（2016）粤04民终859号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-11-22
案件名称
徐明珍与珠海市斗门区白藤湖疏浚工程公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市斗门区白藤湖疏浚工程公司,徐明珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终859号上诉人（原审被告）：珠海市斗门区白藤湖疏浚工程公司，住所地：珠海市斗门区。法定代表人：吴杰文，经理。委托代理人：黄鸿钦，广东凯邦律师事务所律师。委托代理人：赖沛，广东凯邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐明珍，女，汉族，住四川省阆中市。身份证号码：×××0529。委托代理人：吴素秀，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人珠海市斗门区白藤湖疏浚工程公司（以下简称疏浚公司）与被上诉人徐明珍房屋买卖合同纠纷一案，上诉人疏浚公司不服珠海市斗门区人民法院作出的（2015）珠斗法民三初字第320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2003年，徐明珍向疏浚公司购买白藤头湖景花园第X幢X层XX01室、XX02室。2003年7月21日，徐明珍向疏浚公司一次性支付了全部购房款，当天疏浚公司出具收款收据一份，收款收据载明：收到徐明珍购买白藤湖湖景花园第X幢X层XX01室、XX02室两套商品房，每套人民币叁万捌仟元整，两套合计柒万陆仟元整。落款处盖有疏浚公司印章。徐明珍付款后不久，疏浚公司即将白藤头湖景花园第二幢二层201室、202室交付给徐明珍。2003年9月19日，斗门区白藤头湖景花园第X栋XX01房、XX02房办理了房地产权证，其中斗门区白藤头湖景花园第X栋XX01房的房地产权证载明：权属人为疏浚公司，权证号码为CXX5，建筑面积为90.09平方米，土地使用权性质为国有，土地使用权来源为出让；斗门区白藤头湖景花园第X栋XX02房的房地产权证载明：权属人为疏浚公司，权证号码为CXX7，建筑面积为86.69平方米，土地使用权性质为国有，土地使用权来源为出让。疏浚公司领取房地产权证后，将该两本房地产权证原件交给徐明珍，目前该两本房地产权证原件由徐明珍保管，庭审中徐明珍也出示了该两本房地产权证原件。至2015年12月8日，斗门区白藤头湖景花园第X栋XX01房、XX02房未发现有抵押、查封登记。另查明，根据疏浚公司将斗门区白藤头湖景花园第X栋XX01房、XX02房的房地产权证交给徐明珍可以认定，疏浚公司出具的收款收据中案涉房产地址“白藤湖湖景花园第X栋XX01房、XX02房”中的“白藤湖”为笔误，应为“白藤头湖景花园第X栋XX01房、XX02房”。疏浚公司原审的诉讼请求为：1.确认房屋买卖合同有效；2.疏浚公司协助徐明珍办理白藤头湖景花园第X栋X层XX01房、XX02房的过户手续；3.疏浚公司负担本案诉讼费。原审法院认为，虽然徐明珍无法提供其与疏浚公司签订的房屋买卖合同，但是根据双方确认的收款收据来看，可以认定双方已经就交易斗门区白藤头湖景花园第X栋XX01房、XX02房达成合意，并在收款收据中对交易的标的和价款进行了约定，徐明珍积极履行付款义务，疏浚公司也及时交付房屋给徐明珍，并将房地产权证原件交付徐明珍，应该认定双方就买卖斗门区白藤头湖景花园第X栋XX01房、XX02房订立了买卖合同。疏浚公司辩称其是代表吴帝金将房屋卖给徐明珍，但是没有提供证据证明，该抗辩意见原审法院不予采纳。徐明珍与疏浚公司之间的房屋买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同行使权利、履行义务。徐明珍已经支付完全部房款，履行了合同义务，疏浚公司在取得房款后虽然交付了房屋和房地产权证原件给徐明珍，但是并没有及时协助徐明珍办理产权转移登记手续。虽然双方没有约定办理产权转移登记，但是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”之规定，作为出卖方的疏浚公司，办理产权转移登记是其订立房屋买卖合同而产生的法定的从给付义务，疏浚公司应该积极履行协助办理产权转移登记义务。由于双方并没有明确约定办理产权转移登记的履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项之规定，作为债权人的徐明珍可以随时要求履行，但是应当给对方必要的准备时间。本案徐明珍起诉时即要求疏浚公司办理产权转移登记，但是疏浚公司应诉后至今仍未协助徐明珍办理产权转移登记手续，已经超过了必要的准备时间，应该承担继续履行的违约责任。故徐明珍要求疏浚公司履行协助徐明珍办理产权转移登记手续的义务依法有据，原审法院予以支持。至于疏浚公司抗辩案涉房产土地使用权来源为划拨而无法办理案涉房屋的产权转移登记手续的问题。原审法院认为，疏浚公司未提供案涉房产土地使用权来源为划拨的证据，且疏浚公司已经办理的房地产权证和珠海市不动产登记中心出具的不动产权登记表均载明案涉房产土地使用权来源为出让，疏浚公司该抗辩原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条的规定，原审法院判决如下：一、确认徐明珍与疏浚公司就珠海市斗门区白藤头湖景花园第X栋XX01房、XX02房订立的房屋买卖合同有效；二、疏浚公司于判决生效之日起二十天内协助徐明珍办理将珠海市斗门区白藤头湖景花园第X栋XX01房（权证号码为CX**）、XX02房（权证号码为CX**）的所有权转移登记至徐明珍名下的手续。原审案件受理费1700元，由疏浚公司负担。疏浚公司不服原审判决，提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回徐明珍的全部诉讼请求；3.徐明珍承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院认定有以下错误：1.疏浚公司与徐明珍之间没有签订《购房合同》，双方没有形成法律意义上的权利义务关系。案涉房产由吴帝金承建，疏浚公司用房产抵扣工程款，一套房11万元。案涉房产已经由疏浚公司抵给吴帝金，疏浚公司只是按照吴帝金的指示，代吴帝金出具收据。案涉房屋是由吴帝金卖给徐明珍，不是疏浚公司出卖给徐明珍。疏浚公司与徐明珍之间没有订立购房合同，徐明珍也没有向疏浚公司支付过任何款项。双方也没有约定何时以及如何办理房地产权证，更没有约定由谁来协助办理房地产权证。二、原审判决适用法律错误。案涉房产无法办理过户手续，因为土地是划拨用地，需要通过挂牌拍卖的方式才能过户。原审法院未就案涉房产能否过户征询过房地产登记中心，就作出判决，显然不符合法律规定。况且，划拨用地不能买卖，也无法过户。因此，原审法院的判决过于草率，适用法律错误。徐明珍二审辩称，疏浚公司出具的收据写明是买房费用，足以证明徐明珍向疏浚公司买房的事实。疏浚公司称土地是划拨，但其交给徐明珍的房产证上写明是出让土地。疏浚公司二审期间提交如下证据：明细分类账，证明涉案房产是用于抵扣吴帝金工程款。徐明珍二审期间未提交证据。上列证据，经徐明珍质证，本院审查认为，该明细分类账并未载明抵偿工程款的房屋即为本案所涉的两套房屋，因此该证据不能证明疏浚公司所主张的内容，本院对该证据不予认定。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据疏浚公司的上诉意见，本案争议的焦点为：一、徐明珍与疏浚公司之间是否存在房屋买卖合同关系；二、疏浚公司应否协助徐明珍办理涉案房屋的房地产权证。一、关于徐明珍与疏浚公司之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。虽徐明珍与疏浚公司之间未签订房屋买卖合同，但根据徐明珍提供的《收款收据》的内容，该收据载明徐明珍所购买房屋的地址及相应价款，疏浚公司收取购房款并出具收据。此后，疏浚公司向徐明珍交付房屋并将房地产权证原件交付徐明珍，显见双方就涉案房屋的买卖达成一致意见，双方成立了买卖合同关系。疏浚公司上诉主张其是代吴帝金将涉案房屋出售给徐明珍，并就此提供了其公司的《明细分类账》予以证明，根据上述证据部分的分析，该《明细分类账》并不能反映疏浚公司与吴帝金之间就涉案两套房屋达成以房抵工程款合同的关系，本院对此证据不予认定。而且对于徐明珍而言，房屋登记在疏浚公司名下，疏浚公司收取徐明珍的房款并出具收据，疏浚公司亦无证据证明徐明珍向吴帝金购买涉案房屋，因此即使疏浚公司与吴帝金之间就涉案房屋存在以房抵偿工程款的约定，亦与徐明珍无关，徐明珍主张其与疏浚公司之间存在房屋买卖合同关系，证据充分，应予采信，原审法院对此认定正确，本院予以维持。二、关于疏浚公司应否协助徐明珍办理涉案房屋的房地产权问题。徐明珍与疏浚公司之间就涉案房屋成立的买卖合同关系，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同行使权利、履行义务。徐明珍已向疏浚公司支付全部购房款，疏浚公司理应向徐明珍交付房屋并协助办理涉案房屋的产权过户手续。疏浚公司上诉主张涉案房屋所占土地来源为划拨，无法办理涉案房屋的产权过户登记手续，本院认为，根据涉案房屋的房地产权证，该产权证均显示土地使用权性质为国有，土地使用权来源为出让，因此疏浚公司以涉案房屋所占土地来源为划拨为由主张无法办理过户登记手续，依据不足，本院不予采信，因此徐明珍要求疏浚公司协助其办理涉案房屋的产权转移登记手续，理据充分，应予支持，原审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，疏浚公司的上诉无理，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，故本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币1700元，由珠海市斗门区白藤湖疏浚公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾艺能代理审判员 王 芳代理审判员 庹 佳二〇一六年四月十九日书 记 员 李立荣 来自：