（2015）吴利民初字第1874号
裁判日期: 2016-04-19
公开日期: 2016-12-14
案件名称
原告吴忠市恒利源物业管理有限公司诉被告梁东升物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
吴忠市利通区人民法院
所属地区
吴忠市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴忠市恒利源物业管理有限公司,梁东升
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴利民初字第1874号原告吴忠市恒利源物业管理有限公司。法定代表人马进廷，系该公司总经理。委托代理人陈晓珊，宁夏天纪律师事务所律师（特别授权）。委托代理人潘兴，男，汉族，1975年4月30日出生，高中文化，恒利源物业公司经理。被告梁东升，男，汉族，1975年10月8日出生，大专文化，警察。委托代理人王欢，女，汉族，1976年7月1日出生，大专文化，出纳。委托代理人吴兴，吴忠市法律援助中心律师（特别授权）。原告吴忠市恒利源物业管理有限公司与被告梁东升物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈晓珊、潘兴、被告委托代理人王欢、吴兴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴忠市恒利源物业管理有限公司诉称，被告居住的恒昌新天地小区，前期由银川安泰苑物业服务有限公司管理，2013年11月30日，银川安泰苑物业服务有限公司与原告签订一份《协议书》约定：自2013年12月1日起，由原告对恒昌新天地小区进行物业管理。2013年11月21日，原告亦与吴忠市恒昌房地产开发有限公司签订《前期物业管理合同》约定：自2013年12月1日起，由原告对恒昌新天地小区进行物业管理。自2012年11月15日起，被告共计拖欠物业服务费2370元，经原告多次催要，被告不予支付，原告诉至法院要求：1.依法判令被告支付原告物业费2370元（2012年11月15日至2015年5月30日止）；2.案件受理费由被告承担。原告吴忠市恒利源物业管理有限公司为支持其诉讼主张当庭提交以下书面证据：一、协议书一份（加盖吴忠市恒利源物业管理有限公司公章的复印件）、身份证明书一份（原件）、身份证一份（复印件）、前期物业服务合同一份（复印件），证明2013年11月30日，原告与银川安泰苑物业服务有限公司签订协议，约定自2013年12月1日起由原告负责接管恒昌新天地小区物业服务。二、业主入住通知单一份（原件）、收据一份（原件）证明2011年11月15日，被告入住恒昌新天地9号楼1单元201室，系该小区业主，被告已缴纳2011年11月15日至2012年11月15日物业费702元；三、吴价发（2005）42号文件一份（复印件）、吴价发（2015）2号文件一份（复印件）、恒昌新天地物业费收费标准（复印件）、收据两张（出示原件，提交复印件），证明原告收缴的物业费标准符合政府规定，也与同地区同类小区物业收费相近。四、收据十张（复印件），证明同小区多层楼其他住户已按0.78元/m2的缴费标准按时缴纳物业费。被告梁东升对原告提交的证据发表质证意见：对证据一中的协议书，系复印件，不予质证，对该证据的证明目的有异议，银川安泰苑物业有限公司与王洪军订立的协议书超出了合同主体的权利的处分范围，约定的是将恒昌新天地的小区交由王洪军提供物业管理，恒昌新天地小区的物业管理，由谁来决定不是协议两个主体所能决定的，小区的前期物业管理，由恒昌房地产开发有限公司即发包方委托银川安泰苑物业服务有限公司提供物业服务，没有异议，但后期的物业管理，应由小区业主大会来表决通过，而原告却以一份协议证明自己已经接管小区的物业服务，这种接管是不合法的；对身份证明及身份证不予质证；对前期物业服务合同的真实性有异议，恒昌新天地前期物业是银川安泰苑物业服务公司提供物业服务的，不是原告，该合同签署时间是2013年11月21日，但恒昌新天地小区的物业服务是自2010年由银川安泰苑物业服务有限公司提供前期物业服务，这份物业服务合同不能证明原告是合法进入恒昌新天地小区开展物业服务的，吴忠市恒昌房地产开发有限公司有前期委托物业服务的权利，但没有后期指定物业服务的权利。对证据二的真实性无异议，但两份证据均是银川安泰苑物业服务公司出具的，与原告没有关系。对证据三的42号文件因系复印件，对文件的真实性不发表意见，该文件中最高的收费标准是每平米每月是0.44元，但是今天原告所诉的收费标准达到0.78元，原告的收费标准不符合政府的规定，被告所居住的小区属于几级小区，应该参照哪个标准缴纳物业费，被告不清楚，但不论是参照那个收费标准，原告收费标准都不合法；对2号证据的真实性无异议，但该份文件所批准的物业收费标准是自2015年3月1日开始执行，原告所起诉的物业费是2012年和2013年的，不适用该文件所规定的收费标准，即使按照2015年新的收费标准，原告起诉的收费标准也已经超过了最高的收费标准；对恒昌新天地物业收费标准，系原告单方制作，被告从未见过原告在小区中张贴过收费标准的相关公告；对两份收据的真实性有异议，与本案没有关联性。对证据四真实性有异议，与本案没有关联性。被告梁东升辩称，原告与被告之间不存在物业服务合同关系，2011年11月，被告梁东升入住恒昌新天地小区时，与银川安泰苑公司形成物业服务合同关系，被告一直享受银川安泰苑公司提供的物业服务，未与吴忠市恒利源物业公司签订物业服务合同，也不知道该公司为小区提供服务，双方不存在物业服务合同关系，原告向被告梁东升收取物业费没有依据，被告和原物业公司约定的是物业费每年702元，入住恒昌新天地时，银川安泰苑公司收取了被告的装修保证金1000元以及装修垃圾清理费300元，根据装修合同约定两个采暖期过后退还上述费用，但是到现在亦未退还给被告。银川安泰苑物业公司未向我们收取任何费用，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告诉讼请求。被告梁东升为支持其辩解主张，向法庭提交以下书面证据：一、房屋装修管理协议一份；二、恒昌新天地业主维护环境卫生承诺书一份；三、银川安泰苑物业服务有限公司物业收费收据一份；四、银川安泰苑物业服务有限公司装修保证金收据一份；五、银川安泰苑物业服务有限公司垃圾清运费收据一份；六、吴忠市物价局文件一份；以上证据综合证明以下事实：1.银川安泰苑物业服务有限公司与恒昌新天地小区业主存有物业服务合同关系；2.物业服务收费标准是每年702元，每平方米0.53元；3.吴忠市物价局2015年3月1日才调高物业收费标准，一级小区每平方米每月0.75元，二级小区每平方米每月0.65元；4.物业公司欠被告装修保证金1000元和垃圾清运费300元未退还给被告；5.房屋装修管理协议第二条约定上述保证金和垃圾清运费在两个采暖期结束后退还给被告。原告吴忠市恒利源物业管理有限公司对原告提交的证据发表质证意见：对证据一的真实性无异议，但和本案没有关联性；对证据二、三真实性、合法性、关联性无异议，该证据证实被告物业费缴纳至2012年11月15日止；对证据四、五的真实性无异议，但和本案没有关联性；对证据六的真实性、合法性、关联性无异议，对银川安泰苑物业服务有限公司未退还保证金和垃圾清运费的证明目的与本案没有关联性。本院对原、被告提交的证据综合分析如下：对原告提交的证据一、三、四具有真实性、合法性，但不能达到其证明目的，对其证明效力不予确认；对证据二具有真实性、合法性、关联性，对其证明效力予以确认。对被告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，能形成有效地证据链予以证实其辩称，对其证明效力不予确认。经审理查明，2011年4月10日，银川安泰苑物业服务有限公司与吴忠市恒昌房地产开发公司签订恒昌新天地前期物业服务合同，由银川安泰苑物业服务有限公司为恒昌新天地小区提供物业服务至2014年4月10日。2011年11月15日，被告梁东升与银川安泰苑物业服务有限公司签订《房屋装修管理协议》约定：被告梁东升向银川安泰苑物业服务有限公司缴纳装修保证金1000元，垃圾清运费300元，装修完成后经银川安泰苑物业服务有限公司验收，无违规、违法行为并符合该协议的，在两个采暖期结束后退还被告的装修保证金及垃圾清运费。原告按约定进行装修完工并入住，且向银川安泰苑物业服务有限公司缴纳了2011年11月15日至2012年11月15日的物业费702元。2013年11月30日，银川安泰苑物业服务有限公司与原告签订一份《协议书》约定：自2013年12月1日起，银川安泰苑物业服务有限公司将恒昌新天地小区物业交由原告吴忠市恒利源物业管理有限公司管理，银川安泰苑物业服务有限公司负责结清2013年12月1日前小区的所有费用包括签订之前应收的物业费及车辆看管费。现原告凭借该协议要求被告支付2012年11月15日至2015年5月30日止的物业费。上述事实，有本案庭审笔录及本院认定的证据在卷佐证。本院认为，被告居住的恒昌新天地小区前期是由案外人银川安泰苑物业服务有限公司提供前期物业服务，且由案外人银川安泰苑物业服务有限公司与吴忠市恒昌房地产开发公司签订了《前期物业服务合同》，被告亦认可，并缴纳了物业服务费，证实被告与案外人银川安泰苑物业服务有限公司存在物业服务合同关系；现原告要求被告缴纳物业服务费2370元，但其提交的证据协议书，系原告与案外人银川安泰苑物业服务有限公司签订，原告并未与被告所属的业主委员会签订物业服务合同，且原告当庭提交的证据未能证实其告知被告由其提供物业服务，故原告要求被告缴纳物业服务费的诉讼请求，事实不清，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）款之规定判决如下：驳回原告吴忠市恒利源物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告吴忠市恒利源物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 余海娟人民陪审员 任振淼人民陪审员 薛彩霞二〇一六年四月十九日书 记 员 张爱玲附：本案相关法律释明表《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）、遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）、遵守物业管理区域内无业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）、按照国家规定缴纳转向基金；（五）、按时缴纳物业服务费用；（六）、法律、法规规定的其他义务；第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人申请执行的，须持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。 关注公众号“”