合同约定的原房产过户时间被拖延远远超过三个月，贾钊、潘冰瑜无权再要求陈君给予其房屋过户后三个月的免费居住期，故原审法院对贾钊、潘冰瑜的上述抗辩理由不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、陈君与贾钊、潘冰瑜继续履行各方于2015年4月18日签订的《二手房买卖合同》，具体包括：1、陈君于判决生效之日起的十五日内一次性向贾钊、潘冰瑜支付剩余购房款160万元（已扣除定金10万元）；2、贾钊、潘冰瑜于陈君付清购房余款160万元之日起三日内配合陈君办理位于深圳市南山区XXX路与XX路交汇处XXXX公寓XXXX房产权登记至陈君名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由陈君自行负担；3、贾钊、潘冰瑜于陈君付清购房余款之日起三日内将位于深圳市南山区XXX路与XX路交汇处XXXX公寓XXXX房交付给原告陈君；二、驳回陈君的其他诉讼请求。案件受理费10050元、财产保全费5000元，合计15050元，由贾钊、潘冰瑜负担。上诉人贾钊、潘冰瑜不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法改判：撤销原审判决第一项，判令贾钊、潘冰瑜无须继续履行与陈君之间的《二手房买卖合同》；2、判令陈君承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、2015年4月18日，贾钊、潘冰瑜与陈君签订《二手房买卖合同》，合同备注条款明确约定：经买卖双方达成协议，待房子过户后当日起，买方同意原卖方免费居住叁个月，若超过叁个月后按每月房租叁仟元人民币支付给买方。合同签订当时贾钊、潘冰瑜就曾对陈君明确表示卖房是要另行买房，所以与陈君签订了备注条款。但在合同履行过程中，当贾钊、潘冰瑜向陈君表示想与其签订房屋租赁合同时遭到了陈君的明确拒绝。因担心卖房后一时无法买到合适的房子，贾钊、潘冰瑜将面临居无定所的处境，所以贾钊、潘冰瑜在履行《二手房买卖合同》过程中才有所拖延。贾钊、潘冰瑜的这一拖延行为是陈君出尔反尔的行为造成的。2、在签订房屋买卖合同后，深圳房价暴涨，贾钊、潘冰瑜卖房也是为了买房，所以在合同履行过程中，一直敦促陈君尽可能早的履行合同，但陈君对于贾钊、潘冰瑜的催告置之不理，所以导致贾钊、潘冰瑜现在无法承受如此高的房价，将自己唯一的一套住房出售，又不能买到新的房子，所以拖延履行合同义务实属无奈之举。3、在与陈君签订房屋买卖合同后，贾钊、潘冰瑜发现华阳世纪公司中介公司提供的是阴阳合同，《二手房买卖合同》与《确认书（价格变更）》的约定不一致，华阳世纪公司企图赚取差价。华阳世纪公司作为居间方应本着诚实信用的原则积极促成交易顺利进行，但是华阳世纪公司却一味追求利益最大化，提供阴阳合同企图赚取差价的行为损害了贾钊、潘冰瑜的利益，为此贾钊、潘冰瑜才拖延履行合同。综上，贾钊、潘冰瑜并未违约，其拖延履行合同的行为都是因为陈君的违约行为和华阳世纪公司提供阴阴合同的行为造成的，恳请二审法院查清事实，依法维护贾钊、潘冰瑜合法权益，支持贾钊、潘冰瑜的上诉请求。被上诉人陈君针答辩称，一、贾钊、潘冰瑜上诉状第一点提出的理由，贾钊、潘冰瑜陈述在合同履行过程中，当贾钊、潘冰瑜向陈君表示想与其签订房屋租赁合同时，遭到陈君的明确拒绝，这不是事实，贾钊、潘冰瑜从未向陈君提出过签订房屋租赁合同的要求，陈君是在一审开庭，贾钊、潘冰瑜当庭答辩时才知道贾钊、潘冰瑜有这一要求，陈君在一审开庭中对贾钊、潘冰瑜这一罔顾事实，随意编造，不诚实的行为表示气愤，贾钊、潘冰瑜不仅没有任何证据支持这一说法，相反从陈君提交的陈君与贾钊、潘冰瑜的电话、短信往来记录，华阳世纪公司的工作人员XX与贾钊、潘冰瑜的短信记录、通话录音均证明贾钊、潘冰瑜一字未提租赁房屋这一事情。试想，如果真的存在签订房屋租赁合同这样的事情，贾钊、潘冰瑜为何当时不提出，反而要到打官司了才想起来，这完全不符合常理。因此，签订房屋租赁合同的事情根本是子虚乌有。二、贾钊、潘冰瑜的上诉状第二点提出其一直敦促陈君签订合同，但陈君置之不理，陈君按照双方签订的买卖合同约定履行了自身的义务和责任，贾钊、潘冰瑜从未催过履行合同，相反在陈君和华阳世纪公司的工作人员催其尽快完成资金监管协议的签订和递件过户手续，贾钊、潘冰瑜置之不理，而置之不理的原因是因为深圳的房价暴涨，贾钊、潘冰瑜后悔了，想毁约。三、贾钊、潘冰瑜在其上诉状提出，发现华阳世纪公司提供的阴阳合同、二手房买卖合同与确认书（价格变更）的约定不一致，华阳世纪公司企图赚取差价，陈君不了解贾钊、潘冰瑜如何得出结论，华阳世纪公司想赚取什么差价，从《确认书（价格变更）》中，陈君、贾钊、潘冰瑜明确约定在正式的深圳市二手房买卖合同里的房屋销售价格为170万元，与双方签订的二手房买卖合同比约定的房产销售价170万元是相一致的，所以说这本身就是为了杜绝阴阳合同的出现，防止在递件过户时，双方为了税款缴纳产生分歧，因此陈君不理解华阳世纪公司如何赚取差价。综上三点，陈君认为贾钊、潘冰瑜在整个履约和诉讼过程中，罔顾基本事实，没有诚信，没有契约精神，贾钊、潘冰瑜的上诉是想拖延时间，其上诉理由与一审的答辩理由基本一致，没有新的内容，同时与一审审理过程中没有提交任何证据。为此，陈君请求法庭驳回贾钊、潘冰瑜的上诉请求，维持原判。原审第三人华阳世纪公司未到庭参与二审审理。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。贾钊、潘冰瑜上诉主张双方存在签订房屋租赁合同的口头约定，陈君对此不予认可，贾钊、潘冰瑜对该主张未提供相应证据证明，本院不予采纳。根据查明的事实，合同签订后，陈君按合同约定履行了支付定金、筹足首期款并通知贾钊、潘冰瑜办理资金监管手续的义务，贾钊、潘冰瑜未予积极配合，贾钊、潘冰瑜上诉主张其敦促陈君尽早履行合同而陈君置之不理与事实不符，本院不予采纳。贾钊、潘冰瑜上诉称《二手房买卖合同》与《确认书（价格变更）》约定的价格不一致亦缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，贾钊、潘冰瑜的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费20100元，由上诉人贾钊、潘冰瑜负担。本判决为终审判决。审　 判　 长　　俞　红代理 审 判员　　邓　媛代理 审 判员　　吴思罕二〇一六年四月十九日书记员（兼）　　王倚霖附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：